CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Fração ideal adquirida por permuta, na constância de casamento em que o regime de bens era o da separação obrigatória – Presunção de que restou comunicada ao outro cônjuge (aquesto, Súmula 377, STF) – Existência de cláusula de incomunicabilidade no bem dado em permuta – Necessidade da sub-rogação de vínculo para manter a restrição no bem recebido, inocorrente na espécie – Hipótese, ainda, em que o cônjuge da suscitante faleceu – Exigibilidade do registro do formal de partilha, onde se demonstre que o aquesto lhe tocou, exclusivamente, para que possa instituir usufruto em favor de coproprietária – Ausência de tal providência que quebra a continuidade – Recurso desprovido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0011231-64.2013.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0011231-64.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LEONOR PAJARO GRANDE FERREIRA, é apelado 7° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do (a) Relator (a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 10 de junho de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0011231-64.2013.8.26.0100

Apelante: Leonor Pajaro Grande Ferreira

Apelado: 7° Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Capital

VOTO N° 34.024

Registro de imóveis – Dúvida – Fração ideal adquirida por permuta, na constância de casamento em que o regime de bens era o da separação obrigatória – Presunção de que restou comunicada ao outro cônjuge (aquesto, Súmula 377, STF) – Existência de cláusula de incomunicabilidade no bem dado em permuta – Necessidade da sub-rogação de vínculo para manter a restrição no bem recebido, inocorrente na espécie – Hipótese, ainda, em que o cônjuge da suscitante faleceu – Exigibilidade do registro do formal de partilha, onde se demonstre que o aquesto lhe tocou, exclusivamente, para que possa instituir usufruto em favor de coproprietária – Ausência de tal providência que quebra a continuidade – Recurso desprovido.

Leonor Pajaro Grande Ferreira interpôs recurso administrativo contra sentença que manteve a recusa de registro de escritura que instituiu usufruto a favor de coproprietária, sua irmã.

Consta dos autos que o bem imóvel objeto da matrícula n. 44.856 era de propriedade de Guadalupe Fernandez Pajaro, que transmitiu o imóvel, por testamento, aos cinco herdeiros-filhos Leonor, Lourdes, Sérgio, Luíza e Lilian., na proporção de 20% para cada um, gravando as frações com cláusula de incomunicabilidade.

Por escritura datada de 06/04/06, Luíza, Lilian e Sérgio transmitiram a Leonor, a interessada na dúvida registraria, por permuta, as suas frações de 20%, com o que esta última passou a ser proprietária dos 20% que já havia recebido por testamento e dos 60% que lhe foram transmitidos, por permuta.

Agora, pretende instituir usufruto, a favor da outra irmã, Lourdes, sobre 80% do imóvel matriculado.

O oficial qualificou negativamente a escritura do usufruto, sob o argumento da quebra de continuidade. Disse que sobre os 60% recebidos a título de permuta não incide a cláusula da incomunicabilidade, restrita a atos graciosos ou de mera liberalidade, como doação e testamento.

A permuta é negócio oneroso e a cláusula, via de consequência, não acompanha o bem. Para instituí-la sobre o bem recebido, seria necessária a sub-rogação de vínculo, por meio de procedimento de jurisdição voluntária.

Dessa maneira, os 60% recebidos na constância do casamento se comunicaram ao falecido cônjuge e, por isso, não é possível instituir usufruto sobre o total de 80% sem que se junte formal de partilha, que demonstre que os 60% foram revertidos, em sua totalidade, para Leonor.

A sentença de primeiro grau julgou procedente a dúvida e o Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

O raciocínio do Oficial está correto. Embora a interessada afirme que obteve os 60% do imóvel – 20% de cada um de três irmãos – dando como permuta outros bens também gravados com cláusula de inalienabilidade (o que não está comprovado nos autos), o fato é que a permuta é um negócio jurídico oneroso.

Além da incompatibilidade entre a onerosidade do negócio e a instituição da cláusula de incomunicabilidade, o fato é que Leonor era casada quando recebeu os 60% em permuta, presumindo-se, assim, a comunicação do aquesto.

