CGJ/SP: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CEDENTE TEM DE INTEGRAR PÓLO PASSIVO.

Escrito por

Acórdão – DJ nº 0060889-91.2012.8.26.0100 – Apelação Cível 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0060889-91.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ELISA LÍDIA RUDHUK STURE, REINALDO STURE, CAMILA ALMEIDA STURE, ROSANGELA STURE, LILIAN RUTE STURE BARBOSA FERREIRA e DANIEL ELOY BARBOSA FERREIRA, é apelado 11º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de março de 2014.         

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0060889-91.2012.8.26.0100

Apelante: Elisa Lidia Rudhuk Sture e Outros

Apelado: 11º Cartório de Registro de Imóveis da Capital

Voto nº 33.946

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE, IMPEDINDO-SE O REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO – AUSÊNCIA DE INCLUSÃO DOS CEDENTES NO POLO PASSIVO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – SENTENÇA DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA QUE NÃO ESTÁ IMUNE AO EXAME DOS REQUISITOS PARA SEU REGISTRO – ITBI, REFERENTE ÀS CESSÕES, DEVIDO AO TEMPO DE SEU APERFEIÇOAMENTO, QUE SE DÁ COM O SUPRIMENTO JUDICIAL – RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de dúvida inversa, suscitada em face do 11º Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Capital, afirmando-se que ele impediu o registro de Carta de Adjudicação – tirada de ação de adjudicação compulsória, julgada procedente -, expedida a favor dos interessados, dada a quebra do princípio da continuidade, pois os cedentes não fizeram parte do polo passivo da ação. Ademais, exigiu o recolhimento de ITBI, relativo às cessões e à adjudicação.

O Oficial do 11º CRI manifestou-se, reiterando que haveria quebra do princípio da continuidade, caso registrada a Carta de Adjudicação. No que toca ao ITBI, asseverou que é devido quando do aperfeiçoamento da cessão e deve ser recolhido, também, em razão da adjudicação.

O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa do registro.

Inconformados com a respeitável decisão, os interessados interpuseram, tempestivamente, o presente recurso. Alegam que não há necessidade de inclusão dos cedentes no polo passivo da ação de adjudicação compulsória, citando doutrina e jurisprudência, do Superior Tribunal de Justiça. Afirmam, também, a não incidência do ITBI em relação às cessões, visto que isso implicaria retroatividade tributária, defendendo que o fato gerador do imposto ocorre com a transmissão da posse do imóvel aos promitentes cessionários.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Em primeiro lugar, é preciso assentar que a Carta de Adjudicação, embora título judicial, não está imune ao exame de seus requisitos para registro.

Ricardo Arcoverde Credie, em obra específica sobre o tema, observa:

“Uma primeira questão nos ocorre: os atos administrativos decorrentes das sentenças constitutivas, da assim dita execução imprópria destas sentenças (representados por certidões, mandados ou cartas de sentença), obrigam o oficial do registro de Imóveis a proceder ao ato registral?

Evidente que não.

A sentença, de per si, não transfere o domínio, como os atos de expropriação de mesmo nome ocorrentes em outros procedimentos também não o transferem, posto que sempre dependentes do registro. Somente o efeito translativo do registro imobiliário, como frisamos linhas atrás, é que efetivamente transfere a propriedade.

Se o vendedor promete outorgar a escritura, na hipótese de descumprimento o Estado só faz emitir declaração de vontade com o mesmo efeito do ato não praticado…

É correto que, nessa ordem de idéias, expedida carta de sentença, mandado ou simples do ato decisório e respectivo trânsito em julgado, não está o serventuário do Registro de Imóveis obrigado a transcrever tal título. Se ocorrer qualquer circunstância impediente, poderá ele solicitar que o interessado a supra, ou poderá, ainda, fazer instaurar processo de dúvida, sendo o caso.” (Adjudicação Compulsória, 9ª edição, Malheiros, 2004, p. 90)                            

Pois bem. Da matrícula de fl. 23, verifica-se que o proprietário era Messias Pinto Lopes. Ele compromissou o imóvel à venda para Joaquim Simões Pessoa e sua esposa. Esses, por sua vez, prometeram ceder e transferir o bem para Antonio de Oliveira e sua esposa, que, por fim, prometeram ceder e transferir o bem para o falecido Rolands Sture, de quem os interessados são, respectivamente, meeira e herdeiros. A ação de adjudicação compulsória foi ajuizada em face do proprietário, que consta da matrícula, Messias Pinto Lopes.

