1. O pedido de providências foi julgado prejudicado diante da insurgência parcial contra os óbices registrários, impedindo a análise completa do mérito da qualificação registral.

2. Para a alteração da convenção condominial, prevalece o quórum previsto na convenção já registrada, desde que não inferior ao exigido pelo artigo 1.351 do Código Civil, conforme redação dada pela Lei nº 14.405/22.

3. No caso concreto, a alteração da especificação do condomínio, com supressão da descrição interna das unidades, demanda a aprovação unânime dos condôminos, conforme item 82 do Capítulo XX das NSCGJ.

4. As omissões da convenção sobre quóruns para determinadas deliberações podem ser supridas pela aplicação das regras do Código Civil.

5. Pedido julgado prejudicado, com manutenção dos óbices indicados nos itens “2” e “3” da nota devolutiva.

Processo 1014280-76.2025.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Condomínio Edifício Vilma Sonia – Diante do exposto, JULGO PREJUDICADO o pedido, observando que subsistem os óbices registrários apontados nos itens “2” e “3” da nota de devolução (fls. 10). Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ALEXANDRE DE CASTRO BARROS PAVOLETTI (OAB 341131/SP), IRINA UZZUN (OAB 264201/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo nº: 1014280-76.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 5º Oficial de Registro de Imóveis
Suscitado: Condomínio Edifício Vilma Sonia
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Condomínio Edifício Vilma Sônia, diante de negativa em se proceder à averbação de ata de assembleia geral extraordinária datada de 16.05.2024, envolvendo o imóvel transcrito o sob n. 25.597, na serventia.
O Oficial informa que no imóvel objeto deste processo, transcrito o sob n. 25.597, foi instituído um condomínio (Av.2/25.597), com a convenção devidamente registrada no Livro n. 8-H sob n. 463; que o edifício possui 58 unidades, sendo apartamentos, duas lojas e um salão no subsolo, devidamente matriculados; que consta ainda, consoante a ata da assembleia geral extraordinária datada de 29.03.1972, que as unidades autônomas poderão ser destinadas para uso comercial; que, segundo o título protocolado sob n. 406.558 na serventia, a convenção do condomínio Edifício Vilma Sonia foi aprovada pela Assembleia Geral Extraordinária na qual os titulares dos imóveis, cujas frações ideais no terreno e nas partes comuns somam 74,134% das frações que compõem o condomínio, aprovaram a alteração da convenção do condomínio registrada naquele Registro; que as razões para a desqualificação do título envolvem o quórum para aprovação e alteração de convenção do condomínio Edifício Vilma Sonia, sendo motivadas pelas seguintes exigências e fundamentos: (i) conforme artigo 5º, § 8º, da convenção registrada (Livro 8/463), o quórum exigido para sua alteração é de 3/4 dos votos totais, que serão computados conforme regra indicada no § 7º do mesmo instrumento, ou seja, a cada unidade corresponde o voto representado pela sua quota parte no terreno; que, todavia, verifica-se da assembleia geral extraordinária realizada aos 16.05.2024, que o quórum obtido naquela assembleia foi o de 74,134%, que não atende ao quórum exigido pela lei do próprio condomínio, assim, formulou exigência para apresentação da ata da assembleia realizada em que o quórum de 3/4 tenha sido respeitado; (ii) tendo em vista constar do instrumento de alteração da especificação a alteração da descrição das unidades autônomas, além da alteração da sua destinação (uso), será necessário o comparecimento, em assembleia, ou como subscritores do instrumento, da totalidade dos condôminos, em atendimento ao item 82 do Cap. XX, das NSCGJ; (iii) apresentar requerimento subscrito pela síndica, com firma reconhecida, requerendo o registro da convenção, ou, alternativamente, comprovar os poderes outorgados pela síndica ao advogado subscritor do requerimento, haja vista que a procuração apresentada foi outorgada com clausula “ad judicia”; (iv) constar da “Seção II – Dos procedimentos para assembleia o quanto disposto no artigo 1.354 do Código Civil; (v) constar da “Seção IV – Do quórum deliberativo” da convenção o quórum para: a) mudança da destinação do condomínio (art. 1.352 do Código Civil); b) construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos (art. 1.343); c) as deliberações da assembleia, em primeira e segunda convocações (art. 1.353); e d) e para deliberação em caso de ameaça de ruína da edificação ou caso esta seja total ou consideravelmente destruída.
Refere que a doutrina se posiciona no sentido de que os condôminos têm liberdade para fixar quórum que melhor atenda às peculiaridades do condomínio, desde que respeitem o mínimo previsto em lei; que tal entendimento segue orientação contida no item 81, Cap. XX, das NSCGJ; que, com o advento da Lei n. 14.405/22, o artigo 1.351 do Código Civil passou a exigir o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos para aprovação da mudança de destinação do edifício e das unidades autônomas (anteriormente, exigia-se a unanimidade dos votos); que a norma é de ordem pública e ultrapassa o interesse privado dos condôminos, implicando a derrogação de disposições condominiais em sentido contrário; que, todavia, calha distinguir alguns aspectos que conjugam na delicada questão do quórum das assembleias condominiais; que, de fato, a “mens legislatoris” que redundou na alteração do artigo 1.351 do Código Civil orientava-se no sentido de dar nova redação ao dispositivo “para alterar o quórum de mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”; que mobilizou o Congresso Nacional a questão dos imóveis ociosos em razão da pandemia do COVID-19, em cenário discutido que envolvia vacância de salas e edifícios comerciais, com graves prejuízos para a política urbana, decorrente de áreas centrais; que uma coisa é o quórum para alteração da destinação dos imóveis – matéria de ordem pública – outra, muito diferente, é o quórum para alteração de outras disposições condominiais; que a regra do artigo 1.351 do Código Civil é autoaplicável, pois às convenções de condomínio anteriores à vigência do Código Civil de 2002 aplicam-se imediatamente as normas deste diploma legal; que no instrumento apresentado verifica-se a supressão da descrição interna das unidades apartamento, o que implica a alteração da especificação constante no registro, sendo necessária a aprovação da unanimidade dos titulares das unidades nos termos do item 82, Cap. XX, das NSCGJ; que, igualmente, a Lei n. 4.591/1964 prevê, para efeitos de registro, a dispensa da descrição interna das unidades autônomas (art. 7º) e nos atos de aprovação urbanística presumem-se as indicações enunciadas em plantas e memoriais, entretanto tal fato se circunscreve à descrição na matrícula da unidade, o que não quer dizer que a descrição não deva constar do memorial descritivo e nas plantas; que, em conclusão, a mudança da destinação do edifício e das unidades autônomas exige quórum de 2/3 dos condôminos, já para outras disposições convencionais, prevalece o quórum anteriormente estabelecido, maior, já que o mínimo previsto em lei terá sido respeitado; que, recentemente, no dia 21.01.2025, foi baixado o Provimento CG 64/2024 em que se alterou o item 81, Cap. XX, das NSCGJ, já referido; que parece extreme de dúvida que o quórum de 2/3 será suficiente para alterar a destinação do edifício da unidade e de disposições condominiais que ostentem o caráter de ordem pública, todavia, não o é para as demais disposições, como reconhece a ilustre magistrada parecerista da E.CGJSP; que, portanto, para que se proceda a averbação da alteração da convenção do condomínio Edifício Vilma Sonia, faz-se necessária a apresentação da ata assembleia geral extraordinária, regularmente convocada para este fim, em que a alteração tenha sido aprovada pelo quórum previsto na convenção já registrada (fls. 01/07).
Documentos vieram às fls. 08/314.
Em impugnação apresentada nos autos, a parte suscitada aduz, em síntese, que a a avaliação feita pelo cartório extrapolou os termos da legislação específica, exigindo conteúdo não previsto em lei, “ou ainda que o condomínio declara e reconhece aceitar o que a lei já disciplina”; que, uma vez apresentada a nota de devolução, houve oposição pontual por parte do condomínio contra apenas uma das exigências formuladas, “razão pela qual podemos considerar as demais superadas, ainda que nos autos a partir das fls. 299 existe manifestação por parte do condomínio suficientes para este juízo também as julgar, se assim entender”; que a convenção condominial foi elaborada sob a égide da Lei n. 4.591/64, que trazia como item de convenção condominial o quórum para sua alteração; que o Código Civil vigente prevê que a alteração de convenção não mais poderia ser estabelecida em quórum superior pela massa condominial, ora por não ser matéria da própria convenção, ora por ser considerada uma norma cogente; que não há o que se confundir o inciso III do artigo 1.334 do Código Civil com a possibilidade de se alterar o quórum da alteração da convenção do artigo 1.351, em face da teoria da especificidade, onde enquanto naquele se trata de deliberações genéricas, neste se tem a obrigação de um quórum especial previsto em lei; que se trata de uma sujeição do ato-regra, estabelecido pela massa condominial, à norma legal, tal qual o precedente ocorrido com a aplicação da multa moratória não superior a 2%, ainda que a convenção estabeleça índice maior (§ 1º do artigo 1.336 do Código Civil); que deve-se observar que o conceito da Lei n. 4.591/64, onde a convenção poderia disciplinar a matéria de alteração de convenção, foi totalmente alterada no Código Civil, que ao revogar o § 2º do artigo 9º de referida lei, traz o atual artigo 1.351 com a supressão da expressão “no mínimo, 2/3 das frações ideais”, disciplinando como uma norma fechada e sem opção, a saber “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”; que a doutrina e mesmo a jurisprudência do STJ, não podem ser objeto de precedentes, pois estão ancoradas em normas passadas, sem observância do artigo 2.035 do Código Civil vigente; que também não pode se alegar que a nova redação do item 81, Cap. XX, das NSCGJ seria suficiente para lastrear a manutenção da exigência, uma vez que no tema em questão nada alterou, apenas acrescendo a possibilidade dos titulares de direito reais se enquadrarem como equiparados a condôminos (fls. 324/328). Juntou documentos (fls. 329/333).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 337/339).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
