PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2014/8686
(34/2014-E)

Recurso administrativo – Averbação de penhora decorrente de execução de título extrajudicial – Existência de registro de hipoteca cedular, com prazo do contrato de financiamento vigente – Débito exequendo que não se enquadra nas exceções à impenhorabilidade – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto contra a r. decisão do MMº Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Presidente Bernardes, Estado de São Paulo, que manteve a negativa do Oficial de averbar a penhora dos imóveis matriculados sob n°s. 5.876 e 7.150, decorrente de ação de execução em tramitação perante a 33ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital, com fundamento nos artigos 69 do Decreto-lei n° 167/67 e 18 da Lei n° 8.929/94, pois, referidos imóveis, foram dados em garantia de hipoteca cedular ao Banco do Brasil.

A recorrente afirma que a impenhorabilidade prevista no artigo 18 da Lei 8.929/94 atinge apenas o objeto da cédula de produto rural (CPR) e jamais os imóveis em que o produto rural (safra) fora produzido e/ou colhido e/ou imóvel conferido em garantia acessória (artigo 5º) na medida em que a “CPR”, nos termos do artigo 1º da mesma Lei, representa promessa de entrega de produtos rurais e não o bem imóvel. Diz que o artigo 69 do Decreto-lei n° 167/67 não cuida de impenhorabilidade irrestrita e absoluta, e cita precedentes neste sentido.

Alega ilegitimidade do registrador para desconstituir a decisão judicial transitada em julgado e a incompetência do magistrado para sobrepor sua decisão àquela proferida, e que, após o registro da penhora abre-se oportunidade na ação executiva para eventual desconstituição ou requerimento de recebimento preferencial do valor do fruto da alienação judicial ao credor hipotecário, de acordo com as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil acerca da matéria.

A Procuradoria Geral de Justiça requereu a remessa dos autos à Corregedoria Geral da Justiça e opinou pelo não conhecimento do recurso, ou, se conhecido, pelo não provimento.

O recurso de apelação interposto foi recebido como recurso administrativo, com a remessa dos autos à Corregedoria Geral da Justiça.

É o relatório.

Opino.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça mencionou que os títulos foram juntados por cópia, contudo, são certidões expedidas e assinadas digitalmente, cujo original, portanto, está apenas no sistema, o que impossibilita sua apresentação. Nestas condições, é inviável exigir o original, e, em consulta ao “site” do Tribunal de Justiça de São Paulo, verifiquei acerca da validade destas certidões, conforme cópias ora anexadas, as quais são equivalentes ao original e assim devem ser consideradas.

Apesar de afastada a hipótese de não conhecimento do recurso e embora o credor Banco do Brasil não tenha sido intimado para apresentar as contrarrazões, não há necessidade de suprir o ato, porque o mérito da questão que passo a analisar vai ao encontro da impugnação apresentada pelo credor hipotecário.

Não há de se falar em desconstituição do título judicial nem tampouco afronta à coisa julgada.

É interativa a jurisprudência do Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido de que o título judicial também se submete à qualificação registraria, a exemplo do decidido nas Apelações Cíveis n°s. 22.417-0/4, 39.487-0/1, 44.307-0/3 e 404-6/6. Ao Oficial incumbe examinar os requisitos extrínsecos, formais, do título que lhe é apresentado, e o preenchimento das formalidades legais, em observância ao princípio da legalidade, o que está previsto no item 106 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, sem que tal proceder configure afronta ao mandado judicial.

Quanto à matéria ora examinada e de acordo com as leis especiais que a regem, os imóveis hipotecados em razão de cédula de crédito rural, cédula de crédito industrial, cédula de crédito à exportação e cédula de crédito comercial são impenhoráveis. O artigo 69 do Decreto-lei n° 167, de 14 de fevereiro de 1967, assim dispõe: “os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante…”.

O artigo 591 do Código de Processo Civil trata da responsabilidade patrimonial do devedor e ressalva as restrições estabelecidas em lei, e o artigo 648 do mesmo Código menciona acerca da impenhorabilidade dos bens que assim são considerados.

A impenhorabilidade, de fato, não é absoluta, porém, conforme decidido Recurso Extraordinário n° 140.437-0/SP, “a garantia tem sua eficácia restrita ao curso do contrato de financiamento, período durante o qual prevalece não apenas contra terceiros, mas também contra o próprio titular do direito real.”

O referido julgado bem mostra que a impenhorabilidade deve ser observada enquanto não vencida a dívida, e, neste mesmo sentido são os precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

Recurso Especial n° 247.855/MG, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, julgado em 08.08.2000 e Recurso Especial n° 326.949/GO, relator Ministro Barros Monteiro, julgado em 23.10.2001, ambos a respeito da cédula de crédito rural. Há julgados do mesmo Tribunal que admitiram também a penhora nas hipóteses de execução fiscal e quando houver anuência do credor (Recurso Especial n° 633.463/BA, j. 23.03.05, Rel. Ministro Luiz Fux e Recurso Especial n° 220.179/MG, j. 06.04.10, Rel. Ministro Vasco Delia Giustina).