A questão, no que toca ao princípio da continuidade, é saber se há necessidade da inclusão dos cedentes no polo passivo da adjudicação compulsória. E a resposta é positiva.

A ação de adjudicação compulsória, de natureza pessoal, tem por fim, não obtida a outorga da escritura, suprir a declaração de vontade do vendedor. A sentença, de caráter constitutivo, suprindo essa vontade, é, em tese, título hábil ao registro.

Cuida-se, aqui, de diversas cessões registradas. Portanto, como bem apontado na sentença, “a ação de adjudicação compulsória tinha de ter sido dirigida não só contra o dono (para que fosse suprida a declaração de vontade necessária à transmissão do domínio), como também contra os promitentes cedentes (para que, suprida a sua vontade, também se consumasse, de fato, a efetiva cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda).”

É imprescindível, para que não haja quebra da continuidade, que haja o suprimento da vontade, também, dos cedentes, o que se faz, necessariamente, com sua inclusão no polo passivo da adjudicação.

Os recorrentes também citaram a obra Ricardo Arcoverde Credie em seu recurso. Mas fizeram-no, por má-fé ou desatenção, de maneira incompleta. Note-se o trecho por eles citado:

“Legitimado ativo ordinariamente também é o cessionário dos direitos à compra, a quem foi previamente transferido o interesse na provocação e obtenção dos resultados uteis da atividade jurisdicional, ao qual a jurisprudência proclama o direito de pleitear a adjudicação compulsória diretamente do promitente vendedor, e não do cedente.”

Esse foi o trecho por eles citado, tirado de fl. 59. O que eles não citaram, porém, foi o que vem logo em seguida:

“Então, pleiteia-se a adjudicação compulsória diretamente do titular do domínio, o promitente vendedor. Estando irregistrado o instrumento de cessão, cabe o ajuizamento da ação quando o promissário vendedor exigir a presença do cedente do compromisso quando anuente na escritura definitiva: ao juiz caberá valorar os limites entre a prudência do vendedor e sua resistência àquele ato, sem descurar da verificação da idoneidade da cessão. Diferentemente  será quando a cessão estiver registrada; aí, por causa do princípio da continuidade dos atos do registro de Imóveis, é necessária a anuência do cedente na escritura definitiva, devendo ele, consequentemente, ser demandado com o titular do domínio, ambos no polo passivo da relação processual, para que também sua eventual omissão seja suprida sentencialmente.” (ob. cit, p. 59/60, grifo meu)

Ora, é exatamente esse o caso dos autos. As cessões estão registradas, motivo pelo qual era imprescindível a inclusão dos cedentes no polo passivo. É a própria doutrina citada pelo recorrente, com acerto, que o diz.

Não impressiona o precedente trazido pelo interessado, oriundo do Superior Tribunal de Justiça, pois, naquele caso, ao que parece, os instrumentos particulares de compra e venda, através do quais houve as cessões do imóvel, não estavam registrados. A questão resolvida, portanto, foi de cunho processual – desnecessidade de litisconsórcio -, não resvalando no exame do princípio registral da continuidade.

Por fim, no que pertine ao recolhimento do ITBI, tem razão o MM. Juiz sentenciante ao afirmar que o imposto incidirá ao tempo em que as cessões, correspondentes às promessas de compra e venda, forem supridas, o que só ocorrerá na hipótese de correto ajuizamento da adjudicação compulsória.          

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: TJ/SP | Data da inclusão: 25/03/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

CCJ aprova limite no controle da União sobre terrenos de marinha

Escrito por

A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou, na quarta-feira (21), alterações nas regras que hoje atribuem exclusivamente à União o domínio sobre os terrenos de marinha, como são chamadas as faixas de área às margens do litoral e dos rios navegáveis. As mudanças são sugeridas por meio da Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 53/2007, analisada com base em relatório do senador Ricardo Ferraço (PMDB-ES). Ele recomenda a aprovação por meio de um texto substitutivo.

Assim como no texto original, do ex-senador Almeida Lima, Ferraço mantém parte dos atuais terrenos de marinha e acrescidos (que se originaram de áreas originais de mangues) sob o domínio da União, mas também transfere parcelas aos estados e municípios, além de assegurar a legalização plena da propriedade em favor dos atuais donatários, cessionários e ocupantes foreiros.

