CSM/SP: Apelação – Registro de imóveis – Vaga de garagem adquirida por condomínio – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.

Escrito por

Apelação n° 1000522-14.2025.8.26.0655

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000522-14.2025.8.26.0655
Comarca: VÁRZEA PAULISTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1000522-14.2025.8.26.0655

Registro: 2026.0000664728

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000522-14.2025.8.26.0655, da Comarca de Várzea Paulista, em que é apelante DEMAC CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE VÁRZEA PAULISTA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), DAMIÃO COGAN (DECANO) E ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO).

São Paulo, 14 de julho de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1000522-14.2025.8.26.0655

Apelante: DEMAC CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Várzea Paulista

Comarca: Várzea Paulista

Voto nº 39.875

Apelação – Registro de imóveis – Vaga de garagem adquirida por condomínio – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que manteve a recusa de registro de instrumento particular de aditamento, retificação e ratificação de contrato de dação em pagamento, referente a vaga de garagem em edifício. A apelante alega que a aquisição da vaga pelo condomínio é juridicamente possível e que foi aprovada em assembleia condominial.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade de aquisição de vaga de garagem pelo condomínio e a necessidade de aprovação unânime em assembleia para tal aquisição.

III. Razões de Decidir

3. A jurisprudência admite que o condomínio, em caráter excepcional, adquira bens para preservação dos interesses dos condôminos, desde que autorizado em assembleia. 4. A vedação legal à alienação de vagas de garagem a terceiros não se aplica ao condomínio. A aquisição de vaga de garagem pelo condomínio, destinada à satisfação de crédito condominial ou à tutela de interesse coletivo, não se confunde com a alienação a pessoas estranhas ao condomínio. 5. A ausência de aprovação unânime na assembleia impede o registro, pois não pode haver dissenso entre os condôminos sobre a aquisição de imóvel pelo condomínio.

6. Apelação não provida.

Tese de julgamento: 1. Condomínio pode adquirir bens imóveis em caráter excepcional, desde que autorizado em assembleia. 2. Condomínio não é considerado pessoa estranha para fins de aquisição de vaga de garagem. 3. A ausência de aprovação unânime em assembleia inviabiliza o registro do título.

Legislação Citada:

Código Civil, art. 1.331, § 1º.

Jurisprudência Citada:

CSM/SP; Apelação nº 1004784-81.2021.8.26.0126 – Rel. Des. Francisco Loureiro – j. 06.08.2024.

Trata-se de apelação interposta por Demac Construções Empreendimentos e Participações S/A. contra a r. sentença proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Várzea Paulista/SP, que manteve a recusa de registro do instrumento particular de aditamento, retificação e ratificação de contrato de dação em pagamento, tendo por objeto a vaga de garagem objeto da matrícula nº 6.644 da referida serventia extrajudicial (fls. 247/251).

Alega a apelante, em síntese, que a aquisição de vaga de garagem pelo condomínio é juridicamente possível, porque decorre da satisfação de crédito oriundo de acordo homologado judicialmente, inexistindo afronta à convenção condominial ou ao disposto no art. 1.331, § 1º, do Código Civil. Afirma, ainda, que a assembleia condominial aprovou a transação e que a negativa registral se funda em interpretação excessivamente restritiva da capacidade jurídica do condomínio edilício (fls. 254/263).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 279/283).

É o relatório.

Apresentado a registro o instrumento particular de aditamento, retificação e ratificação de contrato de dação em pagamento por meio do qual a vaga de garagem objeto da matrícula nº 6.644 foi alienada pela proprietária ao Condomínio Residencial Orquídea Park I, para satisfação de obrigação decorrente de acordo celebrado nos autos do Processo nº 1003030-11.2017.8.26.0655, o Oficial qualificou negativamente o título por entender que: a) o condomínio não possui personalidade jurídica para figurar como adquirente; b) não foi apresentada ata de assembleia com aprovação unânime dos condôminos; e c) o condomínio não é proprietário tabular de apartamento no empreendimento, o que o impede de adquirir uma vaga de garagem.

Inicialmente, cumpre consignar que a jurisprudência evoluiu e passou a reconhecer que o condomínio, embora não possua personalidade jurídica, tem capacidade, em caráter excepcional, para adquirir bens sempre que necessário para preservação dos interesses da coletividade condominial ou para satisfação de créditos pertencentes ao próprio condomínio.

A propósito, o Conselho Superior da Magistratura tem admitido, em situações específicas, o ingresso de títulos nos quais o condomínio figure como adquirente, desde que a aquisição esteja diretamente vinculada à consecução de finalidade condominial e seja regularmente autorizada pelos condôminos.

