Processo 1078412-16.2023.8.26.0100.

Dúvida – Registro de Imóveis – Adalberto Santi – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada, mantendo os óbices. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: EVERTON ALEXANDRE SANTI (OAB 200181/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1078412-16.2023.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 16º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo

Suscitado: Adalberto Santi

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Adalberto Santi diante da negativa de registro de instrumento particular de compromisso de permuta de unidades imobiliárias autônomas para entrega futura, envolvendo as matrículas n.14.941 e n.185.363 daquela serventia (prenotação n. 626.937).

O Oficial informa que, inicialmente, exigiu formalização por instrumento público, nos termos do artigo 108 do Código Civil, tendo em vista o valor do negócio (maior que trinta salários mínimos vigentes), o que não vê mais como necessário; que, ao qualificar o título, constatou que os contratantes identificados como “segundos permutantes” não são proprietários do imóvel no qual será erigida a edificação cujas unidades foram negociadas; que é preciso ingresso preliminar ou concomitante das incorporações imobiliárias relativas a ambos os empreendimentos, sobretudo porque não há registro nas matrículas das frações ideais correspondentes às futuras unidades autônomas que serão permutadas; que as futuras unidades somente podem ser objeto de negócio após o registro da incorporação.

Documentos vieram às fls. 04/28.

A parte suscitada apresentou impugnação às fls.29/31, defendendo a viabilidade do registro da promessa de permuta instrumentalizada por contrato particular, independentemente de seu valor; que a proprietária das unidades oferecidas pelos segundos permutantes é pessoa jurídica que também pertence ao representante legal da primeira permutante, pelo que suficiente sua anuência ao negócio; que a ausência de registro da incorporação não pode ser óbice ao ingresso do título, pois o artigo 35, §4º, da Lei n.4.591/64, prevê tal possibilidade.

Juntou documentos às fls.32/61.

O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 65/66).

É o relatório.

Fundamento e decido.

De início, é importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/94), o que não se traduz como falha funcional.

Também vale anotar que, diante da reconsideração expressa da exigência relativa à formalização do negócio por instrumento público, somente os demais itens da nota de devolução de fls.08/09 serão analisados.

No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.

O caso concreto envolve registro de instrumento particular de compromisso de permuta entre unidades imobiliárias autônomas para entrega futura, firmado em junho de 2021 (fls.10/20).

Nesse contrato, a parte suscitada, identificada como “segundos permutantes”, prometeu entregar à empresa JRK Construções e Empreendimentos SPE LTDA (identificada como “primeiro permutante”) as futuras unidades 15 e 23 do Conjunto Residencial Mansion Rose, empreendimento projetado para ser realizado no imóvel da matrícula n.14.941 do 16ºRI da Capital, com previsão para conclusão até fevereiro de 2022.

Em contrapartida, o “primeiro permutante” prometeu entregar a futura unidade 21 do empreendimento Concept Vila Matilde, projetado para ser realizado no imóvel da matrícula n.185.363 do 16ºRI da Capital, com previsão para conclusão até maio de 2023.

A diferença de preço seria paga mediante torna em dinheiro.

Contudo, não há registro de tais incorporações nas matrículas n.14.941 e n.185.363 (fls.21/28)

Tratando-se de permuta entre unidades autônomas de empreendimentos futuros, o negócio deve ser analisado sob as regras da incorporação imobiliária previstas na Lei n. 4.591/64.

Com efeito, no Direito Registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais: o Registrador, quando da qualificação, perfaz exame de seus elementos extrínsecos à luz dos princípios e normas do sistema jurídico em vigor (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

O artigo 32 da Lei de Incorporações, por sua vez, veda a alienação ou oneração de futuras unidades autônomas antes do arquivamento, perante o Registro de Imóveis competente, dos documentos destinados ao registro da incorporação imobiliária:

“O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos…”.

Desta forma, para ingresso do negócio em análise nas matrículas, imprescindível que sejam apresentados ao Oficial, prévia ou concomitantemente, os documentos elencados nos incisos do artigo 32 da Lei de Incorporações Imobiliárias, com vistas ao registro da incorporação imobiliária.

Note-se que é o registro do memorial de incorporação que confere existência jurídica às futuras unidades autônomas, vinculando as frações do terreno, conforme dispõe o parágrafo 1º-A, do artigo 32, da Lei n.4.591/64:

“§ 1º-A O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do terreno e as respectivas acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração e independe de anuência dos demais condôminos”.