O R.09 da matrícula (fl. 20) retrata que a fração de 60% do imóvel foi transmitida, por permuta, por Luiza, Lilian e Sérgio para Leonor, casada, sem qualquer menção à cláusula de incomunicabilidade.

Por outro lado, não providenciou ela, quando da aquisição das frações ideais no total de 60%, a sub-rogação de vínculo. Se, como afirma, para a obtenção dessa fração ideal permutou outros bens também gravados com a cláusula, deveria ter providenciado, naquela oportunidade, por meio de procedimento de jurisdição voluntária (art. 1.112, II, CPC e 1848, §2º, CC) a sub-rogação do vinculo da incomunicabilidade, o que não se fez e, por isso, o R. 09 retrata uma situação de fato em que a fração recebida se comunicou ao marido, que então era vivo.

Nesse cenário, permitir que se instituísse usufruto sobre o total de 80% violaria o princípio da continuidade em relação aos 60% recebidos a título de permuta. Se essa fração ideal se comunicou, pelas razões acima expostas, só pode haver a instituição do usufruto se for registrado formal de partilha tirado dos autos do inventário dos bens deixados por José Gomes Ferreira, marido falecido de Leonor.

Apenas à vista desse formal de partilha se poderia verificar se o bem foi revertido, em sua totalidade, para Leonor e, aí sim, ela poderia instituir o usufruto sobre a totalidade dos 80%.

Sem essa comprovação, não se conhece o destino dado à parte cabente ao cônjuge falecido, o que faz concluir que, caso permitido o registro da escritura do usufruto, haveria quebra da continuidade.

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE/SP | 01/08/2014.

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CND. DÚVIDA – Decisão da juíza da 1ª Vara RP-SP confirma exigência de CND para registro de adjudicação compulsória. Veja a íntegra da decisão.