Sobre o tema, bastante esclarecedor o trecho do voto proferido pelo então Corregedor-Geral da Justiça, Des. Francisco Loureiro, na Apelação nº 1004784-81.2021.8.26.0126, a seguir transcrito:

“Teria razão, em tese, o Registrador ao sustentar que, na forma da lei civil, Condomínio não detém personalidade jurídica (artigos 40 e seguintes do Código Civil). Em decorrência disso, estaria o Condomínio impossibilitado de adquirir imóveis, pois a realização de negócios jurídicos exigiria agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei (artigo 104 do Código Civil). Assim, somente o ente com personalidade jurídica, porque sujeito de direitos e deveres na ordem civil, pode adquirir bem imóvel (artigos 1º e seguintes do Código Civil).

(…)

E mais recentemente, a doutrina e jurisprudência também passaram a admitir que o condomínio adquira bens imóveis em algumas hipóteses especiais, a partir da constatação inquestionável de que no âmbito dos condomínios estão presentes os mesmos interesses constantes quando da criação de uma pessoa jurídica: conjugação de esforços para consecução de objetivos comuns e compartilhamento dos custos e da responsabilidade. A manifestação da vontade de associar-se está presente no contrato de compra e venda da unidade, pois ao adquirir unidade autônoma, o adquirente manifesta-se positivamente no sentido de pertencer ao quadro social deste ente (condomínio).

Pode-se afirmar que o estágio atual da jurisprudência admite em caráter excepcional atribuir personalidade jurídica ao condomínio edilício, desde que diga respeito a temas de seu específico interesse.

(…)

Com base nessas premissas, seria possível, em hipóteses excepcionais, autorizar a aquisição de bem imóvel pelo Condomínio (…).”

Destarte, o óbice relacionado à ausência de personalidade jurídica de direito material do condomínio, no caso em análise, não merece subsistir.

Por outro lado, não é adequado equiparar o condomínio a terceiro estranho, para fins de incidência do art. 1.331, § 1º, do Código Civil.

A vedação legal à alienação ou locação de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio tem por objetivo impedir o ingresso de indivíduos não autorizados no espaço condominial e preservar a segurança e funcionalidade do empreendimento.

Ora, é sabido que o condomínio tem capacidade processual e patrimonial para a gestão dos interesses comuns da coletividade condominial, atuando como centro de imputação de direitos e obrigações relacionados à administração das áreas e interesses comuns. Logo, a aquisição excepcional de unidade autônoma pelo próprio condomínio, quando destinada à satisfação de crédito condominial ou à tutela de interesse coletivo dos condôminos, não se confunde com a transferência da vaga de garagem a pessoas estranhas ao ambiente condominial.

Esse óbice, pois, merece ser afastado.

Todavia, o afastamento de parte dos óbices não implica o ingresso automático do título junto ao fólio real.

Com efeito, o exame da ata da Assembleia Geral Ordinária, realizada em 17 de fevereiro de 2023, revela que a proposta de celebração do acordo com a ora apelante, envolvendo a transferência ao condomínio das vagas de garagem então pertencentes à incorporadora, foi submetida à deliberação dos condôminos e aprovada por vinte e seis (26) votos favoráveis e dois (02) contrários (fls. 35/39, item “3”). Ocorre que o documento não contém declaração de voto, nem ressalva indicando que os condôminos discordantes teriam divergido exclusivamente sobre a futura destinação das vagas, de maneira que não é possível acolher a alegação da recorrente no sentido de que inexistiu dissenso quanto à própria aquisição das unidades.

Nesse cenário, ainda que se reconheça a inexistência de vedação legal à aquisição da vaga de garagem pelo condomínio, subsiste óbice registral intransponível, consistente na ausência de aprovação unânime exigida pela orientação consolidada deste Colendo Conselho Superior da Magistratura para a hipótese.

A respeito do tema, importa lembrar que a unanimidade exigida não corresponde à anuência individual de todos os proprietários de unidades autônomas. A aprovação deve ser aferida no âmbito da assembleia regularmente convocada para esse fim específico, bastando a unanimidade dos votos aptos a participar da deliberação.

Ocorre que, mesmo à luz dessa interpretação mais flexível, permanece imprescindível a inexistência de dissenso entre os participantes da assembleia, na medida em que a aquisição de imóvel pelo condomínio envolve repercussões patrimoniais potencialmente extensíveis a toda a coletividade condominial. Nessa linha, o voto proferido na Apelação Cível nº 1004784-81.2021.8.26.0126[1] reafirmou que a excepcional atribuição de capacidade aquisitiva ao condomínio pressupõe prévia autorização em assembleia e observância de unanimidade na anuência dada pelos condôminos presentes.

Em outras palavras, a exigência não decorre de incapacidade absoluta do condomínio para adquirir bens, mas da necessidade de resguardar os interesses dos condôminos minoritários diante de negócio jurídico que extrapola a administração ordinária e implica ampliação patrimonial do próprio ente condominial.