A parte suscitada entende que o artigo 35, §4º, da lei, prevê a possibilidade de averbação da avença, nos seguintes termos:

“Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente”.

Contudo, esse dispositivo se refere a eventuais ajustes preliminares relativos à fração ideal de terreno vinculada a cada unidade futura.

A lei exige que tais ajustes tragam o número do registro da incorporação, bem como menção ao prazo de carência (artigo 32, §3º, e artigo 33, §3º)

Note-se que o caput do artigo 35 determina que tais ajustes estejam “de acordo com a discriminação constante da alínea ‘i’, do art.32”, ou seja, em conformidade com o “instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão”.

É essa correspondência que determinará a extensão do direito real que será conferido ao adquirente com a averbação do contrato preliminar, de modo que o registro da incorporação especificando a divisão do terreno em frações ideais autônomas e a caracterizando as futuras unidades é pressuposto lógico para averbação de qualquer contrato.

Em outros termos, o acesso ao fólio real de título envolvendo unidade autônoma futura depende essencialmente do registro do memorial de incorporação, sob pena de violação dos princípios da continuidade e da especialidade objetiva.

A jurisprudência também é clara neste sentido:

“Registro de imóveis. Contrato de permuta não caracterizado em razão de uma das prestações encerrar entrega de dinheiro. Não cabimento de qualquer registro relativo à unidade autônoma a falta do registro da incorporação imobiliária com respectivo memorial. Não descrição no título a quais unidades autônomas estão sendo objeto de transmissão. Violação do Princípio da Especialidade Objetiva. Impossibilidade de registro mantida. Recurso não provido” (CSM – Apelação n. 1012344-60.2018.8.26.0100 – Rel. Corregedor Geral da Justiça Des. Pinheiro Franco – j. 15.12.2018).

Não bastasse isso, vê-se que o registro da permuta na matrícula n.14.941 fica prejudicado pela violação ao princípio da continuidade, uma vez que a proprietário tabular, J. Kawaguti Construção Eireli, não participou do negócio (R.5/14.941, fls.22/23).

Ainda que a parte suscitada tenha adquirido da proprietária tabular as futuras unidades permutadas por meio de instrumentos particulares de promessa de compra e venda (fls.35/50), essa transmissão não foi lançada na matrícula.

O artigo 231 da Lei de Registros Públicos determina que, no preenchimento dos livros, sejam lançados “por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado”.

Garante-se, assim, concretude ao princípio da continuidade registral.

O artigo 237 do mesmo diploma também estipula que “não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.

Portanto, não basta mera presunção de anuência da pessoa jurídica que detém o domínio pela participação de seu representante legal em transação envolvendo terceiros. É necessária a inscrição formal do título transmitindo os mesmos direitos ao permutante, com o recolhimento dos respectivos tributos.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada, mantendo os óbices.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 17 de julho de 2023.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 19.07.2023 – SP)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônico.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Para isso, é necessário efetivo desmembramento da parcela alugada sobre a qual incidirá o direito de preferência do locador.

Processo 1068623-90.2023.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Dw Centro Automotivo Ltda – Diante do exposto, RECONHEÇO COMO PREJUDICADA A DÚVIDA, observando que os óbices subsistem. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: PÉRSIO THOMAZ FERREIRA ROSA (OAB 183463/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1068623-90.2023.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital – Sp

Suscitado: Dw Centro Automotivo Ltda

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de DW Centro Automotivo Ltda diante da negativa de registro e averbação de contrato de locação e respectivo termo aditivo nas matrículas n.208.623 e n.206.779 daquela serventia (prenotação n.805.076).

O Oficial informa que a qualificação restou negativa, pelo que exigiu retificação do contrato para fazer constar cláusula de vigência, regularização do desdobro do terreno e das respectivas construções que não constam nas matrículas, bem como comprovação de representação das partes, notadamente porque os imóveis constantes do negócio pertencem apenas à matrícula n.208.623; que, conforme R.4/M.206.779, esse imóvel foi vendido pela locadora antes da celebração do contrato, de modo que o registro violaria os princípios da disponibilidade e da continuidade; que a matrícula n.208.623 descreve um amplo terreno sem edificação, sendo necessária conformidade entre a situação registral e a descrição do imóvel alugado; que a parte deixou de contestar as exigências pela retificação do contrato para inclusão da cláusula de vigência e pela comprovação da representação das pessoas jurídicas contratantes.

