CSM/SP: Direito registral – Hipoteca judiciária baseada em sentença ilíquida – Registro recusado – Dúvida julgada procedente – Recurso desprovido.

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Apelação Cível nº 1015122-56.2025.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1015122-56.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1015122-56.2025.8.26.0100

Registro: 2025.0000988361

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1015122-56.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LOCA – IMÓVEIS INDUSTRIAIS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., é apelado 10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de setembro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1015122-56.2025.8.26.0100

Apelante: Loca – Imóveis Industriais Empreendimentos e Participações Ltda.

Apelado: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 43.892

Direito registral – Hipoteca judiciária baseada em sentença ilíquida – Registro recusado – Dúvida julgada procedente – Recurso desprovido.

I. Caso em exame. 1. A recorrente, irresignada com o julgamento procedente da dúvida, questionando o obstáculo oposto ao registro da hipoteca judiciária, a desqualificação registral lastreada na iliquidez da sentença condenatória, interpôs apelação.

II. Questão em discussão. 2. A controvérsia versa a respeito da registrabilidade de hipoteca judiciária decorrente de condenação genérica.

III. Razões de decidir. 3. A hipoteca judiciária, subespécie de hipoteca legal, é efeito anexo de decisão judicial condenatória (ou que somente reconheça a exigibilidade de uma obrigação). 4. Com vistas à constituição da hipoteca judiciária, é suficiente a apresentação de cópia da decisão judicial ao Oficial do Registro de Imóveis, título constitutivo da garantia hipotecária, ainda que ilíquida a obrigação garantida e impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo. 5. Uma vez ilíquida a decisão, será necessária uma estimativa oficial (judicial) do quantum debeatur, em atenção à especialização da hipoteca. 6. O valor da dívida deve constar do título judicial, quando não da cópia da decisão condenatória, de outra complementar, estimando-o, para fins de constituição da garantia hipotecária. 7. Dúvida procedente, juízo negativo de qualificação registral confirmado.

IV. Dispositivo. 8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: O registro de hipoteca judiciária lastreada em condenação genérica exige estimativa oficial (judicial) do quantum debeatur, em atenção à indispensável especialização da hipoteca.

Legislação citada: CPC/1973, art. 466, par. único, I; Lei n.º 6.015/1973, art. 176, § 1.º, III, 5); CC/2002, art. 1.497, caput; CPC/2015, arts. 495, caput, § 1.º, I e III, e §§ 2.º e 3.º, e 515, I.

A interessada, ora recorrente, LOCA – IMÓVEIS INDUSTRIAIS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., busca o registro de hipoteca judiciária na matrícula n.º 36.807 do 10.º RI desta Capital, lastreada em sentença condenatória proferida em desfavor da coproprietária do bem imóvel, MARINA AGUIAR, decisão judicial que, pendente de liquidação, não autoriza, segundo o Oficial, a inscrição.

Irresignada, suscitou dúvida inversa, afirmando, em sua manifestação de fls. 1-4, que a condenação genérica não é obstáculo ao registro, escorando-se, aí, na regra do art. 495, § 1.º, I, do CPC.

O Oficial, ao apresentar suas razões, ratificando a nota devolutiva de fls. 29-30 e justificando, na petição de fls. 35-38, a recusa impugnada, argumentou que, para fins de especialização da hipoteca, o título judicial deve fazer menção ao valor líquido da obrigação garantida, exigência em conformidade com o art. 1.497 do CC.

Ao menos, genérica a condenação, a estimativa judicial do montante devido seria, alegou, imprescindível.

A dúvida foi julgada procedente. Inconformada com a r. sentença de fls. 99-106, que prestigiou a desqualificação registral, a interessada apelou, sem nada substancialmente inovar em suas razões de fls. 112-122.

Seja como for, ponderou que o valor a ser considerado, para fins de inscrição, é encontrado no relatório da sentença; equivale ao valor histórico de R$ 82.456,20 (valor atribuído à causa), a ser acrescido de encargos moratórios, a partir de 7 de dezembro de 2020.

