1VRP/SP: EMENTA NÃO OFICIAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. EMENTA NÃO OFICIAL – 1VRP/SP – REGISTRO DE IMÓVEIS – RECLAMAÇÃO DE EMOLUMENTOS – INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEL AO CAPITAL SOCIAL – IMUNIDADE DE ITBI RECONHECIDA EM MANDADO DE SEGURANÇA – IRRELEVÂNCIA PARA A BASE DE CÁLCULO DOS EMOLUMENTOS – APLICAÇÃO DO ARTIGO 7º DA LEI ESTADUAL Nº 11.331/2002 – PREVALÊNCIA DO MAIOR DOS PARÂMETROS LEGAIS – UTILIZAÇÃO DO VALOR VENAL DE REFERÊNCIA (ITBI) – IMPOSSIBILIDADE DE O JUÍZO CORREGEDOR, EM SEDE ADMINISTRATIVA, ALTERAR CRITÉRIO LEGAL DE APURAÇÃO – OBSERVÂNCIA DOS PARECERES CGJ Nº 47/2023-E E Nº 197/2024-E – DIFERENÇA DE VALORES JUSTIFICADA POR ISS E CERTIDÃO SOLICITADA – RECLAMAÇÃO IMPROCEDENTE.

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Processo 1008902-08.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Comercial Agricola e Industrial R Moraes Ltda – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação. Comunique-se o resultado à E. CGJ. A presente decisão serve como ofício. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: ANTONIO CARLOS MARCHETTI GUZMAN (OAB 151836/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1008902-08.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Reclamante: Comercial Agricola e Industrial R Moraes Ltda
Requerido: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de reclamação formulada por Comercial Agrícola e Industrial R. Moraes Ltda contra o Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital na forma prevista pelo item 73, Cap. XIII, das NSCGJ, sob o fundamento de cobrança excessiva de emolumentos para o registro da conferência do imóvel objeto da matrícula n. 69.454 ao seu capital social (prenotação n. 708.553).
A parte reclamante relata que o imóvel foi conferido ao capital social por seu sócio fundador no ato constitutivo registrado perante a JUCESP em 10/01/2002; que, posteriormente, por meio da 7ª alteração contratual registrada na JUCESP em 11/12/2025, houve apenas a rerratificação da descrição e da individualização registral do referido imóvel, sem alteração do valor de conferência, mantido em R$ 407.713,27, e sem a criação de qualquer parcela excedente ao capital social integralizado; que apresentou o título societário ao Registro de Imóveis em 27/04/2026 com o objetivo de regularizar a titularidade dominial; que, em 04/05/2026, a serventia emitiu nota devolutiva condicionando o ingresso do título à apresentação de guia de recolhimento do ITBI e respectivo comprovante de pagamento ou declaração de isenção/não incidência do imposto; que o valor dos emolumentos foi estimado em R$ 31.028,58; que, em razão da exigência de ITBI, impetrou mandado de degurança no qual foi deferida medida liminar determinando que a Prefeitura se abstivesse de exigir o recolhimento do ITBI sobre a transferência do imóvel, com comunicação ao 4º Oficial de Registro de Imóveis para ciência e observância (processo de autos n. 1064705-20.2026.8.26.0053; que, ainda assim, os emolumentos foram calculados com base no Valor Venal de Referência do ITBI e não no valor utilizado para recolhimento do IPTU; que tem ciência da orientação administrativo-correcional consolidada nos Pareceres CGJ n. 47/2023-E e 197/2024-E, segundo o qual o Valor Venal de Referência é, em regra, parâmetro admitido para o cálculo dos emolumentos, não podendo o Oficial, por iniciativa própria, adotar base diversa sem decisão judicial expressa; que esta reclamação é exatamente a via adequada para provocar tal decisão: “não se busca atuação autônoma da serventia, mas decisão deste Juízo Corregedor Permanente, no procedimento próprio, definindo a base aplicável ao registro”; que, no caso concreto, a base de cálculo para recolhimento do ITBI não pode ser utilizada porque houve reconhecimento judicial de que a operação é imune ao ITBI; que a definição da base dos emolumentos compete ao juízo corregedor permanente pela via própria da reclamação prevista no artigo 30 da Lei Estadual n. 11.331/2002; que a decisão fazendária é uma premissa jurídica para o caso concreto; que a imunidade não opera como mera dispensa de pagamento do tributo, mas atua no plano da própria competência tributária, impedindo que o imposto incida sobre a operação; que, enquanto vigente a liminar, o ITBI não subsiste como exigência vinculada ao título apresentado a registro; que não ignora que os emolumentos possuem natureza própria e não se confundem com o ITBI, mas essa autonomia