A edição 2015 do Relatório Doing Business, elaborado pelo Banco Mundial e disponível para consulta em worldbank.org, apontou que no Brasil o custo percentual para formalização e registro da transação imobiliária, calculado sobre o valor da propriedade, é semelhante ao dos Estados Unidos e Noruega; sendo inferior ao do Reino Unido e Singapura, e equivalente a menos de metade do custo de países como Alemanha, Argentina, Austrália, França e Japão.
Seguem alguns percentuais: África do Sul 6,2%; Alemanha 6,7%; Argentina 6,6%; Austrália 5,2%; Áustria 4,6%; Bélgica 12,7%; Brasil 2,5%; Canadá 3,3%; Chile 1,2%; China 3,6%; Colômbia 2,0%; Dinamarca 0,6%; Espanha 6,1%; Estados Unidos 2,4%; Finlândia 4,0%; França, 6,1%; Hong Kong 7,7%; Índia 7,0%; Itália 4,4%; Japão 5,8%; México 5,1%; Holanda 6,1%; Nova Zelândia 0,1%; Noruega 2,5%; Paraguai 1,9%; Peru 3,3%; Portugal 7,3%; Reino Unido 4,6%; Rússia 0,1%; Singapura 2,8%; Suécia 4,3%; Suíça 0,3%; Uruguai 7,0%; e Venezuela 2,5%.
Nesse contexto, percebe-se que o valor despendido para formalização e registro da transação imobiliária em nosso país está entre os menores do mundo.
Ao se comparar o sistema notarial e registral, vigorante no Brasil e outros países de tradição jurídica romano-germânica, com aquele existente nos Estados Unidos da América, verifica-se que o primeiro sistema, diante do maior grau de segurança jurídica propiciada, reduz a possibilidade de litígios e eventuais custos futuros. No sistema norte-americano, para se mitigar esse risco se faz necessária a contratação de um seguro.
Nesse sentido, Fernando P. Mendéz González, no brilhante artigo Registro de la propiedad y desarrollo de los mercados de crédito hipotecario, afirmou que: “en los Estados Unidos los expertos independientes consideran ineficiente su peculiar sistema, basado en la mayoría de los condados en unos registros públicos de documentos – mal organizados – lo que ha hecho necesario suplir la inseguridad jurídica con un seguro privado de títulos”.
Ou seja, o sistema existente no Brasil é mais eficiente, proporcionando maior segurança jurídica a um custo menor.
Em nosso país os emolumentos dos serviços notariais e de registro são fixados por lei, conforme previsão do art. 236, § 2º, da Constituição Federal. No Estado de São Paulo, por exemplo, a elaboração da Lei nº 11.331/2002 decorreu de amplos estudos realizados por Comissão instituída por Decreto do Governador de Estado. Aproximadamente 40% do valor dos emolumentos representam taxas e contribuições, destinadas ao Estado, ao Tribunal de Justiça, ao Ministério Público, à Carteira de Serventias do Instituto de Pagamentos Especiais do Estado, à compensação dos atos gratuitos de Registro Civil e às Santas Casas de Misericórdia.
Os emolumentos são fixados mediante a observância de faixas com valores mínimos e máximos, conforme valor da transação imobiliária ou valor tributário do imóvel. E, no Brasil, o valor dos emolumentos é bem inferior ao de outros países de tradição jurídica romano-germânica.
Por outro lado, cabe apontar que na formalização da transação imobiliária incide imposto de transmissão da propriedade, de competência municipal nos atos inter vivos; ou estadual, em se tratando de transmissão mortis causa ou doação. Essa tributação, aliás, representa a maior despesa em uma transação imobiliária, sendo muitas vezes superior ao valor dos emolumentos. No Município de São Paulo a alíquota do ITBI é atualmente de 3% e, no Rio de Janeiro, de 2%. A título comparativo, em Santiago do Chile a tributação é de apenas 0,2%, fato que justifica o menor custo final na transação.
Feitas essas considerações, cabe apontar que, em princípio, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico que vise à transferência de direitos reais sobre imóveis, conforme disposto no art. 108 do Código Civil. A lavratura do ato pelo tabelião de notas, profissional do direito aprovado em concurso público, que atua de forma imparcial, confere a necessária segurança jurídica.
Em algumas hipóteses, no entanto, o negócio jurídico é formalizado por instrumento particular, como na concessão de financiamento imobiliário por uma instituição financeira. Nessas circunstâncias, não há a intervenção no ato de agente imparcial, com comprometimento do equilíbrio contratual. Além disso, a tarifa bancária incidente é estabelecida de forma unilateral e em valores geralmente superiores aos emolumentos notariais, especialmente quando utilizados recursos do FGTS pelo comprador.
Após a formalização da transação imobiliária, o título de transmissão – escritura pública ou instrumento particular – é encaminhado ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel para qualificação e registro.
Os emolumentos relativos ao registro são cobrados apenas por ocasião do registro, sendo que a matrícula do imóvel permanece indefinidamente na serventia, cabendo ao oficial respectivo zelar por sua ordem e conservação, na forma dos artigos 24 e 26 da Lei de Registros Públicos.
É oportuno ressaltar que não existe necessidade de renovação periódica, como no seguro, ou a previsão de remuneração pela custódia do documento. Ou seja, os emolumentos são pagos apenas por ocasião do registro.
Nesse aspecto, a fixação dos emolumentos para os atos de registro de imóveis difere daquela existente em entidades privadas que atuam no mercado. A BM&F Bovespa, por exemplo, cobra uma taxa de custódia de 0,30% ao ano sobre o valor dos títulos do Tesouro Nacional, referente aos serviços de guarda dos títulos e às informações e movimentações dos saldos. Tal procedimento onera excessivamente os investimentos de longo prazo.
Enfim, a sistemática de remuneração dos serviços notariais e de registro no Brasil relativamente às transações imobiliárias segue critérios adequados e está em valores inferiores aos padrões internacionais. Além disso, confere a necessária segurança jurídica para essas transações que envolvem, quase sempre, recursos poupados ao longo da vida do comprador. Por fim, essa sistemática assegura a manutenção de um sistema confiável e eficiente.
