Aluguel de terreno para instalação de antena de celular está sujeito à ação renovatória

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​​A Estação Rádio Base (ERB) – popularmente conhecida como antena de celular – integra o fundo de comércio da operadora de telefonia e, como con​​​sequência, o contrato de locação do terreno onde ela foi instalada está sujeito à ação renovatória prevista no artigo 51, III, da Lei 8.245/1991.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que, por considerar não caracterizado o fundo de comércio, concluiu que o contrato de locação de imóvel para ERB não seria objeto de ação renovatória.

A controvérsia teve origem em ação renovatória de contrato de locação não residencial do imóvel onde se encontra instalada uma ERB.

A sentença julgou procedente o pedido da operadora e renovou a locação por cinco anos, mantidos os reajustes e as demais cláusulas do contrato. No entanto, o TJRJ deu provimento à apelação do locador e mandou a empresa desocupar o imóvel, sob os argumentos de que não se caracterizava o fundo de comércio nem procedia o pedido renovatório.

Proteção ao locatá​rio

No recurso especial apresentado ao STJ, a operadora sustentou que a ERB está compreendida na proteção conferida ao locatário pela Lei 8.245/1991, por ser parte significativa do fundo de comércio utilizado no desempenho de sua atividade empresarial.

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as ERBs são estruturas essenciais à prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora e integram o seu fundo de comércio.

“Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador ao instituir, para os contratos de locação não residencial por prazo determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preservar a empresa da retomada injustificada, pelo locador, do imóvel onde está instalada”, explicou.

Para a ministra, a ação renovatória constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial. Segundo ela, essa ação também concretiza a intenção do legislador de evitar o enriquecimento ilícito do locador, inibindo a possibilidade de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no exercício da atividade empresarial.

Função soc​​​ial

A ministra lembrou que as ERBs são centros de comunicação espalhados por todo o território nacional, cuja estrutura, além de servir à própria operadora responsável por sua instalação, pode ser compartilhada com outras concessionárias do setor de telecomunicações, segundo prevê o artigo 73 da Lei 9.472/1997 – o que, entre outras vantagens, evita a instalação de diversas estruturas semelhantes no mesmo local e propicia a redução dos custos do serviço.

Por isso, além de atender a uma necessidade da empresa que a instalou, a ERB cumpre uma função social – observou a relatora.

Renovaç​ão

Nancy Andrighi esclareceu que o cabimento da ação renovatória não se restringe ao imóvel para onde converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, porque contribuem para a manutenção ou o crescimento da clientela.

Diante disso, afirmou a relatora, a locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação de ERB está sujeita à ação renovatória. Ele apontou que esse mesmo entendimento já foi adotado anteriormente pela Terceira Turma, no julgamento do REsp 1.790.074.

Ao dar parcial provimento ao recurso especial, a turma decidiu que, embora preenchidos os requisitos elencados no artigo 51 da Lei 8.245/1991, os autos devem ser devolvidos ao TJRJ para que o tribunal se manifeste sobre a alegação de que o locador pretende a retomada do imóvel para uso próprio, por se tratar de circunstância que excepciona o direito da recorrente à renovação do contrato, como estabelece o artigo 52, inciso II, da Lei de Locações.

Leia o acórdão

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1830906

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

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OS INCÔMODOS DE UMA PANDEMIA

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O isolamento social causou um aumento nas queixas sobre dores musculares provenientes de instalações inadequadas combinada à falta de exercícios físicos

Com o isolamento social como medida do combate contra o Covid-19, muitas pessoas tiveram que se adaptar ao trabalho e aos estudos em casa. Essa mudança repentina de local de concentração provocou uma onda de incômodos musculares. O Google Trends, ferramenta de análise de tendências do buscador, apontou o aumento de 76% nas buscas por “dor nas costas” desde o dia 26 de fevereiro, com o pico no dia 25 de maio. Ou seja, quase três meses após o início do confinamento, muitos se encontraram na mesma situação, sofrendo do mesmo problema: as dores nas costas.

