DICOGE 5.1
PROCESSO Nº 2012/24480 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Parecer 117/2016-E
NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA – CAPÍTULO XX, DO TOMO II – ATUALIZAÇÃO DOS ITENS 182.1, 186, 189 e 212.3.
Excelentíssimo Desembargador Corregedor Geral da Justiça,
Trata-se de propostas apresentadas, em conjunto, pelo GT-Cartórios, grupo formado pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo – SECOVI -, Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP – e Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo – ANOREG – visando a alterar dispositivos esparsos do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
Parte das propostas já havia sido apresentada anteriormente, e rejeitada. Outra parte foi apresentada agora. Todas, contudo, foram examinadas.
Passamos a externar, fundamentadamente, nossas conclusões, com acolhimento parcial das sugestões. Elas serão analisadas individualmente e, por razões didáticas, exporemos as propostas, sua razão e o fundamento da rejeição ou acolhimento. No segundo caso, esclareceremos a redação a ser dada ao respectivo item.
Vamos à análise.
Item 138 – Proposta
A retificação do Registro de Imóveis, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, poderá ser feita a requerimento do interessado, instruído com planta e memorial descritivo assinados pelo requerente, pelos confrontantes e por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA, ou Registro de Responsabilidade Técnica (RTT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), nos casos em que couber. A anuência de algum ou de todos os confrontantes poderá ser obtida no curso do procedimento. As firmas de todos os signatários deverão ser reconhecidas, na forma do art. 221, II da Lei nº6.015/1973.
Item 138.7: A critério do interessado, a planta e o memorial descritivo poderão já conter a anuência de algum ou de todos os confrontantes.
Antigo 138.7 se converteria no novo 138.7.1, mantida integralmente sua redação.
Acréscimo do 138.7.2: A quantidade de confrontantes a serem notificados pelo Oficial de Registro de Imóveis é irrelevante para fins do procedimento de retificação administrativa.
Justificativa: de acordo com os proponentes, essas modificações “objetivam espancar qualquer dúvida quanto à admissibilidade do procedimento perante o Registrador em casos em que (i) por alguma razão, o interessado na retificação não conseguiu anuência prévia (em planta e em memorial descritivo) de algum confrontante, ou (ii) seja excessivo o número de confinantes a serem ouvidos, o que normalmente se dá em imóveis de maior extensão, principalmente os rurais, ou aqueles, mesmo urbanos, confrontam com diversos imóveis ou lotes, oriundos ou não de parcelamento de gleba vizinha”.
Razões do não acolhimento: a desnecessidade de obtenção da anuência prévia de todos os confrontantes já decorre do item 138.7 das Normas de Serviço, de modo que desnecessária a inserção no caput do item 138 que “a anuência de algum ou de todos os confrontantes poderá ser obtida no curso do procedimento”.
Ora, consoante o item 138.7 do Capítulo XX das Normas, que praticamente repete o artigo 213, § 2º, da Lei nº 6.015/73, “se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento do interessado, para se manifestar em 15 (quinze) dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou por edital na hipótese do subitem 138.12 deste Capítulo”.
A redação do dispositivo acima transcrito não dá margem à dúvida acerca da possibilidade de se obter a anuência dos confrontantes no curso do procedimento. E mesmo que a Lei nº 6.015/73 e as Normas falem da falta de assinatura de “algum confrontante”, no singular, não parece que isso dá azo à interpretação de que a falta de anuência de mais de um confrontante impede a retificação administrativa.
A falta de concordância de um, de alguns ou de todos os confrontantes resultará na aplicação do item 138.7 do Capítulo XX das Normas, com a notificação daqueles que não anuíram.
A interpretação de que um único confrontante poderia ser notificado é tão contrária às inovações trazidas pela Lei nº 10.931/04 – cujo objetivo foi justamente desjudicializar e facilitar o procedimento de retificação – que não parece razoável a modificação das Normas para afastá-la.
Em outras palavras: a possibilidade de notificação de mais de um confrontante é a conclusão natural a que chegará qualquer intérprete que se afastar minimamente da literalidade do texto.
Pelos mesmos motivos, não se vê razão para que conste expressamente nas Normas que “a quantidade de confrontantes a serem notificados pelo Oficial de Registro de Imóveis é irrelevante para fins do procedimento de retificação administrativa”.
Com efeito, excetuando-se a interpretação estreita e inusual referida acima, nem as Normas nem a Lei trazem qualquer limite ao número de confrontantes que pode ser notificado no procedimento de retificação administrativa.
Assim, como do texto atual das Normas já deflui tanto a possibilidade da anuência dos confrontantes ser obtida no curso do procedimento, quanto à inexistência de limitação para o número de confinantes que pode ser notificado, não há motivo para o acolhimento das sugestões.