não permite deslocar a literalidade do artigo 7º, III, da Lei n. 11.331/02; que a lei não elegeu o VVR como parâmetro autônomo dos emolumentos; que a serventia foi formalmente cientificada de que a imunidade da operação foi reconhecida; que não ignora o precedente desta 1ª Vara de Registros Públicos no processo de autos n. 0004396-06.2026.8.26.0100, em que se admitiu a utilização do VVR para cálculo dos emolumentos em contexto de integralização de imóveis ao capital social, mas, naquele caso, o que se enfrentou foi a impossibilidade do Oficial afastar o VVR por iniciativa própria com base em decisão fazendária que não tratava expressamente dos emolumentos; que a controvérsia, naquele contexto, foi analisada sob a moldura da atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente e por isso a base fiscal do ITBI permanecia; que o cálculo dos emolumentos deve ter base efetivamente vinculada a recolhimento concreto do imposto, não base hipotética; que afastado o pressuposto material do inciso III, do artigo 7º, da lei, deve prevalecer o maior parâmetro remanescente, que é o último lançamento para fins de IPTU; que, no julgamento da ADI 3.887, a discussão era sobre a constitucionalidade do parâmetro, nunca sobre hipótese em que o próprio imposto de referência é constitucionalmente inexigível por imunidade objetiva – a ADI não foi provocada a tanto e não se examinou essa situação; que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente (Tema 1.113/STJ); que existe uma diferença de R$ 455,15 entre o valor estabelecido na faixa “z” da tabela (R$ 30.573,43) e o cálculo estimado na nota devolutiva (R$ 31.028,58), cuja composição deverá ser discriminada pelo Oficial; que o valor correto, apurado com base no Valor Venal do IPTU, aplicando-se a faixa “u” da tabela, é de R$ 15.535,85.
Documentos vieram às fls. 14/148.
Intimado, o Oficial informou que a prenotação permanece em vigor e seus efeitos jurídicos forma prorrogados até julgamento definitivo deste feito; que o título foi inicialmente devolvido com exigência pela comprovação de recolhimento do ITBI devido ou prova de isenção/imunidade; que o título foi reapresentado acompanhado de decisão judicial deferindo liminar para determinar que a autoridade fiscal do município se abstenha de exigir o recolhimento do ITBI sobre a transferência do imóvel; que a decisão não tratou dos emolumentos registrais, de modo que o cálculo da taxa foi realizado conforme orientação reiterada deste juízo corregedor; que, no entender da reclamante, o cálculo dos emolumentos deve tomar por base o valor venal do imóvel para fins de IPTU no ano de 2025 (R$ 8.885.570,00); que os argumentos da parte não modificam a orientação administrativa; que o fato de a operação ser imune ao ITBI não altera a base de cálculo dos emolumentos, que têm natureza distinta e regramento próprio; que a reclamante busca estender o alcance da decisão proferida em sede jurisdicional para a via administrativa, o que acarretaria modificação da decisão prolatada no âmbito contencioso; que o cálculo dos emolumentos seguiu rigorosamente o valor fixado em tabela; que a diferença apontada pela reclamante corresponde ao ISS e ao valor da certidão, cuja emissão foi expressamente solicitada; que o valor total do registro incluindo o ISS (alíquota de 2%) é de R$ 30.952,04 e o valor da certidão é de R$ 76,54, o que totaliza R$31.028,58; que devem ser observados os dados cadastrais referentes ao exercício de 2026 (fls. 153/157).
Documentos vieram às fls. 158/171.
É o relatório. Fundamento e decido.
Primeiramente, há que observar que este procedimento abreviado se restringe à apuração de eventual cobrança indevida de emolumentos e despesas nos termos do item 73, Cap. XIII, das NSCGJ.
Ao contrário do que afirma a parte reclamante, não cabe ao juiz corregedor permanente, no exercício da atividade administrativa de fiscalização dos serviços extrajudiciais, definir a base de cálculo dos emolumentos, que têm natureza tributária. Eventual alteração dos critérios que lei estabelece para a apuração da taxa somente pode ser analisada na via jurisdicional contenciosa.
No mérito, não se verifica cobrança excessiva conforme os precedentes administrativos que são conhecidos da parte reclamante.
De fato, o artigo 30 da Lei Estadual n. 11.331/2002 dispõe que qualquer interessado poderá reclamar, por petição, ao juiz corregedor permanente contra a cobrança, a maior ou menor, de emolumentos e despesas devidos.
