Imóvel hipotecado. Alienação fiduciária – possibilidade.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da possibilidade de instituição de alienação fiduciária em imóvel hipotecado. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Melhim Namem Chalhub:

Pergunta: É possível a instituição de alienação fiduciária em imóvel hipotecado?

Resposta: O fato de existir hipoteca gravando o imóvel, desde que contratada de forma estrita ao que temos para as hipotecas comuns, com previsão no Código Civil, não vai ela impedir qualquer alienação do bem, incluindo-se, aí, a alienação em fidúcia, o que já nos leva a também afirmar que um imóvel assim hipotecado, pode entrar de forma regular no comércio, sem necessidade de prévia anuência de seu credor, sem, no entanto, excluir o direito dele na sequela desse bem.  Tal situação não vai acontecer, por exemplo, com as hipotecas que têm regras especiais para sua contratação, e que venham, de forma textual, a impedir tais negociações, ou somente a permiti-las quando previamente autorizadas por seu credor, como ocorre com as Cédulas de Crédito Rural, Comercial, Industrial ou à Exportação, e também quando decorrentes de contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, cuja situação vai, nestes casos, reclamar  referida concordância do credor.

Neste sentido, Melhim Namem Chalhub assim se manifesta:

“(…) como se sabe, na hipoteca o bem permanece no patrimônio do devedor e, assim, sendo ele, o devedor, titular do domínio sobre o imóvel, pode constituir sobre ele novos gravames e até mesmo vendê-lo, hipótese em que, por força da seqüela, o gravame hipotecário passa à responsabilidade do adquirente.” (CHALHUB, Melhim Namem. “Negócio Fiduciário”, Ed. Renovar, Rio de Janeiro – São Paulo – Recife, 2009, p. 224).

Para maior aprofundamento no assunto, sugerimos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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Não é possível a usucapião de imóvel localizado em área de preservação ambiental.

A 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou a Apelação Cível nº 0009547-20.2001.8.26.0361, onde se decidiu pela impossibilidade de reconhecimento de usucapião urbano de imóvel localizado em área de preservação ambiental. O acórdão teve como Relator o Desembargador Maia da Cunha e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em face de sentença proferida que julgou improcedente a ação de usucapião urbano. Em suas razões, os apelantes sustentaram, em resumo, que no loteamento existe IPTU, luz, água encanada, faltando apenas o asfalto, o que significa não se tratar de loteamento clandestino, além de não estar inserido em área de preservação ambiental. Afirmaram, ainda, que o loteamento existe há mais de 20 anos e que a Prefeitura sempre teve conhecimento de sua existência.

Ao julgar o caso, o Relator observou que o juízo a quo julgou improcedente a ação por entender que o imóvel está localizado em área de preservação permanente, não sendo passível de edificação. Por tal motivo, a posse dos autores viola a norma cogente de interesse público contida no Código Florestal, tornando-a insuscetível à usucapião. Ademais, entendeu que o loteamento implantado é irregular. Diante destas considerações, o Relator afirmou que o fato, por si só, de o loteamento ser irregular não constitui impeditivo para o reconhecimento da usucapião, mas a questão é peculiar, na medida em que, além do imóvel estar inserido em loteamento irregular, os autores edificaram sua casa em área de preservação permanente, sem a autorização do Poder Público. Para o Relator, “somadas tais circunstâncias, não é possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva, sob pena de se legitimar irregularidades e até ilegalidades. Isto porque é vedada a edificação em área de preservação permanente, conforme preceituava a Lei 4771/65, aplicável à época (revogada pela Lei 12.651/12), por conseguinte, o local onde se encontra o imóvel não é passível de moradia.” Assim, concluiu o Relator no sentido de que, tratando-se de usucapião constitucional urbano, cujo requisito é a utilização da área para moradia, e que, in casu, é vedada pela legislação específica, não é possível o reconhecimento pretendido pelos apelantes.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Fonte: IRIB.

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