Processo 1006064-15.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências – Propriedade – KEISYUN KISHIMOTO e outro – Municipalidade de São Paulo e outro – “Retificação de registro – existência de indisponibilidade decorrente de sobreposição de cadeia filiatória – levantamento que deve ser feito nas vias ordinárias – pedido indeferido”Vistos.Trata-se de pedido de retificação de registro formulado por Keisyun Kishimoto e Neuza Kishimoto em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital. Em uma petição inicial bastante confusa, pleiteam os requerentes a retificação para constar que o imóvel, objeto da matrícula nº 114.098, lançado pelo contribuinte nº 155.047.0017-4, atualmente é cadastrado sob o nº 155.329.011-5, bem como sua descrição, área e confrontações. O Registrador informou que o pedido feito diretamente pelo interessado à Serventia Extrajudicial, referia-se apenas à correção do número do contribuinte. Esclarece que o pleito foi indeferido uma vez, que a matrícula mencionada tem origem na transcrição nº 17.914 e inscrição no loteamento nº 112, ambas daquela Serventia, sendo que de acordo com a averbação nº 25, lançada em cumprimento ao mandado expedido por este Juízo, foi bloqueado o parcelamento da gleba, em virtude de ter sido constatado sobreposição de linhas filiatórias. Pondera que, considerando que a alteração do número de contribuinte tem relação com a localização do imóvel, a averbação só poderia ser feita após o levantamento do bloqueio, assim como a retificação da descrição do bem. Juntou documentos ( fls. 62/65 e 66/75).Intimada a Municipalidade para manifestar-se acerca dos fatos expostos na inicial, foi requerida a juntada de nova planta e memorial descritivo, com as especificações técnicas, sendo que às fl.95 e 112/113, os requerentes apresentaram planta com a devida correção, bem como o memorial, razão pela qual a Prefeitura de São Paulo expressou seu desinteresse no feito.Ante a informação do bloqueio da matrícula que se pretende fazer a retificação, foi requerido pelos interessados o levantamento da indisponibilidade, sob a alegação de que o imóvel atualmente não tem mais a identidade coincidente com o registro de origem, consequentemente a matrícula não condiz com a sua localização (fls.130/131).Tendo em vista a incidência de questão prejudicial à análise da pretensão em virtude da existência do bloqueio da matrícula, os requerentes foram intimados para falar sobre o óbice apontado (fls.143/144), sendo que mantiveram-se inertes, conforme certidão de fl.146.O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido, ante a existência de questão prejudicial, bem como a inadequação da via eleita para solução do impasse (fl.153).É o relatório.Passo a fundamentar e a decidir.Com razão o Oficial e a Douta Promotora de Justiça.Pretendem os requerentes a retificação do número do contribuinte, bem como a descrição da área e das confrontações do imóvel.Conforme já decidido às fls.143/144, cujo fundamento adoto, reconheço a existência de questão prejudicial à análise da pretensão, isto porque tramitou perante este Juízo o pedido de providências nº 726/93, no qual foi determinado o bloqueio do parcelamento inscrito no 6º Registro de Imóveis da Capital sob nº 112 (fls.83/85), em razão do reconhecimento de sobreposição de cadeias filiatórias diversas entre o 6º Registro de Imóveis da Capital e o 11º Registro de Imóveis da Capital, ou seja, os elementos existentes não autorizam extrair a conclusão de validade entre uma ou outra inscrição.Daí verifica-se que a matrícula nº 114.098, na qual os requerentes pretendem a retificação, tem origem na transcrição nº 17.914 e inscrição no loteamento 112, constando da averbação nº 25 o bloqueio do parcelamento da gleba.A constatação da existência de sobreposição de áreas, denota a existência de lide que não pode ser examinada nos estreitos limites deste feito, de natureza administrativa e unilateral. Assim, enquanto permanecer a situação de sobreposição, é indispensável a busca de medidas adequadas nas vias ordinárias, em processo contencioso.Sobre o tema, oportuna a lição de Narciso Orlandi Neto:”Quando dois direitos sobre o mesmo imóvel não podem coexistir, não podem gravar simultaneamente o mesmo objeto, não podem ter titulares diferentes, diz-se que são contraditórios. No processo de qualificação podem também ser considerados contraditórios direitos cuja preferência será dada pela ordem da inscrição (hipotecas simultaneamente constituídas sem declaração de