CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Recusa em registrar escritura pública de doação com reserva de usufruto com cláusulas restritivas em face da inexistência de indicação de justa causa – Inteligência dos arts. 1.848, “caput” e 2042 do Código Civil – Recurso desprovido.

Escrito por

Apelação Cível nº 1005134-85.2020.8.26.0132

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1005134-85.2020.8.26.0132

Comarca: CATANDUVA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1005134-85.2020.8.26.0132

Registro: 2021.0001020043

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1005134-85.2020.8.26.0132, da Comarca de Catanduva, em que são apelantes CARLOS ROBERTO MAGOGA e FERNANDO MAGOGA, é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CATANDUVA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v. u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 2 de dezembro de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1005134-85.2020.8.26.0132

Apelantes: Carlos Roberto Magoga e Fernando Magoga

Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Catanduva

VOTO Nº 31.668

Registro de imóveis – Dúvida – Recusa em registrar escritura pública de doação com reserva de usufruto com cláusulas restritivas em face da inexistência de indicação de justa causa – Inteligência dos arts. 1.848, “caput” e 2042 do Código Civil – Recurso desprovido.

1. Cuida-se de recurso de apelação interposto por CARLOS ROBERTO MAGOGA e OUTROS contra a r. sentença de fl. 117/121, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Catanduva, mantendo-se o óbice registrário.

A Nota de Exigência de fl. 12/13 indicou como motivo de recusa do ingresso do título:

“A escritura apresentada deverá ser retificada, de modo a esclarecer se a presente doação corresponde à parte disponível ou da legítima dos doadores. Sendo a doação da parte legítima, deverá consta a JUSTA CAUSA para a imposição das cláusulas de INALIENABILIDADE, IMPENHORABILIDADE e INCOMUNICABILIDADE, constantes ao final da escritura, nos termos dos artigos 1.848 e 2.042 do Código Civil.

Alternativamente, ou na impossibilidade de retificação da escritura, as partes poderão se valer do princípio da cindibilidade, apresentando requerimento com pedido expresso para o registro específico da doação, sem averbação das cláusulas de INALIENABILIDADE, IMPENHORABILIDADE e INCOMUNICABILIDADE, diante da falta de justa causa, em conformidade com a Apelação Cível n.º 0024268-85.2010.8.26.0320, do E. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo.”

Sustentam os recorrentes, em suma, que não se aplica ao caso o disposto no art. 1.848, do Código Civil, uma vez que se trata de doação e não de disposição de última vontade. Ademais, a doação configura ato jurídico perfeito e acabado, consumado em 1998, quando não se exigia justa causa para a inserção de cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Por fim, aduzem que um dos doadores faleceu em 1.999, sendo impossível a rerratificação do ato notarial.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 165/169).

É o relatório.

2. Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito o recurso não merece provimento.

Trata-se de registro de escritura pública de doação com reserva de usufruto lavrada em 19 de janeiro de 1998 perante o Tabelionato de Notas da Comarca de Taquaritinga, prenotada sob o n.º 169.749 no Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Catanduva.

Por meio de referido ato notarial Roberto Magoga e Nirva Ribeiro Magoga doaram os imóveis da matrícula n.º 33.989 e da transcrição n.º 22.485 e ½ (metade) ideal do imóvel da matrícula n.º 6.163 a Carlos Roberto Magoga, casado com Ligia Ferreira Magoga; Hélio Magoga, casado com Tania Teresinha Biazolli Magoga; e Fernando Magoga, separado, com reserva de usufruto para si e imposição de cláusulas restritivas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade.

O registro do título foi negado nos termos da nota devolutiva de fl. 12/13, objeto da dúvida, julgada procedente (fl. 117/121).

Consoante dispõe o art. 544 do Código Civil:

“A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.”

In casu, ausente, no ato notarial telado, menção à inclusão dos bens doados entre os que compõem a parte disponível, presume-se o adiantamento da legítima nos termos do art. 2005 do Código Civil, in verbis:

“Art. 2.005. São dispensadas da colação as doações que o doador determinar saiam da parte disponível, contanto que não a excedam, computado o seu valor ao tempo da doação.”

O art. 1.848 do Código Civil, por seu turno, estabelece que:

“Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima”.

