1ªVRP/SP: Registro de Imóveis Dúvida – negativa de registro de ato de instituição, especificação e convenção de condomínio – terreno com três casas geminadas – inexistência de áreas efetivamente comuns, suficientes para caracterizar o condomínio edilício – Dúvida procedente.

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Processo 1066651-03.2014.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 17º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL – Jose Correia Machado – Registro de Imóveis Dúvida – negativa de registro de ato de instituição, especificação e convenção de condomínio – terreno com três casas geminadas – inexistência de áreas efetivamente comuns, suficientes para caracterizar o condomínio edilício – Dúvida procedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 17º. Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de JOSÉ CORREIA MACHADO. O ingresso do título no fólio real foi negado pelo Oficial, pois ausentes os elementos caracterizadores do condomínio edilício. No terreno em tela há três casas geminadas, com saída comum à via pública, sobre o qual se pretende instituir o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTUGAL (fls.01/06). O título já havia sido devolvido anteriormente, sendo que o óbice principal apontado, que ainda persiste, foi a ausência dos elementos caracterizadores do condomínio edilício, impedindo sua instituição. O Registrador menciona que questão muito similar já foi dirimida por este Juízo Corregedor Permanente, nos autos do processo nº 0019678-46.2010.8.26.0100. O interessado alega que o projeto foi aprovado pela Municipalidade e que o empreendimento possui as áreas comuns exigidas pelo artigo 1.331, parágrafo 2º, do Código Civil, estando cumpridos todos requisitos estabelecidos pela lei vigente. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, esclarecendo que, de fato, o projeto das três casas geminadas não possui características de condomínio edilício (fls.138/139 e 161/162). Houve impugnação do suscitado, instruída com documentos (fls.145/157). É o relatório. DECIDO. O interessado pretende registrar instrumento particular de instituição e especificação de condomínio, referente a três casas geminadas. No entanto, a obra não possui características que a façam ser enquadrada no conceito técnico de condomínio edilício. Como bem recordado pelo Registrador, a questão não é nova e já foi apreciada, por duas oportunidades nesta Vara (processo nº 0019678- 46.2010.8.26.0100 – 1ª VRP – j. 25.11.2010 – Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão e processo nº 0059257-93.2013.8.26.0100 1ªVRP j. 16/10/2013 Juiz Josué Modesto Passos). Em verdade, é possível que seja constituído condomínio edilício para um grupo de casas geminadas, desde que estejam presentes os elementos que caracterizam o condomínio (artigo 1.331 e seguintes do Código Civil), o que não ocorre no caso em apreço. A instituição do condomínio edilício sobre casas é admissível, nos termos do art. 8º, da Lei 4.591/64. Mas para tanto, é necessário que seja respeitado o regime dos artigos 1331 e ss, do Código Civil, que se distingue daquele relativo ao parcelamento do solo, estabelecido pela Lei 6.766/79. De acordo com o exame das fotos de fls. 148/149, constata-se que as casas geminadas possuem saída comum, no entanto são autônomas. A única área efetivamente comum apontada na foto é uma faixa, dita de convivência, que não se enquadra nos moldes exigidos para configuração de condomínio. O restante, incluindo a garagem e a área permeável, constitui área de uso exclusivo de cada unidade. Cada construção ocupa uma parte do terreno e tem sua própria fachada. Para a instituição do condomínio de casas o interessado deve seguir integralmente as normas contidas nos artigos 1.331 a 1.346 do Código Civil e na Lei nº 4.591/64, ainda em vigor neste tocante. Conforme lições do ilustre jurista e Registrador, Flauzilino Araújo dos Santos: “A classificação das partes que são propriedade comum dos condôminos em conformidade com sua natureza, devidamente demarcada, longe de ser mera elucubração doutrinária é elemento essencial na elaboração dos atos de instituição e especificação de condomínio, na medida em que oferece recursos preventivos contra os inconvenientes e descômodos conflitos entre condôminos, ou entre estes e a administração do condomínio, decorrentes da fruição ordinária do que é condomínio de todos, ao mesmo tempo que corrobora para a prudente apreciação pelos tribunais na solução de conflitos decorrentes do relacionamento interno ou com terceiros.” (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis fls.55, ed. Mirante). Neste sentido, importante ressaltar os ensinamentos do Professor Afrânio de Carvalho: “No condomínio edilício, ao contrário, a regra é de sua perpetuidade, visto como se constitui precisamente para que, a todo tempo, possam os consortes contar com tudo quanto ajustaram como de uso comum, por lhes ser indispensável para exercer o direito de propriedade individual que lhes toca nas unidades autônomas. Cada uma destas recebe individuação numérica ou alfabética, corresponde a uma cota ou fração ideal do terreno e das coisas em comum, tem acesso à via publica e é legalmente inseparável do condomínio. A coexistência permanente e inseparável das duas propriedades é assegurada por uma convenção de condomínio, em que os titulares de unidades autônomas regulam as respectivas relações com um direito de vizinhança especial, em que as normas de Direito Civil se completam com outras da liberdade contratual (O Condomínio no registro de imóveis em Doutrinas Essenciais do Direito Registral, Vol. IV; ed. Revista dos Tribunais). Muito embora o projeto tenha sido aprovado pela Prefeitura de São Paulo, isso não enseja o registro do título. Aliás, observa-se às fls. 77 uma ressalva dada pela própria Prefeitura quando da expedição do alvará de conclusão: “O conjunto “R2H – casas geminadas” objeto deste certificado de conclusão não poderá ser desdobrado em lotes independentes em face do disposto no parágrafo 3 do artigo 4 do Decreto 45.817/05”. Pertinente o óbice imposto pelo Registrador, que fica mantido. Do exposto, julgo PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de JOSÉ CORREIA MACHADO. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Encaminhese à Serventia Extrajudicial os documentos originais, após o trânsito em julgado desta decisão, que deverão ser retirados pelo interessado no prazo de 15 dias. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 13 de outubro de 2014. – ADV: RICARDO VIANNA HAMMEN (OAB 162075/SP) 

Fonte: DJE/SP | 20/10/2014.

