Para registro de escritura pública de conferência de bens, cujo imóvel encontra-se gravado com cláusula vitalícia de inalienabilidade e de incomunicabilidade, é necessária a sub-rogação do vínculo, quando falecidos os doadores.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou a Apelação Cível nº 1036521-30.2014.8.26.0100, onde se decidiu pela impossibilidade de registro de escritura pública de conferência de bens, cujo imóvel encontra-se gravado com cláusula vitalícia de inalienabilidade e de incomunicabilidade, sendo necessária, in casu, a sub-rogação do vínculo. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, a recorrente interpôs recurso objetivando a reforma da sentença proferida pelo juízo a quo, que manteve a recusa para o registro de escritura pública de conferência de bens, por meio da qual a interessada pretende reverter imóvel recebido por doação para uma microempresa, cujos sócios são ela e seus dois filhos. O Oficial Registrador, ao recusar o registro, fundamentou sua decisão informando que a doação foi feita com cláusula vitalícia de inalienabilidade e de incomunicabilidade, sendo que a alienação do bem somente pode ser admitida com a sub-rogação do vínculo em outro imóvel, mediante procedimento judicial, considerando o falecimento dos doadores. Em suas razões, a recorrente alegou que as cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade dizem respeito ao testamento e não a doações e que, em se tratando de cláusulas que limitam direitos, sua interpretação deve ser restritiva. Ademais, argumentou que não houve a alienação do imóvel, mas apenas sua transferência para empresa de que detém a maioria do capital social, tendo os dois filhos como sócios.

Ao julgar o recurso, o Relator afirmou, amparado pela doutrina de Ademar Fioranelli, que as cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade podem ser impostas nas doações e que o termo alienação indica exatamente a transferência do bem de uma titularidade para outra. Além disso, entendeu que o bem somente poderia ser alienado com a sub-rogação do vínculo, já que falecidos os doadores, conforme apontado pelo Oficial Registrador. Finalmente, assinalou que a sub-rogação se faz pela via judicial e é nessa via que se verificará a oportunidade e conveniência de, eventualmente, se transferir o gravame que recai sobre o imóvel para as cotas sociais ou algum outro bem indicado.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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O proprietário do imóvel não tem interesse legítimo para impedir a utilização do subsolo onde foram colocados tirantes de concreto destinados à sustentação de obra vizinha se esse espaço não tem nenhuma utilidade para ele.

A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso em que se alegou esbulho com a invasão do subsolo por pinos de concreto de mais de dez metros de comprimento, utilizados para sustentação da obra de um mercado.

O Condomínio Edifício Terrazza del Sole, em São Paulo, propôs ação de reintegração de posse cumulada com demolição e perdas e danos contra o Hipermercado Big. A alegação é que houve invasão de propriedade, pois os tirantes impediriam o condomínio de ampliar a área de garagem ou a profundidade da piscina.

O artigo 1.229 do Código Civil dispõe que “a propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício”. Segundo o relator, ministro João Otávio de Noronha, “não pode o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas por terceiros a uma altura ou profundidade tais que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las”.

Utilidade

De acordo com o ministro, o artigo 1.229, ao regular o direito de propriedade, ampara-se especificamente no critério de utilidade da coisa por seu titular.

A perícia, no caso, constatou que a invasão do subsolo realmente ocorreu, mas sem danos físicos à construção do condomínio. A questão técnico-jurídica era saber se a invasão constituía esbulho, seja em decorrência da sua localização e profundidade, seja diante da ausência de restrição de gozo e fruição da propriedade pelo condomínio.

Noronha ressaltou que a titularidade do proprietário em relação ao imóvel não é plena, estando satisfeita e completa apenas no espaço físico onde é efetivamente exercido o direito sobre a coisa.

O relator observou ainda que o condomínio não comprovou nos autos eventual utilidade do espaço subterrâneo ocupado pelos tirantes nem o incômodo que esses alicerces poderiam lhe causar em futura reforma da piscina ou ampliação da garagem.

Clique aqui e leia o voto do relator.

Fonte: STJ | 19/03/2015.

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Instituição de condomínio edilício – incorporação imobiliária previamente registrada.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da necessidade de registro de instituição de condomínio quando existir incorporação imobiliária previamente registrada. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto:

Pergunta: É necessário o registro de instituição de condomínio quando já existe incorporação registrada constando todas as informações do empreendimento?

Resposta: O registro da instituição de condomínio é necessário, ainda que exista incorporação já registrada.

Temos ciência de que a questão não comporta tranqüilo retorno, uma vez que sabidamente alguns Estados se contentam com o registro da incorporação, seguido da averbação da construção e do registro da convenção do condomínio, para que um empreendimento seja dado por finalizado, enquanto em outros, como São Paulo, reclamam que seus assentos indiquem, além do registro da incorporação, também o da instituição e o da convenção de condomínio, a serem formalizados em momento posterior ao da incorporação, o que deve acontecer de forma concomitante, sem o que não será dado por ultimado o condomínio, dentro do previsto na Lei 4.591/64, e em seu Decreto regulamentador, de número 55.815/65, c.c. o que ainda temos a partir do art. 1.331, do atual Código Civil. Isso, no entanto, ainda no Estado de São Paulo, não está a nos levar a ver a incorporação como ato necessário a todo condomínio, o que não vai acontecer quando frente a empreendimento já concluído, com desejos de seu proprietário enquadrá-lo como condomínio edilício, com atendimento ao disposto nas sobreditas bases legais, buscando, neste caso, somente o registro da instituição, sem qualquer obrigação de prévia inscrição da incorporação.

De importância aqui citar decisão proferida aos 28 de julho de 2009, a Dra. Maria Isabel Romero Rodrigues Henriques, Juíza da Primeira Vara dos Registros Públicos de São Paulo – SP, ao decidir pela impossibilidade de registro de usucapião de unidade autônoma sem que tenha havido o prévio e obrigatório registro da instituição de condomínio, mostra também a posição que São Paulo tem para o caso, da forma como acima exposto, fazendo abaixo referência a parte dessa decisão, para melhor análise do ora exposto, ou seja:

“O registro da incorporação, que antecede a edificação do prédio e serve antes de tudo a viabilizar o início da negociação das unidades autônomas a serem erigidas, em nada se relaciona com o nascimento jurídico dessas unidades do condomínio, ainda não instituído. Ele não pode prestar-se a suprir o registro posterior da instituição e especificação condominial. Simultaneamente ao ato de averbação da construção, deve ser feito o registro da instituição e especificação do condomínio, a fim de que, a partir desse instante, as unidades autônomas passem a existir legalmente. Há sim contemporaneidade necessária entre o ato de registro da instituição condominial e o ato de averbação da construção do edifício. Se este último tem o efeito jurídico da individualização e discriminação das unidades autônomas, insta, à evidência, que essas mesmas unidades, naquele instante, existam jurídica e registrariamente, o que só se dá com o registro da instituição e especificação do condomínio.” (Processo 1ª VRPSP nº 583.00.2009.163901-5)

Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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