CSM/SP: Registro de imóveis – Alteração de área comum condominial – Convenção que prevê necessidade de anuência da totalidade dos condôminos para tanto – Ausência de termo de anuência de um dos condôminos – Na alienação fiduciária de bem imóvel, ao possuidor direto fiduciante compete dar anuência para alteração da área comum – Recurso desprovido.

Escrito por

ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0003127-56.2015.8.26.0248

Registro: 2016.0000562057

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0003127-56.2015.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que são partes é apelante VALDEMIR BORDONAL, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE INDAIATUBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 4 de agosto de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0003127-56.2015.8.26.0248

Apelante: Valdemir Bordonal

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Indaiatuba

VOTO Nº 29.505

Registro de imóveis – Alteração de área comum condominial – Convenção que prevê necessidade de anuência da totalidade dos condôminos para tanto – Ausência de termo de anuência de um dos condôminos – Na alienação fiduciária de bem imóvel, ao possuidor direto fiduciante compete dar anuência para alteração da área comum – Recurso desprovido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Indaiatuba, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de memorial de rerratificação de instituição e especificação de convenção condominial, à míngua de expressa anuência da totalidade dos condôminos.

O apelante afirma, em síntese, que todos os condôminos já haviam consentido, por ocasião de escritura pública de acerto e localização de divisas, com registros, cancelamentos e averbações que se fizessem necessários, de modo que despicienda nova manifestação de anuência por ocasião da rerratificação aludida. Sustenta ser desnecessário o consenso unânime entre os condôminos, quorum que não se coadunaria com a legislação pátria. Pondera que, em casos de alienação fiduciária do imóvel, basta a anuência da instituição financeira fiduciária, fazendo-se despicienda a concordância do possuidor fiduciante com a alteração da convenção.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Almeja o recorrente o registro do memorial de rerratificação de fls. 8/12, por meio do qual, como se extrai das plantas de fls. 15/18, busca-se alteração da área comum.

Neste passo, o item 3 da Convenção Condominial arquivada no Cartório de Registro de Imóveis expressamente estipula (fls. 108):

“Somente por acordo unânime de todos os condôminos, tomado em Assembleia Geral, especificamente convocada para esse fim, poderão ser feitas inovações ou modificações nas coisas de uso comum ou alterados respectivos destinos”

Assim é que se faz de rigor, para registro do memorial em comento, anuência da totalidade dos condôminos. E a exigência de unanimidade não advém, diversamente do quanto sustentado pelo recorrente, de qualquer dispositivo da Lei 4591/64, mas da própria convenção condominial referida, que, neste particular, por traçar quórum qualificado, sobrepõe-se à Lei Civil.

Não basta a tanto a concordância aposta pelos condôminos quando da elaboração da escritura pública de acerto de localização de divisas, lavrada em 21/11/08 (fls. 67/69). Tampouco o teor do respectivo item 7 há de servir de anuência para registros de quaisquer ordens, aí incluídos os de ato que modifique área comum. Com efeito, desarrazoado admitir prévio e genérico consentimento com a prática de atos futuros, de conteúdo, portanto, ignorado quando de sua concessão, especialmente quando se trata de alteração de área comum, cuja gravidade norteou exigência, na convenção condominial, de unanimidade para respectiva aprovação.

Neste passo, os documentos de fls. 54/66 contemplam anuência da quase totalidade das unidades condominiais, exceção feita à de número 31, o que fulmina o requisito de unanimidade estipulado na convenção condominial.

Por fim, nas hipóteses de alienação fiduciária, é o fiduciante adimplente, possuidor direto do imóvel e, pela natureza do instituto, seu potencial proprietário, quem há de, na situação em exame, externar concordância.

Desta feita, bem postada a recusa do Sr. Oficial, nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 16.09.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 16/09/2016

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PROCESSO Nº 2016/128306 – BRASÍLIA – CONSELHO NACIONAL DA JUSTIÇA. Parecer: (192/2016-E)

Escrito por

DICOGE 5.1

PROCESSO Nº 2016/128306 – BRASÍLIA – CONSELHO NACIONAL DA JUSTIÇA.