De início, como o ato perseguido se perfaz no Registro Imobiliário como averbação, o presente procedimento deve seguir como pedido de providências. Assim, providencie a serventia judicial a retificação do assunto do processo junto ao sistema eletrônico, para constar que se trata de pedido de providências, certificando-se.
Preliminarmente, verifica-se a parte interessada não se insurge contra todas as exigências apontadas nos itens “2” a “5” da nota de devolução do título (fls. 208/209), manifestando sua oposição apenas contra a exigência contida no item “1” da nota devolutiva.
Ora, a insurgência parcial quanto às exigências do Oficial torna prejudicada a dúvida e o pedido de providências, procedimento administrativo que só admite duas soluções: i) a determinação do registro/averbação do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgido o dissenso entre o apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou ii) a manutenção da recusa formulada.
E a ausência de impugnação ou anuência em relação a uma, ou mais, das exigências apontadas para o ingresso do título no fólio real atribui ao processo de dúvida natureza consultiva, vez que em caso de reapresentação deverá a nova qualificação ser realizada conforme os requisitos para o registro que então se mostrarem pertinentes.
Com efeito, o processo de dúvida/pedido de providências não se presta à solução de dissenso relativo a apenas parte dos óbices ao ingresso do título no fólio real, pois, eventualmente afastados os questionados, restariam os demais, não questionados, que, não atendidos, impediria, de toda sorte, o registro. A decisão sobre a possibilidade do registro do título depende da insurgência contra todas as exigências.
Na hipótese vertente, como a parte suscitada atacou apenas a exigência relativa ao quórum de aprovação, acabou afirmando a pertinência dos óbices não contestados, tornando o pedido de providências prejudicado.
Sem embargo, como estamos na via administrativa, visando orientar futura prenotação, passo à análise dos óbice impugnado, o que é possível segundo entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa de ingresso de título – Resignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação. Correta descrição dos imóveis envolvidos em operações de desdobro e fusão – Princípio da especialidade objetiva – Manutenção das exigências. Exibição de certidões negativas de débitos federais, previdenciários e tributários municipais – Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ – Precedentes deste Conselho – Afastamento das exigências. Exibição de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais – Exigência que encontra amparo na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei nº 7.433/1985 – Manutenção das exigências” (Apelação n.1000786-69.2017.8.26.0539 – Relator Des. Pereira Calças).
No mérito, o pedido seria procedente, com observação. Vejamos os motivos.
No caso concreto, a parte pretende a averbação da ata de assembleia geral extraordinária do condomínio Edifício Vilma Sonia, realizada aos 16.05.2024, na qual os condôminos presentes, perfazendo um total de 74,134% das frações ideais que compõem o condomínio, aprovaram a alteração da destinação das unidades localizadas nos andares 1º ao 20º, para constar na especificação de condomínio a alteração como unidades não residenciais, ou seja, conjuntos comerciais; bem como a alteração da convenção de condomínio e a alteração do regimento interno (fls. 88/89).
A parte instruiu o requerimento protocolado com a ata de assembleia geral extraordinária de 16.05.2024 (fls. 88); o regimento interno alterado, datado de 16.05.2024 (fls. 122/134); a instituição e especificação do condomínio Edifício Vilma Sonia, com as alterações, datada de 16.05.2024 (fls. 136/146); a nova convenção de condomínio do Edifício Vilma Sonia, datada de 16.05.2024 (fls. 144/180).
Pois bem.
É cediço que o artigo 1.351 do Código Civil, que já se encontra em sua terceira redação por força de alterações legislativas, a partir da mais recente alteração legislativa promovida pela Lei n. 14.405/22, foi alterado para estabelecer que a alteração da convenção de condomínio edilício, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. Confira-se:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Com a nova redação do artigo 1.351 do Código Civil, por ocasião do julgamento do recurso administrativo de autos n. 1125194-47.2024.8.26.0100, nos termos do r. Parecer n. 690/2024-E da lavra da MMª Juíza Assessora da Corregedoria, Doutora Cristina Aparecida Faceira Medina Mogioni, aprovado pelo D. Corregedor Geral da Justiça, foi editado o Provimento CG n. 64/2024, alterando os itens 81 e 82, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ, cujas redações passaram a ser (destaques nossos):
“81. A alteração da convenção de condomínio edilício depende de aprovação, em assembleia regularmente convocada, de pelo menos 2/3 (dois terços) dos condôminos, titulares de direitos reais de gozo e fruição ou de direitos aquisitivos, salvo se a convenção a ser alterada exigir quórum superior.
82. A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos, salvo no tocante à mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”
E, pelos termos do Parecer n. 690/2024-E aprovado, cujos fundamentos também foram adotados pelo D. Corregedor Geral da Justiça, a MMª Juíza Assessora da Corregedoria bem dirimiu que a convenção de condomínio, apesar da discussão que grassa sobre sua natureza jurídica, é considerada ato-regra, merecendo destaques os seguintes trechos (nossos realces):
“A convenção, apesar da discussão que grassa sobre sua natureza jurídica, é considerada ato-regra.
Vossa Excelência já abordou a questão, ao comentar o artigo 1.333 do Código Civil, na obra Código Civil Comentado, coordenado pelo Ministro Cezar Peluso (Manole Editora, 18ª edição, pág. 1255):
“A questão fundamental, em relação à convenção de condomínio, é saber sua natureza jurídica. Não se trata de investigação simplesmente teórica, mas, em vez disso, tem profundas consequências, especialmente no que se refere à incidência das normas cogentes do CC/2002 às convenções firmadas e registradas anteriormente a sua vigência.
Duas correntes dividem-se a respeito. A primeira corrente defende a natureza jurídica contratual da convenção de condomínio, porque pautada no acordo de vontade das partes, com o objetivo de criar direitos e obrigações recíprocos entre os condôminos. A segunda corrente defende a natureza de ato-regra, ou estatutária da convenção de condomínio, porque ‘cria a normação para um agrupamento social reduzido, ditando regras de comportamento, assegurando direitos e impondo deveres’ (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. Cit. P. 197)”.
De fato, para Caio Mário da Silva Pereira, a convenção não é uma relação contratual, na sua essência, ela mais se aproxima da lei. Confira-se:
“Com efeito, repete-se com frequência e autoridade que o contrato faz lei entre as partes, pois, quanto a terceiros, é ‘res inter alios’. Já o mesmo não se dá com a Convenção que desborda dos que participaram de sua elaboração ou de sua votação. Estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e sub-rogados, vai alcançar também pessoas estranhas. (…) e porque algo mais existe do que uma relação contratual. (…) Dada sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício tem sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente” (Condomínio e Incorporações, Editora Forense, 14ª edição, págs. 102/103) .
(…)
Firmado o caráter estatutário da convenção, ato-regra, portanto, não ocorrerá violação a direito adquirido ou a ato jurídico perfeito pela aplicação imediata de novo regime jurídico a respeito do quórum para deliberar sobre sua alteração.
Em outros termos, se a convenção elaborada antes da alteração legislativa prevê quórum diferente do estabelecido em nova legislação, prevalece a nova regra, tal como decidido pela Terceira Turma do STJ, nos autos do Recurso Especial nº 1.447.223/RS, em 16/12/2014, cujo voto foi proferido pelo Ministro João Otávio de Noronha, conforme ementa que segue:
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MODIFICAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS. RESPEITO AO QUORUM LEGAL. ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULAS DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. INSUBSISTÊNCIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NATUREZA ESTATUTÁRIA. REGIME JURÍDICO DO NOVO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO IMEDIATA.
1- Obedecido o quorum de 2/3 (dois terços) exigido pela legislação de regência (artigo 1.351 do Código Civil) para a alteração da convenção condominial, válida é a sua modificação.
2 – Insubsistência das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade previstas na convenção por ensejar desarrazoado engessamento da vontade dos condôminos e da soberania das deliberações assembleares.
3 – Legítima a eleição da forma de rateio (na proporção da fração ideal) conforme a novel legislação (artigo 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002).
4 – Tendo em vista a natureza estatutária da convenção de condomínio, que autoriza a aplicação imediata do regime jurídico previsto no novo Código Civil, não há espaço para falar em violação do direito adquirido ou do ato jurídico perfeito.
5 – Recurso especial não provido.
De outra parte, a convenção pode estabelecer quórum superior ao previsto na legislação ao tempo em que estabelecida, porquanto o caráter cogente da norma apenas impede seja firmado quórum inferior ao legalmente estabelecido.
Por manifestação de vontade dos legitimados à elaboração da convenção (artigo 9º, da Lei 4.591/64), é admissível que, para certas alterações, seja estabelecido quórum superior ao previsto na legislação civil.
Por tudo isso é que se mantém a ressalva da parte final do item 81 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ, ao dispor que a alteração da convenção depende do quórum de ao menos 2/3 dos condôminos, titulares de direitos reais de uso e gozo ou de direitos aquisitivos, salvo se a convenção estabelecer quórum superior. (…)
Quer dizer, para toda e qualquer alteração da convenção, ainda que se trate de mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, o quórum atualmente exigido pelo Código Civil é de 2/3 dos condôminos, conforme a redação do artigo 1.351, dada pela Lei nº 14.405/2022.” (CGJSP – Recurso Administrativo: 1125194-47.2024.8.26.0100; São Paulo; Data de Julgamento: 07/01/2025; Data DJ: 21/01/2025; Relator: Francisco Loureiro)
Como restou decidido, se a convenção (ato-regra gerador de direito estatutário, sujeito à imediata submissão às normas de ordem pública) elaborada antes da alteração legislativa prevê quórum diferente do estabelecido em nova legislação, prevalece a nova regra do artigo 1.351 do Código Civil.
No caso da convenção do condomínio do Edifício Vilma Sonia, que é anterior ao atual Código Civil vigente, e seguindo a mesma lógica do precedente julgado pela E. Corregedoria Geral da Justiça, deve ser aplicada a nova regra do artigo 1.351 do Código Civil: depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (parágrafo único, do artigo 1.352, do Código Civil): a) a alteração da convenção de condomínio; b) alteração da destinação do edifício ou das unidades autônomas.
Sucede que, na situação concreta, na assembleia geral extraordinária do condomínio Edifício Vilma Sonia, realizada aos 16.05.2024, além de tratar da alteração da convenção e do regimento interno, também houve a aprovação da alteração da especificação do condomínio, para a qual é exigida a anuência da totalidade dos condôminos, nos exatos termos do item 82, Cap. XX, das NSCGJ.
Nesta senda, assiste razão ao Oficial Registrador.
Da análise do teor da escritura pública de constituição, especificação e convenção do condomínio “Edifício Vilma Sonia”, registrada no Livro n. 8-H sob n. 463, em cotejo com o novo instrumento de instituição e especificação do condomínio, datado de 16.05.2024, apresentado ao Registrador (fls. 136/146), verifica-se que houve alteração da descrição das unidades apartamento que, de fato, implicou alteração da especificação do condomínio constante do registro, sendo necessária a aprovação da totalidade dos condôminos, nos termos do item 82, do Cap. XX, das NSCGJ. Vejamos os motivos.
A Lei n.4.591/1964 prevê, para efeitos de registro, a dispensa da descrição interna das unidades (artigo 7º) e nos atos de aprovação urbanística presumem-se as indicações enunciadas em plantas e memoriais descritivos. Sem embargo, a descrição na matrícula da unidade também deve constar do memorial descritivo e plantas.
Todavia, na específica situação em exame, a descrição interna de todas as unidades autônomas integrantes do condomínio “Edifício Vilma Sonia” encontram-se enunciadas na constituição, especificação e convenção do condomínio, de 29 de março de 1.972, registrada no Livro n. 8-H sob n. 463. E, tratando-se de condomínio edilício anterior ao Código Civil vigente, foi com base nestas descrições, as mesmas enunciadas em plantas e memoriais descritivos do projeto aprovado pelo Municipalidade, que as áreas e frações ideais exclusivas e comuns foram fixadas.
Porém, no novo instrumento de instituição e especificação do condomínio de 16.05.2024 (fls. 136/146), apesar de terem sido mantidas simples menções às frações ideais, houve supressão da descrição interna de todas as unidades que integram o edifício, com eliminação da discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva e das partes comuns, não constando confrontações com as paredes e dos terraços que constavam originalmente da especificação registrada.
Logo, tendo em vista a alteração substancial da descrição das unidades apartamento que, de fato, implicou alteração da especificação do condomínio constante do registro, há necessidade de aprovação da totalidade dos condôminos, nos termos do item 82, do Cap. XX, das NSCGJ.
Nesse sentido, assim decidiu o C. Conselho Superior da Magistratura:
“Conquanto conste de um único instrumento (fls. 06/31), observa se que a instituição e a convenção de condomínio são institutos que não se confundem. Com efeito, a especificação e instituição de condomínio estão disciplinadas no artigo 1.332 do Código Civil e dizem respeito a: I – discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a qual as unidades se destinam. E, para a instituição e especificação condominial faz-se necessária a aprovação pela unanimidade dos condôminos. Por seu lado, a convenção de condomínio diz respeito aos condôminos e sua relação com o Edifício, especificando a forma de uso das áreas comuns, as despesas comuns, afigurando-se indispensável a observância do quórum de 2/3 das frações ideais para sua aprovação, à luz do que dispõe o artigo 1.333 do Código Civil.” (TJSP; Apelação Cível 1011037-09.2019.8.26.0562; Relator: Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Santos – 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019)
Quanto às demais exigências, o Código Civil prevê (destaque nosso):
“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
§ 1ª. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”
E, também, a Lei n. 4.591/64 (destaque nosso):
Art. 9º (..)
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.”
No caso, pese embora a omissão da convenção de condomínio com relação ao quórum necessário para aprovação de diversas outras deliberações (tais como as apontadas pelo Oficial na nota de devolução), é certo que o texto da convenção aprovada não se mostra totalmente omisso a respeito, de modo que atende, ainda que de forma parcial, as exigências do artigo 1.334 do Código Civil.
Neste contexto, prevalece o entendimento de que as omissões quanto ao quórum ou outros temas referentes à convocação da assembleia na convenção condominial podem ser suplantadas pelo regramento previsto no Código Civil.
Nesse sentido já se pronunciou o Conselho Superior da Magistratura:
“No que tange ao segundo obstáculo apresentado, a convenção prevê quóruns especiais para matérias que foram consideradas como não sujeitas ao quórum legal (cláusulas 16, § 2º, 35, 38, § 2º, 39, 43, 45, 47, 48, § 2º, 49, alínea”e” e 50, § único). Diante disso, não há como exigir previsão de quóruns distintos para deliberações sobre matérias não previstas expressamente na convenção, devendo incidir o quórum legal nas eventuais omissões, ficando ressalvada, sempre, a possibilidade de recurso dos interessados às vias ordinárias para solução de lítigios que as deliberações em assembleia possam originar.” (TJSP; Apelação Cível 1044178-18.2017.8.26.0100; Relator: Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 23/04/2018; Data de Registro: 24/04/2018).
Destarte, na ausência de previsão específica na convenção condominial acerca do quórum para aprovação de (a) matérias diversas em assembleia, em primeira e segunda convocações (art. 1.353), (b) mudança da destinação do condomínio (art. 1.352), (c) construção de outro pavimento ou de outro edifício, no solo comum (art. 1.343), e (d) deliberação em caso de ameaça de ruína ou destruição da edificação, deve a omissão ser superada com a aplicação dos quóruns previstos nas disposições contidas no Código Civil, não sendo necessária a retificação da convenção condominial.
Diante do exposto, JULGO PREJUDICADO o pedido, observando que subsistem os óbices registrários apontados nos itens “2” e “3” da nota de devolução (fls. 10).
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.
São Paulo, 19 de março de 2025.
Renata Pinto Lima Zanetta – Juíza de Direito.