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Processo 0075944-48.2013.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 8 ° Oficial de Registro de Imoveis – Ricardo Brustoloni Miaximiano da Cunha e outro – CP – 448 Vistos. O 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL suscitou dúvida, a pedido de Alcides Silva Costa e sua mulher Ilza Maria Silva Costa, devido à qualificação negativa de Carta de Adjudicação, expedida nos autos de ação que tramitou na 3ª Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara, referente à metade do lote nº 24 (vinte e quatro), da quadra nº 06 (seis), do loteamento denominado Jardim Miriam, nesta Capital, objeto da averbação nº 109, à margem da inscrição nº 125, do Livro de Registros Especiais do 11º Cartório de Registro de Imóveis da Capital. Os óbices impostos pelo Registrador (fls. 02/06) referem-se à falta de citação dos compromissários compradores João Gouveia de Assis e Miguel Rocha Lopes, no processo de adjudicação compulsória; violação do princípio da continuidade; falta de comprovação de desdobro do imóvel, cujo qual originalmente detinha 300 m² e no caso em testilha 150 m²; e por fim o recolhimento dos tributos incidentes (ITBI) que não restaram comprovados sobre a compra e venda e sobre a cessão do compromisso de compra e venda. Juntou documentos (fls. 7/13). O suscitado apresentou impugnação (fls. 14/15), sustentando que os documentos acostados ao pedido de registro contêm declarações assinadas pelas viúvas e herdeiros, assim como a comprovação do compromisso de venda e compra integralmente quitado. Ademais, salientou que o re-parcelamento foi aprovado, bem como a planta do imóvel, pela Prefeitura Municipal. No que concerne a CND do imóvel, invoca o entendimento no E.Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que ao contribuinte não é necessário apresenta-la e sim que compete ao Estado a fiscalização. Juntou documentos (fls. 16/71). O Ministério Público opinou (fls. 77/78) pela procedência da dúvida, acolhendo em parte as razões expostas pelo Oficial Registrador. É o relatório do essencial. DECIDO Com razão o Oficial Registrador e o Ministério Público. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal entendeu que: “REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Assim, não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicionalizado para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. Por força do princípio da continuidade, uma inscrição (lato sensu) subsequente só transfere um direito se o direito por transferir efetivamente estiver compreendido, objetiva e subjetivamente, na inscrição (lato sensu) antecedente que lhe dá fundamento, ou seja, para que se faça a inscrição subsequente, é necessário que o disponente possa, objetiva e subjetivamente, dispor do direito, o que só se pode concluir pela própria inscrição antecedente. Afrânio de Carvalho, a propósito, explica que: “O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir um cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254). Na presente hipótese, verifica-se pela averbação nº 109, lançada na inscrição do loteamento, que a totalidade do lote foi compromissada à venda a João Gouveia de Assis e Miguel Rocha Lopes. Por derradeiro, Joao Gouveia de Assis e sua mulher, com anuência de Miguel Rocha Lopes e sua mulher, se comprometeu a vender a metade do lote aos suscitados. Todavia, o contrato supracitado se refere a um compromisso de venda e compra e não a uma cessão do compromisso averbado na inscrição. Os referidos compromissários detêm a titularidade dos direitos sobre a compra do imóvel, devendo ter sido citados na ação de adjudicação. Logo, para a efetivação de novo registro é imprescindível a retificação da escritura pública. É o que diz a LRP73: Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. Como assim não se fez, por força do mencionado princípio da continuidade, não pode ser registrada a carta de adjudicação para fundar transmissão de domínio, sob pena de haver o rompimento da cadeia dominial e sobreposição de registros. Para que um título possa ser registrado, deve-se observar a ordem de encadeamento, pena de malferir aludido princípio e colocar em risco a indispensável segurança jurídica em que se fundam os Registros de Imóveis. No que concerne à aprovação do desdobro do lote pelo Município, em casos de parcelamento para fins urbanos, o loteador deve se submeter aos termos da Lei Federal 6.766/79, com as alterações advindas da Lei 9.785/99. Para o presente caso, é necessária a aprovação pela prefeitura da planta e do projeto, não sendo suficiente a regularização de edificação aprovada após a Lei 6.766/79. Como devidamente salientado pelo Ministério Público, a comprovação de aprovação do desdobro do lote é exigência da Lei do Parcelamento do Solo, impendendo-se notar, portanto, a imprescindibilidade da emissão do Alvará de Desdobro de Lote pela Prefeitura. De acordo com o art. 1º, I, “a”, do Decreto 46.228/05, o ITB