Item 138.6. Proposta
Converter a Nota em item, alterando seu texto para:
138.6.1 – A retificação será negada pelo Oficial de Registro, depois de concluídas as notificações dos confrontantes e decorrido o prazo para impugnações, sempre que não for possível à luz dos documentos técnicos e históricos que instruam o pedido, verificar que o registro corresponde ao imóvel descrito na planta e no memorial descritivo, identificar todos os seus confinantes tabulares ou ocupantes indicados pelo interessado e pelo profissional técnico ou implicar transposição, para este registro, de imóvel ou parcela de imóvel de domínio público, ainda que, neste último caso não seja impugnada.
Justificativa: de acordo com os proponentes, “por reiteradas vezes, tem ocorrido o indeferimento ‘ab initio’ do requerimento de retificação de registro sob a justificativa da dificuldade na verificação da correspondência entre o registro e imóvel descrito na planta e no memorial descritivo”. A fim de justificar o pedido de modificação, os proponentes citam algumas decisões desta Corregedoria Geral, em que ficou assentado que a retificação administrativa somente pode ser indeferida caso haja razão para tanto.
Razões do não acolhimento: em primeiro lugar, não se justifica transformar a nota em item apartado. As notas aos itens fazem parte das Normas de Serviço e, desse modo, possuem força vinculante própria. A opção pela inserção de determinadas informações por meio de notas foi feita nos casos em que os conteúdos do item e da nota estão fortemente vinculados. É o que ocorre no caso em análise, em que o item 138.6 trata da hipótese de cumprimento dos requisitos para a retificação administrativa e a nota respectiva cuida da hipótese em que isso não acontece.
Depois, a redação proposta, ao condicionar a negativa da retificação à conclusão das notificações dos confrontantes e ao decurso do prazo para impugnações, ocasionaria, em diversas hipóteses, a realização de atos inúteis.
Suponha-se que o Oficial, desde o início, perceba que a retificação implicará invasão de imóvel de domínio público. Para que serviria a notificação de todos os confinantes se já está claro, de pronto, que ela não poderá ser deferida?
Não há dúvida de que, nos termos do item 138.15 do Capítulo XX, o Oficial pode intimar o requerente e o profissional habilitado para que corrijam a planta e o memorial descritivo do imóvel. Mas e se mesmo após a providência o interessado optar por manter a descrição, com a invasão já constatada. Com a nova redação proposta, estará o Oficial obrigado a notificar todos os confrontantes para só aí poder negar a retificação?
Não parece nem um pouco razoável.
Conveniente, assim, que a redação da nota permaneça como está, podendo o interessado, em caso de abuso no indeferimento da retificação por parte do Oficial, provocar a Corregedoria Permanente e, em grau de recurso, a Corregedoria Geral.
Item 138.10: Proposta: converter a Nota em item, mantida sua redação.
Item 138.15: Proposta: converter a Nota em item, mantida sua redação.
Item 138.19: Proposta: converter a Nota em item, mantida sua redação.
Item 138.20: Proposta: converter a Nota em item, mantida sua redação.
Razão do não acolhimento: reportamo-nos, aqui, aos motivos expostos no item anterior, em que a conversão da nota em item também foi indeferida.
Item 138.12- Proposta.
Quando o confrontante se encontrar em local incerto ou não sabido, o Oficial incumbido da intimação certificará o fato, e o Oficial do Registro de Imóveis promoverá intimação por edital, publicado por 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de Comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.
138.12.1. Quando, por três vezes, o confrontante não for encontrado para ser intimado e houver suspeita razoável de ocultação, o Oficial intimará qualquer pessoa próxima, parente ou não, do confrontante de que no dia imediato voltará a efetuar a intimação na hora que designar.
138.12.2. Considera-se razoável a suspeita baseada em atos concretos ou em indícios de que o confrontante está se furtando de ser intimado, circunstâncias estas que deverão ser indicadas e certificadas de forma detalhada pelo Oficial.
138.12.3. No dia e hora designados, se o confrontante não estiver presente, o Oficial procurará se informar das razões da ausência, dará por feita a intimação e deixará, mediante recibo, contrafé com alguém próximo do confrontante. Em caso de recusa de recebimento da contrafé ou de assinatura do recibo, o Oficial certificará o ocorrido.
138.12.4. Efetivada a intimação na forma do subitem 138.12.3., que será certificada no procedimento em trâmite na Serventia, o Oficial enviará carta ao confrontante no endereço indicado, dando-lhe ciência de tudo.