Em conformidade com precedentes jurisprudenciais sobre a matéria, o Colendo Conselho Superior da Magistratura, ao julgar caso que se aplica por analogia ao vertente, referente à hipoteca em cédula de crédito comercial, na Apelação Cível n° 230-6/1, em que foi relator o Desembargador José Mário António Cardinale, entendeu que a impenhorabilidade não prevalece depois do vencimento da dívida. Outros precedentes prestigiam essa orientação jurisprudencial: CSM – Apelação Cível n° 230-6/1, relator Desembargador José Mário António Cardinale, julgada em 12.05.2005; parecer do Juiz Auxiliar da Corregedoria José António de Paula Santos Neto, aprovado, em 11.08.2008, nos autos do processo CG n° 2008/66.450, pelo Desembargador Ruy Camilo; e parecer do Juiz Auxiliar da Corregedoria Roberto Maia Filho, aprovado, em 07.11.2011, nos autos do processo CG n° 2011/95.465, pelo Desembargador Maurício Vidigal. O Conselho Superior da Magistratura, no julgamento da Apelação Cível n° 223-6/0-00, em 30.09.2004, relator Desembargador José Mário António Cardinale, e esta Corregedoria Geral da Justiça – com a aprovação, em 29.12.2008, pelo Desembargador Ruy Pereira Camilo, do parecer do Juiz Auxiliar da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra, reconheceram que a impenhorabilidade não deve ser observada quando discutida obrigação propter rem e, especialmente, se a execução versar a respeito de contribuição condominial.

No caso em tela, verifica-se que em relação ao imóvel matriculado sob n° 7.150 a hipoteca cedular está registrada sob os números “R40”, “R45” e “R53”. A Primeira (R40) embora com vencimento em 24/07/2006 (fls.74 verso) teve o prazo prorrogado para 15/06/2015, conforme “Av58” (fls.76). Assim sendo e embora os contratos referentes às duas outras hipotecas estejam vencidos, o mencionado “R40” inviabiliza a constrição pretendida.

Do mesmo modo, em relação ao imóvel matriculado sob n° 5.876, a hipoteca cedular está registrada sob os números “R43”, “R48” e “R56”. A primeira (R43) embora com vencimento em 24/07/2011 (fls.82) teve o prazo prorrogado para 15/06/2015, conforme “Av60” (fls. 83 verso), o que inviabiliza a constrição pretendida, não obstante os contratos das demais hipotecas estejam vencidos.

Além do mais, o credor Banco do Brasil impugnou a pretensão (fls. 173/179) e a execução que deu causa à constrição não se refere às exceções acima mencionadas.

À vista do exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado exame de Vossa Excelência, é de que seja negado provimento ao recurso.

Sub Censura.

São Paulo, 04 de fevereiro de 2014.

Ana Luiza Villa Nova

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora da Corregedoria, e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento do recurso. São Paulo, 11.02.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: DJE – PARECERES DOS JUÍZES AUXILIARES DA CGJ nº 016 |  03/03/2015.

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CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2014/9630
(26/2014-E)

Oficial do registro de imóveis – Pretensão de averbação de contrato de locação que prevê dupla garantia, fiança e caução – Impossibilidade, à vista do art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações – Sentença mantida, impedindo-se o registro.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Cuida-se de procedimento iniciado pelo interessado, que teve recusada a averbação de contrato de locação na matrícula nº 113.931, sob o fundamento de que o instrumento prevê dupla garantia, fiança e caução, o que é vedado pelo art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações.

Ouvido, o Oficial do 10° RI manteve as razões da recusa, ressaltando que a questão não é nova e já foi objeto de análise pela 1ª Vara de Registros Públicos e por essa Corregedoria Geral da Justiça.

O Ministério Público opinou pelo acerto da recusa do Oficial, posição mantida, após a sentença, pela Douta Procuradoria.

A sentença sustentou a recusa, pelas mesmas razões, acrescentando, no julgamento dos embargos de declaração, que sequer o argumento de que apenas uma das garantias se torna nula, prevalecendo a outra, convence.

Em seu recurso, o interessado insiste na tese de que é possível o registro do contrato, não obstante a dupla garantia, pois a jurisprudência é tranquila em dizer que a única consequência daí advinda é a nulidade da segunda, prevalecendo a primeira garantia.

É o relatório.

Passo a opinar.

O pedido não se sustenta.