Parecer: (192/2016-E)

Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça,

Em 14 de julho de 2016, foi editado o Provimento nº 56, da Corregedoria Nacional de Justiça, dispondo sobre a obrigatoriedade de consulta ao Registro Central de Testamentos On-Line (RCTO) para processar os inventários e partilhas judiciais e lavrar escrituras públicas de inventários extrajudiciais.

Resolveu-se, nos dois primeiros artigos do Provimento, o seguinte:

Art. 1º Os Juízes de Direito, para o processamento dos inventários e partilhas judiciais, e os Tabeliães de Notas, para a lavratura das escrituras públicas de inventário extrajudicial, deverão acessar o Registro Central de Testamentos On-Line (RCTO), módulo de informação da CENSEC – Central Notarial de Serviços Compartilhados, para buscar a existência de testamentos públicos e instrumentos de aprovação de testamentos cerrados.

Art. 2º É obrigatório para o processamento dos inventários e partilhas judiciais, bem como para lavrar escrituras públicas de inventário extrajudicial, a juntada de certidão acerca da inexistência de testamento deixado pelo autor da herança, expedida pela CENSEC – Central Notarial de Serviços Compartilhados.

Dada a redação desses artigos, surgiu a dúvida sobre se seria obrigatório o acesso, pelos Juízes, em todo processo de inventário, para buscar a existência de testamento público e instrumentos de aprovação de testamentos privados, ou se seria ônus da parte a juntada de certidão acerca da inexistência de testamento do autor da herança.

Não se vislumbrando incompatibilidade com o Provimento nº 37/2016, da Corregedoria Geral da Justiça, determinou-se a manifestação do Colégio Notarial do Brasil, órgão gestor do sistema, para que esclarecesse a maneira como se daria o acesso dos Juízes para a busca on line.

A manifestação foi juntada aos autos.

Passo a opinar.

A leitura dos artigos 1º e 2º do Provimento nº 56 causa alguma perplexidade, pois ao mesmo tempo em que se dá um comando ao Juiz – o juiz deve acessar a RCTO – se determina, também, que, para o processamento de inventários e partilhas judiciais, é obrigatória a juntada de certidão acerca da inexistência de testamento do autor da herança.

Ora, se a juntada é obrigatória, conclui-se que se impôs um ônus à parte, como pressuposto necessário ao processamento de inventários. Se isso é verdade, qual será a utilidade de o Juiz acessar a RCTO? Se a certidão já estará juntada, de que valerá o acesso?

É preciso, portanto, compatibilizar os artigos. E a melhor maneira de fazê-lo, parece-me, é atribuir uma função supletiva ao Juiz. O acesso ao sistema deve estar sempre assegurado a ele, a fim de que não se processe inventário sem a comprovação da ausência de testamento. Portanto, se houver alguma dúvida acerca da certidão juntada, alguma imprecisão, ou se o Juiz entender que, por qualquer razão, deva acessar o sistema, poderá acessá-lo. Isso, contudo, apenas supletivamente. O ônus de juntar a certidão é da parte e ela poderá obtê-la sem nenhuma dificuldade, através de acesso ao link http://www.censec.org.br/Cadastro/CertidaoOnline/.

Essa maneira de interpretar o Provimento 56 abranda, por outro lado, o trabalho dos Juízes, já tão assoberbados com a imposição de acesso aos mais variados sistemas, para as mais variadas finalidades.

Outra hipótese de acesso diretamente pelo Juiz, sem imposição de ônus à parte, poderá ocorrer nos casos de assistência judiciária gratuita. No entanto, entendo que caberá a cada Juiz, diante do caso concreto, verificar se deve ou não deve imputar o ônus à parte. Se entender que não, acessará o sistema, liberando-a da obrigatoriedade da juntada de certidão.

Duas observações devem ser feitas, por fim.

Em primeiro lugar, tratou-se, nesse parecer, apenas do inventário judicial, pois nos casos em que se optar pelo extrajudicial, automaticamente o Tabelião acessará a CENSEC, instruindo-o.

Em segundo lugar, conforme informação de fl. 29, a requisição on line para Juízes ainda não está operante (em reunião feita no dia 30/08/2016, representantes do Colégio Notarial comprometeram-se a operacionalizá-la no prazo de três meses). Assim, por ora, a requisição deve ser digitalizada e enviada por e-mail para pedido@notariado.org.br.