Justificativa: Trata o atual item 138.12 do Capítulo XX das Normas da publicação de edital de notificação para os casos de confrontante não encontrado ou em lugar incerto e não sabido. Pretendem os proponentes, mantida a notificação por edital, criar a possibilidade de notificação por hora certa do confrontante sobre o qual recaia suspeita de estar se ocultando.
Razões para o não acolhimento: de início, cabe observar que a redação atual do item 138.12 do Capítulo XX praticamente repete o § 3º do artigo 213 da Lei nº 6.105/73. Esse dispositivo legal prevê a notificação por edital, sem qualquer menção à notificação por hora certa.
Ademais, parece-nos que a proposta, ao invés de facilitar o procedimento da retificação administrativa, irá dificultá-lo.
Com efeito, atualmente, nem as Normas nem a Lei fazem distinção: certificado que o confrontante não foi encontrado no endereço da diligência, publicar-se-á edital de notificação.
Caso aprovada a proposta, duas hipóteses seriam criadas: em caso de confrontante em lugar incerto e não sabido, o edital de notificação é publicado; em caso de suspeita de ocultação do confrontante, abre-se a possibilidade de notificação por hora certa, que pressupõe, no mínimo, quatro idas do oficial ao local da diligência.
Se o objetivo buscado é facilitar o procedimento da retificação administrativa, para que serviria a notificação por hora certa se a não localização do confrontante devidamente certificada, esteja ele se ocultando ou não, já autoriza a publicação do edital de notificação?
Parece-nos que a publicação de edital de notificação para todos os casos de não localização do confrontante, além de padronizar o procedimento, evita diligências desnecessárias e custosas.
Opinamos, assim, pela manutenção da redação do item 138.12 do Capítulo XX.
Item 138.19. Proposta.
O prazo de 10 (dez) dias para a formalização de transação pode ser prorrogado, a critério do oficial, mediante pedido do interessado. Não tendo havido a formalização de transação para solucionar a divergência e entendendo o Oficial não haver razão para nova prorrogação de prazo, este deverá, conforme a hipótese, adotar a seguinte providência:
Justificativa: o prazo de 10 (dez) dias, prorrogável uma única vez, pode ser insuficiente para que sejam feitos os esclarecimentos necessários pelo requerente da retificação ao impugnante, especialmente quando é necessária a produção de trabalhos técnicos e de reuniões esclarecedoras. O encaminhamento precipitado ao Juiz Corregedor pode prejudicar um acordo que está prestes a ocorrer, onera o Poder Judiciário com demandas desnecessárias e pode atrasar a finalização do procedimento de retificação.
Posicionamento anterior da Corregedoria: a proposta apresentada pode fazer com que as retificações fiquem nas Serventias de Imóveis por prazo indefinido, o que contraria o espírito § 6º, do art. 213, da Lei nº 6.015/73. É possível, porém, aumentar o prazo da prorrogação (de 10 para 20 dias) de modo a incentivar a conciliação entre os envolvidos. No mais, se o prazo estiver terminando e o registrador verificar que as “partes” estão na iminência de um acordo, pode formular simples requerimento ao MM. Juiz Corregedor Permanente.
Nova Justificativa apresentada: anote-se que a Municipalidade, o Estado e a União, em razão da r. decisão do Corregedor Geral da Justiça no processo nº 28.135/2007, podem pedir prorrogação para se manifestar acerca dos trabalhos técnicos apresentados. Caso o Poder Público venha a apresentar impugnação, via de regra é necessária a elaboração de novos trabalhos e/ou esclarecimentos, com vistas a superar os termos da impugnação apresentada, ora adequando o pedido de retificação para afastar a interferência apontada pelo Poder Público, ora melhor fundamentando os trabalhos a fim de comprovar a inexistência de interferência com bens públicos.
Ainda com relação às impugnações apresentadas pelos confrontantes, para que o Oficial possa eventualmente qualificá-las como infundadas, é comum, por cautela, solicitar ao interessado esclarecimentos. Com isso, muitas vezes ocorre o encaminhamento de diversos documentos do processo a um profissional para que o caso seja avaliado tecnicamente, quer seja para a correção dos trabalhos inicialmente apresentados, quer seja para a apresentação de argumentos técnicos para afastar a impugnação eventualmente sem fundamento. Esse cuidado contribui para que raramente os procedimentos sejam encaminhados ao Juízo Corregedor, colaborando com o desafogamento do Judiciário e a agilização do procedimento.
O prazo normativo atual pode ser insuficiente para que o interessado consiga elaborar os trabalhos e os esclarecimentos necessários, esclarecer os pontos indicados na impugnação dos confrontantes, ou para que o Oficial possa aprofundar a análise do caso, a fim de qualificar a impugnação como sendo fundamentada ou não.
