Processo 1121395-11.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Wanderlei Cheruti – Marize Fernandes Correia e outros – “Cancelamento de registro – existência de dois títulos prenotados – obediência ao princípio da prioridade que permitiu o registro de um dos títulos – configuração de abuso do exercício de direito – ausência de falta funcional – pedido improcedente “Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Wanderlei Cheruti em face da Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando o bloqueio da matrícula nº 163.074, a anulação dos registros nºs 05 e 06 nela efetuados, a prenotação mensal do compromisso de compra e venda por ele firmado com a incorporadora BROOKSFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, bem como a apreensão dos arquivos eletrônicos da Serventia Extrajudicial. Relata o requerente que a Registradora, juntamente com a Incorporadora, lhe causou séria lesão patrimonial, tendo em vista o ingresso no fólio real da transmissão de imóvel a terceiro. Informa que firmou instrumento particular de promessa de compra e venda no ano de 2011. Em razão de conflito com a Incorporadora, passou, desde o mês de fevereiro de 2015 e de forma sequencial, a prenotar o título junto à Serventia. Salienta que ingressou no registro um instrumento particular de compra e venda e alienação fiduciária referente ao mesmo imóvel, tendo como compradores e fiduciantes Marize Fernandes Correia e André Gabriel Maluly. Neste contexto, em 08.09.2015, os mencionados compradores e o requerente prenotaram conjuntamente seus títulos. O título do requerente foi protocolado com número inferior e com prioridade (sob nº 465.062) em relação ao título de Marize e André (sob nº 465.070) e consequentemente a prenotação dos dois documentos venceram na mesma data (07.10.2015). O título do autor foi devolvido para cumprimento de exigências e o outro em razão da existência de documento contraditório preferencial. Afirma que no dia 07 de outubro, data do vencimento da prenotação, ao levar seu título para nova qualificação, foi negada a reentrada, tendo em vista que primeiramente Marize e André reapresentaram o título deles, sendo-lhe informado para retornar no dia 08 de outubro. Ao retornar no primeiro horário, soube que os fiduciantes lograram ingresso de seu instrumento no fólio real, sendo que o requerente não obteve sucesso no seu intuito, uma vez que já constava título contraditório. Juntou documentos às fls.12/63. A Registradora esclarece que o título do requerente foi reapresentado após o trintídio da prenotação e o instrumento particular de Marize e André deu entrada no dia 07 de outubro, dentro do prazo da prenotação. Assumiu a prioridade o título prenotado sob nº 465.070 e consequentemente foi registrado (fls. 73/75). O Ministério Público opinou pela improcedência da ação (fls.85/88, 119 e 159). Foram juntadas pela Registradora a cópia da nota de devolução dos títulos prenotados, cópia do Livro Protocolo do dia 08.09.2015 e a certidão da matrícula nº 163.074 (fls.95/109). Diante dos documentos juntados pela Oficial (fls.116/117), o requerente insiste que tentou renovar a prenotação no dia 07.09.2015, mas foi impedido em razão da prenotação valer durante todo aquele dia, sendo-lhe informado de que para dar continuidade na preferência deveria prenotar no dia seguinte, 08.08.2015, logo na primeira hora. Devidamente intimados, Marize e André ofertaram impugnação, aduzindo que a unidade nº 103, já em sua posse, foi alienada fiduciariamente ao Banco Itaú Unibanco S/A, em razão de um financiamento bancário. Esclarecem que ainda está em tramite ação de consignação em pagamento (processo nº 1001350-66.2015.8.26.0006), formulada pelo requerente em face da Brooksfield, sendo que foi proferida sentença de improcedência da demanda (fls. 135/143). Salienta que naqueles autos foi confirmado que o requerente não pagou o preço nas condições estabelecidas, e consequentemente não tem o justo título para apresentar em Cartório, obstando o registro pleiteado. Por fim, argumenta que na verdade o requerente tentou de forma transversa bloquear a matrícula. Juntaram documentos às fls.146/155.É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão a Oficial e o Douto Promotor de Justiça. Primeiramente há que ressaltar que este Juízo, sendo administrativo censório disciplinar, detém competência exclusiva para apuração de eventual infração disciplinar cometida pela Oficial, logo, eventual responsabilidade criminal deverá ser apurada em esfera própria com a presença do contraditório e ampla defesa. Feitas estas considerações, passo à análise da questão:Pleiteia o requerente o bloqueio da matrícula, bem como o cancelamento dos registros nº 05 e 06, sob o argumento de que dolosamente teve negada a prenotação de seu título em favorecimento de outro, posteriormente apresentado e registrado. A discussão versa sobre o princípio da prioridade do registro dos títulos, segundo o qual pressupõe-se que o título que teve ingresso em primeiro lugar assegura a preferência na aquisição do direito real nele consignado. Havendo, pois, concurso de direitos reais sobre o mesmo imóvel, prevalece aquele cujo título foi anteriormente protocolado perante a Serventia Registral. Tal regra é consagrada no art. 186 da Lei 6015/73, in verbis: “Art. 186 – O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”. Consoante lição da Afrânio de Carvalho, o Oficial tem o dever de proceder ao exame da legalidade do título e apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental (“Registro de Imóveis”, editora Forense, 4ª edição). Na presente hipótese, analisando os documentos juntados às fls.95/109, constata-se que Marize e André retiraram o título com a nota de devolução e o reapresentaram dentro do trintídio legal, ou seja no dia 07 de outubro. Portanto, os compradores fiduciantes assumiram a ordem de prioridade na fila do registro, sendo certo que o requerente somente no dia 08 de outubro reapresentou seu título. Neste contexto, é explícito o artigo 205 da Lei de Registros Públicos ao estabelecer que:”Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos trinta dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”. E ainda, de acordo com o item 39 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:”No caso de prenotações sucessivas de títulos contraditórios ou excludentes, criar-se-á uma fila de precedência. Cessados os efeitos da prenotação, poderá retornar à fila, mas após os outros, que nela já se encontravam no momento da cessação” (g.n). Daí conclui-se que, ao contrário do que faz crer o requerente, não houve preterição em relação à sua prioridade. E ainda que assim não fosse, constato que o requerente, desde fevereiro de 2015, mantém a prática de reapresentar o mesmo título junto à Serventia Extrajudicial, sabedor de sua irregularidade. Ou seja, há mais de um ano deixa de cumprir as exigências formuladas na nota de devolução, consciente de que, sem a superação dos óbices apontados pela Oficial, é impossível o ingresso do título. Tal ato, conforme bem explanado pelo Douto Promotor de Justiça, “sob o pretexto de significarem mero exercício regular de direito, constituem, na verdade, desvio de finalidade dos atos registrarias, porquanto impossibilitam o registro de instrumentos aptos naquela matrícula e impedem a circulação de bens e seu acesso por quem possui verdadeira capacidade para tanto”. O requerente buscava, a bem da verdade, a sequencial prenotação até o término da ação consignatória em tramite, causando um bloqueio indevido da matrícula, em detrimento de terceiros com título apto a registro. Por fim, tem-se que ao contrário do alegado na inicial, não existe qualquer indício de dolo no presente caso. A qualificação dos títulos feita pela Registradora, obedeceu rigorosamente o princípio da prioridade registrária, sendo certo que não houve o favorecimento de uma das partes ou teve por escopo o recebimento de vantagem pessoal. Logo, não há qualquer falta funcional praticada pela Oficial passível da aplicação de medida disciplinar. Eventual responsabilidade civil ou criminal, como acima mencionado, extrapola a competência deste Juízo. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Wanderlei Cheruti em face da Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital e determino o arquivamento do processo, ante a ausência de conduta irregular praticada. Não há custas, despesas processuais e honorários advocatícios provenientes deste procedimento. P.R.I.C. – ADV: CARLOS EDUARDO RAMOS PEREDA SILVEIRA (OAB 282785/SP), ANTONIO JOAO DE CAMPOS (OAB 312025/SP).

