Um mesmo imóvel pode ser objeto de duas garantias fiduciárias simultaneamente?

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Francisco Rezende, Melhim Chalhub, José Cetraro e Leonardo Groba Mendes debatem o assunto na 40ª edição do Encontro Nacional

Quatro especialistas buscam resposta para uma nova e complexa questão: um imóvel já alienado fiduciariamente pode ser objeto de uma nova garantia, simultaneamente? O IRIB convidou para debater o tema o registrador de imóveis em Belo Horizonte/MG e membro nato do Conselho Deliberativo do IRIB, Francisco José Rezende dos Santos; pelo advogado e especialista em Direito Privado, Melhim Namem Chalhub; pelo consultor jurídico da Abecip, José Antônio Cetraro; e pelo gerente nacional de Atendimento Jurídico da Caixa CEF, Leonardo Groba Mendes.

Para Francisco Rezende, trata-se de tema atual e de extremo interesse para o Direito, pois possibilita um alargamento da concessão do crédito com garantia real sobre a mesma propriedade imobiliária. “À unanimidade, é impossível dupla garantia sobre a mesma propriedade nos mesmos moldes do que ocorre com a hipoteca, em graus subsequentes. No entanto, existem entendimentos em diversos sentidos. Alguns doutrinadores veem a possibilidade de se estabelecer o fracionamento do direito de propriedade, alienando apenas cotas partes ou frações ideais em diversas contratações, neste caso não havendo a constituição de garantias concomitantes”, diz, citando uma das diferentes correntes de pensamento.

Em sua explanação, Rezende apresentou as especificidades do instrumento da alienação fiduciária, expondo diversos posicionamentos sobre o tema a partir de estudos elaborados por especialistas como o próprio Melhim Chalhub – que participa do painel –, Nelson Rosenvald, Ademar Fioranelli, Afranio Carlos Camargo Dantzger, João Baptista Gualhardo e Maria do Carmo de Rezende Campos Couto. Destacou também orientações veiculadas em consultas feitas ao IRIB.

O advogado Melhim Chalhub abordou as alternativas acerca da questão, lembrando que existe ainda a possibilidade da caução do direito real de aquisição do fiduciante. “Tendo o devedor fiduciante contratado a alienação fiduciária, demitiu-se da propriedade e, portanto, não pode constituir qualquer garantia sobre o mesmo imóvel. Pode, entretanto, constituir caução de direito aquisitivo do imóvel ou alienar fiduciariamente a propriedade superveniente, que vier a adquirir quando cancelada a garantia fiduciária”, explica.

O representante de Abecip, José Antônio Cetraro, focou sua argumentação nos aspectos práticos na constituição de alienação fiduciária sobre propriedade superveniente, destacando a questão operacional do sistema financeiro e a necessidade de mecanismos de proteção ao credor. Já Leonardo Groba Mendes, representante da Caixa Econômica Federal, também trouxe questões práticas e destacou as cinco formas de se utilizar a alienação fiduciária: o fracionamento da propriedade, a propriedade superveniente, a caução, o aditamento do contrato e o limite global.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) I 24/09/2013.

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A importância do Registro de Imóveis para a garantia dos direitos fundamentais

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O diretor de Assuntos Estratégicos do IRIB, Emanuel Costa Santos, apresenta o tema durante o XL Encontro

Ao longo de 170 anos, o sistema de registro imobiliário brasileiro sempre teve um papel preponderante para a garantia dos direitos fundamentais. A reflexão foi proposta pelo diretor de Assuntos Estratégicos do IRIB e registrador de imóveis em Araraquara/SP, Emanuel Costa Santos, durante sua conferência no XL Encontro dos Oficiais do Registro de Imóveis do Brasil, na tarde desta terça-feira, dia 24/9, em Foz do Iguaçu/PR.

Segundo o palestrante, utilizando como marco a Lei Orçamentária nº 317/1843, que introduziu o chamado registro hipotecário, pode-se dizer que o sistema registral imobiliário brasileiro se estruturou ao longo dos últimos 170 anos, o que justifica seu debate e estudo, também sob o prisma histórico. “Não poderia o XL Encontro se dedicar a comemorar a Lei de Registros Públicos, cuja publicação completa 40 anos, e olvidar da história do sistema que referida lei se encarrega de dar exequibilidade”, afirma Emanuel Santos, que também coordena a Comissão do Pensamento Registral Imobiliário e de Assuntos Legislativos do Instituto (CPRI/IRIB).

Emanuel Santos demonstrou que o Registro de Imóveis brasileiro, desde suas origens, se constitui em verdadeiro eco de diversos direitos fundamentais e se transforma nos dias atuais em paradigma para outras nações. Para ele, não se trata apenas do direito à propriedade e sim das garantias mais essenciais como o direito à moradia, o direito à vida digna. “Além de cuidar de direitos fundamentais, passa ele próprio – o sistema – a ser fundamental”, sintetiza.

Em sua opinião, essa íntima ligação torna a atividade registral imobiliária um serviço indispensável para a sociedade e para o Estado, justificado a sua existência. “Não discutir a fundamentalidade do sistema registral é fazer com que caminhemos para alterações legislativas inconstitucionais, decorrentes da nossa inércia. Devemos incorporar a consciência da essencialidade dos nossos serviços”, recomenda.