No momento em que a requisição on line, para juízes, estiver operante, será lançado comunicado a respeito.

Diante do exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto a Vossa Excelência, é no sentido de orientar os Juízes do Estado de São Paulo a procederem na forma acima, em relação ao Provimento nº 56, da Corregedoria Nacional de Justiça. São Paulo, 05 de setembro de 2016.

(a) Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer, por suas razões, determinando sua publicação, por três dias alternados, como forma de orientar os Juízes acerca do cumprimento do Provimento nº 56, da Corregedoria Nacional de Justiça. São Paulo, 06 de setembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. (DJe de 15.09.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 15/09/2016

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Artigo: IRPF “Carnê-Leão” – Livro Caixa – A locação de bens móveis e equipamentos por pessoa jurídica para a Serventia – Por Antonio Herance Filho

Escrito por

*Por Antonio Herance Filho

Muito se fala, nos dias atuais, sobre planejamento tributário pela via da elisão fiscal, forma lícita de se furtar à incidência tributária, mas, na prática, assiste-se a verdadeira distorção desse instituto jurídico quando é utilizado para que o imposto devido não seja pago, valendo-se o contribuinte de conduta ilegal, fazendo uso, então, da evasão fiscal.

Os limites entre a elisão e a evasão, no planejamento tributário, são fixados pela legalidade da conduta adotada pelo contribuinte e em torno dela gravitam.

É cediço que os dispêndios com a aquisição de bens duráveis, por não caracterizarem despesas de custeio, não encontram espaços no livro Caixa do contribuinte do IRPF “Carnê-Leão” para os fins de apuração do tributo. Noutro dizer: não são despesas dedutíveis, de modo tal que não se prestarão a reduzir a base de cálculo do imposto de competência da União.

Se o custo de aquisição não pode ser deduzido em livro Caixa, lado outro, o custo de locação dos bens duráveis, quando necessários à percepção do rendimento tributável ou à manutenção da fonte produtora deste, é despesa genuinamente dedutível.

O valor do preço pago pelo imóvel onde estiver instalada a Serventia, por exemplo, se adquirido pelo Notário/Registrador, não poderá ser escriturado para os fins do IR, mas, se não pertencer ao contribuinte, o valor referente ao aluguel mensal será deduzido, normalmente, na data em que for, efetivamente, quitado.

Tal premissa pode levar ao ilusório raciocínio de que transferir todos os bens móveis e equipamentos da Serventia para uma pessoa jurídica constituída pelo delegatário, para, ao depois, este com aquela entabularem contrato de locação de bens e equipamentos seja a saída lícita que se estava procurando.

Contudo, considerando vários aspectos, a constituição de pessoa jurídica para tal finalidade pode não ser alternativa válida e, além disso, acarretar ao contribuinte – titular da delegação e sócio da pessoa jurídica –, dissabores e amargo arrependimento.

Analisemos esses aspectos.

O mais importante deles, a nosso ver: se a pessoa jurídica não obtiver outras receitas que não seja a oriunda do contrato firmado com o titular da delegação, poderá o Fisco, com fulcro no parágrafo único, do artigo 116 do Código Tributário Nacional – CTN[1], desconsiderar os atos e os negócios jurídicos relativos às operações realizadas e exigir o tributo não apurado, consequentemente não pago.

Com efeito, constituir uma pessoa jurídica para manter relação comercial apenas com a Serventia da qual é titular pode revelar, como quase sempre revela, fraude ou simulação, o que tornará possível e bastante provável que a autoridade administrativa proceda ao lançamento, de ofício, ou o reveja, se o caso[2] [3].

Pertencer a sociedades não é vedado ao Notário e ao Registrador. O que eles não podem, por incompatibilidade, é geri-las. Ser detentor de quotas ou ações não resulta em qualquer incompatibilidade.

Então, o problema não está em integrar o quadro societário de pessoas jurídicas.

O problema é constituir a pessoa jurídica para, única e exclusivamente, diminuir a incidência do IRPF “Carnê-Leão” sobre os emolumentos mensais da atividade notarial e ou registral, em flagrante simulação, conduta, por certo, evasiva.