Ao tratar da base de cálculo dos emolumentos, a mesma Lei Estadual estabelece que (destaques nossos):
“Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea “b” do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:
I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;
II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;
III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis”.
Note-se que esse dispositivo determina que sejam considerados os parâmetros fixados nos seus três incisos, prevalecendo o que for maior, independentemente do valor econômico declarado no negócio jurídico.
Como se vê, a base de cálculo dos emolumentos não se confunde com a base de cálculo do IPTU ou do ITBI. A norma apenas indica o critério estabelecido na legislação municipal como referência para o enquadramento na tabela escalonada que estabelece valores fixos para faixas progressivas, as quais variam de acordo com a base de cálculo, que deve considerar o maior valor entre o atribuído pelas partes à transação e as bases de cálculo do IPTU e do ITBI.
Esse foi o entendimento manifestado pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADI 3.887, no qual a corte superior, ao analisar referido dispositivo, concluiu que o parâmetro fixado não provoca a identidade vedada pelo artigo 145, §2º, da CF, ou seja, a base de cálculo dos emolumentos, que têm natureza jurídica de taxa, não se confunde com a dos impostos.
Portanto, é irrelevante se a operação formalizada no título levado a registro caracteriza ou não hipótese de incidência tributária, a base de cálculo dos emolumentos adotará o maior dos três critérios, como estabelecido em lei.
Vale destacar que a utilização do raciocínio sugerido pela reclamante também inviabilizaria, para todo tipo de registro, a utilização do valor venal para fins de IPTU, pois este tributo não incide sobre transmissões inscritíveis, mas sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado na zona urbana.
Cumpre ressaltar que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade do bem imóvel, enquanto os emolumentos têm por fato gerador a prestação de serviços públicos notariais e de registro previstos no artigo 236 da Constituição Federal, os quais são regulados pela Lei Estadual n. 11.331/02 que, em seu artigo 1º, prevê que “serão cobrados e recolhidos de acordo com a presente lei e tabelas anexas”.
O fato de não se caracterizar hipótese de incidência do ITBI ou do IPTU não afasta a aplicação dos parâmetros estabelecidos nos incisos II e III, artigo 7º, da Lei n. 11.331/02 para o cálculo dos emolumentos.
Ademais, para os Registradores, vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art. 134, VI, do CTN e art. 30, XI, da Lei n. 8.935/1994).
Assim, não há controvérsia: o Oficial apurou o valor venal de referência do imóvel conferido à pessoa jurídica e constatou que ele é maior que o valor atribuído a título de integralização do capital social e que o valor para cálculo do último lançamento do IPTU (fls. 159/163).
Sob a perspectiva da aplicação da tabela de emolumentos, à luz dos três parâmetros para definição da base de cálculo de custas e emolumentos para o ato do registro previstos no artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02, e considerando a propagação de decisões judiciais que reconheciam a ilegalidade do valor venal de referência como base de cálculo, foi respondida, no dia 03 de fevereiro de 2021, consulta formulada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis no processo de autos n. 1118112-04.2020.8.26.0100, com a seguinte orientação (destaques nossos):
“Destarte, em razão dos precedentes desta Corregedoria Permanente e da possível diversidade de conteúdo das decisões sobre a base de cálculo do ITBI neste Município, respondo a consulta no sentido de que, para os fins do inciso III do Art 7º da Lei 11.331/02, deve ser utilizada a base de cálculo do ITBI prevista na legislação municipal vigente, no caso, o valor venal de referência e que a utilização da base de cálculo utilizada pra fins de IPTU ou outra só deve ser adotada pelo Oficial quando decisão judicial for expressa no sentido de que ela se estende aos emolumentos”.
E esse entendimento foi posteriormente ratificado conforme parecer n. 47/2023-E da lavra da MM. Juíza Assessora da Corregedoria Geral da Justiça, Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Fernando Antonio Torres Garcia, no processo de autos n. 2021/00015888, em 15 de fevereiro de 2023:
“Nesse cenário, claro está que, como indicou a decisão a quo, a consulta se resolve por seus próprios termos, uma vez que, estando-se aqui no campo da legalidade estrita, não cabe a ninguém, na esfera administrativa, ampliar ou estender os efeitos de provimento jurisdicional que, determinando certa base de cálculo para o imposto de transmissão (ITBI), não dispôs nada, no entanto, sobre o cômputo dos emolumentos. Ademais, os provimentos jurisdicionais são de interpretação estrita, e de nihilo nihil fit: à míngua de decisão expressa, continuam os Oficiais adstritos ao valor venal de referência próprio do ITBI, indicado para esse fim por cada um dos entes municipais.
No mais, e para além disso, não há nada que esclarecer nesta consulta: como a base de cálculo do ITBI pode variar e varia conforme a legislação de cada Município, não há razão para ulterior regulação para todo o Estado de São Paulo, competindo aos Oficiais de Registro de Imóveis realizar o cálculo dos emolumentos devidos em cada caso concreto”.
No caso concreto, diante da devolução do título em 04/05/2026 com exigência pela comprovação do recolhimento do ITBI (fls. 140/141), a parte impetrou mandado de segurança e obteve provimento que determinou a abstenção da autoridade fiscal do município em exigir o recolhimento do ITBI, mas não tratou da base de cálculo dos emolumentos (fls. 143/144), de modo que o entendimento adotado na consulta deve prevalecer.
A decisão foi comunicada ao Oficial, que acatou a ordem e deixou de exigir a comprovação do recolhimento do ITBI. Porém, não há qualquer determinação para adoção de base de cálculo diversa da estipulada na Lei Estadual que regula a cobrança dos emolumentos e, como já esclarecido, não cabe ao juiz corregedor permanente, no desempenho da fiscalização administrativa, complementar o provimento jurisdicional.
Na hipótese, o Oficial agiu corretamente ao utilizar na apuração dos emolumentos o parâmetro de maior valor dentre os previstos nos incisos do artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02, isto é, o valor atribuído pelo Município para fins de recolhimento do ITBI (parâmetro do inciso III), com rigorosa observância dos dispositivos vigentes na data da prenotação.
Nesse mesmo sentido, transcrevo trecho do parecer n. 197/2024-E de minha lavra, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Francisco Eduardo Loureiro, no Recurso Administrativo de 1001482-96.2022.8.26.0356, em 01 de abril de 2024:
“Neste contexto e conforme esclarecido anteriormente, como a base de cálculo da taxa não se confunde com a dos impostos, há que serem observados os parâmetros fixados no artigo 7º da Lei Estadual nº 11.331/02 para o enquadramento do ato na tabela própria utilizada na apuração dos emolumentos devidos, prevalecendo o que for maior, que, no caso, deve ser a base de cálculo do inciso III, do art. 7º da referida Lei (valor atribuído pelo município para efeito de cobrança do ITBI).
Neste sentido, os seguintes precedentes: Processo de autos n. 1001328-41.2020.8.26.0100, Parecer n. 488/2020-E, de autoria da Juíza Assessora da Corregedoria Letícia Fraga Benitez, aprovado em 20/11/2020 pelo então Corregedor Geral da Justiça Des Ricardo Anafe, e Processo de autos n. 1002704-96.2019.8.26.0100, Parecer n. 472/2019-E, de autoria da Juíza Assessora da Corregedoria Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado em 03/09/2019 pelo então Corregedor Geral da Justiça Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco”.
Quanto à alegada diferença de R$ 455,15, ela decorre do valor da certidão requerida pela parte (R$ 76,54) e da incidência do ISS sobre o valor fixado na tabela (R$ 378,61, fls. 142, 158 e 164).
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação. Comunique- se o resultado à E. CGJ. A presente decisão serve como ofício.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 31 de maio de 2026
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 01.06.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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1VRP/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS. Adjudicação compulsória extrajudicial – compromisso de compra e venda antigo sem testemunhas e com inconsistências documentais – impossibilidade de indeferimento liminar sem prévia tentativa de notificação dos herdeiros e interessados – necessidade de esgotamento das buscas e admissão subsidiária de notificação por edital – prosseguimento do procedimento extrajudicial até eventual impugnação – dúvida improcedente.