A d. Procuradoria-Geral de Justiça, em seu parecer de fls. 187-190, opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

1. O dissenso versa a respeito do registro de hipoteca judiciária na matrícula n.º 36.807 do 10.º RI desta Capital, bem imóvel do qual Marina Aguiar, em desfavor de quem então proferida a sentença condenatória ilíquida (genérica), era coproprietária (fls. 6-15).

O bem imóvel, após a suscitação da dúvida inversa e a prenotação do título, foi objeto de divisão, desdobrado em dois novos lotes, o que causou o encerramento da matrícula n.º 36.807 e originou as matrículas n.º 177.733 e n.º 177.734. In casu, o imóvel correspondente à primeira coube a Marina Aguiar (fls. 77-80); o outro, à interessada, ora recorrente (fls. 81-84).

Quer dizer, a hipoteca judiciária que se busca hoje teria por objeto o bem imóvel descrito na matrícula n.º 177.733.

In concreto, a interessada não se conforma com o óbice levantado pelo Oficial, que, fundado na especialização exigida pelo art. 1.497 do CC, apontou não constar do título o valor da dívida, tampouco uma estimativa judicial do montante devido (fls. 29-30 e 35-38). Invocou, a favor do registro, o art. 495, § 1.º, I, do CPC.

A r. decisão de fls. 71-72, proferida pelo MM Juízo da 35.ª Vara Cível do Foro Central desta Capital, por ocasião do exame de embargos de declaração, não é, realmente, líquida; nos seus expressos termos, “faz-se necessário a liquidação da condenação em procedimento específico”.

De qualquer maneira, não vislumbra aí, o recorrente, empeço ao registro intencionado.

2. Em conformidade com o art. 495, caput, do CPC, “a decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.”

A hipoteca judiciária, direito real de garantia, in casu, subespécie de hipoteca legal, é efeito anexo (acessório, secundário) de decisão judicial condenatória; na lição de João Francisco N. da Fonseca, “de qualquer decisão que reconheça a exigibilidade de obrigação, e não apenas da condenatória, na medida em que também aquela é título executivo judicial (CPC, art. 515, I).”[1]

Não se exige, exatamente, uma sentença tipicamente condenatória; dela não depende a hipoteca judiciária, que também pode ser constituída “com base em sentenças declaratórias ou constitutivas, sempre que nelas se der o acertamento da existência de obrigação cuja prestação seja o pagamento de soma de dinheiro ou de decisões que tenham convertido em dinheiro prestações originariamente relacionadas a outros bens.”[2]

A hipoteca judiciária independe, nos termos do § 2.º do art. 495 do CPC, de expressa ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de prova de urgência; também não está condicionada a pedido da parte a ser submetido ao juiz da causa; trata-se de efeito próprio de decisão judicial condenatória (ou que apenas reconheça a exigibilidade de uma obrigação).

O contraditório é diferido (art. 495, § 3.º, do CPC).

Suficiente, logo, com vistas à constituição da hipoteca judiciária, a mera apresentação de cópia da decisão judicial ao Oficial do Registro de Imóveis, que assim serve como título constitutivo da garantia hipotecária, ainda que ilíquida a obrigação garantida, e impugnada (a decisão) por recurso dotado de efeito suspensivo (art. 495, § 1.º, I e III).

Não é necessário mandado judicial, tampouco a prévia manifestação da outra parte; além disso, a hipoteca judiciária não está subordinada à coisa julgada, pouco importando, ademais, sua liquidez (ou iliquidez). A propósito, o inc I do § 1.º do art. 495 do CPC é expresso, ao realçar que, nada obstante genérica a condenação, a decisão produz a hipoteca judiciária.

3. Agora, genérica a condenação, ilíquida a obrigação, será indispensável, e aí em atenção à especialização da hipoteca, uma estimativa oficial (judicial) do quantum debeatur, “a instauração de um incidente para estimar a repercussão financeira da decisão”[3], do qual dependerá a constrição intencionada, a recair assim sobre o patrimônio do devedor.

Segundo Caio Mário da Silva Pereira, “toda hipoteca tem de ser especializada, para que se determine o bem separado do patrimônio, e o débito que se destina a garantir“; “não se conhecendo o quantitativo do débito, far-se-á uma estimativa“.[4] (sublinhei)

No autorizado escólio de Araken de Assis, “apesar da irrelevância da condenação genérica, a especialização reclama prévia liquidação do montante da condenação”[5], ainda que não uma liquidação propriamente dita, por meio de incidente típico, uma estimativa judicial, do juiz da causa.