Na verdade, a proposta ora apresentada não fará com que os procedimentos de retificação permaneçam por tempo indefinido na serventia, já que, entendendo o Oficial não haver razão para nova prorrogação de prazo, esta não será concedida.
Razão da rejeição: Fica mantida a posição anterior, pois o controle dos prazos, por critérios objetivos, é salutar para o bom andamento das retificações, notadamente se se levar em consideração que a redação atual deixa margem ao juiz corregedor permanente para, à vista de motivo concreto, estendê-los.
138.28. Proposta.
Tratando-se de apuração de remanescente, devem ser aplicadas as disposições previstas no item 313 deste Capitulo.
Fundamentação: Artigo 213, nº II, da Lei nº 6.015, de 31.12.73.
Justificativa: em transcrições vetustas ou em matrículas que objetivam grandes áreas é comum acontecer, seja por desdobros anteriores à Lei de Parcelamento do Solo Urbano ou não sujeitos à sua aplicação (imóveis rurais) ou por desapropriações ocorridas, que a retificação do registro demonstre a existência de mais de um remanescente. Nessa hipótese, entende-se aplicável o enunciado acima, quando demonstrada a correspondência do todo levantado, em suas divisas externas ou em seus confrontantes, com as indicações contidas no registro a retificar.
Assim, visa-se a repetir na seção das disposições gerais do procedimento de retificação a regra prevista no item 313 para as regularizações fundiárias. Isso deixará claro que essa norma pode ser aplicada em qualquer hipótese de apuração de remanescente e não somente nas regularizações fundiárias.
Razões da recusa anterior: a proposta depende de maior aprofundamento haja vista que as regras voltadas à regularização fundiária têm por escopo, em princípio, apenas esse tipo de procedimento.
Razão da rejeição: mantém-se a posição anterior, dado que as regras da regularização fundiária são específicas e a experiência da regularização ainda é relativamente recente, não se mostrando prudente, por ora, a extensão pretendida.
Item 180.2. Proposta.
A apresentação do histórico dos títulos de propriedade, abrangendo os últimos vinte anos, acompanhado das certidões dos registros correspondentes, somente será indispensável caso o imóvel esteja transcrito, não sendo necessária sua apresentação se o imóvel estiver matriculado há mais de 20 anos, bastando apenas a indicação dos números e das datas dos registros dos títulos aquisitivos, acompanhado da certidão da atual matrícula e de eventuais matriculas anteriores.
Justificativa: dentre o rol de documentos para fins de loteamento, é exigida a apresentação do histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado das certidões do respectivo registro.
Com o advento da 6.015/43, foi criado o “Sistema de Fólio Real”, ou seja, o histórico de todas as ocorrências relacionadas ao imóvel passam a integrar a matrícula, de forma que a apresentação do histórico de títulos de propriedade do imóvel se torna dispensável, uma vez que a certidão da matrícula já descreve toda a situação registrária do bem.
Visa-se assim aplicar a mesma regra do item 219.2, introduzido no Capitulo das Incorporações Imobiliárias.
Razões da recusa anterior: trata-se de proposta já examinada e não acolhida quando da edição do provimento CG 37/2013.
Razão da rejeição: permanece a posição anterior, pois as Normas de Serviço não poder ir além nem dispor de maneira diferente da lei (art. 18, II, da Lei n. 6766/79).
Item 181.3. – Proposta
A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais em nome dos antecessores, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações são de data posterior ao da transmissão da propriedade do imóvel em favor do loteador.
Justificativa: A lei 6.766 em seu artigo 18 traz o rol de certidões necessárias à aprovação do loteamento, exigindo apresentação de certidões pessoais em nome dos antecessores e loteador dos últimos 10 (dez) anos.
O § 2º do artigo 18 regula que: “A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes (…)”
A ideia da nova redação é restringir os reflexos financeiros e fiscais que antecessores inadimplentes podem gerar no ato do registro do loteamento, nos casos em que a propriedade do imóvel foi transmitida anteriormente à eventual inadimplência do antecessor.
Ainda, neste sentido, a lei 13.097/15 veio dar maior segurança ao adquirente quando prevê que a alienação do lote não será objeto de evicção, protegendo a aquisição do imóvel por parte do consumidor: “Art. 55: A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam subrogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no8.078, de 11 de setembro de 1990”.
