Processo 1117043-10.2015.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – BPY Higi Empreendimentos Ltda – “Registro de alteração do contrato social – apresentação de cópia do documento nos termos da Ordem de Serviço nº 199 emitida pela Junta Comercial do Estado do Rio de Janeiro – adoção do sistema da chancela digital -impossibilidade de obtenção de original – caso excepcional – Dúvida improcedente.” Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de BPY HIGI Empreendimentos LTDA, em face da negativa em se proceder ao registro do Instrumento Particular da 1ª alteração do contrato social, datado de 28.07.2015. O óbice registrário refere-se à apresentação do documento em cópia reprográfica, igualmente ao seu respectivo registro na Junta Comercial do Estado do Rio de Janeiro. De acordo com o Oficial, o ato vai de encontro ao disposto no artigo 221 da Lei 6.015/73, bem como a reiteradas jurisprudências, em que se exige a apresentação da via original do instrumento particular para o registro. Juntou documentos às fls.03/100. A suscitada apresentou impugnação (fls.101/107). Informa que a JUCERJA, órgão responsável pelo registro de seus atos societários, não mais fornece via original do registro, tendo em vista que, em 19.04.2013, foi editada a Ordem de Serviço nº 199, que adotou o sistema da chancela digital para autenticação dos documentos arquivados perante aquele órgão e suas cópias. Salienta que nos casos em que não for possível a geração da chancela digital, a validade e autenticidade dos atos arquivados deverão ser conferidos pela etiqueta de registro, através do site: http://www.jucerja.rj.gov.br/serviços/chancela/, sendo tal Ordem de Serviço consolidada através da Deliberação JUCERJA nº 74 de 02.04.2014. Esclarece, ainda, que os atos normativos expedidos pela JUCERJa encontram amparo na Instrução Normativa nº 03, expedida pelo Departamento de Registro Empresarial e Integração (DREI), que instituiu o sistema de registro em via única dos atos apresentados a arquivamento nas Juntas Comerciais. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida, com a possibilidade da realização do ato pretendido pela suscitada (fls.111/112). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Decerto, de acordo o artigo 221 da Lei de Registros Públicos, bem como artigo 1º do Provimento CG nº 05/2015, além de farta jurisprudência oriunda do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, é indispensável a apresentação do documento original, inclusive para recebimento da dúvida, sob pena de ser tida esta por prejudicada. Todavia, a hipótese em tela trata de uma questão excepcional. Isto porque, em 19 de abril de 2013, a Junta Comercial do Rio de Janeiro expediu Ordem de Serviço nº 199, referente à autenticação dos documentos arquivados e suas cópias, passando a adotar o sistema da chancela digital (fls.28/29). Verifica-se que o Instrumento Particular de alteração contratual deu-se em 28 de julho de 2015 (fls.14/19), ou seja, quando já se encontrava em vigor a Ordem de Serviço, da qual resultaria na impossibilidade em se obter a via original do documento arquivado. Analisando o documento que se pretende obter o registro, tem-se que se encontra de acordo com os requisitos expedidos pela JUCERJA, nele constando os itens enumerados pelo artigo 1º, §1º da mencionada norma, bem como a autenticação. Ademais, de acordo com a Ordem de Serviço nº 200, expedida em 12.06.2013 (fls.31), consolidada por intermédio da Deliberação nº 74, de 02.04.2014 (fls.32/35), na impossibilidade de geração de chancela digital, a validade e autenticidade dos atos arquivados deverão ser conferidas pela etiqueta de registro ou pelo site da Junta Comercial. Logo, tendo em vista que a matéria é excepcional a reiterados julgamentos proferidos, concluo que é o caso de abrandamento do rigor da especialidade, em razão da impossibilidade de obtenção da via original do documento, sendo que o contrato levado a ingresso obedece os requisitos expostos na Ordem de Serviço mencionada. Por todo o exposto, tratando-se de hipótese excepcional, julgo improcedente a dúvida sucitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de BPY HIGI Empreendimentos LTDA, a fim de que se proceda ao registro do título apresentado. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe. P.R.I.C. São Paulo, 12 de janeiro de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: ALEXANDRE DA CUNHA FERREIRA DE MOURA (OAB 291470/SP), DANIEL OLYMPIO PEREIRA (OAB 349136/SP)

Fonte: DJE/SP | 01/02/2016.