É indispensável, diante de uma decisão ilíquida, e na falta de liquidação, pedir ao juiz da causa a definição do valor da dívida para fins de constituição da garantia, uma estimativa provisória, prévia à liquidação, a ser depois, eventualmente, confirmada no incidente próprio. Não se exige a definição exata, definitiva, do valor da dívida, porém uma estimativa.

4. Convém conciliar a previsão do inc I do § 1.º do art. 495 do CPC, que, aliás, nada inovou em relação à legislação revogada (cf. art. 466, par. único, I, do CPC/1973), com as exigências do art. 176, § 1.º, III, 5), da Lei n.º 6.015/1973, e do art. 1.497, caput, do CC, relativas à especialização.

De acordo com o primeiro deles, norma extraída da Lei de Registros Públicos, o valor da dívida é requisito do registro no Livro 2 (Registro Geral).

O princípio da especialidade, que é consubstancial ao registro, abrange, acentua Afrânio de Carvalho, “a individualização obrigatória de: …; b) toda dívida que seja garantida por um direito real, pois a quantia não pode ser indefinida, mas certa, expressa em moeda nacional.”[6]

Adiante, em passagem que respalda o entendimento aqui defendido, pontua:

… Se a dívida tem um valor fixo, bastará a menção desse valor extraído do título; se não o tem, é preciso apenas que esse valor seja estimado no título para daí ser levado à inscrição. Em suma, quando falta a fixação, é ela suprida pela estimação. …[7] (sublinhei)

Já o art. 1.497 do CC, relacionado especificamente às hipotecas, estabelece, em reforço da norma registral, que as hipotecas de qualquer natureza devem ser especializadas.

5. Ao tempo do CPC de 1973, Egas Moniz de Aragão, ao comentar o art. 466, par. único, I, abordar a admissibilidade da hipoteca judiciária, quando genérica a condenação, seguiu nessa linha, in verbis:

… No caso de condenação genérica será necessário proceder a uma estimativa da responsabilidade, para delimitar a parcela de bens a ser afetada, o que pode gerar desencontro de opiniões e exigir a intervenção do juiz para equacionar e solucionar o problema …[8]

Pontes de Miranda também considerava necessária a prévia liquidação, para fins de inscrição de hipoteca judiciária baseada em condenação a dívida certa, admitindo, tal como in casu se entende, a apuração provisória do valor da responsabilidade do devedor.[9]

É a posição de José Miguel Garcia Medina, e é a que deve prevalecer, porque em harmonia com o sistema registral, com os seus princípios, em especial, então, com os da segurança jurídica e da especialidade:

… Em se tratando de decisão condenatória genérica (art. 495, § 1.º, I, do CPC/2015) será necessário requerer ao juiz que ele defina um valor, apenas para fins de constituição da hipoteca judiciária. Assim, no caso, para o registro da hipoteca será necessário apresentar cópia da sentença condenatória genérica e da decisão do juiz que definir o valor para fins de constituição de tal garantia.[10]

Sob essa ótica, por conseguinte, o valor da dívida deve constar do título judicial, quando não da cópia da decisão condenatória, de outra complementar, estimando-o. E respeitada opinião divergente, em especial, a de Moacyr Amaral dos Santos[11], o valor da causa, porque atribuído anteriormente à decisão ilíquida, por não ter se baseado no título constitutivo da hipoteca, não pode servir (logicamente) de baliza, salvo se, provocado, assim decidir o juiz da causa.

Em síntese, a dúvida é procedente; o juízo negativo de qualificação registral é de ser confirmado, tal como, consequentemente, a r. sentença impugnada.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Comentários ao Código de Processo Civil: da sentença e da coisa julgada: arts. 485 a 508. José Roberto F. Gouvêa, Luis Guilherme A. Bondioli, João Francisco N. da Fonseca (coords.). São Paulo: Saraiva, 2017, p. 87. v. IX.

