Voto de minerva nas assembleias de condomínio previne conflitos – Por: Arnon Velmovitsky

Escrito por

* Arnon Velmovitsky

A apuração dos votos, nas Assembleias de Condomínio, segue a regra estabelecida no artigo 1.352, parágrafo único, do Código Civil (Lei 10.406/2002), in verbis:

"Os votos serão proporcionais às frações ideais do solo e nas $ $ partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo $ disposição diversa da convenção do Condomínio."

A redação do parágrafo único do artigo 1.352, do Código Civil, seguiu as linhas gerais do parágrafo terceiro, do artigo 24, da Lei 4.591 de 16/12/1964, que no Capítulo VII, tratou "Da Assembleia Geral" – "Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção."

A maioria das convenções de condomínio estabelece que a cada unidade imobiliária corresponde um voto, o que iguala o direito de todos os condôminos, independentemente das dimensões de sua unidade ou quinhão de fração ideal.

A experiência passada demonstra o acerto do critério de igualar o peso dos votos de todas as unidades, diante das poucas reclamações, assim como de ausência de propostas de alteração legislativa que tiveram êxito em relação ao tema.

O presente artigo busca solução para a hipótese de empate na votação de qualquer assunto da ordem do dia, e, de ausência de previsão na Convenção de Condomínio para dirimir a questão.

A primeira e melhor solução é atualizar a convenção de condomínio, inserindo critério de desempate, o que demanda as assinaturas de condôminos que representem 2/3 dos votos dos condôminos, em atendimento ao disposto no artigo 1.351, do Código Civil.

É usual atribuir ao presidente da Assembleia Geral o voto de minerva, e, nesse caso, será aconselhável que o seu voto seja colhido por último, a fim de só seja utilizado a faculdade em caso de efetiva necessidade.

Também poderá ser escolhido como voto qualificado e dobrado o condômino mais velho que se encontre presente na Assembleia Geral, que também deverá ser o último a declarar o seu voto.

Caso se vislumbre a possibilidade de empate em qualquer votação, pela presença de número par de condôminos na assembleia geral, e, ausente critério de desempate na convenção de condomínio, é possível que se estipule, antes do início da Assembleia, mediante proposta aprovada pela maioria dos presentes, o direito do voto de minerva para o presidente da Mesa, condômino mais idoso ou outro condômino, viabilizando resolver os temas da ordem do dia.

Na hipótese de empate, sem que tenha sido ajustado qualquer critério de desempate, o presidente da assembleia deverá fazer constar da ata o ocorrido e solicitar ao síndico que convoque nova assembleia, para apreciar e deliberar o item em comento.

A jurisprudência corrobora o entendimento esposado, ipsis literis:

"Ação de anulação de assembleia geral ordinária de condomínio. Sentença que julgou procedente em parte o pedido, anulando o mandato do síndico do Condomínio Camboinhas Mall, reeleito na AGO de 24.03.2007, determinando ao réu que, no prazo máximo de 30 dias realize nova assembleia com convocação de todos os condôminos para eleição de novo síndico, sob pena de multa diária de R$ 500,00. Custas e honorários compensados. Apelação de ambas as partes. Recurso que não merecem prosperar. Vedando a convenção que o síndico se valha de procuração a ele outorgada, deve ser mantida a sentença que anulou a assembleia onde se utilizou o síndico de mandatos outorgados a ele e à empresa da qual é representante legal. Nula a assembleia, a consequência é a sua reiteração e não a posse do segundo colocado, ainda mais porque, abstraídos os votos para os quais se utilizaram as procurações, a votação acabou empatada. Apelações a que se nega provimento.
…………………………………
Deste empate, aliás, resulta a impossibilidade de proclamar-se o Autor síndico. De toda a sorte, anulada a eleição, a consequência jurídica é retirar o ato jurídico do plano de existência, determinando sua repetição. Assim, ainda que não tivesse havido o referido empate, não caberia empossar o segundo colocado, mas sim renovar o ato." (TJ-RJ 4ª Câmara Cível – Apelação Cível 2008.001.45.211 – Relator Desembargador Horácio dos Santos Ribeiro Neto – unânime – julgamento em 16/9/2008)

ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. Eleição do síndico pelo voto minerva do presidente da mesa, após o empate verificado na votação. Nulidade. Omissa a convenção a respeito, nada autorizada o duplo voto do presidente, como condômino e presidente da assembleia. Recurso improvido. (TJ-SP – 10ª Câmara Cível – Apelação 0070319-04.1997.8.26.0000 – Relator Ruy Camilo – unanime – data de registro 25-02-1999)

Desse modo, fica clara a importância de atualizar a convenção de condomínio, tornando-a instrumento apto a responder as novas demandas que se apresentam, prevenindo conflitos e trazendo mais transparência e agilidade à administração do prédio. 