Escrito por

Processo 1005488-02.2026.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Gastão Eduardo Durães – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para reformar a decisão do Oficial e determinar o prosseguimento do procedimento extrajudicial nos termos da fundamentação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: ELIAS LIMA FERREIRA (OAB 483882/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1005488-02.2026.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Gastão Eduardo Durães
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis desta Capital a requerimento de Gastão Eduardo Durães em razão do indeferimento de adjudicação compulsória extrajudicial do imóvel descrito na transcrição n. 48.751 daquela serventia (prenotação n. 467.293).

O Oficial informa que figuram como titulares do domínio as irmãs Tereza Roselli e Paulina Roselli; que as proprietárias firmaram, em 06/10/1968, compromisso de compra e venda com Walkíria Malheiros da Cunha Ascher (filha de Paulina), a qual, por sua vez, prometeu vender o imóvel para o requerente; que o ponto central do dissenso diz respeito à quitação do preço estipulado no contrato firmado com as proprietárias; que, apesar de estar consignado na cláusula 4.1.1 do referido contrato que o valor seria pago no ato da assinatura, em moeda corrente, surgiram outros fatos que contradizem a quitação alegada; que o contrato apresenta manchas amareladas, não decorrentes do tempo, mas, ao que tudo indica, proveniente de substância líquida que sobre ele foi derramada; que não constam assinaturas de testemunhas como exigia o artigo 135 do Código Civil de 1916, vigente na época da celebração; que nenhuma das firmas apostas no contrato foi reconhecida à época da celebração, apenas a assinatura de Walkíria foi reconhecida em 16/09/2025; que, por ocasião do processo de arrolamento dos bens deixados pelo falecimento de Paulina, o imóvel foi adjudicado a Walkíria, sua única herdeira; que a transmissão da fração ideal pertencente à Paulina por sucessão hereditária é incongruente com a aquisição formalizada em 1968; que também foi apresentado recibo, datado de 26/12/1980, no qual Emília Roselli Ruiz, que se apresentou como herdeira de Tereza Roselli, vendeu 12,5% do imóvel para Paulina, documento que gera estranheza por ser incongruente com a alienação firmada em 1968; que as questões apontadas desqualificam o contrato de promessa de compra e venda datado de 06/10/1968 como fundamento para a adjudicação compulsória; que, no curso do procedimento extrajudicial, aventou-se a possibilidade de notificação dos herdeiros de Teresa Roselli; que o requerente informou que a única sucessora de Teresa na linha colateral seria sua irmã Paulina, já falecida; que, por outro lado, as informações extraídas do formal de partilha do espólio de Carmela Roselli (mãe de Teresa e Paulina) identifica outros irmãos: Maria, Arlindo, Emília e Caetano, este último já falecido, representado pelos filhos Neusa e Osmar; que, diante do conjunto probatório desprovido de coesão, concluiu pelo indeferimento da adjudicação compulsória.

Documentos vieram às fls. 07/100.

O prazo para impugnação nestes autos transcorreu in albis (fl. 101).

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 104/106).

Constatada a ausência de documentos essenciais, determinou-se a apresentação de cópia integral do procedimento autuado junto à serventia (fls. 108/110).

O Oficial se manifestou às fls.116/117, ratificando sua conclusão pelo indeferimento da adjudicação e juntando cópia integral dos autos, acompanhada de relatório remissivo (fls. 118/540).

Ao requerer a suscitação da dúvida, a parte alega dificuldade em cumprir todas as exigências, principalmente quanto à identificação e localização dos herdeiros de Tereza Roselli; que as pesquisas exigem autorização judicial; que o formal de partilha no qual o Oficial identificou os herdeiros colaterais é antigo e não indica o CPF das pessoas, o que impede sua localização; que a complexidade e a antiguidade dos fatos, além da dificuldade de acessar informações completas de registros civis de pessoas já falecidas e sem parentesco direto, tornaram inviável a apresentação dos dados solicitados; que buscas pelos sistemas RENAJUD e BACENJUD são feitas apenas na via judicial; que as pessoas indicadas pelo Oficial “não figuram como herdeiros diretos das titulares registrais, mas sim como cessionários de parte de um quinhão hereditário em momento anterior à abertura da transcrição”, pelo que o Oficial deve elucidar a relevância do documento para a cadeia sucessória das titulares; que, diante da impossibilidade de localizar os herdeiros não diretos, possível notificação por edital; que Walkíria se casou pelo regime da separação obrigatória de bens com Francisco Ascher, de modo que os direitos sobre o imóvel não se comunicaram com o patrimônio conjugal; que o compromisso firmado com as proprietárias tabulares é muito antigo e não dispõe de comprovante específico de quitação, mas elas declararam e o Tabelião certificou na ata notarial que o imóvel está quitado, o que é suficiente para comprovar o adimplemento integral do preço; que providenciará o comprovante de recolhimento do ITBI quando da qualificação positiva do título (fls. 483/487).

O Ministério Público ratificou sua manifestação de fls. 104/106, mantendo o parecer pela procedência da dúvida (fl. 543).

É o relatório. Fundamento e decido.

Como se sabe, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão pode ser processada diretamente perante o Oficial de Registro de Imóveis competente com observância de rito próprio (via extrajudicial), regulado pelo artigo 216-B da Lei n. 6.015/1973, pela Seção XVI, Cap. XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e pelo Provimento CNJ n. 149/2023 (disposições específicas introduzidas pelo Provimento n. 150/2023).

Assim, como a parte interessada optou pela via extrajudicial para alcançar o registro de transferência da propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.

A conclusão do Oficial foi no sentido de que a adjudicação compulsória não pode ser deferida pois não há prova sólida quanto à quitação do preço e não houve notificação dos herdeiros de uma das proprietárias do imóvel e do cônjuge da cessionária (fls. 118/120).