Fonte: CNJ | DJ – 21.03.2025.

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O Tribunal de Justiça do Estado do Pará – TJPA reconheceu a filiação socioafetiva de uma criança de sete anos e seu padrasto após a morte da genitora. Foi determinada a retificação do registro de nascimento da menina para incluir o nome do pai socioafetivo, sem prejuízo da paternidade biológica, além da guarda compartilhada com o lar de referência fixado na residência do pai socioafetivo, e regulamentação do direito de visitas do pai biológico.

Ao ajuizar a ação declaratória de paternidade socioafetiva, que tramitou na 2º Vara Cível da Comarca de Parauapebas, o autor alegou ter exercido papel fundamental na criação e sustento da menina.

Conforme consta nos autos, o casal manteve união estável não declarada por mais de sete anos. Quando a mulher morreu, o padrasto acionou a Justiça em busca da guarda da criança, tendo em vista os sólidos vínculos afetivos e o fato de que o pai biológico, morador de outra cidade, mantinha contato esporádico com a filha.

O pai biológico manifestou interesse em levar a criança para morar com ele em uma cidade a 700 km de distância do pai socioafetivo, motivo pelo qual foi solicitada uma liminar pela guarda provisória.

Segundo o advogado Rai Leorne, que atuou no caso, a Justiça do Pará valorizou o vínculo socioafetivo como elemento central na formação da relação parental. “O juízo ressaltou que a concepção de família evoluiu para além dos limites biológicos, incorporando os laços afetivos como critério determinante.”

Para ele, o caso representa um avanço significativo no reconhecimento dos novos arranjos familiares e na proteção dos vínculos socioafetivos, especialmente em situações delicadas como o falecimento de um dos genitores. “O caso reforça a possibilidade de multiparentalidade e a importância do afeto como fundamento das relações familiares, alinhando-se aos princípios constitucionais da dignidade humana e da igualdade entre os filhos.”