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1ªVRP/SP: Não há crime de desobediência (art. 330 do CP) quando o título judicial é devolvido com exigências. O título judicial é passível de qualificação registral. Falta de esclarecimento sobre o deferimento da gratuidade processual- benefício de ordem meramente subjetiva, podendo ser deferido apenas a um dos autores, a critério do Juízo, nos termos do Capítulo XIII, item 76 das NSCG, ou seja não constou expressamente do título apresentado se o deferimento da gratuidade ficou estendido ao registro imobiliário

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1026395-18.2014 Dúvida 14º Cartório de Registro de Imóveis da Capital- Maria Teresa Fernandez Perez – Registro de imóveis dúvida procedente não foram expostas as razões do inconformismo da suscitante e não houve impugnação específica a qualquer das exigências formuladas pelo Ofícial Registrador. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Maria Teresa Fernandez Perez em face da recusa em proceder ao registro do Formal de Partilha dos bens deixados por Olegária Perez Vergara, atribuindo a metade ideal do imóvel matriculado sob nº 186.031 para a suscitada e Manuel Fernandez Perez. Segundo o Oficial Registrador, a inviabilidade do registro ocorreu em razão da não especificação no título quanto ao deferimento da gratuidade processual ou judicial, se a referida gratuidade alcançou a suscitada e Manuel Fernandez Perez ou somente a primeira, bem como não houve a apresentação da certidão de nascimento atualizada da suscitada, tendo em vista a grafia errônea de seu nome com aquela constate da matrícula; cópia autenticada do CPF da “de cujus” e cópia autenticada do RNE de Manuel Fernandez Perez. Notificada para apresentação de impugnação (fls.68), a suscitada deixou transcorrer o prazo “in albis”, conforme certidão de fl. 71. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.75/76). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Oficial Registrador e o Ministério Público. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Nessa linha, também se posicionou o E. Supremo Tribunal Federal: “REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Assim, não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicional para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. No mais, a suscitada não expôs as razões de seu inconformismo e não impugnou nenhuma das exigências constantes na nota de devolução de fls.61 e 63/64. A dúvida procede, não somente pela ausência da impugnação, que revela o conformismo da suscitada com a objeção ao registro, como também pela falta de esclarecimento sobre o deferimento da gratuidade processual. Como é sabido, tal benefício é de ordem meramente subjetiva, podendo ser deferido apenas a um dos autores, a critério do Juízo, nos termos do Capítulo XIII, item 76 das NSCG, ou seja não constou expressamente do título apresentado se o deferimento da gratuidade ficou estendido ao registro imobiliário. Além do que, não foram apresentados pela suscitada os documentos indispensáveis ao acesso do Formal de Partilha no fólio real, nos termos da nota de devolução. Logo, não houve nenhuma conduta irregular por parte do Oficial Registrador, que agiu de forma zelosa. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Maria Teresa Fernandez Perez e mantenho os óbices registrários. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 08 de maio de 2014. Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 61).

Fonte: DJE/SP | 30/05/2014.

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CGJ/SP: Condomínio edilício. Cobertura – área comum – utilização exclusiva. Averbação – impossibilidade. Legalidade

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Não é possível a averbação de uso exclusivo de condômino em área comum, referente à cobertura do edifício, sem a prévia alteração do instrumento de especificação de condomínio.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2013/00076535 (Parecer nº 449/2013-E), que decidiu pela impossibilidade de averbação de uso exclusivo de condômino em área comum, referente à cobertura do edifício, sem a prévia alteração do instrumento de especificação de condomínio. O parecer, de autoria da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, Tânia Mara Ahualli, foi aprovado pelo DD. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini.

No caso apresentado, a apelante sustentou a possibilidade e necessidade de averbação referente ao uso exclusivo de área localizada na cobertura do edifício, que circunda o imóvel. Relatou que a matrícula imobiliária é omissa no tocante a ser a área de cobertura do edifício, local em que se encontra a unidade autônoma, de uso privativo e exclusivo, constituindo a hipótese do art. 1.331, § 5º do Código Civil. Por fim, pugnou pela averbação da informação, com base no art. 212 da Lei nº 6.015/73. O Oficial Registrador, por sua vez, fundamentou a negativa de ingresso do título com o fato de que a área em questão não está incluída no cálculo da divisão das unidades autônomas e que qualquer alteração deveria contar com a unanimidade dos condôminos. Além disso, argumentou que não há qualquer omissão no registro, porquanto a estipulação feita na Especificação de Condomínio regulou apenas o uso da área localizada na laje do edifício e não integra a descrição da própria unidade autônoma, não tendo sido nem mesmo quantificada esta porção.

Ao julgar o recurso, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria observou que, conforme julgado pelo juízo a quo, a descrição constante na matrícula imobiliária está em conformidade com aquela descrita no instrumento de especificação de condomínio. Ademais, eventual adequação das áreas indicadas à realidade dependerá sempre da alteração do título de origem, no caso, do instrumento de especificação de condomínio, o que demanda a exigência da concordância dos condôminos. Por fim, destacou o pensamento da Douta Procuradora de Justiça, onde afirmou que o uso privativo da área da cobertura, sem configurar ocorrência que de qualquer modo altere o registro, não deve ser averbado.

Posto isto, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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