O palestrante também fez a distinção entre a fundamentalidade e funcionalidade do sistema registral. “A funcionalidade é distinta da fundamentalidade. Enquanto aquela revela a razão de ser do sistema, esta determina o grau de relevância e (in)dispensabilidade que possui. Quanto mais vocacionado a ser mero depósito de documentos, mais dispensável o sistema, visto que dele não se espera segura repercussão jurídica, eficaz garantia econômica ou relevância social. Contudo, à medida que referido sistema é voltado a dar concretude a direitos fundamentais, o que faz por exercício de suas funções, sua presença passa a ter relevância crescente.”

O palestrante usou trechos inéditos de sua obra “Registro imobiliário brasileiro: funções históricas e atuais na concretização de direitos fundamentais” (título provisório), com publicação prevista para 2014.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) | 24/09/2013.

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Professora explica etapas do modelo de mediação de Harvard

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De acordo com Carolina Maciel, o mediador deve ter consciência de seu estado físico e emocional para evitar que questões pessoais interfiram no processo de mediação.

Durante o curso de mediação e conciliação promovido, ontem, pelo Instituto Paulista de Magistrados (Ipam) na sede do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP), a professora Carolina Maciel Barbosa apresentou um panorama das etapas da mediação, contextualizando ainda a prática dos métodos alternativos de solução de conflitos no Brasil.

Conforme a professora, três critérios básicos diferenciam mediação e conciliação: tipo de conflito, intervenção do terceiro imparcial e objetivo do método. “A mediação está ligada à relação continuada. O mediador não faz sugestão em momento algum para solucionar o conflito. Já o conciliador tem autorização para sugerir alternativas de acordos. O objetivo da mediação é restaurar e melhorar a relação entre as partes em conflito”, explicou.

Carolina Maciel ressaltou que a prática de mediação e conciliação ainda vive seus momentos iniciais no País, de maneira que essas possibilidades ainda não estão consolidadas. Como o Judiciário ainda oferece, em geral, poucas sessões e tempo determinado para os encontros, a professora sugeriu que, sempre que possível, as etapas de mediação e conciliação sejam tratadas de forma ampla. “Se vocês vão prestar o serviço em um lugar que não é Judiciário, podem e devem dar o melhor contexto possível para tratar do conflito, inclusive com várias sessões”, considerou.

As premissas do modelo de negociação de Harvard consistem em separar as pessoas dos problemas, concentrar-se nos interesses e não nas posições, inventar opções de ganhos mútuos e insistir em critérios objetivos. Ao detalhar as etapas desse modelo de negociação, Carolina Maciel ponderou que é importante conhecer todo o processo, mas sempre lembrando que a mediação não acontece necessariamente de forma linear. Às vezes, aponta, é preciso pular etapas ou condensá-las. Conforme a professora, a primeira fase, chamada abertura ou pré-mediação, deve enquadrar o trabalho. “É importante saber que, nesse momento inicial, eu preciso explicar para as partes o que vamos fazer nesse contexto de mediação. No Brasil, isso ainda é novo, então as pessoas nem sempre conhecem o trabalho que será feito ali”, salienta.

Em seguida, vem a etapa do relato das partes, na qual o mediador deverá identificar a posição dos envolvidos no conflito. A partir daí, deve ser construída uma agenda trabalho. “É uma pauta de temas a partir da qual eu vou começar a identificar os interesses”, explica Carolina Maciel. Identificados os interesses, é preciso circularizá-los. “Interesses diferentes nem sempre se excluem, então é importante colocar isso para as partes”, diz a professora.

A fase seguinte é a da pergunta de reformulação. “Como podemos fazer para atender ao interesse de A e ao interesse de B? Essa pergunta abre para a próxima etapa, que é a geração de opções de satisfação mútua”, diz Carolina Maciel. As opções geradas devem passar por filtros objetivos e subjetivos antes da apresentação de uma proposta criada a partir das soluções encontradas. A última etapa compreende o acordo por escrito.

Carolina Maciel ainda comentou que existem aspectos importantes a serem observados durante o planejamento da sessão. O lugar físico, aponta, deve levar em conta a adequação do ambiente. Nesse sentido, a professora indica a preparação com mesa circular ou oval com assentos que coloquem todas as partes no mesmo nível, a garantia de conforto de iluminação e acomodação, além de isolamento acústico. Segundo ela, também é fundamental atentar para o material que poderá ser necessário durante a sessão, como calendários, cadernos, canetas, calculadora, dentre outros.

De acordo com Carolina Maciel, o mediador deve ter consciência de seu estado emocional e físico para evitar que questões pessoais interfiram no processo de mediação. Além disso, salienta, o mediador deve atender a quatro princípios básicos: confidenciabilidade, imparcialidade, voluntariedade e autodeterminação das partes. “A confidenciabilidade é importante porque cria confiança à parte. O mediador não pode ter vínculo com as partes nem interesse na solução do conflito. Os protagonistas da mediação são as partes e são elas que dizem a solução que querem construir”, declara.

Fonte: CNB/SP I 23/09/2013.

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