Espécie: APELAÇÃO
Número: 1004800-38.2016.8.26.0408
Comarca: OURINHOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1004800-38.2016.8.26.0408

Registro: 2018.0000429207

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1004800-38.2016.8.26.0408, da Comarca de Ourinhos, em que são partes são apelantes ELOY ALBANEZ JUNIOR e WILSON DOLCI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE OURINHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 24 de maio de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.º 1004800-38.2016.8.26.0408

Apelantes: Eloy Albanez Junior e Wilson Dolci

Apelado: Cartório de Registro de Imoveis

VOTO N.º 37.471

Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura de Compra e Venda – Descrição deficiente – Princípio da especialidade objetiva – Indícios de duplicidade antinômica – Dúvida procedente – Recurso desprovido.

ELOY ALBANEZ JUNIOR e WILSON DOLCI recorrem contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa de registro de escritura de compra e venda, acolhendo as razões trazidas pelo Sr. Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Ourinhos, quanto à necessidade de retificação da transcrição objeto do negócio jurídico.

Os apelantes sustentam que o imóvel não está encravado, pois existe servidão de passagem de expressiva largura, que delimita o imóvel adquirido daquele contíguo, conforme estudo depositado nos autos. Ademais, seria perfeitamente possível a transferência da propriedade, já que não importa alteração das dimensões do imóvel.

A D. Procuradoria de Justiça opina pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, ele não prospera.

A qualificação registral imobiliária é expressão do exame registral, após apresentação do título original.

Por essas razões, a qualificação deve observar todos os princípios e regras aplicáveis, sejam legais, sejam administrativas.

E, de fato, não seria possível o ingresso do título, à míngua de descrição suficiente da área e dos limites do imóvel objeto do negócio jurídico, sem a indicação de marcos seguros que permitam identificar a sua correta descrição, sob pena de ofensa ao princípio da especialidade objetiva.

O objeto da escritura de compra e venda é o imóvel correspondente ao lote n° 33, com 400m2, figurando como vendedora a Fazenda do Estado de São Paulo e como compradores os recorrentes e suas esposas. O registro atingido é a transcrição n° 27.490 daquela serventia (fls. 16/23)

Ocorre que a transcrição n° 27.490, de propriedade da Fazenda do Estado de São Paulo, tem origem no imóvel da transcrição n° 21.460 que, por sua vez, tem origem no imóvel da transcrição n° 17.825. Esse último imóvel, originalmente com 26.965,60m², sofreu muitos desfalques, desmembrando-se em uma dezena de outros imóveis.

Em prenotação anterior (fls. 5/6), foi solicitada a retificação da transcrição n° 27.490, mas não houve averbação por risco de duplicidade antinômica com a matrícula n° 51.494 (fls. 12/14). Esse último imóvel e aquele da transcrição retificanda distam 100,11m da esquina da Rua São José com a Rua Constituição, o que traduz indícios de sobreposição.

Esse risco de sobreposição se agrava quando se percebe que ambos os imóveis supostamente sobrepostos têm origem na mesma transcrição n° 17.825, acima referida, e dizem respeito aos lotes 31, 32 (matrícula n° 51.494) e 33.

Além da configurada duplicidade antinômica, a descrição na transcrição n° 27.490 é deveras deficiente, o que foi reproduzido na escritura de compra e venda, e não atende a todos os requisitos legais. Não há identificação dos confrontantes do imóvel, nos termos do art.176, § 1°, inciso II, alínea 3, b, da Lei n° 6.015/77; só há informação que “a noroeste confronta com os transmitentes” (fl. 8 e fl. 17), o que não atende à especialidade subjetiva.

E a própria alegação recursal no sentido de que não se trata de imóvel encravada, face à existência de servidão de passagem, vai de confronto ao próprio título que se busca registrar, que é expresso ao descrever o bem como “Um terreno sem benfeitorias, sob o n° 33 (trinta e três), encravado dentro de uma área maior” (fl. 17).

