Tabelião é condenado por erro em transação de imóvel

Escrito por

Tabelião de cartório é condenado a pagar R$ 129 mil por erro em transação de imóvel. Decisão é da 5ª vara Cível de BH.

O juiz de Direito Jorge Paulo dos Santos, determinou que o tabelião de um cartório de BH pague indenização, por danos materiais, no valor de R$ 129.534,90, devido a erro em transação de compra e venda de imóvel.

A ação foi ajuizada por homem que, após comprar lote em bairro da capital mineira, descobriu que o terreno pertencia à outra pessoa, o que levou a anulação dos contratos e registro feitos em cartório. Foi constatado, então, o erro do tabelião, que abriu matrícula e realizou registro com base em escritura pública de outro imóvel.

Em sua defesa, o oficial afirmou que a escritura apresentada era aparentemente regular e válida, sendo que qualquer responsabilidade dele seria subjetiva. Além disso, alegou má-fé do comprador e pediu indenização por danos morais e materiais.

Ao analisar a ação, o juiz ponderou que a lei 8.935/94 determina que notários e oficiais de registro devem responder por danos causados a terceiros, não sendo necessário comprovar intenção no erro, portanto a responsabilidade. Constatou então a responsabilidade objetiva do tabelião.

Quanto aos pedidos formulados pelo notário, o juiz concluiu não haver requisitos para uma reparação por danos morais, além de não estarem comprovador os danos materiais. Por fim, estipulou indenização de acordo com o valor do imóvel na guia do IPTU.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 3338669-06.2011.8.13.0024.

Clique aqui e confira a decisão.

Fonte: Migalhas I 31/01/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Jurisprudência mineira – Embargo de terceiro – Penhora sobre imóvel em nome do cônjuge adquirido na constância do casamento – Cerceamento de defesa – Ausência de prova de doação

Escrito por

Jurisprudência Cível

EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA SOBRE IMÓVEL EM NOME DO CÔNJUGE ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DO CASAMENTO – CERCEAMENTO DE DEFESA – AUSÊNCIA DE PROVA DE DOAÇÃO – DÍVIDA CONTRAÍDA ANTES DO CASAMENTO – OBRIGAÇÃO QUE NÃO SE COMUNICA – REDUÇÃO DA PENHORA COM EXCLUSÃO DA MEAÇÃO PERTENCENTE À EMBARGANTE

– Uma vez ausente a intimação das partes para depoimento pessoal, em razão da falta de pagamento de verba indenizatória do oficial de justiça, preclusa a oportunidade para a produção da prova.

– Se o imóvel foi adquirido na constância do casamento e a embargante não comprovou que a aquisição se deu mediante doação, houve comunicação ao patrimônio do executado, devendo ser mantida a penhora sobre a meação do executado. 

– Tendo a dívida sido contraída antes do casamento, a meação pertencente ao cônjuge do executado não responde pela dívida, nos termos do inciso III do art. 1.659 do CC.

Apelação Cível nº 1.0481.06.060399-2/001 – Comarca de Patrocínio – Apelante: Régia Mara Côrtes de Aguiar – Apelada: Val Luz Ltda. – Relator: Des. Rogério Coutinho

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em rejeitar a preliminar e dar parcial provimento ao recurso.

Belo Horizonte, 30 de outubro de 2013. – Rogério Coutinho – Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

ROGÉRIO COUTINHO – 1 – Trata-se de embargos de terceiros propostos por Régia Mara Côrtes de Aguiar em face de Val Luz Ltda. buscando a anulação de penhora lançada sobre imóvel que alega ser de sua propriedade.

O Juiz da 1ª Vara Cível de Patrocínio – MG julgou improcedente a pretensão da embargante sob o fundamento de que a origem da dívida e a aquisição do bem penhorado datam da constância do casamento. Fundamentou, ainda, no fato de que se presume que a dívida foi contraída em prol da família (f. 46/49).

