Questão esclarece acerca de revogação de cláusulas restritivas pelos doadores

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Cláusulas restritivas – revogação pelos doadores

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca de revogação de cláusulas restritivas pelos doadores. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto.

Pergunta
É possível a revogação de cláusulas restritivas pelos doadores?

Resposta
Ademar Fioranelli já tratou deste tema com bastante propriedade em sua obra “Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade – Série Direito Registral e Notarial”, 1ª edição – 2ª tiragem, Saraiva, São Paulo, 2010, p. 69, 71 e 72. Vejamos o que ele nos ensina:

“Revogação das cláusulas pelos contratantes

O tema agitou os doutrinadores por muito tempo. Alguns entendiam não ser possível, já que, consumada a doação, não haveria mais contrato entre as partes para ser modificado ou rescindido. Se o doador não tem mais a titularidade da coisa doada, faltar-lhe-ia condição para mudar ou extinguir o encargo.

Prevaleceu, contudo, o entendimento de que, como contrato, a doação poderá ser distratada por mútuo acordo das partes envolvidas – doador e donatário –, sendo esta a doutrina dominante. Assim é o entendimento de Carlos Alberto Dabus Maluf (Das cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade, p. 171), que, após citar a opinião da grande maioria dos doutrinadores, conclui:

‘Portanto, consoante a melhor doutrina e a jurisprudência pacífica de nossos tribunais, entendemos ser plenamente viável e perfeitamente válida a revogação, desde que haja expresso consentimento das partes, ou seja, doador e donatário’.

(…)

De tudo se retiram as seguintes conclusões:

a) Vivos os doadores, as cláusulas poderão ser revogadas com expressa anuência do proprietário (donatário, herdeiro ou legatário), que poderá não ter interesse na renúncia pela qual o bem passa a ser disponível e de livre circulação. A aquiescência do donatário apresenta-se como medida imperiosa, sob pena de nulidade do ato praticado unilateralmente.

b) A renúncia, a exemplo do ato em que constituído o ônus (testamento ou escritura de doação), deverá ser formalizada por instrumento público adequado, sendo válida a afirmação contida no art. 472 do CC, segundo a qual o distrato se faz pela mesma forma do contrato quando exigida para a validade deste, não se podendo utilizar o disposto no art. 250, II, da Lei de Registros Públicos, já que nem todos os atos bilaterais de manifestação de vontade podem ser desfeitos a requerimento (instrumento particular) das partes contratantes.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Um exemplo para não seguir – Por Rogério Bacellar

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* Rogério Bacellar

Sem uma estrutura forte e confiável de cartórios como a brasileira, os serviços notariais e de registro nos EUA ficam à mercê das regras nem sempre saudáveis do mercado

Os Estados Unidos são frequentemente citados como um país modelo em questões comerciais. Mas umrecente escândalo, o caso Dotloop, uma empresa iniciante que tenta facilitar a vida dos consumidores nas transações imobiliárias, trouxe à tona uma realidade que talvez não seja exatamente essa. A facilitadora promete eliminar a papelada exigida na realização de transações imobiliárias, permitindo aos corretores, compradores, vendedores e financiadores colaborar, negociar e assinar documentos eletronicamente nos fóruns on-line privados.

Afragilidade dessesistemaveioàtona no início do ano, quando umhacker com o nome falso de Ian Dawtnapster invadiu o banco de dados de uma empresa imobiliária norte-americana e baixou uma série de formulários de compra-e-venda embranco. Oataque aconteceu por meio de um sistema online da própria Dotloop, contratado por essa administradora de imóveis. Pouco após o incidente, duas organizações imobiliárias que detêm os direitos dos formulários, entre elas a Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia, forte concorrente da Dotloop, exigiram a retirada dos documentos dos servidores da empresa terceirizada, o que caracteriza uma disputa comercial.

Nos EUA, as transações imobiliárias são feitas sem sistema de cartório. Serviços como reconhecimento de firma, quando realizados, são oferecidos por notários públicos e cidadãos certificados pelo Executivo que podem trabalhar por conta própria, ou também como funcionários do governo, bancos, imobiliárias e seguradoras.