Daí se infere, pois, que a imposição de cláusulas restritivas sobre bens da legítima afigura-se admissível apenas com a declaração de justa causa no testamento.

Sobre os bens que compõem a parte disponível, não há restrição.

Fixadas estas premissas, a despeito da ausência de previsão legal expressa, a partir da interpretação sistêmica ao art. 544 do Código Civil, importando a doação, no caso telado, em adiantamento da legítima, referidas cláusulas restritivas apenas poderão ser impostas quando ocorra, a tanto, causa justificadora.

No ponto, relevante trazer os comentários de Mauro Antonini ao art. 1848 do Código Civil:

“(…) o art. 1.848 não faz menção à necessidade de indicação de justa causa na doação. A despeito da falta de previsão legal expressa, a solução mais acertada parece ser considerar necessária a declaração de justa causa também na doação, quando represente adiantamento de legítima. A não se adotar tal entendimento, o doador, por meio de doação, conseguiria burlar a restrição do art. 1.848. Sendo a doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, adiantamento da legítima, por expressa previsão do art. 544, não há sentido em dar tratamento legal diferenciado à limitação da clausulação da legítima por testamento ou por doação. A coerência do sistema exige solução uniforme.” [1]

Entendimento diverso abriria a possibilidade de burla à restrição legal, bastando que o titular dos bens os doasse em vida aos filhos, para que pudesse gravá-los sem nenhuma justificativa.

Foi, neste sentido, o entendimento deste Conselho Superior da Magistratura, exarado no V. Acórdão de relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Maurício Vidigal, cuja ementa assim se transcreve:

“Registro de Imóveis. Dúvida. Recusa do Oficial em registrar escritura pública de doação com reserva de usufruto. Cláusulas restritivas. Inexistência de indicação de justa causa. Inteligência dos arts. 1.848, “caput”, e 2042 do do Código Civil Nulidade. Cindibilidade do título. Precedentes do Conselho Superior. Registro da escritura de doação, desconsiderada a cláusula restritiva. Recurso provido” (Apelação Cível nº 0024268-85.2010.8.26.0320).

Do corpo do r. Acórdão extrai-se que:

“Manifesta, pois, a intenção de o legislador reduzir os poderes do testador em relação à legítima. Por essa razão, presente a mesma “ratio legis” (“Ubi eadem ratio ibi idem ius”), não há como afastar a aplicação extensiva do art. 1848, “caput”, às doações feitas aos herdeiros, consideradas adiantamento de legítima (art. 544, do Código Civil). Não fosse assim, estaria aberta a via para burlar a restrição imposta pelo art. 1848, “caput”: bastaria que o titular dos bens os doasse em vida aos filhos, para que pudesse gravá-los sem nenhuma justificativa.

O Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão de 03 de março de 2009, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, proferido na apelação cível no. 613.184-4/8-00 concluiu: “…com o advento do Código Civil de 2002, estabeleceu-se nova regra acerca da possibilidade de previsão de cláusula de inalienabilidade em seu art. 1848, “caput”… Insta ressaltar que, conforme corretamente anotado na sentença, referido dispositivo é, também, aplicável à doação considerada adiantamento de legítima, como se verifica na presente hipótese. A despeito de a doação ter ocorrido à época da vigência do Código Civil de 1916, não há como negar que a hipótese se enquadra no art. 2042, do Código Civil de 2002, que viabiliza a incidência do texto do art. 1848, “caput”, acima referido”.

Não se olvida, in casu, que o ato notarial foi lavrado sob a égide do Código Civil de 1916, ocasião em que a justa causa para instituição das referidas cláusulas era dispensável, nos termos que estipulava o artigo 1.676 daquele Diploma Legal.

Contudo, uma vez que o disposto no art. 1848, “caput”, do Código Civil, aplica-se à doação entre pais e filhos, como adiantamento de legítima, também aplicável o art. 2.042, observada a identidade de situações.

“Art. 2.042. Aplica-se o disposto no caput do art. 1.848, quando aberta a sucessão no prazo de um ano após a entrada em vigor deste Código, ainda que o testamento tenha sido feito na vigência do anterior, Lei no 3.071, de 1° de janeiro de 1916; se, no prazo, o testador não aditar o testamento para declarar a justa causa de cláusula aposta à legítima, não subsistirá a restrição.”