Inconformada, a embargante interpôs apelação, alegando, preliminarmente, ter ocorrido cerceamento de defesa em razão da falta do depoimento pessoal da apelada, requerido durante a instrução processual. No mérito, alegou que é equivocada a afirmativa de que o valor teria sido revertido em benefício da família da recorrente. O imóvel onde foi realizada a obra que deu origem à dívida é de propriedade do pai do executado, o que permite concluir que não houve proveito para a recorrente e sua família. Disse que a data da origem da dívida é anterior à data do matrimônio da recorrente. O contrato de prestação de serviço que deu origem à promissória foi firmado três meses antes do casamento e não foi impugnado pela recorrida na contestação.

Disse estar ausente a presunção de que houve benefício para a recorrente do débito contraído pelo executado (f. 62/73). 

Foram apresentadas as contrarrazões ao recurso (f. 76/83).

É o relatório.

2 – Conheço do recurso, visto que próprio, tempestivo e preparado.

Do cerceamento de defesa.

Em relação ao adiamento da audiência, vale ressaltar que o comparecimento pessoal da autora somente se justificaria em razão do depoimento pessoal requerido pela ré.

Ocorre que a parte ré deixou de recolher a verba indenizatória para que fosse expedido mandado de intimação da autora, a fim de que prestasse seu depoimento.

A falta de intimação desobriga a parte de comparecer, uma vez que não poderá ser aplicada a pena de confissão. Ademais, a ré desistiu do depoimento pessoal da autora, não havendo então motivo para o adiamento requerido, em razão da impossibilidade de comparecimento da autora. Dessa forma, não há prejuízo para a apelante.

Quanto à ausência do depoimento pessoal da embargada, a embargante também deixou de recolher a verba indenizatória para o cumprimento do mandado de intimação da parte contrária, mesmo após ser intimada especificamente para tal fim (f. 41/42).

Sem a devida intimação, a pena de confissão, único objetivo do depoimento pessoal, fica obstada em razão da exigência trazida pelo § 1º do art. 343 do CPC:

"Art. 343. Quando o juiz não o determinar de ofício, compete a cada parte requerer o depoimento pessoal da outra, a fim de interrogá-la na audiência de instrução e julgamento.

§ 1º A parte será intimada pessoalmente, constando do mandado que se presumirão confessados os fatos contra ela alegados, caso não compareça ou, comparecendo, se recuse a depor".

Restou configurada, então, a preclusão do depoimento pessoal pretendido.

Do mérito.

A controvérsia no presente caso reside na possibilidade de a penhora recair sobre imóvel que se encontra registrado em nome do cônjuge do executado.

Conforme afirmado pela própria embargante na petição inicial, o casamento ocorreu em 09.07.1999, sob o regime de comunhão parcial de bens.

De acordo com a norma do art. 1.658 do CC, na comunhão parcial, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento.

Entretanto, o art. 1.659 do CC traz algumas exceções, entre elas a hipótese de o bem ter sido adquirido na constância do casamento, por doação.

O imóvel foi adquirido em 08.07.2002, nos termos da escritura pública de f. 11, portanto durante o casamento, o que, em princípio, evidencia que houve a comunicação ao executado.

Contudo, alega a embargante que o imóvel foi adquirido mediante doação de recursos por seu pai. Trouxe como único meio de prova de tal alegação uma declaração do executado nesse sentido.

Ora, a declaração firmada pelo cônjuge, executado, não possui a capacidade de comprovar a doação do imóvel, visto que é parte diretamente interessada, não havendo qualquer outra prova nesse sentido. A própria escritura pública não faz qualquer referência à alegada doação.

Portanto, ausente a prova da doação, a comunicação do imóvel ao cônjuge deve ser reconhecida (art. 1.658 do CC), com a conseqüente meação a que faz jus o executado.

Nesse sentido, não resta dúvida sobre a possibilidade de penhora de 50% do imóvel, correspondente à meação do executado.