União

Na sentença, foram considerados princípios constitucionais, como a não discriminação entre filhos (art. 227, § 6º da Constituição Federal de 1988), bem como dispositivos do Código Civil.

Rai Leorne pondera que o casal não possuía união estável formalmente reconhecida, o que poderia ter fragilizado o pedido, mas, ao analisar o conjunto probatório, “o juízo identificou um convívio duradouro e aplicou o entendimento do STF no RE 898060 para declarar a filiação concomitante”.

Na visão dele, a conclusão do caso “representa um grande avanço ao permitir a análise conjunta de normas que, embora não disponham explicitamente sobre o tema, foram interpretadas sob uma perspectiva humanizada e inclusiva”.

Socioafetividade

Rai Leorne lembra que um dos maiores desafios foi a produção de provas. O vínculo socioafetivo, segundo ele, foi demonstrado por meio de declarações de parentes, fotos da criança com o pai socioafetivo e registros do convívio familiar, além de áudios nos quais a criança se referia ao homem como “pai”, entre outras evidências.

Nesse sentido, ele enfatiza a importância da capacitação profissional e da sensibilidade para a condução do processo. “O advogado deve possuir habilidade para requisitar as provas corretas e conduzir a demanda de maneira humanizada, considerando que vidas e relações afetivas estão em jogo.”

Para Rai, a decisão também reforça a necessidade de que o Direito acompanhe as transformações sociais. “O Brasil, sendo um país de grande diversidade cultural e religiosa, enfrenta desafios significativos na regularização dos vínculos socioafetivos. No entanto, já contamos com doutrinadores e estudos jurídicos e sociológicos que oferecem subsídios para a construção de uma jurisprudência mais inclusiva.”

“O Poder Legislativo, devido ao pragmatismo e ao conservadorismo, não tem sido um aliado expressivo nesse processo. No entanto, cabe a nós, operadores do Direito, dar voz a essas famílias e utilizar os instrumentos jurídicos disponíveis para embasar nossas teses e lutar pela efetiva proteção de seus direitos”, conclui o advogado.

Confira a decisão na íntegra no Banco de Jurisprudência do IBDFAM, exclusiva para associados.

Por Débora Anunciação

Atendimento à imprensa: ascom@ibdfam.org.br

Fonte: IBDFAM.