Cabe ao Oficial do Registro de Imóveis examinar a legalidade do título levado a averbação antes de permiti-la.

No presente caso, não há dúvida de que a cláusula 15 (fl. 14) prevê dupla garantia: fiança (garantia pessoal) e caução (garantia real). Pouco importa que os fiadores, na cláusula, sejam denominados, tão somente, responsáveis solidários. É evidente que o são. Isso não significa, porém, que não se trate de fiança.

Aliás, ao fazer menção aos artigos 827 e 828 do Código Civil – com renúncia ao benefício de ordem –, a cláusula 16 varre qualquer dúvida acerca de se tratar de fiança.

Ao estabelecer a dupla garantia, a cláusula esbarra na nulidade de que trata o art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações. É certo que a posição da jurisprudência, quando da análise de casos concretos, é no sentido de que, havendo dupla garantia, a segunda prevista é nula, prevalecendo, somente, a primeira. No entanto, até que seja declarada essa nulidade, as duas garantias existem no contrato. E se existem, contrariam o texto legal, que proíbe a cumulação.

Portanto, está correto o Oficial ao negar a averbação.

O contrato precisa ser aditado, excluindo-se uma das garantias, para sua adequação à Lei de Locações. Não pode o Oficial, em sua atividade de verificação da legalidade do título levado a averbação, fechar os olhos à nulidade existente.

A questão, de fato, não é nova. Já foi objeto de exame por essa Corregedoria, valendo transcrever trecho do voto do parecer CG 34.906/05, cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Averbação de caução constituída sobre imóvel em locação – Contrato de locação com dupla garantia (fiança e caução real) – Inadmissibilidade à luz do disposto no art. 37. p.u., da Lei nº 8.245/1991 – Nulidade da caução, como garantia subsequente à fiança – Inviabilidade da averbação correspondente – Cancelamento que se determina, com amparo no poder de revisão hierárquica da Corregedoria Geral da Justiça. CGJ/SP – PROCESSO: 34.906/2005 CGJSP – PROCESSO/LOCALIDADE: Guarulhos DATA JULGAMENTO: 09/08/2006 Relator: Álvaro Luiz Valerv Mirra.

…Está-se diante, sem dúvida, de duplicidade de garantias locatícias, vedada pela Lei nº 8.245/91 e reputada nula (art. 37, parágrafo único), de sorte que a caução, no caso, não poderia ler sido averbada pelo oficial registrador, por ser garantia subsequente à da fiança no contrato, celebrada, inclusive, por instrumento separado daquele relativo ao contrato de locação (fls. 90 a 96).

Observe-se que esse tem sido, a propósito, o entendimento desta Corregedoria Geral da Justiça, como se vê no parecer da lavra do ilustre Juiz Auxiliar, Dr. Marcelo Fortes Barbosa Filho, aprovado pelo eminente Desembargador Márcio Martins Bonilha, então Corregedor Geral da Justiça:

“(…) apesar de toda a argumentação expendida pela locadora e adotada pela decisão atacada, no sentido de que a caução não pode ser considerada uma garantia autônoma diante da fiança, achando-se nesta embutida, resta claro, a partir de uma leitura integral da disposição contratual, serem instituídas duas garantias simultâneas.

Por um lado, há uma primeira garantia pessoal, de fiança, sobre a qual se operou a renúncia ao benefício de ordem e à faculdade de exoneração e, por outro lado, uma segunda garantia real, de caução constituída sobre bem imóvel, não sendo possível tê-las como confundidas numa única garantia.

Na fiança, uma pessoa (o fiador) se obriga, acessória e subsidiariamente, frente a um credor, a pagar uma dívida, caso o devedor originário não o faça (Orlando Gomes, Contratos, 10ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1984, pp. 492/493). O vocábulo ‘caução’ assume, em contraposição, no âmbito especifico da matéria locatícia e a partir do artigo 38 da Lei 8.245/91, um significado delimitado e próprio, equivalente a uma garantia real convencional, exprimindo o texto positivado uma incontestável distinção.

A nulidade prevista pelo § único do artigo 37 da Lei 8.245/91 se consubstanciou.”

Da mesma maneira que se impediu a averbação de caução, como no voto acima, deve-se impedir a averbação do próprio contrato de locação que preveja a dupla garantia.

Assim, o parecer que submeto a Vossa Excelência é no sentido de manter a sentença, negando o pedido de averbação.

Sub censura.

São Paulo, 29 de janeiro de 2014.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

Vistos.

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, por seus fundamentos, que adoto, e, mantendo a sentença exarada, nego o pedido de averbação. Publique-se. São Paulo, 10.02.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte:  DJE – PARECERES DOS JUÍZES AUXILIARES DA CGJ nº 016 | 03/03/2015.

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