grau). Interessa aqui aquela primeira espécie de contradição. Os princípios que informam o Registro de Imóveis não permitem que direitos contraditórios permaneçam simultaneamente registrados. E quando ocorre duplicidade, há erro suscetível de retificação pelo prejudicado que, em princípio, é qualquer um dos dois titulares. A simples coexistência dos direitos no registro a ambos prejudica e legitima para a retificação. No sistema de matrículas, salvo erro grosseiro, não há possibilidade de duplicidade de registros na mesma matrícula. O que pode existir é: a) duplicidade de transcrições; b) duplicidade de matrículas; c) transcrição e matrícula contraditórias, quando a última não tem origem na primeira, Há quem entenda que, havendo duplicidade de transcrições ou de matrículas, pode e deve ser cancelada, até na via administrativa, a que foi feita por último. Foi o que decidiu o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, no julgamento de apelação em processo de dúvida: “O caminho correto, ocorrendo duplicidade de registros, é a decretação da nulidade do efetivado em último lugar. Essa providência pode ser adotada na via administrativa, com fulcro no art. 214 da Lei n.6.015/73”(RT 592/88). A solução é correta para as hipóteses referidas por Gilberto Valente da Silva, isto é, existência de duplicidade de matrícula por inofensivo erro interno, por exemplo, por falta de remissão da abertura da primeira na transcrição anterior. A solução é o cancelamento da segunda, com transporte dos atos nela praticados para a primeira, com fundamento no art. 213, caput, já que há erro evidente (A Matrícula, trabalho apresentado no XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1993). No mesmo sentido, Celestino A. Cano Tello, Iniciación al Estúdio de Derecho Hipotecário, Editorial Civitas, Madrid, 1982, p. 284). Mas não será diversa a solução se, na segunda matrícula, aberta inadvertidamente, tiver sido registrado um direito real Incompatível com aquele registrado na primeira matrícula, v. g., a hipoteca constituída por quem alienara o imóvel? Com certeza a duplicidade não será irrelevante, inofensiva. Será temerária uma solução simplista, que não atente para a possibilidade de prevalecer o direito inscrito na segunda matrícula. É discutível? Sim. Bem por isso, a solução tem de ser encontrada na via contenciosa. A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito. Devem ser separadas as duas anomalias … As conseqüências da duplicidade de registros foram bem expostas pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Decidiu o órgão, em caso de duplicidade de registros: “A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro… Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade.” E prossegue: “a conseqüência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra (Ap. 4.094, j. Em 24-6-1985, RT 599/99). Observe-se que o duplo bloqueio, subentendido na decisão, seria consequência lógica da perda da presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado. Realmente, dois registros contraditórios não podem gozar da presunção de que, ao mesmo tempo, são exatos, porque expressam a verdade. Ou eles não são contraditórios, ou um deles está errado. … Estará correto o duplo bloqueio? Sim. É o único bloqueio correto, legítimo.”Assim, constatada a sobreposição de cadeias filiatórias diversas entre o 6º e 11º Registro de Imóveis da Capital, e não havendo qualquer elemento modificativo, a indisponibilidade deve permanecer, a fim de se resguardar a segurança dos registros públicos, evitando-se assim, a superveniência de novos atos de registro que produzam danos de difícil reparação à terceiros. Logo, é imprescindível a realização de perícia judicial para a exata localização geodésica do bem, que somente é possível pelas vias ordinárias, à luz do contraditório e ampla defesa.Por fim, tendo em vista que a alteração do número do contribuinte está relacionado com a localização do imóvel, fica prejudicado este requerimento pelos fatos acima expostos.Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de retificação, formulado por Keisyun Kishimoto e Neuza Kishimoto em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital.Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.Oportunamente, remetamse os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe.P.R.I.C.São Paulo, 05 de abril de 2016.Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: MARCIA HALLAGE VARELLA GUIMARAES (OAB 98817/SP), GILDETE SOARES DA SILVA CRICHI (OAB 98212/SP).