E não será uma declaração do Município atestando que no local há faixa de terra reservada para caminho (fl. 45) que irá modificar o registro já existente e o título aquisitivo que se busca registrar, e que, como dito, expressamente descreve o imóvel como encravado.

Não se pode falar em mitigação da especialidade objetiva e subjetiva para atos de registro constitutivo de um novo direito real de propriedade, sob pena de ofensa a todos os princípios de segurança jurídica e publicidade afetos ao serviço de registro imobiliário.

Ademais, não há óbice que impossibilite, de forma absoluta, que aos apelantes promovam a retificação dos imóveis, com levantamento mais amplo, na forma do art. 213 e parágrafos da Lei n° 6.015/73, para superação do risco de duplicidade antinômica. Se impossibilitada por absoluto a retificação administrativa ou judicial, a matéria precisará ser levada às vias ordinárias, para que judicialmente se defina quem detém o melhor título entre os imóveis sobrepostos.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: DJe/SP de 18/03/2019

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1004863-65.2018.8.26.0223
Comarca: GUARUJÁ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1004863-65.2018.8.26.0223

Registro: 2018.0000994931

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1004863-65.2018.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante RONALDO DE SOUZA COSTA, é apelado OFICIALA DO CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS, TITULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURIDICA CA COMARCA DE GUARUJA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 6 de dezembro de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1004863-65.2018.8.26.0223

Apelante: Ronaldo de Souza Costa

Apelado: OFICIALA DO CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS, TITULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURIDICA CA COMARCA DE GUARUJA

VOTO Nº 37.656

Registro de Imóveis – Ação de extinção de condomínio – Qualificação registral – Situação de universalidade dos bens, com necessidade de que seja inventariada a totalidade do patrimônio comum – Cônjuge que é proprietário de 1/5 do imóvel casado em regime de comunhão universal de bens – Falecimento da esposa – Necessidade de realização de seu inventário e partilha – Existência de filhos comuns – Recurso desprovido.

RONALDO DE SOUZA COSTA interpõe apelação contra r. sentença de fl. 213/216, que julgou procedente dúvida suscitada pela Sra. Oficial designada do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca do Guarujá, mantendo os óbices levantados para ingresso, naquela serventia imobiliária, da carta de sentença oriunda de ação de extinção de condomínio.

O recorrente alega que não é possível o cumprimento da exigência, vez que não possui legitimidade para requerimento de abertura do inventário da falecida, tampouco sendo possível o aditamento do alvará para que nele figure o seu espólio.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl.254/257).

É o relatório.

Presentes os pressupostos processuais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, a r. sentença deve ser mantida em sua integralidade.

Como é sabido, os títulos judiciais também não escapam ao crivo da qualificação registral,1 de modo que o registrador, longe de questionar o conteúdo da decisão e tampouco o seu mérito, deverá examinar se estão atendidos os princípios registrais pertinentes ao caso, para seu perfeito ingresso no fólio real.

No presente caso, o apelante pretende o registro da carta de sentença proveniente dos autos n° 0006529-82.2002.8.26.0093, ação de extinção de condomínio, que tramitou perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Guarujá, cujo objeto dizia respeito ao lote n° 4, quadra n° 21, do loteamento Vila Parque Estuário, matrícula n° 89.388 daquela serventia (fl. 23/26).

Para tanto, foram feitas as seguintes exigências pela Sra. Oficial: a) apresentação de formal de partilha expedido em decorrência do falecimento de Alcina Rodrigues dos Passos Costa, esposa de Arnaldo Costa, que ocorreu em 22 de junho de 1996, ou seja, antes da ação de extinção do condomínio; b) recolhimento da guia do ISTI junto a Prefeitura de Guarujá, acrescido de multa, se o caso.

Consta do R.3 da matrícula n° 89.388 (fl. 24), de 13 de maio de 2002, que Arnaldo da Costa é proprietário de uma fração ideal correspondente a 1/5 do imóvel, em estado civil de casado com Alcina Rodrigues dos Passos Costa, em regime da comunhão universal de bens.

