Incorporação imobiliária. Imóvel gravado com usufruto.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de incorporação imobiliária em imóvel gravado com usufruto. Veja como o assunto foi tratado, com base nos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: É possível a realização de incorporação imobiliária em imóvel gravado com usufruto?

Resposta: Vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 130:

“13.3. Usufruto

Nem o nu-proprietário nem o usufrutuário podem alterar a substância da coisa sem o consentimento do outro. Separadamente, nenhum dos dois pode incorporar. Ao primeiro, porque lhe falta a posse e porque não poderia alienar o uso e gozo das unidades que fossem construídas; ao segundo, porque o usufruto é direito personalíssimo, não pode ser cedido, salvo ao proprietário, impedindo assim que possa negociar as unidades com terceiros.

No entanto, não nos parece que a existência do usufruto possa, de plano, impossibilitar a incorporação imobiliária.

Basta que ambos, nu-proprietário e usufrutuário, concorram para o ato, promovendo em conjunto do empreendimento na qualidade de incorporadores, ou firmando procuração para um terceiro, o incorporador, a fim de que este possa negociar a alienação ou oneração das futuras unidades autônomas.

O usufrutuário pode alienar a unidade desde que em conjunto com o nu-proprietário, operando-se, pela confusão, a extinção do usufruto e a consolidação da propriedade plena na pessoa do adquirente da unidade. Num mesmo negócio, concomitantemente ao aspecto material, mas sucessivamente ao aspecto formal, o nu-proprietário vende a nua-propriedade da fração ideal ao terceiro. Este passa, por força do registro desse título, a ser ele o nu-proprietário daquela fração. Ato contínuo, vem o usufrutuário e lhe cede, de maneira onerosa, o direito de usufruto que detinha sobre a mesma fração. Registrada também essa transmissão, opera-se de pronto a confusão dos direitos na pessoa desse terceiro, tornando-o proprietário pleno da fração e da unidade que futuramente for construída.

Por evidente, embora possível, não é recomendável que uma incorporação imobiliária se funde em imóvel com essa situação dominial, pela complexidade de que terão de revestir-se os contratos.”

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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Pedido de vista adiou a conclusão do julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 607940, que tem repercussão geral reconhecida, onde é discutido se uma lei municipal ou distrital pode instituir normas de planejamento urbano avulsas, criando assim regras específicas para contextos urbanos diferenciados, ou se todas as regras relativas ao planejamento urbano devem necessariamente constar do plano diretor do munícipio ou do Distrito Federal.

Na sessão de quarta-feira (29), o julgamento foi retomado com voto-vista do ministro Luiz Fux, acompanhando o relator do processo, ministro Teori Zavascki. A ministra Rosa Weber votou no mesmo sentido. Em seguida, o ministro Dias Toffoli pediu vista dos autos, suspendendo o julgamento. Já há quatro votos pelo indeferimento do recurso (ministros relator, Roberto Barroso, Luiz Fux e Rosa Weber) e um pelo seu provimento (proferido pelo ministro Marco Aurélio).

Neste recurso, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) questiona a constitucionalidade da Lei Complementar 710/2005 do Distrito Federal, que estabeleceu regras para a criação de condomínios fechados. Julgando ação direta de inconstitucionalidade, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) julgou a lei constitucional.

No STF, o Ministério Público sustenta que a norma viola o artigo 182 (parágrafos 1º e 2º) da Constituição Federal, que define o plano diretor como instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana. A Constituição exige que cidades com mais de 20 mil habitantes tenham plano diretor. Para o MPDFT, ao criar regras isoladas para os condomínios fechados, fora do contexto urbanístico global, a lei feriu a Constituição.

Ao apresentar seu voto-vista, acompanhando o relator, o ministro Fux destacou que é preciso preservar a harmonia e a homogeneidade da legislação urbanística sem, no entanto, desconsiderar as peculiaridades de cada contexto urbano. Analisando os dispositivos constitucionais apontados como violados pelo Ministério Público, o ministro concluiu que a lei distrital não é inconstitucional.

“Da leitura conjunta e sistemática das normas constitucionais citadas, se extrai que cabe ao plano diretor apenas estabelecer as diretrizes e exigência básicas, fundamentais e gerais para o ordenamento urbano. Nada impede, portanto, que o município ou o Distrito Federal, com base no artigo 30, incisos I e VIII, da Constituição Federal, legisle mediante normas sobre projetos e programas específicos de ordenamento do espaço urbano, desde que observadas as diretrizes gerais traçadas pelo plano diretor”, afirmou.

Em razão da repercussão geral, a decisão que vier a ser tomada neste recurso deverá ser seguida pelas demais instâncias do Poder Judiciário e aplicada aos processos que discutem o mesmo tema.

Fonte: STF | 29/04/2015.

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