A repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela alteração do valor das obrigações garantidas, aperfeiçoando-se novo negócio jurídico

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CSM/SP: Hipoteca. Aumento do crédito garantido. Novo negócio jurídico.

A repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela alteração do valor das obrigações garantidas, aperfeiçoando-se novo negócio jurídico.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0011994-89.2012.8.26.0362, que tratou acerca da necessidade de registro de contratação de nova hipoteca, em decorrência de aumento do crédito garantido, firmado em escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini e foi, à unanimidade, provido.

No caso em tela, o Ministério Público, inconformado com a sentença proferida pelo juízo a quo, que decidiu pela improcedência da dúvida suscitada, interpôs recurso de apelação, argumentando que a escritura pública apresentada ao Oficial Registrador representa novo negócio jurídico, tendo em vista o aumento do crédito hipotecário, a exigir, portanto, para constituição da hipoteca, novo registro. A interessada, em suas razões, ponderou a inocorrência da novação, já que foi concluído apenas um aditamento, com elevação do valor do imóvel hipotecado na escritura primitiva, e, assim, ao pretender a confirmação da sentença impugnada, descartou a necessidade de nova hipoteca.

Ao julgar a apelação, o Relator observou que, de acordo com a cláusula segunda do contrato firmado, a escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca não se limitou apenas a alterar o valor inicialmente ajustado, pois também afetou o valor do crédito garantido das obrigações. Posto isto, o Relator entendeu que a repactuação do valor do imóvel hipotecado é determinada pela mudança do valor das obrigações, aperfeiçoando-se, in casu, novo negócio jurídico, devendo o título ser registrado e não averbado, como pretendeu a interessada.

Neste sentido, assim se pronunciou o Relator:

“O contrato, valorada a especialização da hipoteca, nitidamente modificada em relação à primitiva, com a alteração do valor do crédito (artigo 1.424, I, do CC), traduz, induvidosamente, a finalidade dirigida à constituição de novo direito real de garantia, ainda dependente do registro da escritura pública.

Ora, o princípio da especialização, contemplando a identificação do crédito garantido, é da essência da hipoteca como direito real de garantia, motivo pelo qual a modificação promovida, independentemente da denominação atribuída à escritura pública, revela a conclusão de novo negócio jurídico, de outro contrato de hipoteca, a exigir, para seu surgimento e sua validade como direito real, o registro (stricto sensu) do título.”

Pelo exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui, e veja a Íntegra da Decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Questão esclarece acerca do procedimento de averbação do auto de demarcação urbanística de regularização fundiária de interesse social

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IRIB Responde – Regularização fundiária de interesse social. Auto de Demarcação Urbanística. Averbação. Procedimento. 

Questão esclarece acerca do procedimento de averbação do auto de demarcação urbanística de regularização fundiária de interesse social.

Para esta edição do Boletim Eletrônico, a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do procedimento de averbação do auto de demarcação urbanística de regularização fundiária de interesse social. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de João Pedro Lamana Paiva:

Pergunta
Recebido o Auto de Demarcação de regularização fundiária de interesse social, qual o procedimento devo seguir para realizar a averbação deste?

Resposta
A averbação do Auto de Demarcação, no Registro Imobiliário, encontra previsão no art. 57 da Lei nº 11.977/2009, cujo procedimento a ser realizado encontra-se ali descrito.

João Pedro Lamana Paiva explica detalhadamente tal procedimento, na obra "Coleção Cadernos Irib – Regularização Fundiária de Interesse Social, Editada pelo IRIB, em 2012", da qual destacamos os seguintes ensinamentos:

Pedido de averbação do auto de demarcação: o poder público promovente da regularização envia o auto de demarcação ao Registro de Imóveis em cuja circunscrição está localizada a área a regularizar, com pedido de averbação do auto de demarcação na matrícula do imóvel atingido pela demarcação urbanística. O Registro de Imóveis recebe e protocola o documento, passando a realizar buscas para identificar o proprietário e a respectiva matrícula ou transcrição do imóvel. Se a área demarcada envolver imóveis pertencentes a mais de uma circunscrição imobiliária, o procedimento vai se desenvolver perante o Registro de Imóveis em cuja circunscrição estiver localizada a maior parte da área demarcada (§ 1º do art. 288-D da LRP).

Procedidas essas buscas e, encontrando proprietário da área em questão, deve o Oficial proceder à notificação do mesmo, bem como dos confrontantes do respectivo imóvel, como previsto no § 1º do art. 57 da Lei 11.977/2009, para que, assim querendo, apresentem impugnação à averbação desejada, no prazo de 15 (quinze) dias.

Caso o Oficial não consiga, pelos seus assentos, identificar o proprietário da área em demarcação, e também não tenha êxito na notificação dos confrontantes da mesma, por não terem sido localizados nos endereços constantes do registro de imóveis ou naqueles fornecidos pelo poder público, deverá o poder público ser comunicado dessa ocorrência para que proceda ele a notificação dessas pessoas, bem como de outros eventuais interessados, via Edital, como previsto no § 2º., do mesmo art. 57.

Referido Edital deve preencher os requisitos do § 3º do sobredito art. 57.

Assim procedendo, o poder público deverá encaminhar prova da publicação do referido Edital, na forma a que alude o já referido § 3º, para juntada aos autos do procedimento.

Se transcorrer em branco o prazo para impugnação, a demarcação pretendida será averbada, de acordo com o respectivo auto, nas matrículas alcançadas pela planta e memorial indicados no inciso I do § 1º do art. 56 (Redação dada pela Lei n. 12.424, de 2011.) Não havendo matrícula, esta deverá ser aberta, com base no art. 288-A, I, da Lei n. 6.015/73, e no art. 66, I, da Lei n. 11.977/2009, de acordo com as alterações procedidas pela Lei n. 12.424/2011.