A doação foi realizada em 19 de janeiro de 1998, antes da entrada em vigor do atual Código Civil. Um dos doadores faleceu em 1999 e o outro em meados de 2013, sem, contudo, promover a rerratificação da escritura pública de doação para declarar a justa causa das cláusulas restritivas apostas.

Caberia, assim, à doadora sobrevivente, para a validade das cláusulas estabelecidas na escritura pública, com consequente ingresso no fólio real, apresentar a justa causa, cuja ausência impede o registro, pois em desacordo com a norma vigente.

Não colhe, ademais, a alegação dos apelantes de que a doação configura ato jurídico perfeito e acabado.

Isto porque, à luz do art. 1.245 do Código Civil a transferência de propriedade imóvel entre vivos (in casu a doação) é feita mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, destacando-se que, na hipótese, ao tempo da transferência, já estava em vigor o Código Civil de 2002, que exige a indicação da justa causa à validade das cláusulas restritivas.

3. Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] in Código Civil Comentado doutrina e jurisprudência, Coord. Min. Cezar Peluso: Comentários ao art. 1.848, fl. 1.837 /1.838. (DJe de 15.03.2022 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Imóveis rurais – Escritura de compra e venda – Qualificação negativa – Adquirente pessoa jurídica brasileira que tem como sócia majoritária empresa estrangeira, com sede no exterior, cuja única sócia é outra empresa estrangeira, também sediada no exterior – Equiparação para efeito das restrições de aquisição de imóvel rural por estrangeiro – Inteligência do art. 1º, § 1º, da Lei nº 5.709/71 – Óbice mantido – Nega-se provimento à apelação.

Escrito por

Apelação Cível nº 1005468-45.2019.8.26.0362

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1005468-45.2019.8.26.0362

Comarca: MOGI GUAÇU

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1005468-45.2019.8.26.0362

Registro: 2021.0001026744

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1005468-45.2019.8.26.0362, da Comarca de Mogi-Guaçu, em que é apelante PARTY NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MOGI GUAÇU.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 14 de dezembro de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1005468-45.2019.8.26.0362

Apelante: Party Negócios e Participações Ltda.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Guaçu

VOTO Nº 31.648

Registro de Imóveis – Dúvida – Imóveis rurais – Escritura de compra e venda – Qualificação negativa – Adquirente pessoa jurídica brasileira que tem como sócia majoritária empresa estrangeira, com sede no exterior, cuja única sócia é outra empresa estrangeira, também sediada no exterior – Equiparação para efeito das restrições de aquisição de imóvel rural por estrangeiro – Inteligência do art. 1º, § 1º, da Lei nº 5.709/71 – Óbice mantido – Nega-se provimento à apelação.

1. Trata-se de apelação interposta por Party Negócios e Participações Ltda. contra a sentença (fl. 176) que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo a qualificação negativa formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis de Mogi Guaçu/SP em relação ao registro da Escritura de Compra e Venda datada de 08 de janeiro de 2019, lavrada pelo 16º Tabelião de Notas de São Paulo/SP, no Livro 4767, fl. 243, tendo por objeto os imóveis matriculados sob nos 65.366 e 65.369 junto à referida serventia imobiliária.

Alega a apelante, em síntese, que não é empresa nacional controlada por pessoa jurídica com capital majoritariamente estrangeiro, razão pela qual não se faz necessária a autorização do INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária para aquisição de imóveis rurais, como exigido pelo registrador. Nesse sentido, ressalta que, diferentemente do quanto entendido pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, sua sócia majoritária tem como única sócia uma empresa, cuja totalidade das ações pertence a um brasileiro (fl. 184/189).

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 204/207 e 231).

Os autos foram redistribuídos a este Conselho Superior da Magistratura (fl. 212).

É o relatório.

2. Cuida-se de dúvida suscitada após negativa de registro de Escritura de Compra e Venda datada de 08 de janeiro de 2019, lavrada pelo 16º Tabelião de Notas de São Paulo/SP, no Livro 4767, fl. 243, tendo por objeto os imóveis matriculados sob nos 65.366 e 65.369 junto ao Oficial de Registro de Imóveis de Mogi Guaçu/SP.

Dispõe a Lei nº 5.709/71 que:

“Art. 1º – O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.