Cumpre recordar que a atividade registral se submete ao princípio da legalidade estrita. O ingresso do título no fólio real exige que todos os pressupostos necessários à prática do ato estejam comprovados de forma inequívoca, não sendo possível suprir lacunas documentais por meio de presunções ou interpretações ampliativas do conteúdo das deliberações assembleares.

Nessas circunstâncias, embora se reconheça que o condomínio pode, em tese, adquirir unidade autônoma para satisfação de crédito relacionado aos interesses da coletividade condominial e que, se isso ocorrer, não se equipararia a terceiro estranho, é de rigor a manutenção da qualificação negativa do título porque subsistente, in casu, o óbice registral decorrente da ausência de deliberação assemblear unânime apta a legitimar a aquisição pretendida.

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

NOTA:

[1] Registro de imóveis Procedimento de dúvida Registro de instrumento particular de promessa venda e compra por condomínio Hipóteses excepcionais para aquisição de imóvel por condomínio edilício, a quem a jurisprudência contemporânea atribui personalidade jurídica de direito material para realizar negócios jurídicos e adquirir bens de seu peculiar interesse Óbice intransponível, porém, em razão da ausência de aprovação em assembleia extraordinária com quórum não unânime e objeto de anulação na esfera judicial, com sentença passada em julgado Ausência de eficácia da assembleia reconhecida em ação judicial inviabiliza o registro do título Apelo improvido. (CSM/SP – APELAÇÃO CÍVEL nº 1004784-81.2021.8.26.0126 Rel. Des. Francisco Loureiro j. 06.08.2024). (TJSP de 15.07.2026 – SP)

Fonte: TJ/SP – INR

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1VRP/SP: EMENTA NÃO OFICIAL. Dúvida – Registro de Imóveis – Integralização de capital social com transferência de imóvel à pessoa jurídica – Exigência de comprovação do recolhimento do ITBI ou de declaração municipal de não incidência – Tema 1.124 do STF – Fato gerador do ITBI que ocorre com o registro, mas necessidade de fiscalização pelo Oficial no momento do ingresso do título – Art. 289 da Lei nº 6.015/73, art. 134, VI, do CTN e art. 30, XI, da Lei nº 8.935/94 – Existência de previsão legal de incidência na legislação do Município de São Paulo – Impossibilidade de o Oficial ou o juízo administrativo afastarem a tributação sem manifestação do Fisco – Manutenção do óbice registrário – Dúvida procedente.

