Processo 1078087-12.2021.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Construtora Metrocasa S/A – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ANTONIO ISMAEL PIMENTA CARDOSO (OAB 19343/MA), FRANCISCO ANDRE CARDOSO DE ARAUJO (OAB 279455/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1078087-12.2021.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Requerente: Construtora Metrocasa S/A

Requerido: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências apresentado por Construtora Metrocasa S/A, atual denominação da Construtora Metrocasa Ltda. – fls.08/22, em face do Oficial do 10º de Registro de Imóveis da Capital para retificação do registro nº 57 da matrícula nº 154.893 daquela serventia.

Argumenta que contratou com Carlos Fernando Medeiros e sua esposa Erica Lovato a venda do futuro apartamento nº2.505 da incorporação averbada nessa matrícula, mas constatou, após o registro do negócio, que o correspondente bancário da Caixa Econômica Federal havia informado no documento que a unidade financiada seria o apartamento nº2.507.

Observado o equívoco, o agente financeiro redigiu instrumento de retificação e ratificação, indicando a unidade correta (nº2.505), o qual foi firmado por todas as partes e levado ao registrador para que providenciasse a retificação, o que foi negado porque o título apresentado e registrado constitui ato jurídico perfeito e acabado e não comporta modificação em seu objeto, que é elemento essencial do contrato.

A parte requerente defende que se trata de erro material; que a alteração da unidade vendida não afeta a essência do negócio; que a justificativa apresentada pelo registrador é lacônica e não há prejuízo com a retificação consentida por todos os envolvidos, a qual não exige indagação maior. Juntou documentos às fls.08/139.

Identificado o decurso do trintídio legal da prenotação, determinou-se a reapresentação do título (fl.140).

O Oficial manifestou-se à fl.143, reiterando a impossibilidade da retificação, uma vez que o registro retrata exatamente o título apresentado e o ajuste pretendido modifica a vontade das partes e a substância do negócio jurídico realizado, pelo que sugeriu a realização de instrumento de permuta.

O Ministério Público opinou pela improcedência (fls.148/151).

É o relatório.

Fundamento e Decido.

No mérito, o pedido é improcedente. Vejamos os motivos.

A Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, em seu art. 213, inciso I, permite a retificação do registro de imóveis sempre que se identificar omissão ou erro na transposição de qualquer elemento do título.

Contudo, não há controvérsia de que, no caso concreto, não houve qualquer equívoco na transposição. O suposto erro estaria no título (item ‘E’ – fl.80), o qual foi perfeitamente retratado no Registro nº57 da matrícula nº154.893 (fl.144).

Sabe-se, porém, que o número da unidade adquirida é elemento essencial do contrato, de modo que sua alteração importa modificação do próprio negócio jurídico (afetação de novo objeto).

Tal modificação, em consequência, não pode ser alcançada por mera retificação administrativa, ainda que haja concordância expressa de todas as partes envolvidas.

Neste ponto, é válida a sugestão do Oficial para realização de permuta.

De fato, a única via possível para conformação do registro à alegada realidade fática é a realização de outro negócio jurídico, com consequências fiscais e tributárias que não podem ser contornadas pela via oblíqua da retificação administrativa.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 27 de agosto de 2021.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 31.08.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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Processo 1083372-83.2021.8.26.0100

Pedido de Providências – Cancelamento de Hipoteca – Cristiano de Almeida – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado por Cristiano de Almeida em face do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital para determinar o cancelamento dos registros de hipoteca (R.2/32.582 e R.2/32.583) e das averbações da caução (Av.3/32.582 e Av.3/32.583). Providencie-se o necessário ao cumprimento. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: LUIS FERNANDO TEIXEIRA DE ANDRADE (OAB 242626/SP), RODRIGO KARPAT (OAB 211136/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1083372-83.2021.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Cancelamento de Hipoteca

Requerente: Cristiano de Almeida

Requerido: 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por Cristiano de Almeida em face do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, visando cancelamento de hipotecas e cauções constantes nas matrículas n. 32.582 e 32.583 daquela serventia.

A parte requerente aduz que as hipotecas (R.2/32.582 e R.2/32.583) e as cauções (Av.3/32.582 e Av.3/32.583) foram alcançados pela perempção, pois decorridos mais de trinta anos dos registros e das averbações sem ajuizamento de execução ou cobrança. Juntou os documentos de fls. 15/35.

O Oficial manifestou-se sustentando que o título foi devolvido com base na regra do artigo 251 da LRP, sendo que os gravames só poderão ser baixados mediante apresentação de autorização expressa do credor hipotecário ou por determinação judicial (fls. 39/40).

O Ministério Público se manifestou pelo deferimento (fls. 43/45).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, o pedido é procedente. Vejamos os motivos.

No que tange ao cancelamento da hipoteca, assim dispõe o art. 251 da Lei de Registros Públicos:

“Art. 251 – O cancelamento de hipoteca só pode ser feito:

I – à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;

II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);

III – na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias”.

Conforme parecer do MM. Juiz Marcelo Fortes Barbosa Filho elaborado no Proc. CGJ 346/2002 e aprovado em 06.02.2002 pelo Corregedor Geral da Justiça à época, Des. Luiz Tâmbara, o rol previsto no art. 251 é numerus clausus, devendo, como regra, ser observado.

Contudo, se verificada a perempção, é possível operar-se averbação de ofício:

“Para que subsistisse a hipoteca, a prorrogação de sua inscrição deveria ter sido promovida dentro do prazo de trinta anos, vencido em 27.07.1986, e, como não o foi, a garantia real perimiu, eis que não se admite sua perpetuidade, cessando, então, a inscrição de produzir seus efeitos próprios (Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de direito civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1974. vol. IV, p. 352-353).