No substitutivo, porém, o relator vai além, ao abrir caminho para favorecer ainda os simples ocupantes, aqueles que não possuem contratos de aforamento ou que sequer estejam registrados como posseiros no Patrimônio da União. Pelo texto, eles terão prazo de até um ano depois da vigência da emenda para registrar as áreas ocupadas e assim poder se habilitar ao pleno domínio.

Na justificativa, Ferraço esclarece que esses ocupantes constituem a maior parcela da população localizada nessas áreas, normalmente pessoas muito simples, de baixo nível de escolaridade, de pequeno ou nenhum poder aquisitivo. Por isso, prevê que teriam dificuldades para regularizar sua situação.

Depois de transcorrido o prazo inicial, elas voltarão a ter nova chance de regularizar as áreas, mas nesse caso por meio das prefeituras, que pela proposta passarão depois a deter o domínio de áreas ocupadas por particulares.

Lacuna jurídica

Outra mudança é que Ferraço preferiu manter a figura jurídica dos terrenos de marinha a partir da adoção das novas regras de propriedade plena. Ele explica que,  se a extinção acontecesse, conforme previsão do texto original, leis e regulamentos que tratam dessas áreas seriam revogados. Diante desse “vazio jurídico”, afirmou que seria impossível demarcar terrenos de marinha ainda não identificados e registrados.

“E isto, por sua vez, virá criar sérias dificuldades para os municípios e demais pessoas que deverão receber o domínio de tais áreas, uma vez que não se saberá quais são elas, sua extensão e limites, entre outros aspectos”, salientou Ferraço.

O vácuo jurídico também poderia prejudicar o repasse de áreas de marinha onde estejam aldeamentos indígenas e antigos quilombos, em favor de seus respectivos ocupantes, além daquelas que sejam restingas de preservação, mantidas sob o poder da União.

Repartição

Como regra geral de repartição, o substitutivo mantém a regra original da PEC para manter sob domínio da União as áreas nas quais tenham sido construídos prédios públicos que abriguem órgãos ou entidades da administração federal, inclusive faróis de sinalização náutica. Também ficam com a União aquelas áreas destinadas ao uso de prestadores de serviços públicos concedidos ou permitidos por meio da ação federal. O mesmo valerá para áreas destinadas ao adestramento das Forças Armadas ou que sejam de interesse público, nos termos de lei específica.

Já os estados passam a ter domínio pleno das áreas em que tenham sido edificados prédios públicos onde funcionam órgãos ou entidades da administração estadual, assim como aquelas que tenham sido destinadas ao uso de prestadores de serviço públicos concedidos e permitidos pelos respectivos estados.

Os municípios, do mesmo modo, ganham domínio pleno sobre terrenos onde estejam instalados prédios públicos de órgãos ou entidades da administração municipal e, ainda, dos que tenham sido destinados ao uso de prestadores de serviços concedidos e permitidos pelos respectivos municípios. Adicionalmente, passam ainda a ter domínio sob as áreas não enquadradas nas categorias anteriores ou das que estejam atualmente locadas ou arrendadas a terceiros pela União.

Os donatários permanecem com o domínio pleno das áreas que receberam mediante autorização de lei federal, assim como os cessionários, que as receberam por atos administrativos. Quanto aos foreiros, são contemplados todos os que estão em dia com suas obrigações — tanto os que dispõem de contratados de aforamento como os apenas inscritos no Patrimônio da União, sem contar a hipótese em favor dos que sequer estão inscritos e que terão prazo de um ano a partir da vigência da emenda para essa providência.

Sem a iniciativa do próprio ocupante de pedir registro dentro do prazo inicial de um ano, caberá aos municípios — que depois receberão o domínio dessas áreas — a tarefa de transferir o direito pleno de propriedade dentro do prazo de mais cinco anos, desde que eles próprios solicitem e comprovem a posse.

Dispensa de custos

No caso da transferência do domínio de terrenos exclusivamente residenciais, o substitutivo prevê o perdão de débitos referentes a foro, taxa de ocupação, laudêmio, multas, juros e quaisquer outros custos quando

Ainda pelo texto, a União continuará realizando a identificação e demarcação dos novos terrenos de marinha, dentro de até cinco anos desde a vigência da emenda. Esgotado esse prazo, por igual tempo, os municípios serão incumbidos da tarefa. Depois disso, os terrenos que ainda não tiverem sido demarcados serão considerados áreas devolutas (terras públicas sem fim específico), para efeito de regularização fundiária em favor dos ocupantes.