Razão do não acolhimento: a proposta afronta o princípio da legalidade, ao buscar temperar o rigor temporal estabelecido em lei, suavizar as amplitudes subjetiva e objetiva do § 1.º do art. 18 da Lei n.º 6.766/1979, e não está em sintonia com o § 2.º do art. 18 dessa lei, mormente ao desconsiderar hipóteses que obstam peremptoriamente (ope legis) o registro do parcelamento e ao avançar, abstratamente, em exame desatrelado do caso concreto, sobre a qualificação registral confiada ao Registrador.
Além disso (da fragilização do controle preventivo e da proteção dos adquirentes), convém sublinhar que o art. 55 da Lei n.º 13.097/2015 não tem relevância para a mudança pretendida, que se refere à registrabilidade do parcelamento. Ora, não se coloca, aqui, a questão da eficácia de negócios jurídicos relativos à comercialização dos lotes; a questão da inoponibilidade de fatos e situações não inscritos perante futuros negócios jurídicos constitutivos, translativos ou modificativos de direitos reais sobre imóveis.
Item 182.1. – Proposta.
Tratando-se de empresa de capital aberto, as certidões esclarecedoras poderão ser substituídas pela apresentação do Formulário de Referência, previsto na Instrução CVM nº 480, de 7 de dezembro de 2009, então a critério do Oficial, no exercício da qualificação registral que lhe foi confiada.
Justificativa: esta norma já existe para incorporação imobiliária (vide item 215.5). Somente visa a aplicá-la para loteamento também.
Razão do acolhimento: A proposta deve ser acolhida, sob inspiração do brocardo ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositivo.
Com efeito, in concreto, não há razão para tratamento diferenciado, ainda mais porque se reserva, ao Registrador, exigir, então com fundamento no seu juízo prudencial, as certidões esclarecedoras.
183.1 – Proposta.
A certidão complementar também será dispensada na hipótese de a pessoa jurídica ser daquelas que apresentam periodicamente demonstrações contábeis auditadas por auditor independente, eis que a solvência da empresa poderá ser comprovada pela existência de patrimônio líquido positivo, caso em que deverá ser apresentada a última demonstração contábil nos termos aqui estabelecidos.
Justificativa: o técnico habilitado ou as empresas de auditoria têm capacidade para avaliar a situação econômico-financeira da empresa e atestar o sugerido no item acima.
Razão da recusa anterior: até que se analisem os efeitos práticos das alterações introduzidas nos Itens 181 e 215.6 do Cap. XX, a proposta não deve ser acatada. As hipóteses de substituição das certidões esclarecedora e complementar foram recentemente introduzidas nos itens 182 e 183, do Capítulo XX, de modo que é prematuro, antes de se examinar os efeitos práticos das modificações realizadas, alargar ainda mais tais hipóteses.
Razão da rejeição: permanece a posição anterior, pois mais consentânea à segurança jurídica.
Item 186 – Proposta.
Para o registro dos loteamentos e desmembramentos sujeitos ao art. 18, da Lei 6.766/79, o oficial exigirá:
a) nos loteamentos e desmembramentos habitacionais, o Certificado de Aprovação do GRAPROHAB, podendo ser aceita prova de dispensa de análise para os desmembramentos não enquadrados nos critérios de análise previstos no art. 5º do Decreto Estadual 52.053/2007;
b) nos loteamentos industriais, prova de licença prévia por parte da CETESB – Companhia Estadual de Tecnologia de Saneamento Básico e de Defesa do Meio Ambiente, ou prova de dispensa de análise por esta.
Justificativa: esta nova proposta visa a adequar o item ao Decreto Estadual 52.053/207 e confirmar que os projetos de loteamentos industriais não são objeto de análise do GRAPROHAB, cuja competência se restringe a projetos habitacionais.
A necessidade de licenciamento da CETESB para loteamentos industriais pode ser confirmada em:
http://licenciamentoambiental.cetesb.sp.gov.br/atividades-e-empreendimentos-sujeitos-ao-licenciamento-ambiental/roteiros/parcelamento-de-solo-e-condominios/parcelamento-de-solo-e-condominios-para-fins-industriais/
Razão do acolhimento: demonstrado o fundamento legal do pedido de alteração e sendo ele pertinente, a proposta é albergada.
Item 187.1 – Proposta.
Decorrido (90 dias) o prazo previsto no cronograma de obras e eventual prorrogação, sem que o loteador tenha apresentado o termo de verificação de execução das obras (TVO), o oficial comunicará a omissão à Prefeitura Municipal (para que se manifeste. e) Decorridos (mais 90) 180 dias (sem apresentação do TVO), levará ao conhecimento do Ministério Publico para as providências cabíveis.
Razões da rejeição anterior: a alteração requerida é prescindível porque o item já prevê a possibilidade de prorrogação do prazo.