A parte requerente pretende a adjudicação do imóvel que adquiriu de Walkíria Malheiros da Cunha Ascher por contrato de promessa de compra e venda firmado em 25 de julho de 2002 (fls. 143/157).

Walkíria, por sua vez, teria adquirido o imóvel objeto da transcrição n.48.751 do 1º RI da Capital por compromisso de compra e venda firmado com as proprietárias do imóvel em 08 de outubro de 1968.

Embora este último instrumento informe que o preço ajustado seria pago no ato da assinatura, em moeda corrente (cláusula 4.1.1), outros elementos colhidos no curso do processo administrativo contradizem a quitação alegada.

Primeiramente, o Oficial aponta a ausência da assinatura de testemunhas exigidas na época e a falta de reconhecimento de firma dos contratantes, o que fragiliza a confirmação da autenticidade do título.

De fato, o artigo 135 do Código Civil de 1916 previa que o instrumento particular assinado por quem estivesse na disposição e na administração livre de seus bens, sendo subscrito por duas testemunhas, provava as obrigações convencionais de qualquer valor.

Essa condição, todavia, não foi atendida.

Também não é possível o reconhecimento das firmas apostas no contrato.

Logo, na primeira análise dos documentos que instruíram o requerimento inicial, o Oficial observou a possibilidade de se dar fé às assinaturas com base nos cadastros nacionais dos notários, como prevê o artigo 440-G, §7º, do Provimento CNJ n. 149/2023 (item 9.1 do despacho de fls. 213/215).

No entanto, não há informação ou documento das firmas para que o Tabelião possa examinar e dar fé às assinaturas, notadamente por se tratar de documento antigo, pelo que a parte pede reconsideração da exigência relativa à quitação do preço com base na cláusula contratual (itens 9 e 10, fls. 411/416).

O mais grave, todavia, foi a identificação da existência de ação de inventário e partilha na certidão extraída em nome da proprietária Paulina Malheiros da Cunha, o que levou à exigência pela apresentação das respectivas peças (fl. 185 e item 10 do despacho de fls. 213/215).

De acordo com o formal de partilha copiado às fls. 333/376, a proprietária tabular Paulina Roselli, que passou a se chamar Paulina Malheiros da Cunha quando se casou com Pedro Malheiros da Cunha, faleceu em 09 de maio de 1991, no estado civil de viúva, deixando como único bem arrolado a metade ideal do imóvel da transcrição n.48.751, que foi adjudicado à filha Walkíria, sua única herdeira.

A parte requerente, porém, não explica por que Walkíria, que supostamente havia quitado a compra do imóvel, promoveu o arrolamento e partilha do bem para recebê-lo por sucessão hereditária.

Ainda que se sustente a irrelevância do meio utilizado para a regularização do domínio, já que a promissária compradora era a única herdeira da proprietária tabular, a incerteza quanto à quitação fica mais evidente em relação à metade ideal de propriedade de Tereza Roselli, que faleceu em 13 de março de 1970, sem constar informação sobre casamento ou existência de filhos (fl. 161). Neste caso, foi apresentado recibo firmado por Emília Roselli Ruiz em 26 de dezembro de 1980, atestando o recebimento de valor da coproprietária Paulina, representado por cheque emitido por Walkíria, em pagamento da fração ideal correspondente a 12,5 por cento da propriedade do imóvel deixado por herança (fl. 451):”Recebemos da Sra. Paulina Malheiros da Cunha (…), a importância de Cr$ 75.000,00 (setenta e cinco mil cruzeiros) representado pelo cheque (…) emitido por Walkíria da Cunha Durães, referente a venda que lhe fizemos de nossa parte havidos por herança da Srta. Tereza Roselli. Esta parte constitui-se em 12,5 (doze e meio) de uma propriedade situada à Rua Amâncio de Carvalho 57 fundos que nos corresponde por herança.

Fica explícito neste recibo que deveremos deixar a dita propriedade até o dia 15 de Janeiro de 1981, impreterivelmente, sob pena de termos que devolver em dobro quantia que recebemos, ou seja Cr$150.000,00 (cento e cinquenta mil cruzeiros).

O inventário será pago pela compradora.

Se necessário for para o bom andamento do inventário ou transferência que a promitente compradora queira fazer, lhe daremos uma autorização ou uma procuração para tal e somente para isso.

Este recibo dá a Sra. Paulina Malheiros da Cunha plena e geral quitação, sendo de caráter irretratável e irrevogável”.
Conforme se verifica no formal de partilha do espólio de Carmela Roselli (fls. 301/328), Emília é irmã Tereza, ao lado de Paulina, Maria, Arlindo e Caetano. De acordo com o recibo que assinou, Emília ocupava o imóvel na época em que vendeu seu direito sucessório para Paulina, se comprometendo a desocupá-lo.