I “a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e direitos reais sobre imóveis, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI-IV tem como fato gerador: I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso: a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;”. Correta, à luz do art. 289 Lei nº6.015/73, a solicitação da apresentação da guia de recolhimento do ITBI, mormente em razão do fato de a noticiada ação judicial discutir apenas a adjudicação compulsória. Nesta esteira as razões expendidas nos autos da Apelação Cível n.579-6/3, em que figurou como relator o eminente Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça, com ampla referência a jurisprudência desta Corte Administrativa: ‘… de rigor, também, a apresentação de guia de recolhimento do ITBI, na forma da respectiva legislação específica, pois houve transmissão de propriedade imobiliária, ainda que decorrente de julgado proferido em ação de adjudicação compulsória, que substituiu manifestação de vontade, suprimindo a outorga de escritura definitiva em pagamento a compromisso de venda e compra quitado. E a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, mais uma vez, é exatamente neste sentido, transcrevendo-se, para remate, o seguinte: ‘O almejado registro vulnera também o princípio da legalidade. O caso é similar a recentes precedentes deste Conselho Superior, que versaram sobre execução de obrigação de fazer substitutiva da vontade do promitente vendedor, sem a apresentação de certidões negativas fiscais e de previdenciárias previstas na Lei Federal nº8.212/91(…). Obtiveram as apeladas, assim, uma sentença que produziu o mesmo efeito do contrato que deveria ter sido firmado, ou seja, todos os efeitos da declaração de vontade não emitida pelo promitente vendedor (artigos 639 e 641 do Código de Processo Civil). Não pode, porém, a sentença substitutiva de vontade permitir às apeladas a obtenção de vantagens de isenções que não alcançariam caso houvesse o cumprimento voluntário da obrigação. A sentença, portanto, não as exime do dever de apresentar certidões negativas previstas na Lei Federal nº8.212/91, para efeito de registro do título. Não há na desqualificação do título, portanto, qualquer ofensa à coisa julgada, ou a decisão judicial. Isso porque a sentença pode suprir a prestação principal de outorga de escritura, mas não prestações laterais, em especial aquela de apresentação de certidões previdenciárias e fiscais negativas’ (Apelação Cível nº38.647-0/5- Santa Bárbara D’Oeste, Relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha). Portanto, impossível o registro pretendido, sem a apresentação das certidões negativas de débito do INSS e da Receita Federal da pessoa jurídica outorgante, bem como, da guia de recolhimento do ITBI’ (Apelação Cível nº59.192-0/1- Atibaia, j. 08.07.1999, rel. Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição).” Como corretamente aduz o Oficial Registrador em sua exordial, não restou comprovado o ITBI, porém cabe apenas a incidência no que concerne à adjudicação, já que o compromisso de venda e compra entre os suscitados e os compromissários não foi levado a registro, não ensejando o fator gerador do tributo. Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL, a pedido de Alcides Silva Costa e sua mulher Ilza Maria Silva Costa, mantendo os óbices registrários, com exceção da comprovação do ITBI concernente ao instrumento de compromisso de venda e compra firmado entre os interessados e João Gouveia de Assis. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I. São Paulo, 7 de julho de 2014. Tania Mara Ahualli JUÍZA DE DIREITO (CP 448) – ADV: RICARDO MAXIMIANO DA CUNHA (OAB 196355/SP)