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Processo 1121211-55.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Keli Cristina Lopes – Dúvida – escritura que noticia cessão de direitos de compromissário comprador que tinha bens declarados indisponíveis – impossibilidade de registro – ainda que o compromissário não seja parte diretamente envolvida no negócio jurídico de compra e venda, a indisponibilidade de bens impede que haja transferência de seus direitos sobre bem imóvel – dúvida procedente Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Keli Cristina Lopes, após negativa de ingresso de escritura de compra e venda cujo objeto é um apartamento e vaga de garagem do edifício de matrícula nº 163.585. O título foi desqualificado por nele constar que Giuseppe Trincanato era titular de direitos de compromissário comprador do imóvel, e que os transfere à suscitada. O Registrador constatou que Giuseppe encontra-se com seus bens indisponíveis, o que impede a eficácia do negócio jurídico celebrado. Foram juntados documentos às fls. 06/62. A suscitada juntou impugnação às fls. 63/67, acompanhada dos documentos de fls. 68/74. Alega que não consta na matrícula do imóvel a propriedade de Giuseppe Trincanato, e que este só foi citado na escritura para fins de esclarecimento, mas que a cessão dos direitos ocorreu em outra ocasião, de modo que a indisponibilidade não atinge o título apresentado. Alega que o imóvel é utilizado para residência familiar, e que sua regularização é essencial para o bem estar de seu filho. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 82/84), além de requerer que seja dada notícia às varas que declararam a indisponibilidade de bens de que houve tentativa de alienação. É o relatório. Decido. Em que pese o fato de que não consta no registro de imóveis qualquer título que vincule o bem objeto da escritura a Giuseppe Trincanato, e a narrativa de que o imóvel é destinado a moradia de menor, a segurança jurídica e a ordem judicial que declarou a indisponibilidade de bens levam à conclusão de que, de fato, o registro da escritura não pode ser realizado. Cito, inicialmente, o decidido na apelação cível 0043598-78.2012.8.26.0100. j. 26/09/13: “REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa julgada improcedente – Escritura de Venda e Compra e Cessão – Questionamento parcial das exigências formuladas pelo Registrador – Circunstância que torna prejudicado o julgamento da dúvida – Pertinência do óbice apresentado – Impossibilidade de ingresso do título em razão de indisponibilidade determinada por Juiz Federal – Recurso não conhecido.” No citado precedente, a situação é semelhante: a propriedade ainda estava em nome da incorporadora, e havia compromisso de compra e venda não levado a registro. O compromissário cedeu seus direitos, mas o título não foi recebido pois havia indisponibilidade de bens em seu nome. No presente caso, diz o título que “ a presente escritura é lavrada em cumprimento total ao Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, datado de 27 de junho de 2001, não registrado, (..) no qual a vendedora se comprometeu a vender [o imóvel] para Giuseppe Trincanato”. Mais a frente, se lê que “ Giuseppe Trincanato (…), em 05 de janeiro de 2015 (…)cedeu e transferiu todos os direitos e obrigações que detinha sobre [o imóvel]”. Ou seja, durante esse lapso temporal, Giuseppe foi titular de direitos sobre o bem, que não podem ser transferidos devido à indisponibilidade decretada. Mesmo que a proprietária tabular ainda seja a incorporadora, esta reconhece na escritura que Giuseppe tinha direitos sobre o bem, não podendo o Oficial omitir-se com relação a este fato. Ressalto que a realização do ato implicaria na transferência de direito declarado indisponível, já que o direito de compromissário comprador é abrangido pela expressão “bens” utilizada na ordem de indisponibilidade. Não cabe a esta Corregedoria Permanente determinar que a indisponibilidade não atinge o imóvel em tela. Isto deve ser arguido perante o Juízo que decretou a limitação, para que se pondere sobre a legalidade da cessão de direitos de Giuseppe perante a ordem emitida. Por fim, a tentativa de cessão de direitos após a decretação da indisponibilidade deve ser noticiada à autoridade competente. Assim, expeça-se ofício a 1ª Vara Cível de Jacareí, à 1ª Vara de Execuções Fiscais do TRF Terceira Região, além da 1ª Vara do Trabalho de Jacareí, com cópia da escritura de fls. 08/13. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Keli Cristina Lopes, mantendo o óbice enquanto perdurar a indisponibilidade de bens. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 20 de janeiro de 2016 Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: MARCELO JOSÉ FERRAZ FERREIRA (OAB 18282/PE), ANA PAULA MAZARIN DO NASCIMENTO OLIVEIRA (OAB 256810/SP)

Fonte: DJE/SP | 01/02/2016.