[2] Humberto Theodoro Júnior. Curso de Direito Processual Civil. 56.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p. 1.081. v. I.

[3] João Francisco N. da Fonseca, op. cit., p. 88.

[4] Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. 20.ª ed. Atualizada por Carlos Edison do Rêgo Monteiro Filho. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 324-325. v. IV.

[5] Processo civil brasileiro: parte especial: procedimento comum (da demanda à coisa julgada). São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 1.313. v. III.

[6] Registro de imóveis. 2.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 219.

[7] Op. cit., p. 244.

[8] Sentença e coisa julgada: exegese do Código de Processo Civil (arts. 444 a 475). Rio de Janeiro: Aide, 1992, p. 184.

[9] Comentários ao Código de Processo Civil (arts. 444 a 475). 3.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 91 e 94.

[10] Sentença, coisa julgada e ação rescisória: decisão judicial e formas de estabilização: inexistência, invalidade, revisão, rescisão. 1.ª ed., 2.ª tiragem. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2023, p. 90.

[11] Comentários ao Código de Processo Civil: arts. 332 a 475. 7.ª ed. Atualizada por Aricê Moacyr Amaral Santos. Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 421. v. IV.

Fonte: DJEN/SP 22.09.2025.

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1VRP/SP: EMENTA NÃO OFICIAL- REGISTRO DE IMÓVEIS – PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – EMOLUMENTOS – ATO DE AVERBAÇÃO – CANCELAMENTO DE HIPOTECA JUDICIÁRIA – BASE DE CÁLCULO – VALOR ECONÔMICO DA DEMANDA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – INTERPRETAÇÃO DO ITEM 2.1 DA TABELA II – LEI ESTADUAL Nº 11.331/02.