Fonte: DJE/SP | 07/04/2016.

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Processo 1070586-17.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Condomínio Edificio Bienal First Class Flat Service – Dúvida inversa – Registro de Carta de Adjudicação – Executado não proprietário – impossibilidade, diante do princípio da continuidade – Argumento de fraude à execução que foge da competência deste Juízo – Condomínio edilício adquirente – Necessidade de autorização unânime em assembleia – Precedentes – ITBI – Concordância com o recolhimento – Dúvida julgada prejudicadaTrata-se de dúvida inversa suscitada por Condomínio do Edifício Bienal First Class Flat Service em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de registro de carta de adjudicação.Foram apresentados três óbices, sendo o primeiro relativo a não correspondência entre o executado e os proprietários e usufrutuários do bem, o segundo dizendo respeito à necessidade de votação unânime em assembléia para que o condomínio adquira o bem e finalmente a necessidade de pagamento de ITBI.O suscitante alega que por tratar-se de carta de adjudicação emitida judicialmente os primeiros dois óbices estariam superados, aduzindo também que o executado alienou o bem em fraude à execução. Quanto ao ITBI, concorda com a exigência formulada. Juntou documentos às fls. 05/14 e 19/45.O Oficial manifestou-se às fls. 72/73, com documentos às fls. 74/102. Aduz que os óbices tem como base o princípio da continuidade e decisões do C. Conselho Superior da Magistratura.O Ministério Público manifestou-se às fls. 106/108 pela procedência da dúvida.É o relatório. Decido.A dúvida deve ser julgada prejudicada, por não haver impugnação contra a cobrança do ITBI. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências – e não apenas parte delas – sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior da Magistratura.Contudo, a análise dos óbices restantes mostra-se pertinente, tendo em vista que o título poderá ser novamente prenotado. Neste ponto, com razão o Oficial e o D. Promotor. Cumpre destacar, inicialmente, que pacífica se mostra a possibilidade de qualificação de título de origem judicial, para efeito de acesso ao fólio imobiliário. Ou seja, que tal origem não lhe serve de salvo conduto para o registro.Nesse sentido, já decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura, em reiteração a pronunciamentos anteriores, que “também os títulos judiciais submetemse à qualificação do oficial registrador, principalmente para a verificação de sua conformidade com os postulados e princípios registrários” (Ap. Cível nº39.487-0/1, Catanduva, rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. 31/07/97). Portanto, o mero fato de o título tratar-se de carta de adjudicação não o exime de cumprir os requisitos para o registro, a menos que haja expressa decisão judicial nesse sentido, o que não ocorre na presente hipótese.Isto posto, a Carta de Adjudicação apresentada não observa o princípio da continuidade. Assim diz a Lei 6.015/73:”Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”; e “Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.” E aqui se observa que a Lei não será cumprida caso o registro seja feito. Isto porque o título de fl. 5 tem como executado Pedro Dall Aglio Neto. Por outro lado, segundo a matrícula de fls. 94/100, o imóvel é de propriedade de Pedro Augusto Tavares Dall’Aglio e José Carlos Tavares Mendonça, com usufruto em benefício de Helena Aparecida Tavares Dell’Aglio.Observa-se que a alegação de que o executado alienou os imóveis em fraude à execução deve ser arguida perante o juízo competente, não sendo, nesse procedimento, suficiente para afastar o óbice, sobretudo porque a penhora do bem foi determinada em 2011 (fl. 86) enquanto a alienação foi registrada em 2007.Quanto ao segundo óbice, assim decidiu o Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível 795-6/9, j. 06/12/07:”Registro de imóveis. Dúvida procedente. Condomínio edilício. Adjudicação conseqüente à satisfação de débito condominial. Admissibilidade, em tese, por aplicação analógica do artigo 63, § 3º, daLei nº 4.591/64. Anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembléia geral, que não se confunde com decisão unânime dos condôminos. Inadmissibilidade, todavia, de aquisição de imóvel diverso da unidade condominial a qual o débito condominial está vinculado. Recurso conhecido e desprovido.”No corpo do acórdão, dispõe-se que “a construção jurisprudencial, em aplicação analógica (artigo 4º doDecreto-lei 4.657/42c.c. o artigo 63, § 3º, da Lei 4.591/64), que abre exceção à regra geral inibitória da aquisição imobiliária por ente (condomínio) despido de personalidade jurídica, exige a satisfação simultânea dos seguintes pressupostos: a) primeiro: que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações “propter rem”); b) segundo: que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial; c) terceiro: que a aquisição esteja anuída pelos condôminos, mediante decisão unânime de assembléia geral, em que não se deve computar o voto do respectivo condômino inadimplente (por congruência lógica) nem confundir a unanimidade dos votos proferidos na assembléia (imprescindível) com anuências expressa de todos os condôminos (prescindível).”Portanto, o óbice baseia-se expressamente no citado requisito C da decisão, devendo ser cumprido para a realização do registro. No mesmo sentido a AC 1.184-6/8 do CSM. Sobre o tema, esclareceu-se na Apelação Cível nº273-6/7, também apreciada no âmbito do citado Conselho: “Estas cautelas se impõem porque em casos como o presente a unidade autônoma, apesar de arrematada ou adjudicada pelo condomínio, será, em última instância, de propriedade conjunta de todos os condôminos que não podem ser constrangidos a adquirir coisa imóvel, sabido que a propriedade é fonte de deveres e obrigações, e também não podem, salvo as hipóteses legais, ser constrangidos a alienar imóvel de que são co-proprietários”.Finalmente, no que diz respeito ao comprovante de pagamento do ITBI, desnecessário maiores esclarecimentos, visto haver concordância do suscitante, que pelas razões já apresentadas prejudica o julgamento do presente procedimento.Do exposto, julgo prejudicada, com observação, a dúvida suscitada por Condomínio do Edifício Bienal First Class Flat Service em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital.Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C.São Paulo, 05 de abril de 2016 Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: MARCELO GUIMARAES MORAES (OAB 123631/SP).