Já no Brasil, exige-se que esse profissional seja bacharel em Direito, independente e imparcial e que receba delegação da autoridade pública para conferir autenticidade aos documentos que redige, sendo admitido através de concurso público e remunerado pelos emolumentos dos atos requeridos em valores fixados pelo Estado. Sem uma estrutura forte e confiável de cartórios comoabrasileira, os serviços notariais e de registro nos Estados Unidos ficam à mercê das regras nem sempre saudáveis do mercado.

Outro fato que possui forte relação com a falta de segurança jurídica do sistema americano foi a crise do setor imobiliário americano ocorrida em 2007. Depois de passar por um “boom” de aquisições de imóveis por hipoteca, o mercado norte americano foi acometido por altos índices de inadimplência. Pode-se dizer que a falta de cuidado na formalização do negócio foi um dos fatores que culminaram na falta de pagamento da hipoteca da casa própria, levando a falência diversas empresas financiadoras.

De acordo com a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), o registro de imóveis é um serviço estabelecido pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. É através dele que são conferidas todas as documentações referentes ao bem a ser adquirido, e onde fica estabelecida a garantia em caso de descumprimento do pactuado.

Apesar das distorcidas críticas que recebe, o Brasil oferece um sistema de serviços notariais e de registro que é referência para diversos países do mundo. É claro que, como qualquer setor, precisa ser constantemente visto e atualizado, mas está à disposição do cidadão brasileiro para facilitar e assegurar questões jurídicas que fazem parte da vida civil. Os tabeliões e registradores brasileiros prestam um serviço fundamental para a sociedade, além de zelar por ela e evitar que casos como o ocorrido nos Estados Unidos aconteçam em nosso país.

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* Rogério Bacellar é Presidente da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR).

Fonte: Brasil Econômico I 25/11/2013.

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CGJ/SP: Condomínio edilício. Cobertura – área comum – utilização exclusiva. Averbação – impossibilidade. Legalidade

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Não é possível a averbação de uso exclusivo de condômino em área comum, referente à cobertura do edifício, sem a prévia alteração do instrumento de especificação de condomínio.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2013/00076535 (Parecer nº 449/2013-E), que decidiu pela impossibilidade de averbação de uso exclusivo de condômino em área comum, referente à cobertura do edifício, sem a prévia alteração do instrumento de especificação de condomínio. O parecer, de autoria da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, Tânia Mara Ahualli, foi aprovado pelo DD. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini.

No caso apresentado, a apelante sustentou a possibilidade e necessidade de averbação referente ao uso exclusivo de área localizada na cobertura do edifício, que circunda o imóvel. Relatou que a matrícula imobiliária é omissa no tocante a ser a área de cobertura do edifício, local em que se encontra a unidade autônoma, de uso privativo e exclusivo, constituindo a hipótese do art. 1.331, § 5º do Código Civil. Por fim, pugnou pela averbação da informação, com base no art. 212 da Lei nº 6.015/73. O Oficial Registrador, por sua vez, fundamentou a negativa de ingresso do título com o fato de que a área em questão não está incluída no cálculo da divisão das unidades autônomas e que qualquer alteração deveria contar com a unanimidade dos condôminos. Além disso, argumentou que não há qualquer omissão no registro, porquanto a estipulação feita na Especificação de Condomínio regulou apenas o uso da área localizada na laje do edifício e não integra a descrição da própria unidade autônoma, não tendo sido nem mesmo quantificada esta porção.

Ao julgar o recurso, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria observou que, conforme julgado pelo juízo a quo, a descrição constante na matrícula imobiliária está em conformidade com aquela descrita no instrumento de especificação de condomínio. Ademais, eventual adequação das áreas indicadas à realidade dependerá sempre da alteração do título de origem, no caso, do instrumento de especificação de condomínio, o que demanda a exigência da concordância dos condôminos. Por fim, destacou o pensamento da Douta Procuradora de Justiça, onde afirmou que o uso privativo da área da cobertura, sem configurar ocorrência que de qualquer modo altere o registro, não deve ser averbado.

Posto isto, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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