Compra e venda. Permuta. Preço – pagamento.
Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do pagamento do preço estipulado em contrato de compra e venda. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli e Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:
Pergunta: Nos casos onde a compra e venda é celebrada com o pagamento do preço sendo parte em dinheiro e parte em outro bem, como determinar se realmente se trata de compra e venda ou de permuta?
Resposta: De acordo com a doutrina de Ademar Fioranelli, temos:
“Não obstante a disposição textual contida no art. 1.122, determinando o pagamento em dinheiro, seguramente tal regra não será inflexível ou absoluta a ponto de impedir que o pagamento não possa ser feito de outra forma. O ajuste deve ser avençado em dinheiro, mas o pagamento – que é a execução do contrato – poderá ser avençado de maneira diversa.
Observa Pontes de Miranda (Tratado de Direito Privado, Tomo XXXIV, 1962) que, se a contraprestação for parte em dinheiro e parte em outro bem vendível, tem de se indagar qual a parte de maior valor, para apurar se está configurada a compra e venda ou a permuta.
Exemplificando: vendo determinado imóvel pelo preço de R$50.000,00, recebendo R$30.000,00 em moeda corrente e R$20.000,00 pela entrega de uma jóia. Configurada, neste caso hipotético, a compra e venda por força do valor maior ser em moeda corrente (dinheiro).” (FIORANELLI, Ademar. ‘Direito Registral Imobiliário’. Porto Alegre: IRIB/safE, 2001. p. 449).
NOTA DA CONSULTORIA DO IRIB: É importante mencionarmos que o art. 1.122 citado pelo ilustre doutrinador refere-se ao Código Civil de 1916. Tal dispositivo corresponde ao art. 481 do atual Código.
No mesmo sentido, vejamos o que nos ensina Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, em obra publicada pelo IRIB intitulada “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 14:
“3.3 Preço
Conforme ensina Orlando Gomes: ‘O preço é a ‘quantia’ que o comprador se obriga a pagar ao vendedor. É um elemento natural do contrato, e, sem preço, é nula a venda.’¹¹ São requisitos do preço: pecuniariedade, seriedade, determinabilidade.
a) Pecuniariedade: o preço deve ser fixado em dinheiro ou valor fiduciário representativo de dinheiro (nota promissória, cheque, duplicata, letra de câmbio etc.). Ou seja, o ajuste ou acordo deve ser avençado em dinheiro, mas o pagamento – que é a execução do contrato – poderá ser avençado de modo diverso.¹² Essa avença, contudo, não pode configurar permuta¹³ nem dação em pagamento. Se parte do pagamento for feita em dinheiro e parte em coisa diversa, como um automóvel, o negócio continuará sendo compra e venda, desde que o pagamento principal, de maior valor (mais da metade do preço) seja em dinheiro, ou valor fiduciário equivalente (cheque, NP etc.). Se o pagamento for uma prestação de serviço, a doutrina entende que isso desfigura a compra e venda e passa a ser um contrato inominado. Se a transmissão do imóvel tem por objetivo pagar por uma prestação de serviço, isso não é compra e venda, e sim dação em pagamento.
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¹¹ GOMES. Orlando. Contratos. 12ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 245 e seguintes.
¹² FIORANELLI. Ademar. Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: SafE, 2001, p. 449.
¹³ Fioranelli cita decisão do Juiz Kiotsi Chicuta, prolatada no proc. 527/91, de dúvida: ‘Há, inicialmente, necessidade de se qualificar devidamente o contrato como sendo compra e venda pura, permuta ou contrato misto, eis que o preço foi estipulado parte em dinheiro e parte em espécie […] O Código Civil é omisso a respeito, mas a solução mais consentânea é aquela adotada pelo direito português, na qual será compra e venda se o valor em dinheiro for superior ao valor da coisa, de que é complemento e será troca, se de valor inferior’.”
Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura das obras mencionadas.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.
Fonte: IRIB.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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