Apelação nº 9000001-69.2015.8.26.0238

Espécie: Apelação
Número: 9000001-69.2015.8.26.0238
Comarca: IBIÚNA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 9000001-69.2015.8.26.0238

Registro: 2017.0000074113

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 9000001-69.2015.8.26.0238, da Comarca de Ibiúna, em que são partes é apelanteMARIANA THAÍS DE ALMEIDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE IBIÚNA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 2 de fevereiro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.º 9000001-69.2015.8.26.0238

Apelante: Mariana Thaís de Almeida

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ibiúna

VOTO N.º 29.633

Registro de Imóveis – Loteamento – Contrato-padrão, arquivado quando da instituição do loteamento, que estipula indivisibilidade entre o lote destinado à construção de moradia e as frações ideais de lotes destinados à área comum do loteamento – Impossibilidade de dissociação entre um e outro, para se instituir usufruto apenas sobre o primeiro – Artigos 18 e 26 da Lei n.º 6.766/79 – Dúvida procedente – Apelação desprovida.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ibiúna, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de escritura pública de instituição de usufruto a título oneroso e de venda e compra de um lote destinado à construção de imóvel para moradia, e de frações ideais de outros lotes, em que situada a área de lazer do loteamento.

A apelante afirmou, em síntese, terem sido observados todos os princípios registrários quando da elaboração da escritura pública. Discorreu sobre a distinção entre loteamento e condomínio horizontal. Requereu provimento do apelo, para que se julgue improcedente a dúvida, efetivando-se o registro.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Por meio da escritura pública de fls. 6/7, Larissa Caroline de Carvalho Venelli pretende alienar, a Mariana Thais de Almeida, usufruto oneroso vitalício “apenas e tão somente” sobre lote de terreno situado em loteamento da Comarca de Ibiúna. Concomitantemente, almeja vender a propriedade daquele mesmo lote, bem como de frações ideais de outros seis lotes, a Querência da Mantiqueira Negócios Agropecuários – Eireli.

As frações ideais a serem vendidas são referentes a áreas comuns do loteamento, em que situados equipamentos de lazer. Por conta disso, quando da instituição do loteamento, arquivou-se contrato-padrão, acostado a fls. 15/39, cuja cláusula 4ª, §1º, expressamente prevê a indivisibilidade dos lotes de terreno destinados à construção de moradias, daqueles em que instituída a área de lazer.

Neste passo, a cláusula 9.3.2 do mesmo contrato-padrão menciona:

“A vendedora, conjuntamente com a promessa de venda de cada lote, também promete vender ao adquirente desse lote uma fração ideal abrangendo as citadas áreas de recreação. O preço convencionado para a alienação dessa fração ideal, como acima se constata, é puramente de natureza simbólica. Todavia, o contrato de alienação dessas frações ideais dos centros recreativos está ligado, de forma indivisível, ao contrato de alienação do lote, conforme se menciona na cláusula 4, §1º, do presente instrumento.”

Em síntese, o contrato-padrão arquivado quando da aprovação do loteamento veda a dissociação entre lotes destinados à construção de imóveis residenciais e aqueles em que construídos os equipamentos de lazer. Não se pode adquirir apenas lote destinado à construção de imóveis, sem a concomitante aquisição das frações ideais dos lotes em que havidas as áreas de recreação, e vice-versa.

Tal como decidido quando da instituição do loteamento, o lote destinado à moradia necessariamente há de ser adquirido simultaneamente às frações ideais dos lotes das áreas comuns.

Frise-se que os ditames traçados quando da instituição do loteamento hão de ser observados. Aliás, precisamente por se tratar de loteamento, tal como sustentado pela apelante, e não de condomínio horizontal, é que se faz aplicável a Lei n.º 6.766/79, cujos artigos 18, VI, e 26 determinam:

“Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

VI – exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;”

“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.”

Pertinente a sedimentada orientação do E. STJ sobre o tema:

“Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos.” (RESP: 1.422.859 – SP, DJ 03/11/2015, DJ: 26/11/2015, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva)

Note-se, sobremais, ter sido averbada, na matrícula do imóvel, a existência de “restrições quanto à construção e quanto ao uso do mesmo” (Av. 01–fls. 40). Não bastasse, os registros de venda daquele lote sempre vieram com a menção de que a alienação do lote para construção de moradia faz-se de forma conjunta e indivisível com as das frações ideais dos lotes em que situadas as áreas de lazer, a obstar a viabilidade da alegação de ignorância acerca das regras que regem a questão (fls. 40/42).

