O Código de Processo Civil 2015 exige indicar na petição inicial se há existência de união estável do autor e do réu na ação. De acordo com o jurista Jônes Figueiredo, presidente da Comissão Nacional de Magistrados de Família do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM), em recente artigo publicado no portal do IBDFAM, tem sido bastante discutida na doutrina a existência ou não de um estado civil de convivente, diante das relações familiares subjacentes e em face de pessoa solteira ou viúva, que portando os respectivos estados civis dito prevalecentes, mantenha um relacionamento convivencial com outrem.

Agora, a exigência prevista no art. 319, inciso II, do novo Código de Processo Civil, no sentido de a petição inicial indicar a existência de união estável por quem demanda ou por quem seja demandado, quando se refere à qualificação das partes, resgata o debate doutrinário.

Jônes explica que o parágrafo 3º do art. 73 do CPC/2015 passa a exigir que o companheiro necessitará do consentimento do outro para propor ação que verse sobre direito real imobiliário (artigo 1.647, II, CC). Nessa esteira, também a confissão do companheiro não valerá sem a do outro (artigo 391, parágrafo único, CPC/2015). E cita então o jurista Flávio Tartuce, para quem a necessidade de vênia do companheiro ou companheira para as ações reais imobiliárias, significa um novo instituto jurídico, o da “outorga convivencial”, equipotente ao da “outorga conjugal”, este último constante do art. 1.647, II, do Código Civil e que silenciou sobre o companheiro.

“Tem-se também por certo, que diante da exigência do art. 1.647, inciso I, do Código Civil para a validade de determinados negócios jurídicos, a necessidade de “outorga convivencial” afigura-se idêntica aos atos de alienação de bens imóveis ou de gravames de ônus real sobre eles. Assim, impõe-se à sua falta a anulabilidade deles (art. 1.649, CC). Mais ainda. A inclusão expressa do companheiro nas regras processuais do novo CPC figura em muitos outros dispositivos, a saber: a) art. 144, incisos III, IV e VIII (impedimento do juiz); b) art. 145, inciso III (suspeição do juiz); c) art. 388, inciso III (depoimento desonroso); d) artigo 447, parágrafo 2º, inciso II (impedimento testemunhal, salvo determinadas hipóteses); e) artigo 616, inciso I (legitimidade concorrente do companheiro supérstite, para a abertura de inventário); f) artigo 617, inciso I (nomeação como inventariante)”, garante.

Segundo Figueirêdo, estamos na direção certa de encontrarmos um estado civil prevalecente e substitutivo de pessoas que, não casadas, estejam em estado de casamento de fato, ou mais precisamente, convivencial, sob as exatas regras que tutelam a união estável. “Ocorre, todavia, que malgrado esse avanço, o sistema do novo CPC, ao tratar dos requisitos da petição inicial, antes de mencionar, no corpo da norma, necessária a indicação da existência de união estável, nela antecipa, por igual, o requisito da indicação do estado civil. Ou seja, situando no rol dos requisitos, uma aparente distinção entre o estado civil e o fato do companheirismo que, por si mesmo, apresenta consequências jurídicas próprias”.

Para ele, então, a necessária boa-fé de a parte expressar uma união estável existente e o novo dever processual de sua identificação como convivente, importam significar que essa identificação coincide com a individualização que se extrai do próprio estado civil, no sentido de dispor e representar como a pessoa natural se situa em suas atuais condições e circunstâncias. “Bem é certo que o estado civil está a exigir, em sua caracterização, a devida publicidade que o define, a exemplo do casamento, por ato jurídico cartorário e solene. No ponto, retenha-se, de logo, o entendimento jurisprudencial, no tema da união estável”.

Fonte: IBDFAM | 14/09/2016

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Processo 1007283-77.2016.8.26.0008

Dúvida – Adjudicação Compulsória – Brasilina de Souza Cassin

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada por Brasilina de Souza Cassin em face da negativa da Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital em proceder ao registro de várias escrituras referentes à compra e venda do imóvel objeto da transcrição nº 17.958 do 9º Registro de Imóveis da Capital, cuja área atualmente é de sua competência.