Escrito por

Processo 1106748-59.2025.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Marcos Llopis Lee – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências, reputando correto o cálculo dos emolumentos devidos para o ato de averbação do cancelamento do registro da hipoteca judiciária, tomando como base de cálculo o valor econômico da demanda (valor da dívida/execução), em consonância com os itens 1.2 e 2.1 das Notas Explicativas da Tabela II da Lei Estadual n.11.331/02, nos termos da fundamentação. Oficie-se à E.CGJ, servindo a presente como ofício. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: DANIEL BIJOS FAIDIGA (OAB 186045/SP), ALEX VICTOR MIYAGI CABRAL (OAB 369618/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo nº: 1106748-59.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: Interino do 13º Registro de Imóveis da Capital Requerido: Marcos Llopis Lee
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado pela Oficial Interina do 13º Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Marcos Llopis Lee, diante da insurgência do interessado em face do valor dos emolumentos devidos para a prática do ato de averbação do cancelamento do registro da hipoteca judiciária inscrito no imóvel objeto da matrícula n. 7.614 daquela serventia.
A Oficial Interina informa que foi apresentado, por intermédio da plataforma eletrônica do ONR, o mandado de averbação expedido pelo juízo da 40ª Vara Cível do Foro Central da Capital, extraído dos autos do processo n. 0001720-90.2023.8.26.0100, com determinação para cancelamento do registro n. 18 feito na matrícula 7.614, relativo ao registro da hipoteca judiciária sobre o imóvel da matrícula, de propriedade do depositário Marcos Llopis Lee, em garantia do valor da execução, no montante de R$22.774.224,38 (atualizado até abril/2024); que, após a qualificação positiva do título, a serventia informou ao interessado, para recolhimento via plataforma eletrônica, o valor dos emolumentos devidos para a prática do ato de averbação, tendo como base de cálculo o valor da dívida (R$ 22.774.224,38), sendo o motivo da irresignação do requerente, que requereu a instauração do presente pedido de providências; que, de início, necessário esclarecer como foi feita a cobrança do valor dos emolumentos para a prática do ato de registro da hipoteca judiciária, sob o R.18 de 23/08/2024, na matrícula n. 7.614: conforme previsto no item 1.2 das Notas Explicativas da Tabela II da Lei Estadual n. 11.331/2002, tratando- se de apenas um imóvel, a base de cálculo será o valor da execução constante no mandado de averbação apresentado à serventia, ou seja, R$ 22.774.224,38; na mesma esteira segue o cancelamento, aplicando-se o item 2 das Notas Explicativas da Tabela II da Lei Estadual n. 11.331/2002, ou seja, averbação com valor declarado, e utilizando-se como base de cálculo o valor da dívida/execução (R$ 22.774.224,38); que o subitem 2.1 das Notas Explicativas da Tabela II invocado pelo requerente, quando menciona “neste caso tomando-se como base de cálculo o valor venal do imóvel”, está se referindo à retificação de área e não a todos os casos nele citados, que terão como base de cálculo os valores constantes de seus respectivos instrumentos; que por essas razões, em obediência ao princípio da legalidade estrita, é que os emolumentos foram calculados conforme demonstrado (fls. 01/03).
Documentos vieram às fls. 04/61.
Em impugnação nos autos, a parte interessada aduz que a Innovation Tecnologia Ltda. Deu início ao cumprimento de sentença, em face de Ligare Telecomunicações Ltda. e outros, nos autos n. 0001720-90.2023.8.26.0100, da 40ª Vara Cível do Foro Central da Capital, visando a execução d dívida no valor de R$ 22.774.224,38; que, após o bloqueio e penhora de valores suficientes para quitação da dívida, o levantamento foi condicionado à oferta de caução pela exequente; que, para tanto, o sócio da Innovation ofereceu o imóvel da matrícula n. 7.614 do 13º RI, que tem valor venal de R$ 1.083.725,00; que, para o cancelamento da hipoteca judiciária, no cálculo do valor dos emolumentos devidos deve ser utilizado como base de cálculo o valor venal do imóvel dado em garantia; que, assim, é indevido o valor dos emolumentos calculado sobre o valor total execução; que é um contrassenso que as custas sejam calculadas com base no valor total da dívida executada, já que o valor garantido pelo imóvel representa pouco mais de 10% do valor da dívida, limitando o valor que a exequente teria acesso; que a Oficial Interina se utilizou do valor base incorreto no registro da caução e também no cancelamento via averbação, incorrendo duplamente no mesmo erro; que para registro e posterior cancelamento da hipoteca deve ser aplicada a Tabela de Custas, utilizando-se como base de cálculo o valor venal do imóvel, tanto para o registro quanto para a averbação de cancelamento de direitos reais e outros gravames; que o item 2.1 da Tabela de Custas estabelece, de forma abrangente, que se considera averbação com valor aquela referente a fusão, cisão ou incorporação de sociedades, cancelamento de direitos reais e outros gravames, bem como a que implica alteração de contrato, da dívida ou da coisa, inclusive retificação de área; que, portanto, os emolumentos devem ser calculados com base no valor venal do imóvel, ou, alternativamente, no seu valor de mercado (fls. 70/76).
O Ministério Público opinou pelo cálculo dos emolumentos com base no valor venal do imóvel (fls. 80/81).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