Nova Justificativa: a obrigação do cartório em comunicar o vencimento do prazo da conclusão das obras foi incluída nas normas da CGT, lembrando que a lei 6.766 não traz nenhuma obrigação neste sentido. A ideia seria regulamentar o prazo para citada comunicação, a fim de que o “sistema” não seja movimentado em vão, já que é notório que por muitas vezes a PM demora a expedir o TVO mesmo as obras estando prontas. Ou ainda, o prazo para doação das obras às concessionárias de serviço público não integra o prazo do cronograma da obras, e algumas prefeituras vinculam o TVO à doação das obras ás concessionárias.
Razão do não acolhimento: mantém-se a posição anterior, pelas mesmas razões e para conferir maior celeridade ao procedimento.
Item 187.2 – Proposta.
A averbação da prorrogação do prazo para a conclusão das obras demanda prévia manifestação da Prefeitura em documento que deverá ser arquivado nos autos de registro do loteamento ou desmembramento e averbada na matricula matriz do parcelamento.
Justificativa: Visa a acrescentar a possibilidade de averbação da prorrogação do prazo na matricula do loteamento.
Razão da recusa: O item é desnecessário, pois não é vedada, a priori, tal averbação.
Item 189. – Proposta.
Tratando-se de loteamento ou desmembramento urbano, o edital será publicado com o pedido de registro em breve resumo, com pequeno desenho de localização de área, durante três (03) dias consecutivos, apenas em jornal diário local, ou, não havendo, em jornal de circulação diária na região ou em outro jornal de grande circulação. Na Capital, a publicação se fará, também, em 01 (um) dia no Diário Oficial. (1)
Justificativa: não há menção nas Normas atuais a respeito do edital para desmembramentos, devendo ser incluída esta exigência. A lei prevê 03 publicações, sendo que na Capital sugere-se apenas mais uma no Diário oficial. O art. 19 da lei 6.766/79 prevê apenas 03 publicações, não havendo, portanto, prejuízo à publicidade nela prevista.
Razões para acolhimento parcial: a proposta deve ser acolhida parcialmente, com a redação que segue abaixo. O aperfeiçoamento do item 189 se justifica; vai ao encontro da norma retirada do art. 19 da Lei n.º 6.766/1979. O edital que anuncia o requerimento de inscrição do parcelamento é exigido não apenas com vistas ao registro de loteamento, mas também para fins de registro de desmembramento. O edital, aliás, deve especificar a espécie de parcelamento do solo urbano idealizada, além de conter um pequeno desenho de localização da área a ser parcelada. De resto, em prestígio da publicidade demandada pelo interesse público, impõe observar o número de publicações previsto em lei.
Redação do item 189. O edital do pedido de registro de loteamento ou de desmembramento urbano será publicado, em resumo e com pequeno desenho de localização da área a ser parcelada, em três dias consecutivos num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região. Se o jornal local não for de circulação diária, a publicação se fará em 3 (três) dias consecutivos de circulação. Na capital, a publicação se fará, também, no Diário Oficial.
Item 190. A. – Proposta:
Se houver impugnação e decorrido o prazo legal de 05 dias (Lei Federal 6766 – artigo 19 parágrafo 1), o loteador poderá requerer um prazo de até 30 dias, prorrogável uma única vez pelo mesmo período, para que possa chegar a um acordo com o impugnante.
Sem que o loteador e o impugnante cheguem a um acordo, o Oficial de Registro de Imóveis:
190.A.1. Se a impugnação for infundada, rejeitá-la-á de plano por meio de ato normativo, do que constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá nos atos de registro caso o impugnante não recorra no prazo de 10 (dez) dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o loteador para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias e, em seguida, encaminhará os autos, acompanhados de suas informações complementares, ao Juiz Corregedor Permanente competente; ou 190.A.2 – Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o loteador, encaminhará os autos ao Juiz Corregedor Permanente competente.
Será considerada sem fundamentação a impugnação que alegue matéria absolutamente estranha ao processo de registro, ou aquela que o Oficial de Registro de Imóveis tenha se baseado pelos critérios de prudência e razoabilidade assim reputar.
Justificativa: a experiência diária demonstra que muitas vezes o pedido de registro de memorial de loteamento é impugnado por vizinhos ou confinantes, sob alegação de que a descrição da gleba loteanda interfere nos limites do imóvel confinante.