Havendo impugnação ao pedido de averbação do auto, o RI notificará o poder público para que se manifeste em 60 dias.

Se a impugnação referir-se a apenas uma parcela da área demarcada, o procedimento seguirá em relação à parcela não impugnada.

Quanto à parte objeto da impugnação, aplica-se o disposto nos §§ 7º, 9º e 10, do art. 57, da aludida Lei 11.977/2009, já com as modificações introduzidas pela Lei nº 12.424/2011.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Conheça os serviços oferecidos em cada tipo de cartório

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Ao menos dez vezes na vida você vai precisar de serviços cartorários. Saiba mais sobre eles e veja como economizar tempo ao conhecer alguns

Não tem jeito: todo mundo vai passar por um cartório na vida, seja para registrar nascimentos ou mortes, autenticar um documento e até em casamentos e compras de imóveis. Há uma estimativa de que uma pessoa física recorra aos serviços cartorários pelo menos dez vezes em sua vida.

Dentro da enorme oferta de serviços, o diretor da Associação dos Notários e Registradores do Paraná (Anoreg-PR) lembra que há duas funções básicas dos cartórios: registrar atos da vida natural, como nascimento e morte; e da vida civil, como registro de imóveis e até declarações de opção por determinados tratamentos de saúde.

Para ele, o registro de nascimento é um dos serviços prestados mais significantes, porque é quando se adquire cidadania para exercer direitos e cumprir deveres. “A célula mater da cidadania é o registro de nascimento, que é fonte de informação para todos os outros documentos, e hoje é feito de forma gratuita e universal, assim como o registro de óbito”, comenta.

As mudanças na sociedade também são acompanhadas, de certa forma, pelos cartórios. Hoje é possível registrar um casamento civil entre homoafetivos da mesma forma que para um casal heterossexual. Os documentos exigidos são os mesmos – e os direitos e deveres decorrentes do ato também.

Mudando de situações de exercício de cidadania para casos de registro de fatos civis, há outra forma de procura pelos serviços cartorários. “O tabelionato de notas já não registra os fatos naturais, mas formaliza juridicamente os fatos da vida”, explica Leão. Ele cita como exemplo o exercício declaratório por instrumento público, como testamentos e reconhecimento de filhos.

Compra e venda de imóveis e veículos também passam pelos cartórios. No caso de imóveis, é possível descobrir, por meio da matrícula, todo o histórico do local, inclusive se houve algum ônus que prejudicou a construção. Já para veículos, a passagem pelo cartório serve para dar mais segurança ao comprador e vendedor. “Como houve identificação de muita falsificação de assinaturas nos veículos, foi aconselhado que elas fizessem isso no tabelionato”, explica.

Pedidos de segunda via podem ser on-line

Sem tempo para ir ao cartório pegar aquela segunda via de uma certidão importante? Alguns desses serviços já podem ser solicitados pela internet. No site Cartório 24 horas (www.cartorio24horas.com.br), é possível solicitar certidões de qualquer tipo, como as de protesto, busca de títulos e documentos. O serviço está disponível graças a uma rede em 22 estados e no Distrito Federal e funciona como uma compra on-line: você indica em qual cartório está o original, faz a solicitação, paga o valor referente ao serviço no seu estado mais as despesas de postagem ou ainda retirar o documento em um estabelecimento cartorário indicado.

Nesse caso, para tudo funcionar nos conformes, a pessoa precisa ter certeza para qual cartório irá fazer a solicitação. Uma vez que pagou pelo serviço e pediu o documento para o estabelecimento errado, não há como corrigir a informação.

Já os paranaenses podem contar com a ajuda do site e-certidões (www.e-certidoes.com.br), um serviço on-line que permite solicitar a 2ª via de certidões de nascimento, óbito e casamento e até mesmo localizar qual o cartório onde foi feito o registro. Ricardo Augusto de Leão, da Anoreg, conta que já estão disponíveis os documentos a partir de 1998. Até o final do ano que vem, o objetivo é disponibilizar as certidões desde 1976.

O site entrou no ar em março e muitos cartórios ainda passam por treinamentos para aprender a lidar com esse sistema. A intenção é que os documentos possam ser enviados tanto em meio digital quanto solicitados em uma cidade para ser retirados em outra, o que já ocorre no Paraná.

Para quem solicita a versão digital, Leão faz um alerta: essas certidões só valem nesse meio, ou seja, não podem ser impressas porque não tem existe, ainda, um código verificador para confirmar sua autenticidade. Já quando é feita a transferência de um cartório para outro, pode ser feita a impressão, pois ambos contam com fé pública.

Registro civil

Procure para registrar nascimentos, adoções, reconhecimentos de paternidade, casamentos, averbações e anotações de registros e óbitos.

Tabelionatos de notas

Procure se precisar lavrar escrituras e procurações públicas, testamentos e atas notariais. Também efetua reconhecimentos de firma e autenticações. A escolha do tabelionato de notas é livre, ao contrário de quando a localização do imóvel, o endereço das partes ou a distribuição do serviço restringe as opções.

Registros de imóveis

Faz o cadastro das propriedades imobiliárias, que assegura a eficácia e validade de todas as alterações, extinções e modificações de direitos referentes aos imóveis.

Tabelionatos de protestos

Vá lá para protocolar os documentos de dívidas para cumprimento da obrigação, intimar os devedores, receber o pagamento, lavrar o protesto em caso de não quitação e expedir certidões.

Registro de títulos

Também serve para retirar documentos e registro civil de pessoas jurídicas. Registram e guardam inúmeros documentos particulares, dando-lhes publicidade, oficializam estatutos sociais e promovem notificações extrajudiciais.

Fonte: Gazeta do Povo I 06/09/2013.

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