Desta feita, bem postada a recusa do Sr. Oficial, nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 03.04.2017 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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Clique aqui e leia na íntegra o acórdão.

Fonte: INR Publicações.

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Apelação nº 0002869-23.2015.8.26.0482

Espécie: Apelação
Número: 0002869-23.2015.8.26.0482
Comarca: PRESIDENTE PRUDENTE

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0002869-23.2015.8.26.0482

Registro: 2017.0000102475

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0002869-23.2015.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que são partes é apelante EDVANIA GARRIDO TATEISI, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PRESIDENTE PRUDENTE.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 10 de fevereiro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0002869-23.2015.8.26.0482

Apelante: Edvania Garrido Tateisi

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Presidente Prudente

VOTO Nº 29.610

Registro de Imóveis – O art. 108 do CC refere-se ao valor do imóvel, não ao preço do negócio. Havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para considerar a escritura pública como essencial à validade do negócio jurídico. À míngua de avaliação específica, prevalece, para tais fins, o valor venal do imóvel, quando superior ao preço pactuado entre os contratantes – Dúvida Procedente – Recurso Desprovido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Presidente Prudente, que julgou procedente dúvida suscitada, para o fim de manter a recusa a registro de contrato particular de compra e venda de imóvel, com preço pactuado inferior a trinta salários mínimos, embora seja o valor venal do bem superior a tal patamar.

A apelante afirma, em síntese, ser o preço convencionado entre os contratantes que há de reger a necessidade de forma pública para validade do negócio jurídico, nos termos do art. 108 do Código Civil, pouco importando o valor venal do imóvel, de fins exclusivamente tributários.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

À luz do art. 108 do Código Civil:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

A norma em comento traça regra geral, impondo forma pública como essencial à validade dos negócios jurídicos que impliquem compra e venda de imóvel. Note-se que o valor “superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País” é referente, na dicção legal, ao próprio imóvel. Não ao preço entabulado, coisa bem diversa.

Cumpre analisar, pois, o valor de mercado do bem, ou, à falta, quando menos, seu valor venal. Superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, ainda que o preço pactuado seja-lhe inferior, a escritura pública será de rigor. Do contrário, entendendo-se obstada qualquer verificação acerca do efetivo valor do imóvel e tomando-se como parâmetro, de modo absoluto, o preço contratado, estaria ao alvedrio dos contratantes esvaziar de todo o comando do aludido art. 108.

Neste passo, frise-se que o preço pactuado entre as partes é de menos de um terço do valor do imóvel, considerada a avaliação da municipalidade (fls. 21).

Na esteira dos magistérios de Valestan Milhomem da Costa:

O ponto escorregadio diz respeito à admissibilidade do instrumento particular para negociar direitos reais sobre imóveis com fundamento na parte final do art. 108 do CC, cujo requisito é o valor do imóvel transacionado, o que não pode ser confundido com o preço do negócio. À toda evidência, valor do imóvel e preço do negócio são coisas distintas. Todo imóvel tem um valor, mas nem todo negócio tem um preço, como ocorre com a doação pura (sem ônus ou encargo). A questão é: quando o registrador pode considerar preenchido o requisito do art. 108 do CC, referente ao valor do imóvel, para autorizar a instrumentação do negócio por documento particular? Nos negócios de doação, venda, permuta e dação em pagamento, pode-se considerar como valor do imóvel a avaliação da coletoria estadual (doação) ou municipal (venda, permuta, dação em pagamento) para fins de cobrança do imposto devido, e não, necessariamente, o valor atribuído ao imóvel nos contratos gratuitos ou o valor da transação (preço) declarado nos contratos onerosos, por razões óbvias: nem sempre o valor declarado é real. Assim, num escrito particular em que a compra e venda é realizada por valor inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País e a guia do imposto de transmissão apresenta avaliação do imóvel com valor superior, está patente que o escrito particular não atende o disposto no art. 108 do CC, devendo ser exigida a escritura pública. (COSTA, Valestan Milhomem da. “Indispensabilidade da escritura pública na essência do art. 108 do CC”. Revista de Direito Imobiliário , nº 60, janeiro-junho de 2006, p. 162)