§ 1º – Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.

§ 2º – As restrições estabelecidas nesta Lei não se aplicam aos casos de sucessão legítima, ressalvado o disposto no art. 7º”.

A matéria relativa à interpretação do § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71, que para efeito das restrições de aquisição de imóvel rural por estrangeiro equipara a pessoa jurídica brasileira que tenha sede no exterior ou cuja maioria acionária seja estrangeira, foi objeto de apreciação pelo Órgão Especial deste Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP; Mandado de Segurança Cível 0058947-33.2012.8.26.0000; Relator (a): Guerrieri Rezende; Órgão Julgador: Órgão Especial; Tribunal de Justiça de São Paulo; Data do Julgamento: 12/09/2012; Data de Registro: 05/10/2012).

Em consonância com o entendimento adotado por referido órgão julgador, sobreveio orientação normativa da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo no sentido de que: “o § 1.° do artigo 1.° da Lei n.° 5.709/1971 não foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988, de sorte a dispensar os tabeliães e oficiais de registro de observarem as restrições e as determinações impostas pela Lei n.° 5.709/1971 e pelo Decreto n.° 74.965/1974, bem como do cadastramento no Portal do Extrajudicial, em relação às pessoas jurídicas brasileiras cuja maioria do capital social se concentre em poder de estrangeiros residentes fora do Brasil ou de pessoas jurídicas com sede no exterior.” (Parecer nº 461/2012-E, proferido nos autos do Processo CG nº 83.224/2010, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini, por decisão datada de 05.12.2012).

O tema voltou a ser debatido perante o Supremo Tribunal Federal, em virtude de ação ajuizada pela União e o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária Incra contra o Estado de São Paulo (Ação Civil Originária nº 2.463), visando a declaração de nulidade da orientação normativa contida no Parecer nº 461/2012-E da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, acima transcrito, para o fim de lhes assegurar a atribuição de autorizar, ou não, a aquisição de propriedade rural, no Brasil, por pessoas jurídicas brasileiras cuja maioria do capital social pertença a estrangeiros residentes no exterior ou com sede em outro país.

Em atenção à liminar[1] deferida pelo ilustre Ministro Marco Aurélio nos autos da referida ação, foi publicado o Comunicado CG nº 1577/2016 (DJe de 08.09.2016), nos seguintes termos:

“COMUNICADO CG Nº 1577/2016 – PROCESSO Nº 2010/83224

A Corregedoria Geral da Justiça COMUNICA que, nos Autos da Ação Cível Originária ACO 2463 Distrito Federal, foi deferida pelo Excelentíssimo Senhor Ministro do Supremo Tribunal Federal, liminar suspendendo os efeitos do Parecer nº 461/12-E, de 03/12/2012, acolhido por r. decisão de 05/12/2012, do Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que dispensou os Tabeliães e Oficiais de Registro de observarem as restrições e determinações impostas pela Lei nº 5709/1971 e pelo Decreto nº 74965/1974 e do cadastramento no Portal do Extrajudicial, em relação às pessoas jurídicas brasileiras cuja maioria do capital social se concentre em poder de estrangeiros residentes fora do Brasil ou de pessoas jurídicas com sede no exterior, até o julgamento definitivo da ação.”

Ou seja, a orientação que dispensava os Tabeliães e Oficiais de Registro de observar as restrições e determinações impostas pela Lei nº 5.709/1971 e pelo Decreto nº 74.965/1974 e do cadastramento no Portal do Extrajudicial, em relação às pessoas jurídicas brasileiras cuja maioria do capital social se concentre em poder de estrangeiros residentes fora do Brasil ou de pessoas jurídicas com sede no exterior, está suspensa.

Logo, estando suspensa a dispensa antes autorizada, prevalecem as restrições e determinações trazidas pela Lei nº 5.709/1971 e pelo Decreto nº 74.965/1974 que, assim, devem ser observadas pelos Tabeliães e Oficiais de Registro.