Não obstante, fato é que Alcina Rodrigues dos Passos Costa, coproprietária de parte ideal do imóvel, faleceu antes da propositura da ação de extinção do condomínio, sem que se procedesse à abertura de inventário ou arrolamento dos seus bens.

Logo, sua fração ideal não foi transmitida aos seus herdeiros, ou mesmo passou a ser exclusivamente do cônjuge sobrevivente, em ofensa ao princípio da continuidade registral.

A falecida deixou três filhos comuns: Ana Carolina dos Passos Costa, Daniela Rodrigues dos Passos Costa e Arnaldo da Costa Junior (fl. 182).

O viúvo Arnaldo da Costa propôs ação de extinção de condomínio juntamente com outros condôminos (fl. 87), no estado civil de viúvo, sem qualquer menção sobre a sua propriedade integral da fração ideal de 1/5.

Na matrícula do imóvel não consta qualquer menção ao inventário de Alcina Rodrigues. E para que o cônjuge sobrevivente possa transferir o seu quinhão referente ao imóvel (1/5), seria imprescindível o registro do formal de partilha onde conste que a propriedade da fração restou exclusivamente sua.

Não pode o cônjuge viúvo transferir a fração ideal de 1/5 sem que seja superada a sucessão de sua falecida esposa, que, pelo regime de casamento, era meeira da referida fração.

Considerando que os bens em questão foram adquiridos na constância de casamento, estabeleceu-se entre os cônjuges uma comunhão, que não se confunde com o condomínio.

Acerca da distinção, ensina LUCIANO DE CAMARGO PENTEADO:

“No condomínio há sempre duas facetas: a pluralidade de situações jurídicas e a pluralidade de sujeitos associados e organizados (Massimo Bianca). Preserva-se a possibilidade de personificação, mas esta não é necessária nem constitutiva de condomínio enquanto realidade. Na comunhão, não há essa possibilidade, porque os interesses não são unidirecionais e não há situações jurídicas diversas para pessoas diversas, mas as mesmas situações pertencentes simultaneamente a mais de uma pessoa.  Na comunhão verifica-se uma situação jurídica em que o mesmo direito sobre determinada coisa comporta diferentes sujeitos. No condomínio ressalta-se o estado de indivisão de coisa, com direitos distintos, incidindo sobre partes do mesmo objeto, direitos estes que pertencem a sujeitos igualmente diversos” (“Direito das Coisas”; 2ª ed. rev. atual. e ampl.; Editora Revista dos Tribunais; 2012; p. 454).

Ademais, considerando o disposto no art. 1.829 do Código Civil, não há dúvidas de que a fração ideal do imóvel adquirido pelo casal, na constância do casamento, observado o regime legal de bens, pertence em sua totalidade a ambos os cônjuges. Ao inventário é levado o todo, somente sendo apurada a parte pertencente a cada um deles com a extinção da comunhão.

O precedente citado pelo recorrente em sua peça recursal não tem semelhança com o caso em exame, vez que se refere à necessidade de outorga uxória, matéria que envolve causa de nulidade relativa, sujeita à convalidação e caducidade de impugnações (art. 1647, I, e art. 1649 do Código Civil).

E a partilha da fração ideal sequer se trata de questão já decidida em processo judicial, tendo em vista que, como trazido nas razões recursais, o próprio Magistrado responsável pela ação de extinção de condomínio afirmou que a sucessão da falecida deveria ser discutida em “demanda própria” (fl. 231), deixando claro que a matéria não estava decidida ainda.

Pelo princípio da continuidade, ou do trato sucessivo, ocorre a transmissão da propriedade ao espólio herdeiro, e assim sucessivamente, diante do fato daquele titular ter falecido antes da extinção do condomínio.

Por fim, correta a exigência quanto à comprovação de quitação do imposto de transmissão, não cabendo a declaração de inconstitucionalidade da lei criadora do tributo (ISTI) em âmbito municipal (Lei Municipal n° 2019/1988) pela via administrativa.

Nesse cenário, correto o posicionamento da Sra. Oficial designada, devendo ser mantido o óbice levantado.

Por estas razões, nego provimento à apelação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: DJe/SP de 18/03/2019

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