Para o mesmo Norte aponta a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

“Hipótese em que o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis suscitou dúvida ao Poder Judiciário, referente à interpretação do art. 108 do CC. O oficial cartorário e a empresa requerente do registro divergem quanto ao valor a ser considerado para fins de incidência da regra legal em questão: para aquele, a escritura de compra e venda deve ser feita por instrumento público, já que o fisco municipal avaliou o imóvel em valor superior a 30 (trinta) salários mínimos; para esta, a escritura de compra e venda pode ser feita por instrumento particular, pois o valor do negócio declarado pelas partes no contrato foi inferior a 30 (trinta) salários mínimos. As instâncias ordinárias entenderam que o valor a ser considerado, para fins de aferição da necessidade de escritura pública no caso concreto, não deve ser aquele declarado pelas partes, mas o da avaliação realizada pelo fisco, destacadamente quando o propósito dos interessados e a finalidade precípua do instrumento é a transferência de propriedade do bem, e não apenas o de retratar uma mera transação.

1. A interpretação dada ao art. 108 do CC pelas instâncias ordinárias é mais consentânea com a finalidade da referida norma, que é justamente conferir maior segurança jurídica aos negócios que envolvem a transferência da titularidade de bens imóveis.

2. O art. 108 do CC se refere ao valor do imóvel, e não ao preço do negócio. Assim, havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplicação da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal.

3. A avaliação feita pela Fazenda Pública para atribuição do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos previstos em lei, refletindo, de forma muito mais consentânea com a realidade do mercado imobiliário, o verdadeiro valor do imóvel objeto do negócio.” (Recurso Especial 1.099.480 MG, Rel. Min. Marco Buzzi, DJ 25/5/15)

Igual entendimento adotou o E. TJMG:

“SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – IMÓVEL AVALIADO PELO FISCO POR VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS – NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA. A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108, Código Civil). O valor do imóvel a ser considerado deve ser o da avaliação efetivada pelo Fisco – e não o constante do instrumento da transação pactuada. Os enunciados disponibilizados pelo Conselho da Justiça Federal, e elaborados durante a 4ª Jornada de Direito Civil, não têm força de lei – e não produzem os efeitos almejados pela apelante.

O legislador quis, ao editar o artigo 108, possibilitar transações imobiliárias sem muito custo às partes de baixa renda.

Soa lógico que ao referir ao valor que permite a escritura particular o fez ligando-o ao do imóvel e não ao do negócio. Exatamente para evitar fraudes e sonegação de toda sorte. O fisco faz a avaliação o imóvel de maneira objetiva e próxima da realidade mercadológica, considera uma pauta legalmente aprovada seja pelo Município ou pelo Estado, servindo de parâmetro para todos os demais cálculos sejam de custas judiciais ou emolumentos extrajudiciais. O argumento de que as partes exprimiram sua vontade ou de que se trata de pessoas próximas ou parentes, antes de conferir transparência ao negócio, o põe em dúvida, dada a subjetividade da declaração quanto ao valor do bem transacionado que pode nem mesmo ser o real, como pode pretender simular situação fática diversa da efetivamente transacionada. Pertinente a manifestação do Ministério Público quando questiona o valor do bem, valor do negócio e a situação do negócio sem valor, como no caso da doação pura, reforçando a idéia de que é necessário um parâmetro real para considerar o valor do imóvel. A prevalecer o entendimento defendido, bastaria que as partes, ao realizarem o negócio jurídico de compra e venda de imóveis, estampassem no respectivo instrumento valores ínfimos, desvirtuando, totalmente, o espírito e a finalidade da lei, com a exclusiva finalidade de burlar o fisco e não recolher os tributos e emolumentos devidos.” (Apelação Cível nº 1.0432.07.013693-7/001, Rel. Des. Wander Marotta, DJ 15/1/08)

Nem se olvide que o legislador ainda cuidou de ressalvar, no texto do art. 108 da Lei Civil, eventuais previsões legais a permitir, excepcionalmente, forma particular para contratos que versem sobre direitos reais imobiliários de valor superior a trinta salários mínimos. Não obstante, lei alguma há que autorize, para a validade do negócio jurídico versado nestes autos, contato particular.

Ademais, uma vez que a regra geral, para hipóteses tais, é a escritura pública, as situações excepcionais comportam interpretação restritiva. À míngua de lei expressa permitindo o uso da forma particular, a solução de eventuais hipóteses dúbias, ainda que esse fosse o caso dos autos, haveria de pender para a imposição da escritura pública como requisito de validade do negócio.

Adotadas as premissas previamente expostas e considerando que o valor do imóvel é superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país (fls. 21), bem postada a recusa do Sr. Oficial, razão por que nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 31.03.2017 – SP)

Fonte: INR Publicações | 03/04/2017.

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