CGJ/SP: Registro de imóveis – Pedido de averbação de desdobro de imóvel – Condomínio deitado – Necessidade de anuência de todos os condôminos – Inteligência dos arts. 1.343 e 1.351 do Código Civil e item 74 do Capítulo XX das NSCGJ – Recurso não provido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/127324
(318/2015-E)

Registro de imóveis – Pedido de averbação de desdobro de imóvel – Condomínio deitado – Necessidade de anuência de todos os condôminos – Inteligência dos arts. 1.343 e 1.351 do Código Civil e item 74 do Capítulo XX das NSCGJ – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por Edson Mendes Vieira e Cleide Andrade de Oliveira Vieira contra a r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Valinhos, que indeferiu a pretensão de averbação do desdobro da casa número 29, integrante do Condomínio Residencial Moinho de Vento e referente ao imóvel matriculado sob número 224, para que seja subdividida pelos números 29-A e 29-B, sob o fundamento de que, consoante precedentes da Corregedoria Geral da Justiça e nos termos do item 74 do Capítulo XX das Normas de Serviço e dos artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil, deve haver anuência de todos os condôminos.

Os recorrentes afirmam que o condomínio horizontal difere do vertical, que a situação pretendida apenas prevê modificação interna e que as taxas condominiais serão as mesmas, razão pela qual nenhuma modificação ou prejuízo trará aos demais condôminos. Dizem que o projeto de desdobro foi aprovado pela Prefeitura e que cada fração do terreno é igual ou superior a 1.000,00 metros quadrados, e que os artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil se aplicam ao condomínio edilício apenas.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

Determinou-se a redistribuição do pedido à Corregedoria Geral da Justiça, consoante despacho de fls. 122/122 verso.

É o relatório.

Opino.

Em que pesem os fundamentos dos recorrentes com o objetivo de tentar convencer que é desnecessária a anuência dos demais condôminos para o desdobro almejado, penso que dentre os precedentes desta Corregedoria Geral da Justiça mencionados pelo Oficial em sua manifestação, o parecer da lavra do MM. Juiz Auxiliar Álvaro Luiz Valery Mirra, exarado nos autos n° 2009/122806, e aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça Desembargador Reis Kuntz traz, à luz das normas administrativas e legais vigentes, as razões da imprescindibilidade da concordância de todos os condôminos, conforme trechos de interesse que passo a transcrever:

“Embora se trate de unidade autônoma consistente em lote de terreno não construído, impõe-se, no caso, a aplicação das normas relativas ao condomínio edilício, por força do decidido nos autos do Proc. CG nº 136/2006, à vista de anterior pronunciamento proferido na esfera jurisdicional.

Bem por isso, referindo-se o desmembramento pretendido a imóvel integrante de condomínio registrado e sujeito às normas da Lei nº 4.591/1964 e do Código Civil, correta a exigência da anuência da totalidade dos condôminos.

Observe-se que, apesar de se estar diante de desmembramento de imóvel constituído por lotes anteriormente unificados, ainda assim o consentimento da coletividade condominial se faz necessário, em virtude das repercussões que o desdobro terá sobre todos os demais condôminos. Nesse sentido, parece claro que o desmembramento, mesmo constituindo restabelecimento de situação anterior, acarretará, sob a ótica da situação atual, o aumento do número de unidades autônomas, com a abertura de duas novas matrículas, levando, consequentemente, à remodelação do quadro atual. Ademais, com o desdobro do imóvel em duas unidades, haverá potencial adensamento da ocupação e aumento da carga sobre a estrutura do condomínio.

Daí a imprescindibilidade, no caso, do consentimento unânime de todos os condôminos, não bastando sequer a unanimidade dos presentes na Assembleia Geral que vier a ser realizada.

Esse tem sido, a propósito, o entendimento desta Corregedoria Geral da Justiça, conforme se verifica de decisão proferida pelo eminente Desembargador Luiz Elias Tâmbara, então Corregedor Geral da Justiça em exercício, ao aprovar o parecer da lavra do Meritíssimo Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. José António de Paula Santos Neto, em hipótese análoga:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Condomínio deitado – Pretendido desdobro do terreno de utilização exclusiva da unidade – Alteração da especificação – Necessidade de anuência da totalidade dos condôminos – Repercussão, sobre direitos de todos, da criação de novas unidades – Inteligência do item 74 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e dos artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil – Existência, outrossim, de exigências não impugnadas – Averbação inviável – Provimento negado.

(…)

Inegável (…) que, sob o prisma registrário, de condomínio se trata.

Daí a assertiva do Oficial, ao recusar a cobiçada averbação, de que ‘o desmembramento ora pleiteado, por referir-se a imóvel integrante de condomínio registrado nos termos da Lei Federal n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, importa, à evidência, em alteração da especificação. Logo, exige-se a anuência da totalidade dos condôminos (o que não ocorreu), a teor do disposto no item ‘74’, Capítulo XX, do Provimento n° 58/89, da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça Paulista’ (fls.).