Fonte: DJE/SP | 23/09/2016.

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Usucapião extrajudicial. Área urbana. Fração mínima de parcelamento

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da usucapião extrajudicial. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: É possível a usucapião extrajudicial de áreas urbanas menores que a fração mínima de parcelamento?

Resposta:  Em se considerando a prescrição aquisitiva de posse de imóveis, que pode acontecer tanto de forma ordinária, extraordinária ou especial, e a envolver imóveis urbanos ou rurais, como previsto nos artigos 183, da Constituição Federal, 9º., da Lei 10.257/2001, e 1.238 e seguintes, do Código Civil, bem como ao que está a dispor o art. 216-A, da Lei dos Registros Públicos, a qual carrega o “status” de aquisição originária, entendemos pela regular admissão de usucapião com área inferior ao módulo determinado para o tipo de imóvel envolvido com tal prescrição de tempo de posse, uma vez não se notar nas bases legais que estão a cuidar do referido instituto qualquer indicação da necessidade de obediência a limites dessas áreas, cuja exigência, a nosso ver, fica somente para retalhamento do solo feito dentro de outras normas legais que dele venham a cuidar de forma direta, sem proveito dessa restrição para a usucapião, por vê-la como primitiva dentro do sistema registral, sem qualquer análise quanto a estar ou não resultado de eventual parcelamento do solo.