Ora, caracterizada a perempção, operada pelo simples decurso de um prazo legal insusceptível de suspensão ou interrupção, conforme o explicitado pelo C. Conselho Superior da Magistratura quando do julgamento da Ap 256.993, da Comarca da Capital (rel. Des. Acácio Rebouças, j. 13.01.1977, RDI 3/121), não há necessidade de ordem judicial para que seja promovida averbação correspondente.

Assim, entendo ser possível, de ofício, seja determinada a realização de averbação, reportada a perempção da hipoteca em apreço, o que, apesar de não caracterizar um cancelamento, indicará não produzir a inscrição quaisquer novos efeitos”.

O prazo legal a que se refere a decisão, antes regido pelo artigo 887 do CC/16, vem atualmente estabelecido pelo artigo 1.485 do CC/2002, com nossos destaques:

“Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir”.

De tal modo, no decurso do prazo legal de trinta anos sem a devida prorrogação ou celebração de novo contrato, a hipoteca perde seus efeitos.

Depreende-se das matrículas dos imóveis, fls. 15/20 e 21/26, que as hipotecas foram gravadas no ano de 1979 (fls. 15 e 21). Portanto, na ausência de registro subsequente de novo título a reconstituí-los, houve perempção.

A partir de constatação análoga, já se reconheceu a possibilidade de averbação da perempção em mais de um julgado da E. Corregedoria Geral da Justiça: Processo CGJ nº 904/2003, parecer do MM. Juiz Assessor Claudio Luiz Bueno de Godoy, elaborado em 25.09.2003; Processo CGJ nº 07/2004, parecer do MM. Juiz Assessor José Antonio de Paula Santos Neto, elaborado em 02.02.2004, e Processo CGJ nº 2014/118757, parecer do MM. Juiz Assessor Gustavo Henrique Bretas Marzagão, aprovado pelo Exmo. Des. Hamilton Elliot Akel em 27.08.2014.

Neste último, ressaltou-se também que a averbação da perempção resulta em cancelamento da hipoteca, afirmação esta consignada com base em entendimento firmado em embargos de declaração no Proc. CGJ nº 788/2005, em decisão proferida em 25.10.2005 pelo Exmo. Des. José Mário Antonio Cardinale, à época Corregedor Geral da Justiça, cujo trecho se transcreve:

“… o almejado reconhecimento da perempção importa sim cancelamento da hipoteca, não tendo a decisão embargada incorrido em qualquer imprecisão técnica. Ainda que a postulação formulada não faça referência a cancelamento de hipoteca, certo é que a pretendida extinção do registro, ainda que decorrente de situação fática vinculada ao decurso do tempo, produz necessária e automaticamente aquele resultado. Como ensina Narciso Orlandi Neto:

O cancelamento de um ato do registro significa a retirada de seus efeitos do mundo jurídico. Melhor dizendo, cancelado o registro, desaparece a publicidado e, com ela, os efeitos que ele produziria em relação a terceiro.

Num sistema como o nosso, em que o registro tem eficácia constitutiva, aparece um efeito paralelo, de conteúdo negativo; ele é também extintivo do registro anterior…. (Retificação do Registro de Imóveis, 1997, Livraria Del Rey, Editora Oliveira Mendes, pág. 254).

E, nos expressos termos do artigo 248 da Lei de Registros Públicos, o cancelamento efetuar-se-á mediante averbação”.

Não bastasse isso, o proceder do ato de ofício fora objeto de norma regulatória prevista no item XXXII do Provimento nº 1/1988 desta Corregedoria Permanente, editado por José Renato Nalini e Ricardo Henry Marques Dip, com a seguinte redação:

“XXXII. Além das hipóteses previstas no item 122, cap. XX, das “NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA”, poderá averbar-se, por instância ou EX-OFFICIO, o cancelamento de registro de hipoteca perempta”.

No que diz respeito às cauções, ambas referem-se a direitos creditórios decorrentes das hipotecas mencionadas, sendo que foram dadas em garantia pelo credor hipotecário ao Banco Nacional de Habitação em ambas as matrículas (averbações de n.3 – fls. 16 e 22).

Conquanto a mesma lógica dos precedentes e fundamentos acima referidos não se aplique automaticamente à caução, já que formulados a partir de dispositivo legal que trata especificamente de hipoteca, no caso específico, observa-se que o cancelamento das hipotecas extinguirá automaticamente, em consequência, as garantias dadas em caução, já que oriundas justamente dos direitos creditórios hipotecários.

Desse modo e porque as cauções também foram gravadas no ano de 1979, sem qualquer registro subsequente de novo título, tenho que também possam ser canceladas na forma pleiteada, notadamente porque a medida não alcançará direitos de terceiros.

Em suma, adota-se o entendimento de que a averbação do cancelamento de hipoteca pode se operar de ofício se constatada a perempção, fato jurídico este a ser verificado na ausência de registro de novo título reconstituindo o gravame quando decorridos trinta anos da formalização.

Na incidência do art. 1.485 do CC/02, que regula a matéria, nem mesmo se deve exigir a intimação da parte credora, pois inaplicável o art. 251, inciso II, da LRP (cf. decisão no Processo CGJ nº 07/2004 supracitado).

Por via oblíqua, há fundamento também para o cancelamento das cauções originadas dos créditos hipotecários.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado por Cristiano de Almeida em face do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital para determinar o cancelamento dos registros de hipoteca (R.2/32.582 e R.2/32.583) e das averbações da caução (Av.3/32.582 e Av.3/32.583). Providencie-se o necessário ao cumprimento.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 26 de agosto de 2021.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 31.08.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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