Tramitação conjunta

A proposta tramita em conjunto com outra PEC (56/2009), do senador Marcelo Crivella (PRB-RJ), que recebeu voto de Ferraço pela rejeição. Esse texto sugeria a criação de um novo dispositivo constitucional para autorizar a União a fazer a transferência do domínio pleno dos terrenos de marinha e os seus acrescidos aos foreiros, ocupantes, arrendatários e concessionários. O texto estipulava ainda prazo de cinco anos para que a União adotasse medidas administrativas para efetivar a transferência do domínio.

Desde que começou a tramitar, a proposta de Almeida Lima passou por audiência pública e chegou a constar da pauta de votação da CCJ, com voto favorável do então relator, senador Flexa Ribeiro (PSDB-PA). Mas o governo negociou a retirada do texto sob o compromisso de enviar uma proposta alternativa. Apesar do acordo nesse sentido, a proposta oficial nunca chegou à comissão, como disse à época o autor.

Fonte: Agência Senado | 21/05/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

CNJ: Conselheira defende o Modelo Constitucional do concurso público para ingresso e remoção em cartórios e a implementação do SIRC

Escrito por

A conselheira Luiza Frischeisen, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), defendeu que os cartórios respeitem o modelo definido pela Constituição Federal, que determina a realização de concurso público para escolha dos titulares e responsáveis pelos cartórios extrajudiciais para ingresso e remoção. De acordo com a conselheira, que participou da abertura do V Fórum Nacional de Direito Notarial e de Registro, em Brasília, na última sexta-feira (23/5) os cartórios exercem um serviço público que exige qualidade e o concurso público é a forma ideal de garantir a melhor prestação desses serviços à população.

Desde 2013, o CNJ passou a instar mais sistematicamente os tribunais de todo o país a realizar concursos públicos para ingresso e remoções nos cartórios, de acordo com a conselheira. O corregedor Nacional de Justiça, ministro Francisco Falcão, tem cobrado dos presidentes de tribunais de Justiça a realização de concurso, sob pena de abertura de sindicância. Atualmente, 15 estados têm concursos para titulares de cartórios em andamento. No total, 3.738 serventias estão sendo ofertadas.

“O estado da Bahia, por exemplo, que havia 25 anos não realizava concurso público, está realizando atualmente o certame para preencher cerca de 1,5 mil  serventias. Todos os estados já realizaram concurso, menos Tocantins. É importante que o estado também faça concurso para fecharmos esse momento constitucional que começou em 1988”, afirmou a conselheira, durante solenidade de abertura do evento promovido pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG/BR).

Luiza Frischeisen criticou a Proposta de Emenda Constitucional (PEC) 471, que pretende titularizar interinos como responsáveis por cartórios. Levantamento da Corregedoria Nacional de Justiça mostrou que 4.576 dos 13.785 cartórios existentes no País ainda são considerados vagos, ou seja, estão ocupados por interinos não concursados.  A PEC que, caso aprovada, efetivaria os interinos sem concurso, entrou na pauta do Plenário da Câmara dos Deputados na última semana, mas não foi apreciada por falta de quórum.

Segundo a conselheira, é a terceira vez que o CNJ se posiciona publicamente contra a aprovação da medida. “Do ponto de vista do Conselho, é imprescindível que a regra de ingresso e remoção para os cartórios seja observada para que o modelo constitucional seja observado. É justamente essa forma de ingresso que traz a respeitabilidade para a população e a certeza de que aquele é um serviço outorgado que as pessoas alcançaram por meio do concurso público”, concluiu. 

A conselheira ressaltou ainda a importância da criação do Sistema Integrado de Registro Civil (SIRC) cuja proposta de decreto está na Presidência da República. O SIRC, resultado de intenso trabalho do CNJ, da Secretaria Nacional dos Direitos Humanos e da Associação Nacional de Registradores, é fundamental para melhor segurança jurídica nos registros relativos à vida civil no País. É um instrumento imprescindível no combate às fraudes  em documentos como certidões de nascimento, atestados de óbito, casamentos e uniões estáveis.

Fonte: CNJ | 26/05/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.