Documentos vieram às fls.10/85.

Ao requerer a suscitação da dúvida, a parte narrou a evolução da relação contratual, destacando que a cláusula 13.7 traz apontamento sobre o direito de preferência; que pretende o registro para assegurar publicidade, o direito de ser mantida no imóvel em caso de alienação e o direito de preferência, dentre outros previstos em lei; que houve aditamento ao contrato para atendimento de exigências apontadas anteriormente pelo Oficial, com expressa e detalhada identificação dos imóveis locados; que não há necessidade de regularização de desdobro e construções pois os imóveis têm um único dono; que as exigências pela retificação do contrato e pela comprovação da representação dos contratantes serão oportunamente solucionadas (fls.51/56). Nestes autos, porém, não foi apresentada impugnação (fls.86/88).

O Ministério Público se manifestou pela prejudicialidade da dúvida ante a ausência de impugnação a todos os óbices e, no mérito, pela procedência (fls. 92/94).

É o relatório.

Fundamento e decido.

De início, é importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o qu não se traduz como falha funcional.

Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

Em segundo lugar, verifica-se que não há insurgência da parte suscitada contra todas as exigências formuladas pelo Oficial, notadamente porque ela concorda com a apresentação futura de aditivo contratual e de documentação pertinente (item 9, fl.54), de modo que a dúvida resta prejudicada.

Ainda assim, como estamos na via administrativa, visando evitar novo questionamento futuro, passo à análise do óbice impugnado, o que é possível segundo entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa de ingresso de título – Resignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação – Correta descrição dos imóveis envolvidos em operações de desdobro e fusão – Princípio da especialidade objetiva – Manutenção das exigências – Exibição de certidões negativas de débitos federais, previdenciários e tributários municipais – Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ – Precedentes deste Conselho – Afastamento das exigências – Exibição de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais – Exigência que encontra amparo na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei nº 7.433/1985 – Manutenção das exigências” (Apelação n.1000786-69.2017.8.26.0539 Relator Des. Pereira Calças).

No mérito, a dúvida seria procedente. Vejamos os motivos.

A parte suscitada requereu o registro de contrato de locação visando assegurar publicidade ao seu direito de ser mantida no imóvel em caso de alienação e o seu direito de preferência (item 6, fl.53).

Para tanto, apresentou o instrumento de contrato, firmado em abril de 2017, entre a Fundação Nossa Senhora Auxiliadora do Ipiranga, na condição de locadora, e Derek Wilker Silva – EPP, na condição de locatária, tendo como objeto o imóvel situado na avenida Nazaré, n.1010/1026, no bairro Ipiranga, descrito como “salão com área construída de 67,59 m², contendo galpão, loja com salas e banheiros”, com previsão de vigência pelo prazo de sessenta meses (fls.14/23).

Em 23 de julho de 2021, as partes acordaram o encerramento desse contrato inicial, consolidando o saldo devedor existente na época e regulando sua quitação por meio do instrumento de distrato e confissão de dívida copiado às fls.24/27.

No mesmo dia 23 de julho de 2021, as partes firmaram novo contrato de locação comercial, com prazo de vigência de cinco anos, tendo por objeto, desta vez, não só o imóvel situado na avenida Nazaré n.1010/1026, mas também o imóvel de número 1038 daquela avenida, descritos como tendo “áreas construídas de 667,59m² e 418 m², ambos salões contendo galpão, loja com salas e banheiro” (fls.32/42).

Em 17 de agosto de 2021, foi apresentado ao Registro de Imóveis o primeiro contrato de locação, firmado em 2017, sendo devolvido para indicação expressa da averbação pretendida e da matrícula afetada (prenotação n.749.676, fls.72/73).

Em 23 de setembro de 2021, a parte apresentou ambos os contratos (o firmado em 2017 e o firmado em 2021), que foram devolvidos com exigência pela descrição completa do imóvel locado e informação da matrícula afetada (prenotações n.753.540 e n.753.541, fls.68/71).