Com relação à outra metade do imóvel, pertencente à embargante, esta alega que não é responsável pelo pagamento da dívida, uma vez que foi contraída antes do casamento, e que não foi realizada em proveito da família do executado.

Analisando os autos, em especial o contrato de prestação de serviços, resta evidente que a dívida executada originou-se de obrigação assumida pelo executado antes do casamento (f. 14/15). Fato alegado na inicial e não impugnado pela embargada. Sobre a responsabilidade do cônjuge pelas obrigações assumidas antes do casamento, no regime de comunhão parcial, o art. 1.659, III, do CC traz outra exceção à comunhão:

"Art. 1.659. Excluem-se da comunhão:

[…]

III – as obrigações anteriores ao casamento;".

Neste caso, tratando-se de regime parcial de comunhão de bens, a obrigação anterior integra o acervo de cada um.

Ocorre que, na obrigação anterior ao casamento, por ser pessoal, aquele que a contraiu deverá responder com seus bens particulares ou com sua meação, sob pena de tratamento igual ao que é dado ao regime de comunhão universal.

A hipótese de a responsabilidade recair sobre os bens do cônjuge somente ocorre nos casos de regime de comunhão universal, nos termos do art. 1.668, III, do CC.

Sobre o tema nos ensina Silvio Rodrigues:

“Pelo regime da comunhão parcial, destaca-se o patrimônio anterior ao casamento. Assim, separado o acervo de cada um previamente existente, também as obrigações anteriores são exclusivas do respectivo cônjuge. E nem mesmo as obrigações em função do casamento, se assumidas apenas por um, serão estendidas ao outro cônjuge, diferentemente do que ocorre no regime da comunhão universal” (Direito civil – direito de família. 28. ed. rev. e atual. por Francisco José Cahali. São Paulo: Saraiva, 2004, v. 6, p. 180/181).

Diante de tal conclusão, não se faz pertinente a análise sobre o benefício da dívida em favor do cônjuge e família, visto que prejudicada pela impossibilidade de a penhora onerar a meação da embargante.

3 – Assim, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa e dou parcial provimento ao recurso, apenas para reduzir a penhora à meação pertencente ao executado.

Custas recursais a serem rateadas entre as partes, igualmente.

É como voto.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Alexandre Santiago e Paulo Balbino.

Súmula – PRELIMINAR REJEITADA E RECURSO PROVIDO EM PARTE. 

Fonte: Arpen/Brasil – DJE/MG I 31/01/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Regularização fundiária e a face fundamental do registro imobiliário brasileiro: função social do registrador imobiliário

Escrito por

*Emanuel Costa Santos

Porque a todo aquele, a quem muito foi dado, muito será pedido, e ao que muito confiaram, mais contas lhe tomarão (Lucas, XII: 47-48) 

O tema pertinente à regularização fundiária não é propriamente novo no Brasil, podendo ser apontadas no século XIX legislações que visavam de um lado identificar as posses e legitimar seus ocupantes e, de outro, separar os bens públicos dos privados.

No século XX a irregularidade fundiária migrou para áreas urbanas, face o êxodo rural, seguido do desordenado crescimento das cidades, fruto, em muito, de um empreendedorismo nem sempre marcado pela responsabilidade. Para mitigar os efeitos da irregularidade, o legislador tratou em alguns momentos da matéria, como, por exemplo, nas disposições transitórias do Decreto-lei 58/1937 e nas disposições gerais da Lei Federal 6.766/1979.

Contudo, é com a Lei Federal 11.977/2009, conhecida como Programa Minha Casa Minha Vida, que a Regularização Fundiária é tratada com protagonismo pelo legislador. O artigo 46 indica que a solução desse grave problema nacional demanda um “conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais” com vistas a regularizar os assentamentos e titular seus ocupantes.