E considerando que, até a presente data, não há notícia do julgamento da ACO 2463 pelo E. Superior Tribunal Federal[2], tal orientação vem sendo cumprida pelas serventias extrajudiciais do Estado de São Paulo. Nesse sentido, é o Parecer nº 182/2018-E nos autos do Processo nº 2018/00063613 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

No caso concreto, a Ficha Cadastral Simplificada fornecida pela Junta Comercial do Estado de São Paulo (fl. 51/53), que reflete a 32ª Alteração e Consolidação do Contrato Social de “Party Negócios e Participações Ltda.” (fl. 76/96), confirma que a empresa nacional adquirente dos imóveis rurais tem como sócia majoritária a pessoa jurídica estrangeira Landale Bussiness S/A., com 99,999% de suas cotas sociais, enquanto o outro sócio e administrador, Daniel Steinbruch, detém apenas 0,0001% dessas cotas.

Ressalte-se que a sócia majoritária, Landale Bussiness S/A., está sediada em Belize (fl. 76) e tem como única sócia uma outra empresa estrangeira, a pessoa jurídica Landair Holding Ltd. (fl. 187), também sediada no exterior, de maneira que, diferentemente do quanto sustenta a apelante, não há que se falar em aquisição dos imóveis rurais por pessoa jurídica brasileira controlada por capital nacional.

Destarte, havendo expressas disposições legais e normativas sobre o tema, mostra-se correta a recusa formulada pelo registrador, devendo ser mantida a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.

3. À vista do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Andamento processual: 01/09/2016 – Liminar deferida – Por MIN. MARCO AURÉLIO. Em 1/9/2016. “…3. Defiro a liminar pleiteada para suspender os efeitos do parecer nº 461/12-E da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, até o julgamento definitivo desta ação. 4. Considerada a identidade de objetos, apensem este processo ao revelador da arguição de descumprimento de preceito fundamental nº 342, para julgamento conjunto. 5. Pronunciem-se os autores acerca da contestação. 6. Vindo ao processo a manifestação, colham o parecer da Procuradoria-Geral da República. 7. Publiquem.”

[2] http://portal.stf.jus.br/processos/detalhe.asp?incidente=4598070 (DJe de 15.03.2022 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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1VRP/SP: Registro de Imóveis. A cláusula restritiva de inalienabilidade somente se aplica a atos de liberalidade, implicando impenhorabilidade e incomunicabilidade, como se vê do Código Civil em vigor, notadamente da regra de seu artigo 1.911.

Escrito por

Processo 1002251-96.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Flip Negocios Imobiliarios Ltda – Assim, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice. Providencie a serventia a necessária regularização do cadastro do feito (pedido de providências), inclusive para trâmite perante o subfluxo da Corregedoria Permanente, acionando o Distribuidor, se necessário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: RAMIRO FREITAS DE ALENCAR BARROSO (OAB 33119/DF)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Processo Digital nº: 1002251-96.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Suscitado: Flip Negocios Imobiliarios Ltda

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Flip Negócios Imobiliários Ltda, tendo em vista negativa a requerimento de ingresso de instrumento particular de parceria imobiliária para exploração do imóvel objeto da matrícula n.120.118 daquela serventia.

O Oficial informa que o contrato em questão objetiva reforma e comercialização futura do imóvel, com estabelecimento de regras próprias entre os contratantes. A recusa se funda na ausência de previsão da hipótese no artigo 167 da Lei de Registros Públicos e porque há estipulação de cláusula de inalienabilidade, a qual é vedada em negócios onerosos.

Documentos vieram às fls. 06/38.

A parte suscitada manifestou-se às fls. 39/50, explicando o modelo de negócio formatado no instrumento particular, por meio do qual o proprietário admite a limitação do gozo e da alienabilidade do bem. Sustenta que não há impedimento à averbação da avença e que a modificação da situação jurídica do imóvel é necessária para preservação da boa-fé e da função social do contrato, bem como para publicidade das restrições acordadas. Defende a viabilidade da averbação da cláusula de inalienabilidade independentemente de se tratar de contrato oneroso diante da existência de previsão legal sem ressalvas (artigo 167, II, 11, da LRP), notadamente diante da justa causa decorrente da função social do contrato.

O Ministério Público opinou, primeiramente, pelo recebimento do feito como pedido de providências e, no mérito, pela manutenção do óbice (fls. 167/170).

É o relatório.

Fundamento e decido.

Primeiramente, é importante ressaltar que este caso não envolve registro em sentido estrito justamente por não tratar de constituição ou modificação de direito real relativo a imóvel, o que, ademais, exigiria forma especial, nos termos do artigo 108 do Código Civil.