Esse documento, portanto, contradiz não só a realização do pagamento supostamente feito por Walkíria às proprietárias, como também a transmissão da posse precária do imóvel para a promissária compradora que, de acordo com as cláusulas 4.1.1 e 4.2, deveriam ter ocorrido por ocasião da assinatura do compromisso de compra e venda firmado em 1968 (fl. 139).
As inconsistências são realmente graves, mas a inaptidão do compromisso de compra e venda apresentado para fins de adjudicação somente poderá ser definitivamente reconhecida se houver impugnação de algum dos potenciais interessados.
A insegurança quanto à autenticidade do instrumento particular e quanto à efetiva quitação do preço ajustado pode ser superada com a notificação dos titulares de direitos afetados, privilegiando-se a regularização do domínio se não houver prejuízo a ninguém.

Note-se que, no caso concreto, não resta dúvida de que ao menos metade ideal do imóvel pertence a Walkíria, seja pela compra pactuada em 1968, seja pela sucessão na herança deixada por Paulina.
Assim, resta resolver sobre a fração ideal que pertence a Teresa, cuja legitimidade para integrar a adjudicação compulsória extrajudicial é dos seus herdeiros legais, devendo ser notificados aqueles de grau mais próximo, observada a ordem da vocação hereditária até os colaterais de quarto grau (artigo 216-B, §1º, da LRP; artigos 440-C e 440-W, do Provimento CNJ n.149/2023; artigos 1829 e 1839, do CC). Havendo inventário, bastará a notificação do inventariante.
Como regra geral, no processo extrajudicial de adjudicação compulsória, é indispensável a notificação de titulares de direitos potencialmente afetados (transmitentes ou sucessores).
Nesse sentido, o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça:
“Art. 440-L. O requerimento inicial atenderá, no que couber, os requisitos do art. 319 da Lei Federal n.13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil, trazendo, em especial:
(…)

V – o pedido de que o requerido seja notificado a se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias úteis;
Art. 440-W. Se o requerido for falecido, poderão ser notificados os seus herdeiros legais, contanto que estejam comprovados a qualidade destes, o óbito e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial.
Parágrafo único. Havendo inventário, bastará a notificação do inventariante”.
Independentemente do tempo da formalização da promessa de venda que fundamenta o pedido de adjudicação, não há previsão legal para dispensa das notificações exigidas, ressalvada a demonstração de anuência expressa do requerido conforme hipótese prevista no artigo 440-Y do Provimento CNJ n. 149/2023.
Caso o titular registral tenha falecido, seus direitos relativos ao imóvel e, consequentemente, seu interesse processual na defesa de tais direitos são imediatamente transmitidos aos herdeiros independentemente de qualquer ato ou de registro da partilha na matrícula. Como se sabe, diante do princípio da saisine, os herdeiros recebem o acervo hereditário desde a abertura da sucessão, o qual será indivisível até a finalização da partilha, seguindo as normas relativas ao condomínio (artigos 1.784 e 1.791 do Código Civil).

Identificada a existência de herdeiros, indispensável sua notificação para participação no procedimento extrajudicial.
Eventual dificuldade ou morosidade não justifica que se dispensem notificações de quem vier a ser afetado pela adjudicação, pois a regra fundamental em qualquer procedimento realizado em contraditório é de que seja dada ciência a quem quer que possa ser atingido pela decisão final.
De acordo com as certidões de óbito e de nascimento de fls. 161 e 491, Thereza, filha de Carmella Pani e Francisco Rozelli, faleceu em 13/03/1970 no estado civil de solteira, sem deixar filhos.
Carmela Roselli, por sua vez, faleceu em 21/04/1953, como viúva de Francisco Roselli, deixando os filhos Maria, Arlindo, Emília, Thereza e Paula (fl. 271).

No formal de partilha do seu espólio, compareceram os herdeiros filhos Maria Roselli Lobue, casada com Onofre Lobue; Emília Roselli, casada com Francisco Ruiz Hidalgo; Teresa Roselli, solteira; Paulina Roselli, desquitada; além dos netos menores Neusa Roselli e Osmar Roselli, filhos de Catarina Baroni Roselli e de Caetano Roselli, este último, filho pré-morto da inventariada.
Para notificação dos herdeiros, eles deverão ser perfeitamente identificados e sua localização deve ser informada.
Com efeito, deve-se atentar ao que dispõem os parágrafos 1º e 2º do artigo 440-X do Código Nacional de Normas:

“§1º Será considerado em lugar desconhecido, para fins de notificação por edital, o requerido cujo endereço não conste no registro de imóveis nem no instrumento do ato ou negócio jurídico em que se fundar a adjudicação compulsória, contanto que o requerente declare e comprove que esgotou os meios ordinários para sua localização.

