Encargo deveria ser exigido das construtoras, mas vem sendo cobrado ilegalmente dos adquirentes de imóveis em construção
O Ministério Público Federal em Minas Gerais (MPF/MG) ingressou com ação civil pública para impedir que a Caixa Econômica Federal (CEF) cobre dos mutuários do Sistema Financeiro de Habitação quantia a título de “taxa de construção”, juros remuneratórios e TR quando forem adquiridos imóveis em começo de construção.
Segundo a ação, a cobrança é abusiva e ilegal, porque coloca o consumidor em desvantagem exagerada, cobrando-lhe obrigações iníquas e onerosas, o que é proibido pelo artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e pela Portaria 03/2001 da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça.
O MPF apurou que os adquirentes dos imóveis não são informados da existência dessa taxa de construção – ou taxa de evolução da obra – ao contratarem o financiamento, tampouco da cobrança de juros. Eles só vêm a saber dos encargos no decorrer do contrato, quando são notificados a efetuar depósitos para a CEF referentes à fase de construção do imóvel, o que também constitui violação ao dever contratual de informação imposto pelos artigos 4º e 6º do CDC.
Para agravar a situação, as cobranças perduram até mesmo após a entrega das chaves, de forma que os adquirentes, já na posse de seu imóvel, continuam a pagar taxas referentes à fase de construção.
O valor da taxa varia, mas, em média, corresponde a 2% do valor do imóvel.
“A cobrança não exclui sequer pessoas de menor poder aquisitivo”, relata o procurador da República Cléber Eustáquio Neves, autor da ação. “E no caso de residências adquiridas no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, os mutuários pagam, além de uma tarifa fixa, juros remuneratórios, que podem chegar a 7,16 ao ano mais TR”.
O procurador explica que a taxa de construção foi instituída pelos bancos como forma de pressionar as construtoras a entregaram o empreendimento na data prevista. “Ou seja, ela deve ser cobrada da construtora e não do comprador, que não tem culpa pelo não cumprimento do contrato por parte do empreendedor”, diz.
Outra irregularidade estaria na cobrança dos juros remuneratórios e TR, quando deveria incidir apenas a correção do Índice Nacional de Custo da Construção.
O MPF entende que “mesmo na hipótese em que são cobrados tão somente os juros remuneratórios desde o início do empreendimento, tais encargos devem ser suportados pelo construtor e não repassados ao futuro mutuário do imóvel, principalmente quando se trata do Programa Minha Casa Minha Vida”.
Isso porque “os projetos de empreendimentos oferecidos no âmbito da PMCMV são previamente analisados e submetidos à aprovação pela CEF. O estudo de custo das unidades habitacionais abarca todas as despesas necessárias para a viabilização econômica da obra, inclusive as taxas de construção. Assim, ao transferir tais taxas ao consumidor, a agência financeira está, na verdade, auferindo vantagem indevida, tendo em vista que esse valor já foi contabilizado no financiamento”, sustenta a ação.
Outro fator impeditivo da cobrança está em que o repasse dos valores pela CEF à construtora dá-se de forma coletiva, sem vinculação ao financiamento de cada mutuário, de acordo com o cronograma fisico-financeiro das obras.
“Ou seja, os repasses realizados às construtoras pela CEF, cujo capital é remunerado pelos juros embutidos na chamada taxa de construção cobrada dos consumidores, acabam sendo utilizados livremente pelo empreendedor, inclusive para a realização de obras comuns do condomínio que irão beneficiar não somente os beneficiários do PMCMV, mas também os outros adquirentes”, afirma Cléber Eustáquio Neves.
Além de pedir que a Justiça Federal impeça a cobrança, o MPF também pede que a Caixa Econômica Federal seja condenada a restituir os valores cobrados indevidamente, abatendo-os do saldo devedor dos financiamentos habitacionais.
A ação também pede a condenação da Caixa por dano moral coletivo, pois “não há dano moral coletivo mais evidente do que a sensação experimentada por milhares de pessoas ludibriadas, enganadas, pela ambição desmesurada de empresas”.
Fonte: MPF | 14/08/2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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