____________________

* Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Questão esclarece acerca da possibilidade de registro de incorporação imobiliária onde todas as vagas de garagem são de uso comum.

Escrito por

Incorporação imobiliária. Vaga de garagem – coisa de uso comum.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da possibilidade de registro de incorporação imobiliária onde todas as vagas de garagem são de uso comum. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: É possível o registro de incorporação imobiliária onde todas as vagas de garagem são de uso comum?

Resposta: O registro desta incorporação é possível, salvo se houver outro motivo impeditivo.

Para corroborar nosso entendimento, é importante mencionarmos os ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari, extraídos de sua obra “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 180-181:

“A garagem como coisa de uso comum

Essa é a forma mais primitiva de concepção das vagas de garagem. Os espaços destinados à guarda de veículos são propriedade comum, não vinculadas com nenhuma unidade especial. Geralmente, trazem consigo a necessidade de manter manobrista 24 horas por dia.

Cada condômino tem direito sobre cada vaga e sobre a garagem como um todo, direito este limitado e compartilhado com os demais. Essa forma de tratamento das garagens não necessita nem mesmo a delimitação física de cada box, embora tal procedimento não a descaracterize. Cada co-proprietário tem direito de usar a garagem, estacionando (por si próprio ou por meio de manobrista) seu carro na primeira vaga que encontrar. As relações entre os condôminos, aqui, se prestam a discussões e desavenças. Evidentemente, uma boa convenção de condomínio, com regras claras, consegue pacificar as relações de acordo com essa concepção. Mas, dentre todas as formas previstas, parece-nos a mais rudimentar e menos aconselhável.

Nos cálculos efetuados segundo as regras fixadas pela ABNT, as áreas correspondentes às vagas na garagem serão tratadas como área de uso comum de divisão proporcional. No registro imobiliário, a área equivalente a esse direito constará da própria matrícula de cada unidade autônoma, em conjunto com as demais correspondentes áreas de uso comum.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

1ª VRP/SP: Registro de imóveis – pedido de providências – averbação de ordem de penhora da totalidade de imóvel em estado de condomínio – apenas um dos condôminos é executado – impossibilidade de se onerar a totalidade do imóvel porque um dos condôminos é parte estranha à execução

Escrito por

Processo 0064778-19.2013.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Conjunto Habitacional Parque Residencial Palmares – 11º Cartorio de Registro de Imoveis da Capital – SP – Registro de imóveis – pedido de providências – averbação de ordem de penhora da totalidade de imóvel em estado de condomínio – apenas um dos condôminos é executado – impossibilidade de se onerar a totalidade do imóvel porque um dos condôminos é parte estranha à execução – princípio da continuidade – indeferimento.

CP 349 Vistos.

1. O CONJUNTO HABITACIONAL PARQUE RESIDENCIAL PALMARES (CONJUNTO PALMARES), representado neste ato por Edson da Costa Dantas, requereu providências em face do 11º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI).

1.1. Nos termos da peça inicial (fls. 02-08), o requerente pretende ver averbada, na matrícula 198.128 do 11º RI, ordem de penhora (fls. 54) exarada pela 4ª Vara Cível do Foro Regional II – Santo Amaro (processo nº 0190643-17.1997.8.26.0002 – cobrança de dívida condominial).