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Processo 1127390-05.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Flávio Massayuki Hebaru – Dúvida – Cessão de mais direitos de que é proprietário – comprovação de que a cessão corresponde ao patrimônio dos outorgantes – escritura de cessão de direitos de meação e hereditários – possibilidade de considerar o título como escritura de compra e venda, conforme precedente – dúvida improcedente Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Flávio Massayuki Hebaru, após negativa de registro de escritura de cessão de direitos de meação e hereditários. Tal título tem como outorgantes Solindo Dutra, Maria Lucia Martinez Dutra Alvarenga e seu marido, e como outorgado Ricardo Martinez Dutra, e como objeto 1/3 do imóvel de matrícula nº 17.413 da citada serventia, pertencentes à falecida Irene Martines Dutra. O ingresso foi obstado porque, segundo o Oficial, a escritura transfere 1/3 do imóvel a Ricardo Dutra, mas na matrícula do imóvel consta que a partilha de Irene já foi realizada e que os outorgantes da escritura são proprietários de 2/9 do bem. Assim, estariam cedendo mais direitos que possuem. Além disso, o Registrador aduz que o instrumento utilizado não é título hábil para registro, devendo ser lavrada escritura de compra e venda. Juntou documentos às fls. 04/46. Houve impugnação às fls. 47/56, com documentos às fls. 57/77. Argumenta o suscitado que o título na verdade cede apenas 2/9 do imóvel, e não 1/3. Também aduz que a escritura de cessão de direitos de meação e hereditários deve ser considerada como escritura de compra e venda devido a seu conteúdo, sendo possível seu registro. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida às fls. 81/82. É o relatório. Decido. Primeiramente, cumpre discutir qual o objeto da escritura de cessão de direitos de meação e hereditários (fls. 04/07). A análise do documento leva a clara constatação de que Solindo Dutra e Maria Lucia Martinez Dutra Alvarenga estão cedendo a Ricardo Martinez Dutra os direitos sobre o imóvel que serão a eles partilhados com o falecimento de Irene Martinez Dutra, em especial quando diz que “os cedentes cedem e transferem, como de fato cedido e transferido têm ao cessionário ditos direitos de meação e hereditários”. Alega o Oficial que o título cede 1/3 do imóvel. Contudo, a fração de 1/3 só é mencionada uma vez no título, quando se esclarece qual a fração do imóvel pertencente a Irene Martines Dutra. Isto, porém, não significa que está sendo transferido o direito de 1/3 do bem, mas apenas que quando da partilha de 1/3 do bem aos outorgantes, a parte que lhes fizer jus será destinada a Ricardo Dutra. Assim, conforme o R. 12 da matrícula do imóvel, Solindo Dutra recebeu 1/6 do imóvel e a herdeira Maria Lucia Martinez recebeu 1/18 avos do bem, totalizando a parte ideal de 2/9. E são estes os direitos transferidos pela escritura. Este entendimento é corroborado pela guia de recolhimento de ITBI (fl. 8), onde se lê que o imposto foi recolhido sobre a fração alienada, correspondente a 4/6 de 1/3 do imóvel, ou seja, os mesmos 2/9. Fica, assim, superado o primeiro óbice. Quanto a possibilidade do registro do título como se escritura de compra e venda fosse, cito o seguinte precedente desta vara: “Dúvida – pretensão de se registrar escritura pública de cessão de direitos de meação e hereditários referentes a um imóvel – partilha do imóvel já homologada e registrada – não há mais que se falar em direitos hereditários, mas sim de direitos reais – escritura de cessão pode ser recepcionada como compra e venda – precedentes desta Vara – muito embora o título possa ser registrado como venda e compra, ainda há exigências a serem cumpridas (recolhimento do ITBI e apresentação da DOI), razão pela qual o título não pode, da forma como apresentado, ingressar em fólio real – dúvida procedente. Neste cenário, a Corregedoria Geral de Justiça tem decidido no sentido de recepcionar a escritura de cessão de direitos de meação e hereditários como verdadeira escritura de venda e compra. No presente caso, fica evidente, pelo texto do título (v. fls.07) que houve o pagamento e a devida quitação de valores, mostrando-se clara a intenção de os cedentes transferirem todos e quaisquer direitos reais sobre o imóvel para as cessionárias: ‘O autor deste trabalho não descarta a possibilidade do registro de escritura de cessão de direitos hereditários quando, no momento de sua apresentação a registro, já tiver sido registrado o formal de partilha do falecido, no qual tenha sido tocado ao herdeiro cedente o mesmo imóvel objeto do título. Este, então, será recepcionado como compra e venda, já que a simples denominação dada ao negócio jurídico não altera a sua essência, como, aliás, dispõe o art. 85 do CC’ (Ademar FioranelliapudApel. Cív.297-6/6- CSMSP – j.25.05.2005 – Rel. José Mario Antonio Cardinale).” (Processo 0068806-30.2013.8.26.0100 1ª VRP/SP) O precedente se assemelha à hipótese dos autos, pois no título levado a registro estão presentes todos os requisitos do contrato de compra e venda, em especial o preço e objeto. Além disso, trata-se de escritura pública lavrada por tabelião. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Flávio Massayuki Hebaru, ficando afastados os entraves apresentados pelo Oficial. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 27 de janeiro de 2016 Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: MILTON D’EMILIO (OAB 216639/SP), MAURICIO VAZ ZANIN (OAB 258241/SP)

Fonte: DJE/SP | 01/02/2016.

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