Primeiramente, observo que não foi adotado o procedimento abreviado previsto no item 73, Cap.XIII, das NSCGJ, por opção da própria parte, que não ofereceu reclamação diretamente a esta Corregedoria Permanente, mas requereu a reformulação do cálculo à Registradora, a qual o manteve e intermediou o encaminhamento da questão para revisão por este juízo.
Vejamos os motivos.
No mérito, deve prevalecer a cobrança tal como calculada pela Oficial.
Os emolumentos cabíveis sobre os atos praticados pelo serviço de registro lato sensu são regulados pela Lei Estadual n. 11.331/02.
O artigo 5º do referido diploma dispõe que “os valores dos emolumentos são fixados de acordo com o efetivo custo e a adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados, levando-se em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro”.
No caso concreto, não há controvérsia quanto ao fato de a averbação de cancelamento do registro da hipoteca judiciária pretendida envolver ato relativo a situação jurídica com conteúdo financeiro, cujos emolumentos são fixados em tabelas próprias conforme faixas específicas de enquadramento (artigo 5º, III, “b”, da Lei n. 11.331/02).
O artigo 7º da Lei, por sua vez, determina que o valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas referidas tabelas deve ser o maior entre o valor econômico do negócio jurídico e o valor tributário do imóvel para lançamento de IPTU, ITR ou ITBI. Neste ponto, também não há controvérsia de que o valor econômico da demanda (valor da execução) na qual foi determinada a constrição é muito maior do que o valor venal do imóvel dado em hipoteca judiciária, de modo que o valor econômico da demanda (valor da execução) deve prevalecer para fins de enquadramento.
Para subsidiar a base de cálculo do valor dos emolumentos, tanto para o ato de registro quanto para o ato de averbação do cancelamento do registro da hipoteca judiciária, a serventia aplicou o disposto no item 1.2 das Notas Explicativas da Tabela II da Lei Estadual n. 11.331/02:
“1.2. No registro de hipoteca, penhor ou penhora quando dois ou mais imóveis forem dados em garantia ou, no caso de penhor quando a garantia esteja situada, em mais de um imóvel, na mesma circunscrição imobiliária ou não, tenham ou não igual valor, a base de cálculo para cobrança, em relação a cada um dos registros, será o valor do mútuo dividido pelo número de imóveis, dado em garantia ou pelo número de imóveis de situação, conforme o caso.”
Considerando que apenas um imóvel, o objeto da matrícula 7.614, foi constrito para servir de garantia da dívida, o valor dos emolumentos devidos para a prática do ato de registro da hipoteca judiciária na matrícula foi corretamente calculado e cobrado, tal como determina o item 1.2 das Notas Explicativas da Tabela II dos Ofícios de Registros de Imóveis, ou seja, com base no valor da execução: R$22.774.224,38.
O principal ponto de divergência está na definição do item 2.1 das Notas Explicativas da Tabela II, anexa à Lei Estadual nº 11.331/2002, que dispõe:
“2.1 – Considera-se averbação com valor aquela referente à fusão, cisão ou incorporação de sociedades, cancelamento de direitos reais e outros gravames, bem como a que implica alteração de contrato, da dívida ou da coisa, inclusive retificação de área, neste caso tomando-se como base de cálculo o valor venal do imóvel.” (g.n.).
Pela interpretação literal do disposto no item 2.1 das Notas Explicativas, colhe-se que somente na hipótese de averbação referente à retificação de área é que o legislador permite a utilização do valor venal do imóvel como base de cálculo dos emolumentos devidos para a prática do ato, e não nas demais situações elencadas na norma (fusão, cisão, incorporação de sociedades, cancelamento de direitos reais e outros gravames, bem como a que implica alteração de contrato, da dívida ou da coisa), nas quais, por envolverem situações jurídicas com conteúdo financeiro, seguem a regra legal prevista no artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02 (o valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas deve ser o maior entre o valor econômico do negócio jurídico e o valor tributário do imóvel para lançamento de IPTU, ITR ou ITBI).
Na espécie, como visto, o valor da execução na qual foi determinada a constrição importou em R$ 22.774.224,38 (fls. 31 e 60/61), sendo muito maior do que o valor venal do imóvel (R$ 1.083.725,00 – fls. 59/60), de modo que o valor da execução deve prevalecer para fins de enquadramento, como foi corretamente observado pela serventia extrajudicial.
A questão do cálculo dos emolumentos cartorários com base no valor em execução já foi submetida a controvérsia e analisada por esta Corregedoria Permanente nos autos dos processos nºs. 1189350-44.2024.8.26.0100, 1077631-91.2023.8.26.0100 e 1033007-88.2022.8.26.0100, em que se reconheceu a aplicabilidade do quanto disposto no item 1.2 das Notas Explicativas aplicáveis à Tabela II da Lei Estadual n. 11.331/02.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências, reputando correto o cálculo dos emolumentos devidos para o ato de averbação do cancelamento do registro da hipoteca judiciária, tomando como base de cálculo o valor econômico da demanda (valor da dívida/execução), em consonância com os itens 1.2 e 2.1 das Notas Explicativas da Tabela II da Lei Estadual n. 11.331/02, nos termos da fundamentação.
Oficie-se à E.CGJ, servindo a presente como ofício.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.
São Paulo, 26 de setembro de 2025.
Renata Lima Zanetta
Juíza de Direito

Fonte: DJE/SP 29.09.2025.

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