Realmente, o item 74 do capítulo XX das vigentes Normas de Serviço desta Corregedoria Geral se acha assim vazado: ‘74. A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos’.

Não resta dúvida de que a providência pleiteada ostenta essa dimensão, uma vez que seu acolhimento importaria no aumento do número de unidades autônomas, com a criação de duas novas matrículas, em substituição à de n° 19.491. Haveria remodelação do quadro atual, com adensamento da ocupação e recrudescimento, em tese, da carga sobre a estrutura do condomínio. É questão, enfim, que afeta, em tese, todos os proprietários de unidades, de modo que não se pode prescindir de suas respectivas manifestações.

Abrir precedente neste caso concreto acarretaria, eventualmente, nefastas consequências, pois outros condôminos julgar-se-iam dignos do mesmo tratamento e teriam argumentos para pleitearem, também eles, independentemente da anuência geral, o desmembramento de suas unidades, com uma multiplicação que poderia representar indesejável sobrecarga estrutural. Necessário, pois, que todos os titulares, cujos direitos podem, em tese, ser atingidos, concordem com a postulação.

Esse o caminho a ser trilhado na hipótese de aumento de unidades, conforme revela o art. 1.343 do Código Civil, que a ela se refere:

‘Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos’.

Na mesma linha do já exposto, vem a glosa de Francisco Eduardo Loureiro ao citado dispositivo: ‘a alteração das frações ideais das unidades já existentes no solo e nas coisas comuns e a desfiguração do projeto original, com o acréscimo de novos condôminos, tem profunda repercussão na vida condominial, justificando-se, por isso, a aprovação por unanimidade’ (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Manole, Barueri, 2007, p. 1.212).

De igual jaez a exigência de unanimidade insculpida no art. 1.351 do invocado estatuto substantivo:

‘Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança de destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

Note-se que, no caso concreto em foco, não se aventa mera alteração da convenção, mas mudança de cunho estrutural.

Por outro lado, a unanimidade dos condôminos não se confunde, evidentemente, com a unanimidade daqueles presentes em Assembléia Geral. Na hipótese dos autos, consta que o desdobro contou com a aprovação unânime dos que compareceram à Assembléia retratada na ata de fls. Mas não que todos os condôminos existentes o aprovaram (incluídos os que não participaram do aludido conclave).

Também não vem em socorro do recorrente a alegação de que, na prática, o desmembramento já existe e deve haver adequação à realidade. A existência de situação de fato não significa, necessariamente, que comporte o amparo jurídico buscado. E deveras não basta, in casu, para provocar mutação registraria.

Da mesma forma, a afirmação de que a ‘averbação almejada não trará qualquer prejuízo para os demais condôminos’, por consistir em assertiva unilateral, não permite dispensar a necessidade de ouvi-los e obter sua aquiescência.” (Proc. CG nº 2008/88341).”

O julgado acima transcrito bem esgota a questão e afasta os argumentos trazidos pelos recorrentes, pois está sedimentado o entendimento de que os artigos 1.343 e 1.351 se aplicam tanto ao condomínio edilício quanto ao condomínio deitado, e, ao contrário do que se tenta fazer crer, qualquer modificação do projeto original pode em tese gerar prejuízos, e no caso vertente não é diferente, pois, caso o desdobro pretendido fosse permitido sem a anuência dos demais condôminos, todos eles, sem exceção, julgar-se-iam no direito de proceder da mesma maneira, de modo a provocar multiplicação descontrolada de condôminos e sobrecarga estrutural.

À vista do exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao exame de Vossa Excelência, é de que seja negado provimento ao recurso.

Sub Censura.

São Paulo, 18 de agosto de 2015.

Ana Luiza Villa Nova

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 25.08.2015. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 11.09.2015
Decisão reproduzida na página 178 do Classificador II – 2015

Fonte: INR Publicações | 14/01/2016.

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SERASAJUD – a novilíngua da segurança jurídica privada

Eis uma síntese que expressa cristalinamente a nova realidade de um original contubérnio entre empresas privadas multinacionais de informação e o Judiciário brasileiro a lidar com os dados dos cidadãos: SerasaJUD.

A gestão desses dados é transparente? Há qualquer tipo de controle e fiscalização permanentes pelo próprio Judiciário?

Nem pensar! Qualquer tipo de providência somente na via reparativa.

Notem que essa realidade se concretiza dia após dia na série de projetos que se renovam no legislativo e no executivo, retirando atribuições dos notários e de registradores para composição de novos, poderosos e extraordinários bancos de dados.

Estamos no domínio do admirável mundo novo do big data. Ou, se preferir, da radical datificação. 