Podemos aproveitar como sustentação ao entendimento aqui exposto, r. decisão do Plenário do STF, lançada em 29 de abril de 2015, nos autos de RE 422349/RS, cujo teor encontra-se disponibilizado no site http://www.mpsp.mp.br/portal/page/portal/cao_urbanismo_e_meio_ambiente/STF-RExtr-422349-RS_(29abr15)_usucapiao_urbano_especial.pdf, da qual destacamos o que abaixo se segue, para uma melhor análise do aqui em trato, a saber:

Acordam, ademais, os Ministros, por maioria de votos, após reconhecer a existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada, em fixar a tese de que, preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote)

[…..]

Assim, a desconformidade de sua metragem com normas e posturas municipais que disciplinam os módulos urbanos em sua respectiva área territorial não podem obstar a implementação de direito constitucionalmente assegurado a quem preencher os requisitos para tanto exigidos pela Carta da República; até porque – ressalte-se – trata-se de modo originário de aquisição da propriedade.

Há que se destacar, ainda, a existência de firmes posicionamentos doutrinários a corroborar a conclusão a que aqui se chegou.

Representativo desse entendimento doutrinário é o seguinte excerto da magistral obra Tratado de Usucapião, volume I, Editora Saraiva, 2008, de autoria do eminente jurista Benedito Silvério Ribeiro: “Cabe ressaltar que a função social da propriedade pode levar a contornar requisitos urbanísticos e mesmo do plano diretor da cidade, sem o rigor inerente ao parcelamento do solo” (p. 942).

Discorrendo sobre a norma do referido artigo e posicionando-se contra a fixação, por lei municipal, de limite mínimo para esse tipo de usucapião, disserta o aludido autor, em ensinamento aplicável também para a hipótese inversa, que é a retratada nestes autos, que “não se trata de atropelar preceito sobre postura municipal, de vez que à norma constitucional deve-se atribuir máxima eficácia, cediço também que é competente a União para legislar nesse particular, conforme o inciso I, do artigo 22 da CF” (op. cit., p. 945).

Há que se ressaltar que não se está, nesta oportunidade, declarando a inconstitucionalidade de qualquer norma municipal, a qual, ressalte-se, jamais foi revelada nos autos. Tanto a sentença como o acórdão que julgou a apelação não fazem referência específica a uma determinada lei municipal. A decisão objurgada deixou, simplesmente, de aplicar o disposto no art. 183 da Constituição Federal, sob os seguintes argumentos, que passo a transcrever: “Ora, no Município de Caxias do Sul, está afirmado nos autos sem contestação, o módulo mínimo de parcelamento do solo urbano é de 360 m². Esta é a vontade manifestada pela população pela sua Casa Legislativa Municipal, a qual está autorizada a sobre a matéria se manifestar por força do que dispõe o artigo 30, incisos I, II e VIII, da Constituição Federal.

Aliás, também a legislação infraconstitucional, especificamente a já citada Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, dispõe, quando se refere ao Plano Diretor, que ‘Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2º desta Lei. Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades: I – com mais de vinte mil habitantes; (fato notório no que toca ao Município de Caxias do Sul).’

Portanto, não somente a área que o autor pretende ver declarada a usucapião, para esses efeitos, é claro, não é considerada jurídica e legislativamente terreno ou lote, como tampouco a procedência da ação, acaso se viesse a ocorrer, estaria respeitando o conceito jurídico de função social da propriedade.

O fato, para que não se perca de vista o foco do debate, é que os autores, malgrado tenham estabelecido composse em um terreno urbano de 360 m², inclusive erigindo no local uma residência, pretendem fracionar lote urbano em total violação à lei.

Assim sendo, conquanto reconheça-se que vivemos momentos onde soluções judiciais práticas e corajosas urgem, pois a superpopulação das cidades estão na mesma proporção das demandas para regulamentação das aquisições imobiliárias, o artigo 183 da Constituição Federal não se oferece como apanágio para todos os males. Tem ele lugar em situações diversas da ora sob análise, cuja discussão acadêmica sequer disputa lugar nestes autos, que trata de caso específico.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 22/09/2016.

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Clique aqui e leia a íntegra do Acórdão.

Fonte: INR Publicações | 22/09/2016.

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