Fonte: DJE/SP | 07/04/2016.

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Usucapião. Matrícula ou transcrição anterior – ausência

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de usucapião, mesmo não existindo matrícula ou transcrição anterior. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Leonardo Brandelli:

Pergunta: É possível o registro de mandado de usucapião atribuindo ao adquirente a propriedade, mesmo não existindo matrícula ou transcrição anterior?

Resposta: A inexistência de matrícula ou transcrição anterior não impede o registro da usucapião, considerando ser este modo originário de aquisição da propriedade. Importante lembrar, contudo, que o imóvel deverá estar perfeitamente descrito e caracterizado no mandado expedido pelo juízo do feito.

Portanto, entendemos que deverá ser aberta uma matrícula para a área e, posteriormente, realizado o registro pretendido, salvo se houver outro óbice que impeça sua realização.

Corroborando nosso entendimento, vejamos o que nos explica Leonardo Brandelli:

“Em regra, as aquisições originárias, para seu registro no Registro de Imóveis, independem da localização do registro anterior, o que só é insuperável sendo a transmissão derivada. A mesma regra vale para o caso de não se localizarem as matrículas ou transcrições dos imóveis confinantes.

Assim, em caso de usucapião judicial, por exemplo, o registro do mandado é possível ainda que não se tenha logrado descobrir qual a matrícula ou transcrição de onde sai o imóvel usucapido. A descoberta de tal informação é adequada a fim de possibilitar uma averbação na matrícula ou transcrição de onde sai o imóvel usucapido, com o intuito de manter a higidez da cadeia proprietária e evitar duplicidade matricial. Porém, se não houver possibilidade de tal localização, isso não impedirá o registro do mandado de usucapião, uma vez que se trata de aquisição originária, e que o MM. Juiz do processo há de ter tratado judicialmente da questão, mediante citação por edital por exemplo.” (BRANDELLI, Leonardo. “Usucapião Administrativa – De acordo com o novo Código de Processo Civil”, Editora Saraiva, São Paulo, 2016, p. 79-80).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 07/04/2016.

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