DIREITO EMPRESARIAL. EFICÁCIA DE ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL EM RELAÇÃO À MASSA FALIDA.

É eficaz em relação à massa falida o ato de transferência de imóvel ocorrido em virtude de arrematação em praça pública e realizado após a decretação da falência. De fato, de acordo com o que se infere da interpretação do art. 52, caput e inciso VIII, do Decreto-Lei 7.661/1945 (a revogada Lei de Falências), não produz efeito em relação à massa falida a venda ou a transferência de estabelecimento comercial feita pelo devedor sem o consentimento ou pagamento de todos os credores que impossibilite a solvência do passivo – excetuada a hipótese de anuência tácita dos credores, previamente notificados do negócio. Todavia, conforme já salientado pelo STJ (REsp 1.187.706-MG, Terceira Turma, DJe 13/5/2013), o artigo em questão torna ineficaz as alienações realizadas entre particulares a partir do termo legal da falência, em face da possibilidade de fraude em relação ao patrimônio da massa falida, causando prejuízo aos seus credores (sem destaque no original). Nesse contexto, é necessário consignar que a arrematação não constitui ato cuja prática pode ser imputada à falida, pois se trata de negócio jurídico estabelecido entre o Estado e o arrematante. A doutrina atual, nesse sentido, a conceitua como sendo o negócio jurídico de direito público pelo qual o Estado, no exercício de sua soberania, transfere, ao licitante vencedor, o domínio da coisa penhorada mediante o pagamento do preço. Há, além do mais, precedente do STJ (REsp 533.108-SP, Terceira Turma, DJ 17/12/2004) no qual já se afirmou que a ineficácia prevista no art. 52, VIII, do Decreto-Lei 7.661/45 não abrange as hipóteses de arrematação de bem da falida. Além disso, o referido dispositivo legal está inserido topograficamente no Decreto-Lei 7.661/1945 na Seção que regula especificamente as hipóteses de revogação de atos praticados pelo devedor antes da falência (Seção Quinta do Título II). REsp 1.447.271-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 22/5/2014.

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DIREITO CIVIL. CARACTERIZAÇÃO COMO BEM DE FAMÍLIA DO ÚNICO IMÓVEL RESIDENCIAL DO DEVEDOR CEDIDO A FAMILIARES.

Constitui bem de família, insuscetível de penhora, o único imóvel residencial do devedor em que resida seu familiar, ainda que o proprietário nele não habite. De fato, deve ser dada a maior amplitude possível à proteção consignada na lei que dispõe sobre o bem de família (Lei 8.009/1990), que decorre do direito constitucional à moradia estabelecido no caput do art. 6º da CF, para concluir que a ocupação do imóvel por qualquer integrante da entidade familiar não descaracteriza a natureza jurídica do bem de família. Antes, porém, isso reafirma esta condição. Impõe-se lembrar, a propósito, o preceito contido no art. 226, caput, da CF – segundo o qual a família, base da sociedade, tem especial proteção do Estado –, de modo a indicar que aos dispositivos infraconstitucionais pertinentes se confira interpretação que se harmonize com o comando constitucional, a fim de assegurar efetividade à proteção a todas as entidades familiares em igualdade de condições. Dessa forma, tem-se que a Lei 8.009/1990 protege, em verdade, o único imóvel residencial de penhora. Se esse imóvel encontra-se cedido a familiares, filhos, enteados ou netos, que nele residem, ainda continua sendo bem de família. A circunstância de o devedor não residir no imóvel não constitui óbice ao reconhecimento do favor legal. Observe que o art. 5º da Lei 8.009/1990 considera não só a utilização pelo casal, geralmente proprietário do imóvel residencial, mas pela entidade familiar. Basta uma pessoa da família do devedor residir para obstar a constrição judicial. Ressalte-se que o STJ reconhece como impenhorável o imóvel residencial cuja propriedade seja de pessoas sozinhas, nos termos da Súmula 364, que dispõe: "O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas". Além do mais, é oportuno registrar que essa orientação coaduna-se com a adotada pela Segunda Seção do STJ há longa data, que reconhece como bem de família, inclusive, o único imóvel residencial do devedor oferecido à locação, de modo a garantir a subsistência da entidade familiar. EREsp 1.216.187-SC, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, julgado em 14/5/2014.

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DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. RECONHECIMENTO DA NULIDADE DO CONTRATO E SEU EFEITO SOBRE AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOCALIZADO EM LOTEAMENTO IRREGULAR.

Deve ser extinto sem resolução de mérito o processo decorrente do ajuizamento, por loteador, de ação ordinária com o intuito de, em razão da suposta inadimplência dos adquirentes do lote, rescindir contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano loteado sem o devido registro do respectivo parcelamento do solo, nos termos da Lei 6.766/1979. De fato, o art. 37, caput, da Lei 6.766/1979 (que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano) determina que é “vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”. Além disso, verifica-se que o ordenamento jurídico exige do autor da ação de resolução do contrato de promessa de compra e venda a comprovação da regularidade do loteamento, parcelamento ou da incorporação, consoante prevê o art. 46 da Lei 6.766/1979: o “loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere”. Trata-se de exigência decorrente do princípio segundo o qual a validade dos atos jurídicos dependem de objeto lícito, de modo que a venda irregular de imóvel situado em loteamento não regularizado constitui ato jurídico com objeto ilícito, conforme afirmam a doutrina e a jurisprudência. Dessa forma, constatada a ilicitude do objeto do contrato em análise (promessa de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do respectivo parcelamento do solo urbano), deve-se concluir pela sua nulidade. Por conseguinte, caracterizada a impossibilidade jurídica do pedido, o processo deve ser extinto sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC. REsp 1.304.370-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/4/2014.