A sugestão de inclusão desta possibilidade de o Registrador, à vista de uma impugnação (seja pelas razões acima ou por qualquer outra), não encaminhar diretamente o expediente a seu Corregedor Permanente, abrindo a possibilidade de uma transação entre as partes, ou, até mesmo, decidir pela não fundamentação da impugnação, desburocratizará o procedimento de registro, desafogará o Judiciário, agilizará os procedimentos de acesso da população à propriedade formal, reduzirá custos, e não sacrificará a segurança que se espera dos registros públicos, tal como o comprova a exitosa experiência nos procedimentos de retificação de área, que serviram de esteio e inspiração a estas propostas no âmbito do loteamento.
Razões para o não acolhimento: a proposta não deve ser acolhida. Não há previsão legal para a transação amigável ou para tentativa de acordo, ao contrário do previsto, portanto, no art. 213, § 6.º, da Lei n.º 6.015/1973, para a retificação de registro, e no art. 57, § 9.º, da Lei n.º 11.977/2009, para a regularização fundiária. Além disso, descabe equiparar interesses (disponíveis) de proprietários e confrontantes envolvidos nessas impugnações, relacionadas com retificação de registro e regularização fundiária, com os (marcadamente) de ordem pública que orientam o registro de parcelamento de solo urbano. No mais, a sugestão desconsidera a necessária participação do Ministério Público, estabelecida expressamente no § 2.º do art. 19 da Lei n.º 6.766/1979, como providência prévia à resolução da impugnação à inscrição de loteamento ou desmembramento.
Item 200. Proposta.
Quando o destinatário se encontrar em local incerto ou não sabido, o Oficial incumbido da intimação certificará o fato, e o Oficial do Registro de Imóveis promoverá intimação por edital, publicado por 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de Comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.
Acrescentar os subitens abaixo:
200.6. Quando, por três vezes, o destinatário não for encontrado para ser intimado e houver suspeita razoável de ocultação, o Oficial intimará qualquer pessoa próxima, parente ou não, do destinatário de que no dia imediato voltará a efetuar a intimação na hora que designar.
200.7. Considera-se razoável a suspeita baseada em atos concretos ou em indícios de que o destinatário está se furtando de ser intimado, circunstâncias estas que deverão ser indicadas e certificadas de forma detalhada pelo Oficial.
200.8. No dia e hora designados, se o destinatário não estiver presente, o Oficial procurará se informar das razões da ausência, dará por feita a intimação e deixará, mediante recibo, contrafé com alguém próximo do destinatário. Em caso de recusa de recebimento da contrafé ou de assinatura do recibo, o Oficial certificará o ocorrido.
200.9. Efetivada a intimação na forma do item 200.8, que será certificada no procedimento em trâmite na Serventia, o Oficial enviará carta ao destinatário no endereço indicado, dando-lhe ciência de tudo.
Justificativa:
1) É meta da Corregedoria “desjudicializar” o que prescinde da manifestação do Estado-Juiz;
2) O Oficial do Registro de Imóveis tem fé pública;
3) O artigo 213 da lei 6.015/73 prevê a retificação de registro imobiliário por procedimento totalmente extrajudicial;
4) Tal procedimento está em vigor exatamente nos mesmos termos no item 253.1 das mesmas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, e diz respeito à intimação do devedor na alienação fiduciária de imóvel em garantia (conforme recente provimento 33/2014).
Razões para o não acolhimento: a proposta não deve ser acolhida. Malgrado semelhantes os procedimentos positivados tanto na Lei n.º 9.514/1997 como na Lei n.º 6.766/1979 para fins de comprovação da mora, não se justifica transportar o tratamento normativo mais arrojado dispensado pelas NSCGJ ao cuidar da consolidação da propriedade de imóvel em nome do credor fiduciário (item 253 e subitens 253.1., 253.2., 253.3. e 253.4. do Cap. XX) para a disciplina do cancelamento de registro por inadimplemento de compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão de lotes resultantes de parcelamentos de solo urbano, objeto dos arts. 32, § 3.º, e 36, III, da Lei n.º 6.766/1979. A estrutura desses contratos preliminares não se equiparam à da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. Sujeitam-se a regimes jurídicos distintos. Os efeitos das extinções dos vínculos contratuais, os acertamentos de contas, submetem-se a regramentos diversos. Dentro desse contexto, a medida mais avançada ora discutida, que cuida da intimação extrajudicial com hora certa, já contemplada nas NSCGJ com vistas à desburocratização da excussão de imóvel objeto de propriedade fiduciária, não admite a extensão pretendida, então para ser autorizada nas etapas preliminares do procedimento voltado à resolução de compromissos de venda e compra de imóveis loteados. Em arremate, é de rigor destacar que o texto normativo (item 199, seus subitens, item 200 e seus subitens, do Cap. XX das NSCGJ) observa o art. 49 da Lei n.º 6.766/1979.
Item 212.3 – Proposta.