Pensemos bem. O que este projeto significa para a sociedade? Que o/a Serasa(JUD) se tornou um braço executivo do próprio Judiciário? À margem da lei? Estamos diante de um poderoso instrumento concebido para constranger e deprimir a iniciativa do cidadão, ampliando a eficácia inter parte de uma execução judicial? Numa palavra: a multinacional se tornou um braço do Estado?

Estamos alimentando um index econômico e proscrevendo cidadãos, marginalizando-os.

É isso mesmo ou não estou entendendo nada?

Veja a nota aqui.

Fonte: Observatório do Registro | 14/01/2016.

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CGJ/SP: Registro de imóveis – Registro de carta de arrematação – Cobrança de emolumentos – Art. 7º, II e III, da Lei Estadual nº 11.331/02 – Inteligência do parágrafo único em cotejo com a Lei Municipal de Bauru, disciplinadora do ITBI – Conduta acertada do Oficial – Recurso desprovido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/92929
(292/2015-E)

Registro de imóveis – Registro de carta de arrematação – Cobrança de emolumentos – Art. 7º, II e III, da Lei Estadual nº 11.331/02 – Inteligência do parágrafo único em cotejo com a Lei Municipal de Bauru, disciplinadora do ITBI – Conduta acertada do Oficial – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto em face de sentença que considerou correta a cobrança de emolumentos para o registro de carta de arrematação.

O recorrente alega que o Oficial do Registro de Imóveis e o Juízo de Primeiro Grau leram de forma equivocada o art. 7º da Lei nº 11.331/02. Segundo o recorrente, não poderia ser aplicado, simplesmente, o maior valor dos três previstos nos incisos I a III do mencionado artigo. Isso porque o parágrafo único estabelece que quando, “por força de lei, devam ser utilizados valores decorrentes de avaliação judicial ou fiscal, estes serão os valores considerados para os fins do disposto na alínea ‘b’ do inciso III do art. 5º desta lei.” E o Código Tributário Municipal de Bauru. Decreto 10.685/08, no art. 491, estabelece, para fins de cobrança do ITBI, que se utilize, como base de cálculo, o valor pago pelo bem, nas arrematações judiciais.

Logo, no entender do recorrente, esse o valor que deveria ter sido considerado pelo Oficial, e não o valor venal do imóvel.

A Douta Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório. OPINO.

O recurso não merece provimento.

A redação do art. 7º, da Lei Estadual nº 11.331/02, é a seguinte:

Artigo 7º O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea “b” do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:

I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;

II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;

III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis.

Parágrafo único – Nos casos em que, por força de lei, devam ser utilizados valores decorrentes de avaliação judicial ou fiscal, estes serão os valores considerados para os fins do disposto na alínea “b” do inciso III do artigo 5º desta lei.

O Oficial do Registro de Imóveis disse que utilizou, conforme o artigo, o maior valor, ou seja, o do inciso II: o valor venal do imóvel, utilizado para fins de lançamento do IPTU.

E agiu corretamente, pois o raciocínio do recorrente esbarra em dois equívocos.

Em primeiro lugar, o parágrafo único estabelece a consideração de valores de avaliação judicial ou fiscal, quando devam ser utilizados por força de lei.

O recorrente diz que o art. 491, do Código Tributário de Bauru, determina a utilização, na base de cálculo para cobrança do ITBI, do valor pago pelo bem, na hipótese de arrematação.

Ora, “valor pago pelo bem” não é a mesma coisa que “valor de avaliação judicial”. O valor de avaliação pode ser um e o valor pago para a arrematação pode ser outro (aliás, essa é a hipótese dos autos).

Portanto, a primeira conclusão a que se chega é que não existe lei que determine a utilização do valor de avaliação judicial.

Em segundo lugar, o mencionado art. 491 refere-se à base de cálculo para cobrança de ITBI. E apenas o inciso III, do art. 7º, da Lei Estadual nº 11.331/02 trata da base de cálculo para recolhimento do ITBI.

Porém, o Oficial não usou o inciso III, mas o inciso II, razão pela qual, também por esse motivo, não incidiria o art. 491 do Código Tributário de Bauru, que não se refere ao IPTU (inciso II), mas ao ITBI (inciso III).

A utilização do inciso II atendeu ao que preceitua o caput do art. 7º: prevalência do valor que for maior. Vale dizer, prevalência do valor considerado para cobrança do IPTU.

Por nenhum dos ângulos que se analise a questão, dessa forma, se poderia utilizar nem o valor da arrematação nem o valor da avaliação.

Pelo exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à apreciação de Vossa Excelência propõe o desprovimento do recurso.

Sub censura.

São Paulo, 05 de agosto de 2015.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 24.08.2015. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedoria Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 04.09.2015
Decisão reproduzida na página 176 do Classificador II – 2015

Fonte: INR Publicações | 14/01/2016.

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