Fonte: DJE/SP | 28/07/2014.

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1ª VRP/SP: DEBÊNTURES. CANCELAMENTO DE REGISTRO EXIGE PROVIMENTO JUDICIAL E PUBLICAÇÃO DE EDITAL. VEJA A DECISÃO DO JUIZ.

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Processo 1101397-28.2013.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – MARTEX S/A – COMERCIO E ADMINISTRAÇÃO – Pedido de Providências – cancelamento do registro de emissão de debêntures – remessa à via jurisdicional – improcedência Vistos. Cuida-se de pedido de providências tendente à efetivação do cancelamento do registro de emissão de debêntures, intentado por MARTEX S/A – COMÉRCIO E ADMINISTRAÇÃO. A requerente, em Assembléia Geral Extraordinária ocorrida em 18 de dezembro de 1957, deliberou sobre a emissão de debêntures, que foi formalizada e registrada no Livro nº 5, pág. 17, do 5° Registro de Imóveis de São Paulo, em 12 de setembro de 1958. Pleiteada a baixa do cancelamento no registro, a pretensão foi obstada pelo Registrador, que solicitou expressa ordem judicial nesse sentido. Foram juntados documentos e as séries de 001 a 100 das debêntures emitidas. Instado a se pronunciar, o Oficial do 13º Registro de Imóveis destacou que, em atenção à decisão normativa prolatada no processo 358/83, o cancelamento de emissão de debêntures em que não exista a nomeação de agente fiduciário, depende de decisão da Corregedoria Permanente. O Ministério Público opinou pelo indeferimento da pretensão vestibular. É o relatório. DECIDO. As debêntures também chamadas simplesmente de obrigações foram originalmente instituídas no direito pátrio pelo Decreto Imperial n. 8.821, de 1882, e atualmente se encontram previstas nos artigos. 52 a 74 da Lei n. 6.404/76. Por sua natureza de instrumento de captação de recursos às sociedades por ações, concedem direito de crédito a seu possuidor. A pessoa jurídica, de acordo com sua necessidade, pode realizar várias emissões, sempre por meio da assembléia geral, podendo dividi-las em séries, que manterão, em cada conjunto, as mesmas características de valores nominais e a concessão de iguais direitos. Tullio Ascarelli anota a particularidade na emissão das debêntures: “(…) são títulos de crédito emitidos em série; idênticos, por isso, devem ser os direitos decorrentes de qualquer dos títulos da mesma emissão; a emissão de todos os títulos corresponde a uma operação única. É por isso, natural, o interesse em organizar coletivamente os debenturistas e com efeito tal se deu, em virtude de associações voluntárias dos debenturistas, mesmo anteriormente à disciplina legal de uma organização coletiva deles”. (Problemas das Sociedades Anônimas e Direito Comparado, Campinas, Bookseller, 2001, p. 736). Até o advento da Lei n. 6.404, de 15.12.1976 (o novo diploma das sociedades por ações), as debêntures eram, basicamente, regidas pelo Decreto n. 177-A, de 15.9.1893, com modificações ulteriores. O art. 1.°, § 1.°, do referido decreto, conferia privilégio geral aos obrigacionistas, inobstante a terminologia de discutível propriedade: “As obrigações que as sociedades anônimas emitirem terão por fiança todo o ativo e bens de cada companhia, preferindo a outros quaisquer títulos” – salvo, esclarece o n. II – “quanto às hipotecas, às anticreses e aos penhores anteriores e regularmente inscritos”. Esse mesmo diploma legal – aplicável à hipótese dos autos – é facultada a dação de outras garantias: “As sociedades anônimas que contraírem tais empréstimos poderão aboná-los especialmente com hipotecas, anticreses e penhores, ficando fora do comércio, nesse caso, e só nele, os bens especificados em garantia dessas operações”. O antigo estatuto do Direito registral, Decreto n. 4.857, de 1939, dispunha que, no Registro de Imóveis, seria feita a inscrição “dos empréstimos por obrigações ao portador” (art. 178, “a”, n. IV) e, igualmente, “das hipotecas legais ou convencionais” (n. III). Pode-se facilmente defluir que, se se obtém o cancelamento da inscrição, ou do registro do empréstimo, a prova desse cancelamento será bastante para o cancelamento da hipoteca ou de qualquer outra garantia – real ou pessoal – igualmente oferecida ao crédito concedido. Mas, a garantia real ou outra forma de caução, ainda que instituída por mera faculdade da sociedade devedora, não perde a sua natureza para, no registro público, ser cancelada com inobservância da forma regular: a prova da quitação, ou da extinção da dívida, pelos meios que no direito se reputar idôneos, exprimindo-se em sentença ou de documento autêntico de quitação ou de exoneração do título registrado. Assim, amortizado ou resgatado o empréstimo, é indispensável cancelar a sua inscrição especial e a inscrição da hipoteca. É certo, porém, que esse cancelamento relativamente à inscrição hipotecária, só pode fazer-se à vista de sentença passada em julgado ou de documento autêntico, no qual conste o expresso consentimento dos interessados. Parece-nos que, na ausência de expressa previsão legal, a sociedade deverá apresentar em juízo os títulos amortizados ou resgatados, requerendo a publicação de editais pelo prazo de 10 dias, facultando a eventual prejudicado a dedução de qualquer reclamação ou protesto. Deste modo, com a sentença judicial transitada em julgado, procede-se ao cancelamento da inscrição do empréstimo, sendo esta único documento hábil para seu cancelamento, sendo que na eventualidade de existirem debenturistas com títulos ainda não resgatados, a sociedade deverá depositar a importância do capital e juros. A legislação superveniente não regulou a forma de cancelamento da inscrição do empréstimo. A nova Lei das Sociedades por Ações silenciou quanto ao processo de cancelamento registrário, assim da inscrição da escritura de emissão de debêntures, como registro de eventuais garantias. Ademais, é fácil perceber a impropriedade do deliberado na assembléia de acionistas. Se a sociedade é a devedora, não pode – ela mesma – emitir o bilhete de sua própria quitação. A via judicial, com citação ou publicação de edital, é providência que a mínima prudência não dispensaria e que é defendida por diversos Doutrinadores. Assim, entendo que a via administrativa para o cancelamento aqui perseguido é inadequada. Por tais razões, julgo IMPROCEDENTE o presente pedido de providências. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arq
uivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: SAMIR HAGE JUNIOR (OAB 130640/SP)

Fonte: DJE/SP | 25/07/2014.

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