A assinatura do responsável técnico pelos cálculos de áreas e de custo somente é necessária nos documentos onde a lei o exige, sendo que o memorial de incorporação será assinado somente pelo incorporador.
Justificativa: Não raramente alguns Oficiais de Registro de Imóveis têm exigido para o Registro da Incorporação Imobiliária a assinatura do Engenheiro Responsável pela Obra no Memorial de Incorporação.
Conforme disposto no artigo 32, alínea g, da Lei 4.591/64, é exigida a apresentação do Memorial Descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo que se refere o inciso IV, do artigo 53 do mesmo dispositivo, de forma que deverá conter a assinatura do engenheiro responsável e do incorporador com firma reconhecida.
Ademais, o artigo 32, em seu § 9º da Lei de Condomínio, protege o Oficial de Registro de Imóveis, no tocante à responsabilidade pela exatidão dos documentos elencados no disposto nas alíneas e, g, h, l e p, desde que assinados pelo engenheiro responsável pela obra.
Considerando que a assinatura do engenheiro já é colhida em documentos apropriados, e que este já é legalmente responsável pelas informações ali contidas, resta sem sentido a solicitação feita por alguns Oficiais de Registro de Imóveis, no tocante à exigência de assinatura do Engenheiro responsável em Memorial de Incorporação.
Importante mencionar ainda que referida assinatura deve constar inclusive no instrumento da alínea p e I , que instruem o processo de Incorporação.
Razões do acolhimento: Ao que se pode depreender da proposta, os proponentes visam a evitar a exigência de assinatura do engenheiro no requerimento de registro da incorporação, nas hipóteses em que tal assinatura já conste de todos os documentos que imponham a participação desse profissional.
O pedido é razoável, partindo-se da premissa – não obstante a ausência de comprovação concreta – de que alguns Oficiais de Registro de Imóveis exijam essa assinatura no requerimento.
A redação do item, contudo, atendendo ao espírito do requerimento, pode ser a seguinte:
Item 212.3. Não se exigirá a assinatura de engenheiro – responsável técnico – nos requerimentos de registro de incorporação, nas hipóteses em que tal assinatura já conste dos documentos técnicos (que imponham sua participação) que o instruem.
Item 229.A. – Proposta.
Quando o negócio jurídico de alienação do imóvel, objeto de incorporação imobiliária, objetivar também a cessão e transferência dos direitos da incorporação será dispensada a anuência dos adquirentes, desde que o título de transmissão preveja expressamente a obrigação de o cessionário respeitar os direitos dos adquirentes e desde que haja cláusula de solidariedade entre cedente e cessionário e sejam apresentadas as certidões pessoais elencadas no art. 32, da Lei Federal n.º 4.591/64, em nome do cessionário.
Justificativa: com a previsão de solidariedade, os direitos dos adquirentes ficarão protegidos, sendo prescindível sua anuência.
Razões para o não acolhimento: a proposta não deve ser acolhida. A cessão contratual (voluntária) de que se cogita – cessão de relação jurídica contratual, particularmente, cessão da posição de incorporador, dos direitos e obrigações pertinentes à incorporação – exige, como requisito de validade, a anuência dos adquirentes de frações ideais de terreno vinculadas às futuras unidades autônomas. A relevância das condições pessoais do incorporador, em especial, desautoriza a dispensa agitada, ainda que presente a cogitada cláusula de solidariedade. Em suma, não se pode, no caso em apreço, prescindir da concordância dos adquirentes das futuras unidades autônomas, ou seja, do consentimento dos cedidos.
Analisadas todas as propostas, opinamos pela alteração, apenas, dos itens 182.1, 186, 189 e 212.3,
do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ, conforme minuta que segue, pelas razões expostas no parecer. As demais propostas, pelos motivos explanados, não devem ser acolhidas.
Sub censura.
São Paulo, 30 de maio de 2016.
(a) Carlos Henrique André Lisboa
Juiz Assessor da Corregedoria
(a) Ibere de Castro Dias
Juiz Assessor da Corregedoria
(a) Luciano Gonçalves Paes Leme
Juiz Assessor da Corregedoria
(a) Swarai Cervone de Oliveira
Juiz Assessor da Corregedoria
Nota de rodapé
(1) L. 6.766/79, art. 19, § 3º
DECISÃO: Aprovo, pelas razões expostas, a edição do Provimento sugerido, conforme minuta apresentada, a ser publicado, juntamente com o parecer, por três vezes, em dias alternados, no DJE. Publique-se. São Paulo, 1º de junho de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS,
Corregedor Geral da Justiça.
Fonte: iRegistradores | 10/06/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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