Assim, visando atendimento das exigências formuladas pelo Registrador, as contratantes firmaram, em 27 de outubro de 2021, aditamento ao contrato de locação, para fazer constar que (fls.43/44):

“(…) os referidos imóveis constituem partes da área maior objeto da Matrícula número 208.623 do 6º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital, dela ainda não desmembrados, estando cadastrados na Prefeitura do Município de São Paulo (…) formando conjunto que confronta pela frente com a Avenida Nazaré, do lado direito de quem desta avenida olha com o imóvel nº1000 (contribuinte 040.125.0046-5), do lado esquerdo com o imóvel nº1040 (contribuinte 040.125.0036-8) e, nos fundos, com o imóvel situado à Rua Moreira de Godói nº226 (contribuinte 040.125.0046-5), objeto da matrícula nº206.779 do 6º Registro de Imóveis da Capital, tudo conforme demonstrado na cópia da planta da quadra anexa, que fica fazendo parte integrante do presente”.

Os contratos foram reapresentados ao Registro de Imóveis em 22 de dezembro de 2021 e em 04 de abril de 2023, sendo novamente devolvidos com exigências (prenotações n.762.010, n.762.011 e n.802.209, fls.67 e 74/76).

Devolução esta correta, já que, embora a parte tenha apresentado requerimento expresso pelo registro e pela averbação dos contratos (item 3, fl.12), o artigo 167, inciso I, 3, da LRP, dispõe que o registro em sentido estrito dos contratos de locação de prédios é reservado para as hipóteses nas quais “tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada”, o que não ocorre na espécie.

Como bem esclarecido pelo Oficial nas razões iniciais, o artigo 8º da Lei n.8.245/91 e o artigo 576 do Código Civil deixam claro que a aplicação da cláusula de vigência é opcional, devendo ser expressamente prevista nos contratos (fl.07).

A cláusula 13.7 dos contratos apontada pela parte suscitada (item 3 de fl.52) não trata da vigência no caso de alienação, mas somente faz menção ao texto legal do artigo 32 da Lei n.8.245/91, o qual estabelece limites ao exercício do direito de preferência na aquisição dos imóveis locados (fls.22 e 41), hipótese em que se admite apenas a averbação do contrato, conforme previsto no artigo 167, II, 16, da LRP.

Porém, no caso concreto, sequer a averbação dos contratos é possível.

Em relação à matrícula n.206.779, constata-se que a parte suscitada se equivocou, pois referida matrícula diz respeito a imóvel distinto, com frente para a rua Moreira de Godói, o qual sequer pertence à Fundação Nossa Senhora Auxiliadora do Ipiranga.

Conforme se constata no Registro n.4 da matrícula n.206.779, referido imóvel foi vendido para Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial – SENAI por escritura lavrada em maio de 2014 (fls.79/80), de modo que o contrato de locação não pode ser averbado nessa matrícula: a contratante locadora não tem disponibilidade sobre referido bem, o que também viola a continuidade registral (artigo 195 da LRP).

Já em relação à matrícula n.208.623, a averbação não é possível devido à divergência entre as descrições feitas na matrícula e no contrato.

Verifica-se que a matrícula n.208.623 descreve um terreno de formato irregular, formando um polígono complexo com 29.022,68 metros quadrados de área, sem referência à qualquer edificação (fls.81/82).

Por outro lado, em que pese o aditamento do contrato para uma descrição mais acurada dos prédios alugados (fls.43/44), a locação se restringe a uma área construída de 1.085,59 m² (667.59 m² + 418 m²), cuja localização na área delimitada na matrícula não é precisa.

Assim, não é possível averbar uma locação para assegurar ao locador direito de preferência que incidirá apenas sobre uma parte do imóvel descrito na matrícula.

Para isso, é necessário efetivo desmembramento da parcela alugada sobre a qual incidirá o direito de preferência do locador.

Note-se que não é possível a alienação de parcela específica de imóvel sem regular desmembramento, sob pena de violação às normas urbanísticas por via oblíqua.

Nesse sentido, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, no seu Capítulo XX, dispõem que:

“166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis”.

Assim, na hipótese de alienação do imóvel pela proprietária locadora, o locatário não poderá exercer direito de preferência apenas sobre a parcela alugada se ela não estiver desmembrada, com matrícula própria.

Diante do exposto, RECONHEÇO COMO PREJUDICADA A DÚVIDA, observando que os óbices subsistem.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 14 de julho de 2023.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 18.07.2023 – SP)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônico.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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