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Processo 0012001-37.2025.8.26.0100
Pedido de Providências – Tabelionato de Notas – (…) – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por (…) contra o (…)Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica (…), requerendo a instauração de processo administrativo disciplinar e o cancelamento do registro da notificação extrajudicial (Registro n. 1.448.472), por padecer de ilegalidade e nulidade de pleno direito, pelos motivos de fato e direito assim expostos: A requerente narra, em apertada síntese, que entre a (…)(Brazil) S.A., na qualidade de adquirente, e a JF Investimento S.A., na condição de vendedora, se estabeleceu um litígio em torno da compra e venda das ações da (…), que levou as partes a um processo arbitral perante a Corte Internacional de Arbitragem da Câmara de Comércio Internacional; que, em 03 de fevereiro de 2021, foi proferida sentença arbitral parcial no caso CCI n. 23909/GSS/PFF e, na sequência, instaurou-se contencioso nacional e internacional com múltiplos desdobramentos; que, resumidamente, as principais frentes desse litígio são as seguintes: a) a sentença arbitral parcial é objeto da ação anulatória n. 1027596-98.2021.8.26.0100, em fase de julgamento de apelação interposta contra sentença da 2ª Vara Empresarial e de Conflitos relacionados à Arbitragem da Capital de São Paulo, que julgou improcedente o pedido; e b) foram ajuizadas a ação popular n. 5007144-10.2023.4.04.7202, perante a 2ª Vara Federal da Comarca de Chapecó, e a ação civil pública n. 5000518-10.2023.4.03.6003, perante a 1ª Vara Federal da Comarca de Três Lagoas, no Mato Grosso do Sul. Reporta que, por força das decisões proferidas nos autos da ação popular e da ação civil pública, estão suspensos: (i) os “atos de transferências da ações da ré (…) de propriedade da (…) em favor da C.A. (…) S.A., abrangendo todo e qualquer acessório ao negócio principal”; (ii) “a aquisição de novas áreas rurais no território brasileiro pelas demandas (…) (…)e C.A. (…) S.A. até que sejam apresentadas as permissões pelo INCRA e pelo Congresso Nacional, conforme exigido pelas Leis nº 5.709/71 e 8.629/93”; (iii) a “decisão A-14, emitida no Procedimento Arbitral CCI 23909/GSS/PFF, bem como os instrumentos e atos correlatos, ordenando que as demandadas abstenham-se de realizar diligências administrativas que indiretamente transfiram ou antecipem o poder de gestão da (…)à empresa controlada por capital estrangeira CA (…)/PAPER EXCELLENCE”. Noticia que, apesar da suspensão da transferência das ações da  (…)em favor da (…)pelo Poder Judiciário Brasileiro, a (…)instaurou processos judiciais em Londres e em Singapura, nos quais, circundando a autoridade das decisões judiciais brasileiras, requer a concessão de força executória à sentença arbitral parcial que determina a transferência da (…)para a CA (…). Menciona que este breve sumário do litígio envolvendo as partes revela que já se definiu a jurisdição brasileira para decidir sobre a validade da sentença arbitral, e que é indevida a pretensão da (…)no sentido de promover em outros países, em confronto direto com a jurisdição brasileira, o reconhecimento e a execução da sentença parcial, o que indica desde logo que o ato impugnado na presente representação não passaria pelo exame privativo do E. Superior Tribunal de Justiça para o exequatur, tornando muito claramente ilegal a “notificação-citação” promovida pelo Oficial representado. Relata que, em 09 de dezembro de 2024, no interesse da CA (…), foi apresentado ao (…)Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica (…), documento oriundo da Divisão Geral do Tribunal Superior da República de Singapura, representado por decisão judicial (‘Order of Court’), cujo conteúdo se trata de um procedimento judicial instaurado pela (…)visando a concessão, pela autoridade judiciária de Singapura, de força executiva à sentença arbitral parcial que determina a transferência da (…)para a CA (…), em contrariedade com o conteúdo de diversas decisões judiciais brasileiras que impedem essa mesma transferência. Em 25 de novembro de 2024, o Departamento Geral do Tribunal Superior da República de Singapura deferiu pedido da CA (…), no processo de reconhecimento, seguindo-se a emissão de ordem judicial autenticada (HC/ORC 6102/2024), reconhecendo a sentença arbitral da CCI como vinculante em Singapura, sujeita à citação, de acordo com a Ordem 48, regra 6(3), e a Ordem 48, regra 6(4), das Regras do Tribunal de 2021 (Cap. 322). Essa ordem judicial foi submetida pela apresentante do título, a CA (…), ao (…)Oficial de Registro de Títulos e Documentos, com expressa ressalva, errônea, de que não se tratava de uma tentativa de executar a sentença parcial. No entanto, o requerimento ostenta pedido para notificar a JF Investimentos e a  (…)Brasil, efetuando-se a “citação” de acordo com a Ordem 48, das Regras do Tribunal de 2021. Esse requerimento da CA (…), acompanhado da ordem judicial do Tribunal de Singapura, com a tradução, materializam comando que jamais poderia resultar no registro da notificação extrajudicial com certidão positiva (Registro nº 1.448.472, Livro B, (…)RTDCPJ), que se afigura ilegal (artigo 160, caput, da Lei n. 6.015/1973). Alega que o registro da notificação extrajudicial na forma em que concebido violou a ordem pública, com inobservância do devido processo legal, e afrontou a soberania nacional. A notificação extrajudicial constitui ato jurídico unilateral, com carga de gerar uma comunicação, uma manifestação de vontade, uma exigência ou advertência, mas jamais substituirá a solene e formal citação por carta rogatória, como se exige no caso em exame. O Oficial exorbitou dos limites de sua atribuição e permitiu, com a indevida prática do ato de notificação, a consumação de uma manobra ilegal, criando um atalho para facilitar o início, em outro país, de processo judicial visando a indevida execução de sentença arbitral parcial. Tais condutas do Oficial constituem infração funcional, nos termos do artigo 31, incisos I e II, da Lei n. 8.935/94. Para além disso, aponta que outro fato relevante e ilícito resultou na conduta praticada pelo escrevente Djalma, que deixou de cumprir a obrigação de retornar em dias e horários alternados para aperfeiçoar a entrega da notificação pessoal, agravando o cometimento da grave falha funcional do delegatário; que o comportamento reprovável do escrevente que, na presença da pessoa que o recebeu na empresa na data da diligencia, diante da impossibilidade de recebimento por ausência de poderes para tal, afirmou, sem deixar dúvidas a respeito, que retornaria futuramente para realizar a entrega ao Sr. (…)No entanto,  o escrevente,  além de não voltar, 4 (quatro) dias após a data da diligência  certificou positivamente quanto ao cumprimento, “transcrevendo inverdades na respectiva certidão lavrada.” Tal procedimento está em desacordo com o item 59.1.1, Cap. XIX, das NSCGJ. Nestes termos, requer o acolhimento do pedido, com a instauração, observadas as formalidades pertinentes, do processo administrativo disciplinar contra o (…)Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica (…), por conduta tipificada no artigo 31, incisos I e II, da Lei n. .935/94, bem como a concessão de ordem imediata para o cancelamento do registro da notificação extrajudicial, com subsequente comunicação no respectivo Livro n. 1.448.472. Requer, ainda, em sede liminar, a imediata sustação cautelar dos efeitos da notificação ora impugnada, tendo em vista que, no exterior, a representante está sujeita ao grave efeito da revelia. Decido. 