O ortopedista, David Nordon, explica que não foi apenas o número na pesquisa na internet que aumentou, mas também o de pessoas de todas as idades que procuraram prontos socorros ou profissionais especializados para tratar das dores. “As dores recorrentes são no dorso e no pescoço, mas também na lombar. Outras queixas comuns são também as dores nos joelhos: pela perda do condicionamento das pernas, há uma sobrecarga na patela e, com isso, tanto adultos, quanto crianças, vêm tendo mais dores”, esclarece o médico.

O Tabelião de Notas do Município de Ipiguá, Rafael Spínola Castro, conta que sofreu com dores lombares, nos ombros e também na cabeça devido a mudança repentina no local de trabalho. Rafael é praticante de crossfit e atleta de futebol americano, mas se viu impossibilitado de manter tais exercícios físicos. “Com o fechamento das academias e interrupção dos treinamentos em campo, acabei por não encontrar motivação para continuar os treinamentos em casa de forma adaptada, principalmente por interromper meu retorno com a intensidade que sempre tive nos esportes que prático”, relata o notário.

Rafael também sofreu com as dificuldades em adaptar o ambiente de trabalho do cartório para a sua casa, surgindo assim, nas primeiras semanas de home office, os incômodos musculares. “Confesso tardei a detectar o problema das dores lombares, que foram resolvidas quando adquiri a mesma cadeira que utilizo no cartório e adaptei a mesa do escritório da minha casa na mesma altura, bem como utilizar a mesma posição em relação ao monitor para trabalhar.”

As dores nas costas, ou em outros lugares, não estão exclusivamente relacionadas ao local de trabalho ou estudos. O educador físico, James Xavier, orienta que uma boa cadeira ergonômica, monitor na posição correta e postura apropriada auxiliam na prevenção dos incômodos, mas ainda não são o suficiente. O ideal é balancear um adequado local de trabalho com uma rotina de pequenos exercícios físicos, em meio a época de isolamento social. O alongamento diário, por apenas 30 minutos, é um forte aliado contra os as dores nas costas, pescoços e pernas. “Durante o dia de trabalho, fazer breves pausas a cada 1h para se levantar e aliviar a tensão muscular de ficar muito tempo sentado em uma mesma posição, é uma forma para aliviar essa tensão muscular”, explica James.
Se engana quem acha que os exercícios e alongamentos estão relacionados apenas com a parte física, eles têm total influência na saúde mental das pessoas, reiterando assim a importância da prática dessa atividade durante esse tempo de trabalho e estudos em casa. “Quem tem alguma experiência com treinos funcionais ou musculares, consegue fazer exercícios básicos que podem ser realizados em casa, sem qualquer aparelho. Mas o ideal é sempre o acompanhamento de um profissional de educação física, que vai orientar as melhores atividades para cada rotina”, esclarece James.

Enquanto a vacina contra o Covid-19 ainda não está disponível, o ideal é seguir com as medidas preventivas estabelecidas pela Organização Mundial da Saúde (OMS): usar máscaras, álcool em gel, ficar o máximo possível em casa a fim de evitar aglomerações e, além disso, seguir as indicações dos ortopedistas e educadores físicos, procurando estabelecer um bom e adequado local de trabalho, conciliando com uma rotina de atividades físicas e alongamentos.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil

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Registro de Imóveis – Pedido de cancelamento de pacto comissório – Situação concreta que não se enquadra nos precedentes da Eg. Corregedoria Geral da Justiça – Bilateralidade do requerimento – O cancelamento de registro buscado possui previsão no art. 250, inciso II da Lei n° 6.015/73 – Manifestação da parte credora, exteriorizando sua concordância com o pedido – Recurso provido.