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECONHECIMENTO DO DIREITO REAL DE HABITAÇÃO DO COMPANHEIRO SOBREVIVENTE EM AÇÃO POSSESSÓRIA.

Ainda que o companheiro supérstite não tenha buscado em ação própria o reconhecimento da união estável antes do falecimento, é admissível que invoque o direito real de habitação em ação possessória, a fim de ser mantido na posse do imóvel em que residia com o falecido. O direito real de habitação é ex vi legis decorrente do direito sucessório e, ao contrário do direito instituído inter vivos, não necessita ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É de se ver, portanto, que há direito sucessório exercitável desde a abertura da sucessão, sendo que, a partir desse momento, terá o cônjuge/companheiro sobrevivente instrumentos processuais para garantir o exercício do direito de habitação, inclusive, por meio dos interditos possessórios. Assim sendo, é plenamente possível a arguição desse direito para fins exclusivamente possessórios, até porque, entender de forma diversa, seria negar proteção justamente à pessoa para o qual o instituto foi desenvolvido e em momento pelo qual ele é o mais efetivo. Vale ressaltar que a constituição do direito real de habitação do cônjuge/companheiro supérstite emana exclusivamente da lei, “sendo certo que seu reconhecimento de forma alguma repercute na definição de propriedade dos bens partilhados. Em se tratando de direito ex vi lege, seu reconhecimento não precisa necessariamente dar-se por ocasião da partilha dos bens deixados pelo de cujus” (REsp 1.125.901/RS, Quarta Turma, DJe 6/9/2013). Adequada, portanto, a sentença que apenas vem a declarar a união estável na motivação do decisório, de forma incidental, sem repercussão na parte dispositiva e, por conseguinte, sem alcançar a coisa julgada (CPC, art. 469), mantendo aberta eventual discussão no tocante ao reconhecimento da união estável e seus efeitos decorrentes. Ante o exposto, não há falar em falta de interesse de agir, nem de questão prejudicial, pois, como visto, a sentença que reconheça o direito do companheiro em ação possessória não depende do julgamento de outro processo. Além do mais, uma vez que o direito real está sendo conferido exatamente àquela pessoa que residia no imóvel, que realmente exercia poder de fato sobre a coisa, a proteção possessória do companheiro sobrevivente está sendo outorgada à luz do fato jurídico posse. Nesse contexto, vale ressaltar o disposto no art. 1.210, § 2º, do CC, segundo o qual “não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa”, e o Enunciado 79 das Jornadas de Direito Civil, que dispõe que “a exceptio proprietatis, como defesa oponível às ações possessórias típicas, foi abolida pelo Código Civil de 2002, que estabeleceu a absoluta separação entre os juízos possessório e petitório”. REsp 1.203.144-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/5/2014.

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DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPETÊNCIA PARA PROCESSAR E JULGAR AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS POSSESSÓRIOS.

O foro do domicílio do réu é competente para processar e julgar ação declaratória de nulidade, por razões formais, de escritura pública de cessão e transferência de direitos possessórios de imóvel, ainda que esse seja diferente do da situação do imóvel. Inicialmente, ressalte-se que o art. 95 do CPC – que versa sobre ações fundadas em direito real sobre imóveis – traz um critério territorial de fixação de competência que apresenta características híbridas, uma vez que, em regra, tem viés relativo e, nas hipóteses expressamente delineadas no referido dispositivo, possui viés absoluto. Explica-se: se o critério adotado fosse unicamente o territorial, a competência, nas hipóteses do art. 95 do CPC, seria relativa e, por conseguinte, admitiria derrogação, por vontade das partes ou prorrogação, nos termos dos arts. 111 e 114 do CPC, além de poder ser modificada em razão da conexão ou da continência. Entretanto, quando o legislador, na segunda parte do dispositivo legal, consigna que “pode o autor, entretanto, optar pelo foro do domicílio ou de eleição, não recaindo o litígio sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão ou demarcação de terras e nunciação de obra nova”, ele acabou por estabelecer outro critério de fixação de competência para as ações que versem sobre determinados direitos reais, os quais foram especificamente mencionados. Conquanto exista divergência doutrinária a respeito da natureza do critério adotado pelo legislador nessa última hipótese – material ou funcional –, independentemente da posição que se adote, não se admite a modificação, a derrogação ou a prorrogação da competência, pois ela é absoluta em qualquer caso. Portanto, na hipótese do litígio versar sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova, a ação correspondente deverá necessariamente ser proposta na comarca em que esteja situado o bem imóvel, porque a competência é absoluta. De modo diverso, se a ação se referir a um direito real sobre imóvel, ela poderá ser ajuizada pelo autor no foro do domicílio do réu ou no foro eleito pelas partes, se não disser respeito a nenhuma daquelas hipóteses trazidas na segunda parte do art. 95 do CPC, haja vista se tratar de competência relativa. Na hipótese em foco, o litígio analisado não versa sobre nenhum direito real imobiliário, mas sobre eventual nulidade da escritura de cessão de posse de imóvel, por razões formais. Não há discussão, portanto, que envolva a posse ou a propriedade do imóvel em questão. Consequentemente, não há competência absoluta do foro da situação do bem para o julgamento da demanda em análise, de modo que é inaplicável o art. 95 do CPC, sendo competente o foro do domicílio do réu para o processamento do presente feito. CC 111.572-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 9/4/2014.

Fonte: Informativo nº. 0543 do STJ | Período: 13 de agosto de 2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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