1) De início, cabe ressaltar que, nos termos do artigo 38 do Código Judiciário do Estado de São Paulo (Decreto-Lei Complementar nº 3, de 27 de agosto de 1969), a competência desta Vara especializada se restringe a feitos contenciosos ou administrativos relativos aos registros públicos dos cartórios subordinados a esta Corregedoria Permanente: “Artigo 38 – Aos Juízes das Varas dos Registros Públicos, ressalvada a Jurisdição das Varas Distritais, compete: I – processar e julgar os feitos contenciosos ou administrativos, principais, acessórios e seus incidentes relativos aos registros Públicos, inclusive os de loteamento de imóveis, bem de família, casamento nuncupativo e usucapião; II – dirimir as dúvidas dos oficiais de registro e tabeliães, quanto aos atos de seu ofício e as suscitadas em execução de sentença proferida em outro juízo, sem ofender a coisa julgada; III – decidir as reclamações formuladas e ordenar a prática ou cancelamento de qualquer ato de serventuário sujeito à sua disciplina e inspeção, salvo matéria da competência específica do outro juízo; IV – processar e julgar as suspeições opostas aos serventuários dos cartórios que lhes estão subordinados; V – processar a matricula de jornais, revistas e outros periódicos e das oficinas impressoras; VI – decidir os incidentes nas habilitações de casamento”. Assim, esta 1ª Vara de Registros Públicos (…), além de processar ações de usucapião e retificações de registros de imóveis, detém a Corregedoria Permanente dos cartórios com atribuição em Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica, Tabelião de Protesto de Letras e Títulos e Registro de Imóveis nesta  (…), orientando, fiscalizando, aplicando sanções administrativas e promovendo o acompanhamento das questões relativas à gestão de serventias vagas, observadas as formalidades legais e normativas. A competência administrativa, no âmbito do exercício desta Corregedoria Permanente, engloba apenas as questões relativas às nulidades de pleno direito do registro público, na forma do que dispõe o artigo 214 da Lei Federal n. 6.015/1973, e à atuação do Registrador, com aplicação, no âmbito disciplinar, da Lei Federal n. 8.935/94. Bem esclarecidos estes pontos relevantes para a correta compreensão do restrito campo de cognição que afeta o presente procedimento administrativo, passo ao exame do feito. 2) É cediço que os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, sujeitam-se ao regime estabelecido na Lei Federal n. 6.015/1973. Bem por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título e da conexão de seus dados com o registro à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei. É o que se extrai do item 51, Cap. XIX, das NSCGJ dispõe que: Deverá ser recusado registro a título, documento ou papel que não se revista das formalidades legais exigíveis, devendo a respectiva nota devolutiva indicar o vício extrínseco obstativo do registro, merecendo destaque o subitem 1.1, do mesmo Capítulo: “ são princípios informadores do registro de títulos e documentos, dentre outros gerais de Direito Público, os da segurança jurídica, legalidade, territorialidade, compatibilidade, preponderância e finalidade.” 3) Na espécie, da análise superficial dos elementos coligidos aos autos, é possível extrair que, em 09 de dezembro de 2024, o (…)Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica (…), procedeu ao Registro n. 1.448.472, no Livro B, de documento oriundo da Divisão Geral do Tribunal Superior da República de Singapura, representado por Decisão Judicial (‘Order of Court’), cujo conteúdo é o seguinte (nossos destaques): “NA DIVISÃO GERAL DO TRIBUNAL SUPERIOR DA REPÚBLICA DE SINGAPURA Nr. do processo: HC/OA 1217/2024 Doc No.: HC/ORC 6102/2024.  Apresentado: 26-novembro-2024 09:16 AM No que se refere à Parte III da Lei de Arbitragem Internacional de 1994 E No que se refere a uma arbitragem entre a (…)(Brazil) S.A., como Requerente e (…) e (…) como Requeridas. Entre (…)(Brazil) S.A. (CNPJ nº 28.132.263/0001-73) … Requerente(s) 1. (…) (CNPJ 00.350.763/0001-62) 2.  (…)… Requeridas DECISÃO JUDICIAL Número do processo: HC/OA 1217/2024 Perante: Secretário Assistente Ong Zhihao Reuben Foro: Câmara I-1 Data/Hora da audiência: 25 de novembro de 2024/21h O Tribunal proferiu as seguintes decisões com relação à ação acima: 1. A sentença seja proferida nos termos da decisão datada de 3 de fevereiro de 2021 na arbitragem instaurada sob os auspícios do Tribunal Internacional de Arbitragem da Câmara de Comércio no processo nº 23909/GSS/PFF sediado em São Paulo, de acordo com o parágrafo 29 da Lei de Arbitragem Internacional de 1994 (2020 Rev Ed.) lido em conjunto com o parágrafo 19 da mesma lei e Ordem 48 regra 6 das Regras do Tribunal de 2021 (Cap. 322). 2. No prazo de 21 dias após a entrega da notificação da decisão, o(s) réu(s) poderá(ão) requerer a anulação desta decisão, e a sentença arbitral não será executada até que se expire tal prazo ou se o(s) réu(s) requer(em) a anulação desta decisão retro dentro desse prazo, até que o pedido seja decidido de forma final. Data da Sentença: 25 de novembro de 2024 Notas: 1. A pessoa ou entidade notificada com esta sentença/decisão e que/que foi ordenada a pagar uma quantia em dinheiro, a praticar ou não praticar qualquer ato, deve cumprir imediatamente ou dentro do prazo especificado na sentença/decisão, se houver. 2. O não cumprimento pode resultar na execução de procedimentos de sentença/decisão, incluindo desacato aos procedimentos do Tribunal, contra a referida pessoa ou entidade (…) A obtenção deste documento do Portal de Decisões Judiciais Autênticas verifica: (a) que o mesmo foi emitido pelos Tribunais da República de Cingapura ou, no caso de uma Tabela de Ativos, que foi arquivado nos Tribunais em relação a um pedido de Concessão de Inventário/Carta de Administração: e (b) o texto do documento foi emitido em 25 de novembro de 2024. Nota de rodapé: Assinado digitalmente pelo Sistema de Decisões Judiciais do Judiciário de Cingapura em 26 de novembro de 2024, às 11:23:09 SC Número da Decisão: HC/ORC 6102/2024 (Número do Processo: HC/AO 1217/2024). – NADA MAIS. Dou fé e assino. São Paulo, 04 de dezembro de 2024.” Do referido Registro n. 1.448.472, consta que a apresentante, CA (…), requereu ao (…)Oficial a notificação extrajudicial de JF Investimentos e de  (…)Brasil, apontando, no ato, o seguinte: “(…)Em 25 de novembro de 2024, o Departamento Geral do Tribunal Superior da República de Singapura deferiu pedido da CA (…), no processo de reconhecimento. Em 26 de novembro de 2024, foi emitida uma ordem judicial autenticada (HC/ORC 6102/2024), reconhecendo a sentença parcial como vinculante em Cingapura (“Ordem de Reconhecimento”), sujeita à devida notificação da Ordem de Reconhecimento à JF e à Companhia. Portanto, os notificamos sobre a Ordem de Reconhecimento, efetuando assim a citação de acordo com a Ordem 48, regra 6(3), e a Ordem 48, regra 6(4), das Regras do Tribunal de 2021 (Cap. 322).” Conforme consta dos autos, e do Registro n. 1.448.472, o Oficial recepcionou o requerimento e procedeu, por seu escrevente autorizado, à notificação extrajudicial da (…) Consta na certidão positiva do certificado n. 5.535 que o escrevente autorizado compareceu no endereço da diligência no dia 12 de dezembro de 2024, data em que entregou o documento, e, dias depois, lavrou a certidão positiva do certificado n. 5.535, aos 16 de dezembro de 2024. Assim, a notificação extrajudicial foi assentada no Registro n.1.448.472, Livro B, do (…)Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital (fls. 63/72). Com relação à notificação extrajudicial efetivada por cartório de Registro de Títulos e Documentos, a Lei n. 6.015/73 assim dispõe (destaque nosso): Art. 160. O oficial será obrigado, quando o apresentante o requerer, a notificar do registro ou da averbação os demais interessados que figurarem no título, documento, o papel apresentado, e a quaisquer terceiros que lhes sejam indicados, podendo requisitar dos oficiais de registro em outros Municípios, as notificações necessárias. Por esse processo, também, poderão ser feitos avisos, denúncias e notificações, quando não for exigida a intervenção judicial. § 1º Os certificados de notificação ou da entrega de registros serão lavrados nas colunas das anotações, no livro competente, à margem dos respectivos registros. § 2º O serviço das notificações e demais diligências poderá ser realizado por escreventes designados pelo oficial e autorizados pelo Juiz competente. Sobre o tema, Walter Ceneviva leciona (destaque nosso): A função de notificante do oficial diz respeito aos registros que lhe são cometidos no art. 127. É dever do oficial notificar, com base em registro lançado em seus livros, pessoas indicadas pelo interessado, em atendimento a pedido escrito deste e resposta pelas custas. Pelo requerente serão apresentadas tantas vias quantas sejam as pessoas a notificar, mais uma, na qual será certificado o cumprimento. (…) O tipo de procedimento adotado, qual seja o de dar ciência do registro a terceiros, também pode ser utilizado para avisos, denúncias e notificações de atos registrados. A designação genérica de notificação engloba as espécies aviso e denúncia, não havendo outra referência no texto legal quanto a estas duas. É vedada a atuação do cartório quando haja exigência de intervenção judicial, imposta por lei que expressamente a determine, como formalidade essencial à validade do ato. (CENEVIVA, Walter, Lei dos Registros Públicos comentada. 