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Número do processo: 0002388-51.2016.8.26.0506

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 226

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 0002388-51.2016.8.26.0506

(226/2019-E)

Registro de Imóveis – Pedido de cancelamento de pacto comissório – Situação concreta que não se enquadra nos precedentes da Eg. Corregedoria Geral da Justiça – Bilateralidade do requerimento – O cancelamento de registro buscado possui previsão no art. 250, inciso II da Lei n° 6.015/73 – Manifestação da parte credora, exteriorizando sua concordância com o pedido – Recurso provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

MOISÉS ATWA MUSA UTHMAN interpõe recurso administrativo contra r. decisão de fl. 163/164, que indeferiu pedido de cancelamento de pacto comissório registrado como R.l na matrícula n° 19.927, do 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Ribeirão Preto.

A recorrente afirma a possibilidade de cancelamento administrativo, tendo em vista que está provado que a obrigação foi quitada. Além disso, passados mais de 30 anos da estipulação do pacto, não haveria dúvidas quanto à extinção da obrigação.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fl. 207/209).

É o relatório.

Opino.

O recurso comporta provimento.

Preliminarmente, cumpre destacar a existência de precedentes dessa Eg. Corregedoria Geral da Justiça quanto à impossibilidade unilateral de cancelamento do pacto comissório. Contudo, a hipótese aqui é outra, tendo em vista a participação dos demais envolvidos no negócio jurídico.

Foi prenotado pedido de cancelamento do pacto comissório registrado sob o n° 1, na matrícula n° 19.927, da serventia acima referida.

Para instruir seu pedido, a recorrente apresentou requerimento invocando existência de lapso temporal superior a 30 anos e extravio das notas promissórias. Posteriormente, o pedido foi instruído com manifestação da parte credora, e notificação dos demais que não expressamente declararam quitação.

A Lei de Registros Públicos é regra especial a ser considerada, e ela é expressa ao tratar do cancelamento de registro:

“Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:

I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;

II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;

/// – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil;

IV – a requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público.”

O inciso II é claro ao dizer que, tratando-se de negócio jurídico envolvendo mais de uma parte, é indispensável a participação de todos os envolvidos, ou seus sucessores.

Nos termos do que dispõe o art. 250, inciso II, da Lei n° A x 6.015/1973, os documentos particulares que ingressarem na serventia para registro deverão, obrigatoriamente, conter a assinatura das partes com as firmas reconhecidas.

As partes envolvidas na estipulação do pacto, dentro do que era possível, foram diligenciadas, com sua oitiva.

A única vendedora viva, Dalvina Gentil, declarou ter recebido integralmente a sua participação no produto da venda do imóvel, conforme declaração, com firma reconhecida (fl. 54), na forma determinada pela Lei Regente.

O sucessor José Antônio de Paula Barros, notificado, quedou-se inerte (fl. 157).

Os demais herdeiros, não localizados, foram notificados por edital (fl. 138/139) e defendidos por Curador Especial (fl. 143).

Verifica-se que não está se tratando do cancelamento de pacto comissório com base exclusivamente em documentos particulares apresentados pelos devedores. Aqui, naquilo que se diligenciou, houve a concordância da parte credora.

Novamente se afirma, com base nos precedentes dessa Corregedoria, que o simples decurso de tempo, no caso, 39 anos, não pode, por si só, servir de fundamento a criar uma regra de exceção ao inciso II do art. 250 supra citado, tendo em vista a existência de causas que obstam ou suspendem a prescrição, aqui impossíveis de serem examinadas.

Contudo, nesse caso, os credores também foram notificados e, naquilo que fora cabível, houve anuência, fazendo valer a regra do inciso II do art. 250 da Lei n° 6.015/73.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é pelo provimento do recurso, para cancelamento do pacto comissório registrado como R.1 na matrícula n° 19.927, do 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Ribeirão Preto.

Sub censura.

São Paulo, 23 de abril de 2019.

Paulo Cesar Batista dos Santos

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, dou provimento do recurso, para cancelamento do pacto comissório registrado como R.1 na matrícula nº 19.927, do 1° Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Ribeirão Preto. Publique-se. São Paulo, 13 de maio de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: OMAR DE ALMEIDA REZENDE, OAB/SP 238.691.

Diário da Justiça Eletrônico de 17.05.2019

Decisão reproduzida na página 093 do Classificador II – 2019

Fonte: INR Publicações

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