A esse primeiro e mais importante aspecto seguem-se outros.

Os “cartórios” extrajudiciais, serventias ou unidades notariais e de registro são entes despersonalizados, já que sob a perspectiva da personalidade eles não existem. O “cartório” é, então, o lugar onde o Notário e o Registrador cumprem os desígnios da delegação que lhes foi outorgada pelo Estado e está para os profissionais de que trata o artigo 3º da Lei nº 8.935/94 assim como está o escritório para o advogado, ou o consultório, para o médico e para o dentista. Nenhum deles, por não terem personalidade jurídica, pode ser parte em contratos.

Assim, o tomador de serviços e adquirente de produtos será – ou deveria ser –, o contribuinte, Notário e Registrador.

Examinando a questão pelo viés do custo da constituição, da carga tributária incidente sobre o faturamento e lucro produzidos pela pessoa jurídica e, ainda, da sua manutenção, deixando assim de lado a legitimidade contratual e a ilegalidade da conduta evasiva acima posta, o que parece interessante pode vir a ser negado por cálculos simples.

A locação de bens e equipamentos usados é prática que pouco interessa a quem paga pelo uso de bens de terceiros, mas quando a esse contrato alguém se propõe é sabedor de que o valor do aluguel é bem pequeno e inferior ao dos bens e equipamentos novos. O mercado regula esses negócios de sorte que, com o passar do tempo, o valor mensal dos contratos, se não houver renovação dos objetos da locação, diminuem progressivamente até o seu desaparecimento.

Destarte, ou os bens são substituídos por novos com frequência regular pelo locador, ou o negócio deixa de interessar ao locatário. Essa a realidade de mercado e a ela está atenta a fiscalização da Fazenda Nacional.

O leitor já pode deduzir que o valor de locação dos bens – novos e ou usados –, numa eventual relação de locação de bens entre pessoa jurídica da qual seja sócio o Notário ou o Registrador e ele próprio, não resultará em vantagens que justifique o risco de desconsideração dos atos e negócios realizados com o fito, único, de diminuir a incidência do “Carnê-Leão”, mensalmente.

Partindo, sem mais delongas, para o final da presente mensagem, vale deixar aqui posto que a única possibilidade de uma relação comercial entre o Notário e o Registrador com pessoas jurídicas das quais eles, ou familiares, participem, sem que venha a ser contestada pelo Fisco, é de que a atividade da empresa não encontre na Unidade notarial ou de registro pela qual respondem legalmente seu único cliente e que o valor dos negócios realizados pelas partes não avilte o mercado a que pertencem.

Ademais, o preço por desconsideração de atos e negócios, porventura, imposta pela autoridade administrativa e o custo de encerramento da pessoa jurídica que não tenha atingido seus objetivos são argumentos fortes e bastante convincentes para afastar o leitor dessa ideia.

_________________

[1] CTN, artigo 116, Parágrafo único. A autoridade administrativa poderá desconsiderar atos ou negócios jurídicos praticados com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador do tributo ou a natureza dos elementos constitutivos da obrigação tributária, observados os procedimentos a serem estabelecidos em lei ordinária.

[2] CTN, artigo 149. O lançamento é efetuado e revisto de ofício pela autoridade administrativa nos seguintes casos: (…) VII – quando se comprove que o sujeito passivo ou terceiro, em benefício daquele, agiu com dolo, fraude ou simulação.

[3] “…Caso a administração tributária se depare com atos ou negócios jurídicos viciados por dolo, fraude, simulação, sonegação ou conluio, pode desconsiderá-los, sem necessidade de anulação judicial, e qualificá-los de acordo com a categoria jurídica e a norma de tributação pertinentes…” (TRF4, AC 5000053-29.2010.404.7005, Primeira Turma, Relator p/ Acórdão Joel Ilan Paciornik, D.E. 03/10/2013).

_________________

* O autor é advogado, professor de Direito Tributário em cursos de pós-graduação, coeditor do INR – Informativo Notarial e Registral e coordenador tributário da Consultoria mantida pelo periódico. É, ainda, diretor do Grupo Serac.

Fonte: INR Publicações | 13/09/2016

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