Escrito por

Processo 1010647-23.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Cafagui Gestao de Negocios Ltda. – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.I.C. – ADV: JOSE MAURO DE OLIVEIRA JUNIOR (OAB 247200/SP), LUIZ PAULO JORGE GOMES (OAB 188761/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1010647-23.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: Cafagui Gestao de Negocios Ltda.
Requerido: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por Cafagui Gestão de Negócios Ltda contra o 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital diante da negativa de registro de instrumento particular de constituição de sociedade e integralização de capital social na matrícula n. 119.889 daquela serventia.
A qualificação restou negativa pela necessidade de comprovação do recolhimento do ITBI devido em relação à transmissão de propriedade do imóvel.
A parte suscitante defende que a transmissão de bens ou direitos ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital é abarcada por regra de imunidade tributária (artigo 156, §2º, inciso I, da CF), motivo pelo qual a exigência de apresentação de comprovante de recolhimento do imposto não é devida; que o fato gerador do ITBI ocorre apenas com a legítima transferência de titularidade do bem imóvel, ou seja, após a prática do ato de registro na matrícula, não podendo o Registrador obrigar o contribuinte ao recolhimento antecipado; que o STF pacificou tal entendimento ao julgar o Tema 1.124; que a obrigação tributária é de natureza propter rem, que deriva da vinculação de alguém ao bem em razão de ser titular do direito real, o que minimiza a possibilidade da responsabilidade recair sobre a pessoa do Registrador ou Tabelião (fls. 01/10).
Documentos vieram às fls. 11/80.
O Oficial informa que o título foi prenotado em 30/04/2026 sob o n. 487.097, mas devolvido em 11/05/2026; que, em 26/06/2026, o título foi reapresentado, com manutenção da mesma exigência: recolhimento do ITBI ou apresentação de declaração de não incidência pela Prefeitura Municipal; que a legislação municipal prevê a incidência do tributo para a hipótese (transmissão inter vivos a qualquer título por ato oneroso artigo 1º, inciso I, da Lei n. 11.154/91, regulamentada pelo Decreto Municipal n. 59.579/2020); que o artigo 289 da Lei de Registros Públicos e o §2º do artigo 17 da Lei Municipal n. 11.154/1991 prescrevem fiscalização do recolhimento tributário pelos Oficiais de Registro, sob pena de responsabilidade pessoal (fls. 96/99). Documentos às fls. 100/183.
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 186/189).
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, vale ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n.6.015/73; art.134, VI, do CTN, e art.30, XI, da Lei 8.935/1994).
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
O caso concreto trata do registro de instrumento particular de constituição da sociedade denominada Cafagui Gestão de Negocios Ltda, firmado em Mirante do Paranapanema, São Paulo, em abril de 2025 e registrado perante a Junta Comercial do Estado de São Paulo em 01 de maio de 2025, que tem como objeto vários imóveis, dentre eles o apartamento n. 113, localizado no 11º andar do Edifício Modern Life Vila Mariana, situado na rua Gaspar Lourenço, n. 95, no 9º Subdistrito – Vila Mariana, nesta Capital (matrícula n. 119.889, fls. 73/74).
O título, portanto, documenta a transmissão de propriedade de imóvel de um dos sócios à sociedade constituída. Em outros termos, transmissão inter vivos e a título oneroso de direitos reais sobre o imóvel da matrícula n. 119.889.
A parte interessada defende que somente o registro opera a transferência da propriedade e enseja a incidência do ITBI ou a possibilidade de não incidência.
Essa conclusão, contudo, está equivocada.
É certo que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo – ARE n.1.294.969, firmou a seguinte tese sob a sistemática da Repercussão Geral:
Tema 1124: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
Cumpre destacar que a questão então controvertida ficou assim delimitada no relatório do Ministro Luiz Fux (fl.383):
“Possibilidade de incidência do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) em cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”.
Em outros termos, o debate tratou do alcance do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, no que diz respeito à cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos de compra e venda de imóvel, mesmo sem ingresso em Cartório de Registro de Imóveis.
A jurisprudência do STF referida e reafirmada nesse julgamento tratou de leis municipais que, interpretando de maneira equivocada o artigo 150, §7º, da Constituição Federal, impõem o recolhimento do ITBI no momento da contratação, independentemente do registro.
Contudo, embora a Constituição autorize a atribuição antecipada de obrigação tributária por fato gerador presumido, a conclusão alcançada é que a ocorrência do fato gerador do ITBI depende da efetiva transmissão dos direitos reais sobre imóveis constituídos, o que somente se dá com o registro do título perante os Cartórios de Registro de Imóveis, tal como dispõe o artigo 1.227 do Código Civil.
Assim também se preserva o princípio da instância ou da rogação, segundo o qual todo procedimento de registro público apenas se inicia a pedido do interessado (artigo 13 da Lei 6.015/73), afastando-se a incidência do imposto sobre a negociação de direitos obrigacionais sem vínculo real.
Note-se que a propriedade imobiliária e o direito do promitente comprador do imóvel são direitos reais distintos (artigo 1.225, incisos I e VII, do Código Civil), sendo que a Constituição Federal, em seu artigo 156, inciso II, atribui aos municípios competência para instituir o imposto não apenas sobre a transmissão de bens imóveis (domínio), como também sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis (dentre eles o direito do promitente comprador).
No município de São Paulo, a matéria é regulada pela Lei n. 11.154/91, que prevê a incidência do imposto tanto sobre transmissão onerosa inter vivos dos bens imóveis e direitos reais que incidem sobre eles:
“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:
I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;
b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.
II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis”.
No mesmo sentido, os artigos 176 e seguintes da Consolidação das Leis Tributárias do município aprovada pelo Decreto n. 63.698/2024 reproduzem o mesmo texto.
Verifica-se, portanto, hipótese de incidência tributária sobre a transferência de propriedade por ato inter vivos e oneroso, como no caso (integralização de capital social).
Anteriormente ao acesso do negócio jurídico ao fólio real, o que se tem são apenas direitos obrigacionais entre os contratantes.
Porém, com o surgimento do direito real pelo registro, verifica-se a ocorrência do fato gerador, o que impõe a comprovação do respectivo recolhimento, o que deve ser fiscalizado pelo Oficial Registrador.
Havendo, assim, previsão legal de exação para a hipótese aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro nem a este juízo administrativo entender pela não tributação.
Note-se que, como já esclarecido na nota devolutiva, o que pode afastar o recolhimento é declaração de não incidência, a qual deve ser expedida pelo fisco (Prefeitura Municipal).
Em caso análogo, decidiu no mesmo sentido o E. Conselho Superior da Magistratura na Apelação n. 0000027-02.2010.8.26.0238, de relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, Des. Maurício Vidigal (destaque nosso):
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Poder hierárquico possibilidade de anulação do decidido na hipótese de vício jurídico – Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda e Carta de Adjudicação – Previsão legal de incidência de ITBI em cada transmissão de direitos dever do Oficial de conferir os recolhimentos devidos – Impossibilidade de exame da legalidade da norma jurídica na esfera administrativa legalidade estrita – Recurso não provido com observação”.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 14 de julho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 15.07.2026 – SP)

Fonte: DJEN

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