1.2. Apresentado ao 11º RI, o título foi qualificado negativamente (fls. 57), porque a serventia de registro de imóveis observou que 71,21% do imóvel de matrícula 198.128 pertence a Clever Maro Leocadio da Silva, enquanto os outros 28,79% pertencem a Cacildo Leocadio da Silva. Apenas Clever consta como parte passiva no processo que deu origem à ordem de penhora. Assim, o 11º RI entende necessária a retificação do título para que se onere somente a parte ideal de Clever, ou então que seja comprovado que Cacildo também integra o polo passivo do processo nº 0190643-17.1997.8.26.0002 (4ª Vara Cível do Foro Regional II – Santo Amaro).

1.3. O requerente embasa seu pedido com julgados (v. fls 05-07) segundo os quais a penhora recai sempre sobre a totalidade do bem, ainda que exista coproprietário que não seja parte no processo, uma vez que a obrigação possui caráter solidário.

1.4. CONJUNTO está devidamente representado ad judicia (fls. 49).

1.5. A inicial foi instruída com documentos (fls. 09-73).

2. O 11º RI prestou informações (fls. 76-77), corroborando suas exigências com base em julgamento do E. Conselho Superior da Magistratura (Apel. Cív. nº 0035805- 59.2010.8.26.0100), em que ficou entendido que os efeitos de uma sentença não podem se estender a terceiros que não foram parte da ação, muito embora a obrigação condominial tenha natureza propter rem e haja solidariedade entre os devedores.

3. O Ministério Público opinou pelo acolhimento do pedido (fls. 79-82), argumentando no mesmo sentido do requerente.

4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

5. O CONJUNTO PALMARES deseja ver averbada ordem de penhora que recai sobre a totalidade de bem imóvel em estado de condomínio, sendo que um dos condôminos é parte completamente alheia ao processo que deu origem ao título.

6. Primeiramente, ressalta-se que a origem judicial do título não o exime de qualificação registrária e, portanto, não enseja automático registro. Tudo conforme pacífico e sólido entendimento jurisprudencial: “Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registraria, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental.” (Conselho Superior da Magistratura de São Paulo – CSMSP, Apelação Cível – Apel. Cív. 464-6/9, Rel. José Mário Antonio Cardinale, julgado em 06.12.2005)

7. Cacildo é coproprietário do imóvel de matrícula 198.128 do 11º RI e não é parte passiva na execução do imóvel, em prejuízo de Clever. Não há, portanto, como se acolher pedido de constrição de uma propriedade que não é do executado. Caso contrário, haveria clara afronta ao princípio da continuidade registrária. Também não é relevante que a matéria trate de despesas condominiais, pois se trata de aspecto que não tem interesse do ponto de vista do direito registral: “Pouco importa que a ação verse sobre cobrança de despesas condominiais da própria unidade, matéria que escapa aos domínios do Direito Registral. Não figurando o imóvel integralmente na propriedade da executada, e sendo apenas ela parte no processo, a porção que toca ao condômino não pode ter o registo da penhora acolhido, por evidente afronta ao trato contínuo.” (Primeira Vara de Registros Públicos – 1ª VRP, Processo 583.00.2006.220947-7, juiz Marcelo Martins Berthe, j.06.02.2007) No mesmo sentido, ainda: “Não há como registrar a penhora da totalidade do imóvel adquirido em condomínio sem a intimação do coproprietário.” (1ª VRP, Proc. 583.00.2008.184022-4, juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão, j.06.02.2007)

8. Assiste, portanto, razão ao registrador em obstar o pedido do requerente. Não há, também, que se falar em acolhimento parcial do título. Quanto às decisões mencionadas no requerimento inicial, observe-se que têm caráter jurisdicional, e que se cumprem não porque estejam corretas à luz do direito registral, mas porque uma ordem judicial não pode ser mesmo descumprida.

9. Do exposto, indefiro o pedido de providências deduzido por CONJUNTO HABITACIONAL PARQUE RESIDENCIAL PALMARES. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, no prazo de quinze dias, para a E. Corregedoria Geral de Justiça (Cód. Judiciário, art. 246). Uma vez que esteja preclusa esta sentença, arquivem-se os autos, se não for requerido mais nada.

P. R. I.

São Paulo, . Josué Modesto Passos JUIZ DE DIREITO – CP 349 – ADV: LUIZ CARLOS DE OLIVEIRA (OAB 176939/SP)

(D.J.E. de 10.12.2013 – SP)

(…)

Fonte: DJE I 10/12/2013.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.