20ª. ed. São Paulo: Saraiva, 2010). No Capítulo XIX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, há regulação do procedimento a ser observado pelo Oficial para a efetivação do ato. Como se vê, a notificação extrajudicial somente poderá ser realizada por Oficial de Registro de Títulos e Documentos, nos termos do artigo 160, da Lei n. 6.015/73, quando não for exigida intervenção judicial. Em termos diversos, é vedada a notificação extrajudicial pelo RTD quando haja necessidade de intervenção judicial, por previsão legal que expressamente a determine, como formalidade necessária para a validade do ato. No mais, por força do que dispõe o artigo 105, inciso I, alínea i, da Constituição Federal, compete ao C. Superior Tribunal de Justiça a homologação de sentenças estrangeiras e a concessão de exequatur às cartas rogatórias. O cumprimento em território nacional de decisão estrangeira depende de prévia homologação ou concessão de exequatur à carta rogatória pela Corte Cidadã, nos termos do artigo 105, inciso I, alínea i, da Constituição Federal bem como do artigo 960 e seguintes do Código de Processo Civil: Art. 960. A homologação de decisão estrangeira será requerida por ação de homologação de decisão estrangeira, salvo disposição especial em sentido contrário prevista em tratado. § 1º A decisão interlocutória estrangeira poderá ser executada no Brasil por meio de carta rogatória. § 2º A homologação obedecerá ao que dispuserem os tratados em vigor no Brasil e o Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. § 3º A homologação de decisão arbitral estrangeira obedecerá ao disposto em tratado e em lei, aplicando-se, subsidiariamente, as disposições deste Capítulo. Art. 961. A decisão estrangeira somente terá eficácia no Brasil após a homologação de sentença estrangeira ou a concessão doexequaturàs cartas rogatórias, salvo disposição em sentido contrário de lei ou tratado. (…) Art. 963. Constituem requisitos indispensáveis à homologação da decisão: I – ser proferida por autoridade competente; II – ser precedida de citação regular, ainda que verificada a revelia; III – ser eficaz no país em que foi proferida; IV – não ofender a coisa julgada brasileira; V – estar acompanhada de tradução oficial, salvo disposição que a dispense prevista em tratado; VI – não conter manifesta ofensa à ordem pública. Parágrafo único. Para a concessão do exequatur às cartas rogatórias, observar-se-ão os pressupostos previstos no caput deste artigo e no art. 962, § 2º . Art. 964. Não será homologada a decisão estrangeira na hipótese de competência exclusiva da autoridade judiciária brasileira. Parágrafo único. O dispositivo também se aplica à concessão do exequatur à carta rogatória. Art. 965. O cumprimento de decisão estrangeira far-se-á perante o juízo federal competente, a requerimento da parte, conforme as normas estabelecidas para o cumprimento de decisão nacional. Parágrafo único. O pedido de execução deverá ser instruído com cópia autenticada da decisão homologatória ou do exequatur, conforme o caso. No caso vertente, foi apresentado ao (…)Oficial de RTD o documento oriundo da Divisão Geral do Tribunal Superior da República de Singapura, representado por decisão judicial (‘Order of Court’), cujo conteúdo trata de procedimento judicial instaurado pela (…)visando a concessão, pela autoridade judiciária de Singapura, de força executiva à sentença arbitral parcial. Como consta no Registro n. 1.448.472, a própria apresentante, CA (…), requereu ao (…)Oficial a notificação extrajudicial de JF Investimentos e de  (…)Brasil, para fins de citação, nos seguintes termos: “Portanto, os notificamos sobre a Ordem de Reconhecimento, efetuando assim a citação de acordo com a Ordem 48, regra 6(3), e a Ordem 48, regra 6(4), das Regras do Tribunal de 2021 (Cap. 322).” Contudo, é sabido que qualquer notificação ou citação de decisão estrangeira (materializada por carta rogatória) dentro do território nacional, em cumprimento ao artigo 105, inciso I, alínea i, da Constituição Federal, e artigo 960 e seguintes do Código de Processo Civil, deveria passar pelo exame privativo do E. Superior Tribunal de Justiça para o exequatur. Logo, ante o requerimento de notificação extrajudicial formulado pela parte interessada com a finalidade de proceder à citação da requerente acerca de processo judicial que tramita perante o Tribunal Superior da República de Singapura, a “notificação-citação” promovida pelo Oficial foi praticada com aparente inobservância ao disposto no artigo 160, da Lei n. 6.015/73. Por outro lado, cabe salientar que, em âmbito registral, qualificados os atos de registro como atos administrativos, espécies de atos jurídicos em sentido estrito, aos mesmos aplica-se, no que couber, a sistemática referente aos planos de existência, validade e eficácia dos atos jurídicos. E diante da especificidade destes atos, a Lei de Registros Públicos se preocupou com as nulidades do registro, em seus artigos 214, 216, 252 e 254. O artigo 214 da Lei 6.015/73 dispõe (nossos destaques): “Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. § 1° A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos. § 2° Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo conforme o caso. § 3° Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. § 4oBloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio. § 5º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.” O bloqueio de registro é uma criação administrativo-judicial, que visa a impedir que novas inscrições sejam feitas pelo Registrador até que o erro de registro que foi vislumbrado seja corrigido, possuindo, portanto, uma função acautelatória. Na espécie, diante da gravidade dos fatos relatados e havendo indícios de falha na prática do ato de notificação extrajudicial, a ensejar eventual nulidade de pleno direito do registro, há necessidade de imediata adoção de medida acautelatória adequada à proteção dos interesses da parte que pode ser potencialmente prejudicada em decorrência dos efeitos do ato extrajudicial viciado. Por todo o exposto, com fundamento no artigo 214, § 3º, da Lei de Registros Públicos, em caráter excepcional, defiro liminarmente a imediata sustação cautelar dos efeitos da notificação impugnada, determinando a imediata sustação cautelar dos efeitos do Registro n.1.448.472, Livro B, do (…)Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica (…) (notificação extrajudicial, certidão positiva do certificado n. 5.535, Registro n.1.448.472, Livro B), ficando vedada a expedição de qualquer certidão de referido registro, dos atos ou referidos documentos arquivados, sem a prévia e expressa autorização desta Corregedoria Permanente. Determino, ainda, a imediata averbação, para mera notícia, da presente decisão no Registro n.1.448.472, do Livro B, nos termos do item 63.1, Cap. XIX, das NSCGJ, servindo a presente decisão, assinada digitalmente, como ofício. 3) Notifique-se a parte interessada, (…)(Brazil) S.A., com fulcro no artigo 214, §1º, da Lei n. 6.015/73, facultada manifestação em até cinco dias, pena preclusão. Para tal notificação, determino à parte requerente que informe nos autos o endereço da (…)(Brazil) S.A., com brevidade. Com a vinda da informação, providencie a serventia a expedição do necessário. 4) Dê-se ciência imediata ao Oficial, para as providências necessárias, bem como para prestar informações e apresentar os seguintes documentos: (i) o documento protocolado sob n. 1.635.189 (observo às fls. 64 que o documento foi apresentado em papel, contendo 7 páginas), juntamente com todos os demais documentos que o instruíram; (ii) cópia da escrituração do protocolo n. 1.635.189 feita no Livro A (print legível do próprio livro eletrônico – Livro A), para que este juízo consiga visualizar como foram feitas as anotações nas colunas pertinentes; (iii) documentos que comprovem a qualificação positiva do documento protocolado sob n. 1.635.189; (iv) cópias de todos os documentos arquivados (armazenados em qualquer meio) relativos: ao protocolo n. 1.635.189; ao Registro n. 1.448.472 no Livro B; ao recibo n. 24.192.580; à certidão positiva conforme certificado sob o n. 115.535. Fixo o prazo: 10 (dez) dias. 5) Na sequência, intime-se a parte representante, facultada manifestação, no prazo de 05 (cinco dias). 6) Após, abra-se vista dos autos ao Ministério Públicos, para parecer conclusivo. 7) Oportunamente, conclusos para sentença. 8) Providencie, a serventia judicial, a regularização da subclasse do pedido de providências junto ao sistema eletrônico, certificando-se. 9) Comunique-se à E.CGJ, servindo a presente como ofício. Intimem-se. – ADV: (…)

Fonte: DJE/SP – 20.03.2025.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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