§2º Também se procederá à notificação por edital quando ficar provado que o requerido reside fora do país e não tem procurador munido de poderes para a outorga do título de transmissão”.
Portanto, sendo necessária a localização dos herdeiros identificados, deverá ser realizada pesquisa nos indicadores registrais disponíveis, o que não dispensa outras providências por conta da parte requerente.

No caso concreto, em que pese a divergência entre a certidão de óbito e o formal de partilha (indicação do filho Arlindo na certidão e de Caetano no formal), as pesquisas devem ser completas, incluindo os herdeiros Maria Roselli Lobue, Emília Roselli ou Emília Roselli Ruiz (cujo recibo de fl. 451 traz o CPF do marido Francisco, detalhe que pode contribuir para a busca), Arlindo Roselli, Neusa Roselli e Osmar Roselli, destacando-se que todos têm sua filiação conhecida, evitando-se homonímia.

O mesmo se aplica em relação aos cônjuges da cedente Walkíria: como ela era casada com Geraldo Ayrton Durães pelo regime da comunhão de bens na época do compromisso de venda e compra, havendo comunicabilidade do bem, todos os herdeiros de Geraldo devem ser notificados (fls. 83/84 e 489).

Também são necessárias identificação e localização dos herdeiros de Francisco Ascher, cônjuge de Walkíria, que cedeu seus direitos de promitente compradora (fls. 85/86 e 143/157). O Código Civil vigente na época da realização do negócio exigia consentimento do cônjuge para a alienação de direitos reais sobre imóveis, independentemente do regime de bens (artigos 235, I e 242, I, do Código Civil de 1916).

Em suma, podemos concluir o seguinte: há necessidade de anuência ou notificação de todos os interessados ou respectivos sucessores, sendo ônus exclusivo da parte instruir o pedido com os documentos necessários para qualificação dos possíveis herdeiros que deverão ser notificados.

Note-se que a incumbência de identificação e localização do notificando na via extrajudicial é toda da parte requerente, notadamente porque a ausência de notificação de eventual interessado pode trazer consequências em seu próprio prejuízo (invalidade do procedimento). A responsabilidade do Oficial se restringe aos dados disponíveis nos indicadores registrais.
Desconhecido o paradeiro de um possível interessado, devem ser esgotadas as providências para sua localização. Somente se não forem encontrados nos endereços alcançados para notificação pessoal ou se estiverem em lugar incerto ou não sabido, será possível notificação por edital, o que será avaliado oportunamente pelo Oficial competente.

Eventual dificuldade de investigação não pode inviabilizar o prosseguimento do procedimento, sob pena de torná-lo inócuo.
Assim, havendo notícia sobre a existência de herdeiros potencialmente interessados, deve ser tentada a obtenção de endereço para realização de notificação. Caso sejam infrutíferas as buscas e se não for encontrado endereço mesmo após a realização de pesquisas pelos sistemas disponíveis que não necessitem de intervenção judicial, o procedimento pode prosseguir por conta e risco da parte requerente, contanto que ela seja alertada.
Esgotadas as medidas acessíveis, de modo que a localização dos herdeiros dos titulares de domínio não seja conhecida, sua notificação por edital deve ser admitida.

No caso em análise, portanto, o procedimento pode prosseguir até o esgotamento das vias existentes para localização dos possíveis herdeiros, sucedendo-se, eventualmente, a notificação por edital por conta e risco da parte requerente.
A conclusão, portanto, é de que, no caso concreto, não é possível afirmar de maneira inequívoca a invalidade do compromisso firmado em 1968 apenas com base nas incongruências identificadas nos autos, de modo que o pedido de reconhecimento da adjudicação extrajudicial somente deve ser indeferido após impugnação de eventual prejudicado.

Este juízo observa que todas as complicações apontadas acima indicam que a via judicial pode ser a mais adequada, notadamente em virtude da maior amplitude de pesquisas disponíveis ao juízo cível e do acesso facilitado. Tal situação deve ser sopesada pela parte interessada.
Vale observar, ainda, que deverá ser comprovado o recolhimento do tributo incidente, conforme expressamente admitido no item 4, fl. 487.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para reformar a decisão do Oficial e determinar o prosseguimento do procedimento extrajudicial nos termos da fundamentação.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 27 de maio de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 28.05.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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