Como a impugnação deixa claro, o que se busca é averbação visando publicidade das restrições estipuladas por instrumento particular de parceria imobiliária.

O procedimento de dúvida registral, portanto, é inadequado, devendo o feito prosseguir como pedido de providências.

Também é importante destacar que, neste âmbito administrativo, não é analisada a relação obrigacional definida pelas partes, mas apenas a habilidade do título para ingresso no fólio real.

No mérito, o óbice deve ser mantido. Vejamos os motivos.

Não se desconhece que as hipóteses descritas no art. 167, inciso II, da Lei n. 6.015/73, que dizem respeito às averbações no registro de imóveis, são meramente exemplificativas.

Nesse sentido, a jurisprudência do E. Conselho Superior da Magistratura (destaques nossos):

“Como se sabe, as hipóteses de registro são previstas, de modo taxativo e exaustivo, nos diversos itens do inciso I do artigo 167 da LRP, constituindo numerus clausus.

O mesmo não ocorre, entretanto, nos casos de averbação, onde as hipóteses descritas no inciso II do mesmo artigo 167 são meramente exemplificativas, constituindo numerus apertus.

Termos em que, é manifesta a inviabilidade do registro do termo de constituição de garantia de alienação fiduciária de lavouras e produto (fls. 15/23).

Nesse sentido, a lição de Afrânio de Carvalho: (…) o registro não é o desaguadouro comum de todos e quaisquer títulos, senão apenas daqueles que confiram posição jurídico-real, como os constantes da enumeração da nova Lei do Registro (art. 167) – Registro de Imóveis. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 236.

Na mesma direção, já decidiu a Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG nº 167/2005), como se observa: Tal dispositivo legal atribui ao elenco de hipóteses de averbação discriminadas na Lei de Registros Públicos o caráter de rol meramente exemplificativo, diversamente do que se passa com as hipóteses de registro do art. 167, I, enumeradas em caráter taxativo (cf. Vicente de Abreu Amadei, ob. cit., p. 50, nota 111; Valmir Pontes, Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1982, p. 178, nota 2) – grifos não originais (…)” (Apel. Cível n. 0035067.98.2010.8.26.0576, DJ: 11/08/2011 – Relator: Maurício Vidigal).

Enquanto o registro de direitos e ônus reais sobre imóveis submete-se aos princípios da tipicidade e da legalidade, uma vez que restrito a rol taxativo (conforme tipos rígidos e exaurientes definidos em lei), os atos de averbação, por sua vez, são de natureza acessória e estão previstos em rol exemplificativo (numerus apertus), já que dizem respeito a mutações relativas a direitos e fatos anteriormente inscritos.

A regra do artigo 246 da Lei de Registros Públicos, com a redação dada pela Medida Provisória n.1085/2021, assim estabelece:

“Art. 246: Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel”.

Temos, assim, duas formas de ingresso de títulos no fólio real, as quais cobrem situações jurídicas distintas, com finalidades próprias:

“Embora uma e outra cubram mutações jurídico-reais, a primeira destina-se a certas mutações e a segunda a outras diversas. A inscrição, nela absorvida a transcrição discrepante, cobre as aquisições e onerações de imóveis, que são os assentos importantes, ao passo que a averbação cobre as demais, que alteram por qualquer modo os principais. A nomenclatura binária condiz com a diferença entre a principalidade dos primeiros atos e a acessoriedade dos segundos. Essa diferença, derivada da consideração recíproca dos atos, implica outra de natureza temporal, pois o que altera é necessariamente posterior ao alterado. Assim, pressupondo a inscrição, a averbação lhe é posterior, devendo consignar fatos subsequentes. A nova lei registral confirma esse conceito, visto como, após referência a casos expressos de averbação, a prevê para ‘as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro’ (art. 246). (…)

A averbação não muda nem a causa nem a natureza do título que deu origem à inscrição, não subverte o assento original, tão somente o subentende (…)” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª edição, Rio de Janeiro: editora Forense, 1998, página 117).

Há que se observar, porém, que, por se tratar o Direito Registral de ramo do Direito Público, a interpretação correta do princípio da legalidade é aquela pela qual somente se podem admitir hipóteses de registro e de averbação autorizadas por lei.