A realidade apontava que os casos de irregularidade não eram – e de fato não são – de todo idênticos, indicando a necessidade de tratar de forma desigual os empreendimentos irregulares dos empreendimentos projetados, de maneira a garantir também ao conjunto de ocupantes daqueles o mesmo acesso que os adquirentes destes tinham ao fundamental direito à moradia digna, acrescida com o plus da propriedade (no estrito sentido civilista), dela se extraindo suas funções sociais e ambientais. No plano da moradia, a regularização atua, portanto, garantindo os basilares direitos à igualdade e à dignidade.

Vista por outro ângulo, a Lei 11.977 evidencia a próxima relação entre o sistema registral imobiliário brasileiro e os direitos fundamentais. Trabalhando há 170 anos na senda da segurança jurídica, atua, entre outros, na proteção de direitos patrimoniais e creditícios, no controle jurídico do ordenamento urbano, na publicidade ambiental e na proteção de consumidores de bens imóveis.

Nesse passo, a competência dos registradores imobiliários para processamento do pedido de regularização fundiária encontra matriz histórica, sendo consequência lógica da tutela constitucional do direito à propriedade imobiliária a eles atribuída.

Não obstante, necessário se fez alterar alguns paradigmas do moderno sistema registral para viabilizar a regularização fundiária e o ingresso de milhões de brasileiros ao mercado imobiliário formal. Dentre eles, a possibilidade de publicidade registral da posse legitimada, de forma a permitir, administrativamente, sua conversão em domínio pelo decurso do prazo prescricional.

Também houve significativa flexibilização dos princípios registrais, sempre lembrando que se está diante de situação fática complexa, em que as soluções tradicionais foram revisitadas pelo legislador de 2009.

Se já é possível vislumbrar nesse breve artigo pontos de contato do registro imobiliário com os direitos fundamentais, parece que a atual regularização fundiária confere contornos especiais ao papel da instituição registral na realização daqueles direitos.

Sem prejuízo da mantença do controle formal, próprio do sistema registral, verifica-se que houve clara percepção pelo legislador que o direito à moradia não se realiza em sua plenitude sem a necessária titulação registrada, esta sim passível de viabilizar o pleno cumprimento das funções sociais – e econômica – da propriedade.

Esta proximidade com a realização do direito material deve conduzir o registrador imobiliário a uma postura ativa – sem ativismo – diante dos casos de regularização. Daí se falar também da assunção de sua função social, compreendendo não só o aspecto jurídico do desempenho de sua atividade, mas também sua repercussão social e econômica.

Comunicar-se com o conjunto de partícipes desse processo de resgate da dignidade é papel que se impõe. Sem se descurar dos princípios próprios do administrador público, notadamente os da legalidade, impessoalidade e moralidade, deve estabelecer diálogo construtivo e permanente com pessoas jurídicas de direito público, agentes públicos, companhias habitacionais e associações de moradores de empreendimentos irregulares, por exemplo, sempre com vistas a tornar exitosa a regularização fundiária.

Como agente constitucionalmente responsável pela realização de diversos direitos fundamentais, deve o registrador imobiliário estar afinado com a cidadania; trabalhar pela promoção da dignidade da pessoa humana; construir palco jurídico seguro para o desenvolvimento da livre iniciativa; solidarizar-se na edificação de uma sociedade marcada por liberdade e padrões de justiça que atendam cada vez mais uma parcela maior da população; contribuir, com seu mister, para erradicação da pobreza e redução das desigualdades sociais; promover o bem comum. Em poucas palavras, estar afinado com os fundamentos e os objetivos da República Federativa do Brasil.

_____________________________

*Emanuel Costa Santos – 2o Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Araraquara/SP, Diretor de Assuntos Estratégicos da ARISP. Mestre em Direito Constitucional pela ITE/Bauru, Especialista em Direito Registral pela Facultad de Derecho Esade, Universitat Ramon Lllul, Barcelona, Espanha.

Fonte: Jornal Carta Forense | 27/12/13

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.