A propósito, decisão proferida pela E. Corregedoria Geral da Justiça (CG n. 39.751/2015, em parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria Swarai Cervone de Oliveira, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Hamilton Elliot Akel, destaques nossos):

“Não é isso o que a recorrente deseja. Ela quer a averbação – não o registro – do bem de família legal ou involuntário, aquele previsto na Lei 8.009/90. Diz que não há vedação legal à sua pretensão. Olvidou-se a recorrente, contudo, de que o Registrador deve agir segundo o princípio da legalidade. O rol de direitos passíveis de inscrição no folio real é taxativo. Não fica a critério do interessado ou do Registrador escolher quais títulos ou direitos registrar ou averbar. Aqui, não vale a regra de que o que não é vedado por lei é permitido. Ao contrário, no direito registral, no que respeita aos atos de registro ou averbação, só são permitidos aqueles expressamente previstos por lei”.

No caso concreto, inexiste supedâneo legal para o ato registral pretendido: estipulação de cláusula de inalienabilidade como garantia do pagamento, pelos proprietários, do investimento feito pela empresa parceira na reforma do imóvel (negócio oneroso).

A cláusula restritiva em questão somente se aplica a atos de liberalidade, implicando impenhorabilidade e incomunicabilidade, como se vê do Código Civil em vigor, notadamente da regra de seu artigo 1.911.

É certo que o título traz disposições relativas ao uso do bem (cessão da posse e restrição à ocupação), as quais, em tese, poderiam ter ingresso no fólio real por implicarem limitação ao domínio. Contudo, considerando que integram um único negócio jurídico atípico e se complementam para formar a vontade dos contratantes, impossível cindir o título para ingresso parcial.

Voltando à questão da averbação da cláusula de inalienabilidade, em que pese a ausência de ressalvas na previsão do artigo 167, II, item 11, da LRP, uma interpretação sistemática, atenta aos princípios que regem o Direito Registral e o direito de propriedade, notadamente sua função social sob o aspecto da responsabilidade patrimonial do proprietário, revela que referido dispositivo não pode ser aplicado em disposição voluntária, feita pelo próprio titular do domínio, como bem observa Ademar Fioranelli, amparado em doutrina nacional autorizada sobre o tema (destaque nosso):

“Se é certo que a lei não proíbe expressamente a imposição de cláusula restritiva pelo titular do domínio do imóvel, não menos certo é que a proibição para tanto está inserida nos princípios que regem o direito de propriedade, e em geral. Admiti-la, afora o instituto do bem de família, seria contrariar princípios de direito e normas legais; apoiar-se tal posição seria facultar ao devedor isentar seu bem de responder por uma dívida, quando o princípio normativo é no sentido de que o patrimônio do devedor responde por suas obrigações. Chegaríamos, assim, às raias da imoralidade” (Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil / Sergio Antonio Fabris Editor, 2001, página 171).

Não é possível, portanto, mediante negócio privado firmado com o intuito de lucro, blindar o patrimônio do devedor em face de outros credores que não participaram da avença. Referida cláusula de inalienabilidade configura, assim, simples obrigação de não fazer, de cunho eminentemente pessoal e não real, pelo que impossível acesso à matrícula do imóvel.

A jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura segue tal entendimento:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Contrato particular de parceria em empreendimentos imobiliários – Título representativo de direito obrigacional – Pretensão de prevalência perante terceiros, visando assegurar o recebimento de suposto crédito – Recusa do registro – Ausência, ademais, dos requisitos para a realização de averbação preventiva – Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1017364-22.2018.8.26.0071; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Conselho Superior de Magistratura; Julgamento: 25/07/2019).

Não bastasse todo o exposto, vale ressaltar que nosso sistema legal prevê outros direitos reais destinados a vincular bem imóvel como garantia de investimento aportado, os quais podem ter acesso ao fólio real, inclusive estabelecendo preferência, mas sem desassistir outros eventuais credores.

Assim, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice. Providencie a serventia a necessária regularização do cadastro do feito (pedido de providências), inclusive para trâmite perante o subfluxo da Corregedoria Permanente, acionando o Distribuidor, se necessário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 03 de março de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 14.03.2022 – SP)

Fonte: DJe/SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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