Os óbices registrários referem-se:

a) não constar das escrituras a área quantitativa do terreno, bem como haver divergência em relação à Rua de entrada do imóvel, uma vez que consta Rua Vieira Pinto nº 270 e nos documentos da Prefeitura do Município de São Paulo consta Rua Domiciano de Rezende, nº 07, casa 7 ;

b) ausência da certidão de casamento de Almir de Souza Monteiro e Savério Leone, para efeito de filiação;

c) necessidade de apresentação das certidões de propriedade com negativa de ônus e alienações, bem como o depósito para registro das escrituras.

O Ministério Público opinou pela prejudicialidade da dúvida, ante a ausência de impugnação de todos os óbices, e no mérito opinou pela procedência da dúvida.

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Primeiramente verifico que houve impugnação parcial das exigências formuladas pela Registradora. Observo que a suscitante concordou a maioria dos óbices, referentes à necessidade de apresentação das certidões de propriedade com negativa de ônus e alienações, bem como o depósito para registro das escrituras, além da apresentação dos documentos pessoais de Almir e sua esposa (fls.67/70).

A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências – e não apenas parte delas – sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente.

Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior. E ainda que assim não fosse, a exigência formulada pelo Oficial tem amparo no princípio da especialidade objetiva (artigos 176 e 212 da Lei 6.015/73) , cujas regras impedem o registro de títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a sua caracterização no negócio entabulado repita os elementos de descrição constantes do registro (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68).

E ainda, conforme ensina o professor Luiz Guilherme Loureiro:”Em virtude do principio da legitimidade ou da presunção de veracidade, o Registro deve refletir a verdade não só no que se refere ao titular do direito registrado, mas também quanto à natureza e ao conteúdo deste direito. Assim, qualquer inexatidão do assento deve ser retificada a fim de que reflita perfeitamente a realidade”.

(Registros Públicos – Teoria e Prática – 2ª ed. – Editora Método).

Pois bem, de acordo com a inscrição nº 17.958 do 9º Registro de Imóveis da Capital (fl.08) e das transcrições nºs 34.064 e 36.036 (fls.09/10), não há qualquer indicativo da área quantitativa do terreno. Ademais, conforme certidão de cadastro, o imóvel encontra-se localizado na Rua Domiciano de Rezende, nº 07, casa 07, diferentemente da Rua constante das transcrições, Rua Vieira Pinto nº 20, de modo a caracterizar fundadas dúvidas quanto a localização e metragens corretas da área que se buscou transmitir pelas escrituras.

Logo, é imperiosa a realização de levantamento técnico, bem como a inserção da área quantitativa, nos termos do artigo 138 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com a correta especificação dos imóveis.É certo que a simples dúvida da Registradora quanto a área a ser transmitida, já basta para indicar a necessidade da retificação da área do imóvel. Sem a perfeita identificação do imóvel em questão não há como registrar os títulos apresentados.

Diante do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada por Brasilina de Souza Cassin em face da negativa da Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C. – ADV: RONALDO LUIZ GOMES SCALÉA (OAB 217192/SP).

Fonte: DJE/SP | 14/09/2016.

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Pedido de Providência – Escritura de cessão de compromisso de compra e venda de benfeitoria não registrado  – Não lavratura de escritura pública definitiva – Averbação para constar a compromissária compradora como proprietária do imóvel – Impossibilidade – Requerimento a ser formulado na via judicial – Improcedência.

Processo 1036452-27.2016.8.26.0100
 
Retificação de Registro de Imóvel
 
Registro de Imóveis
 
Igreja Apostólica

Pedido de Providência – escritura de cessão de compromisso de compra e venda de benfeitoria não registrado – não lavratura de escritura pública definitiva – averbação para constar a compromissária compradora como proprietária do imóvel – impossibilidade – requerimento a ser formulado na via judicial – improcedência.

Vistos.

Trata-se de pedido de providência formulado por Igreja Apostólica em face do Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando a retificação do registro, bem como averbação na transcrição nº 8.014, para constar a requerente como proprietária do imóvel.

Aduz que, em 01.02.1989, A. R. dos A. cedeu à requerente, a título oneroso, os direitos e obrigações decorrentes do lote nº 224 da quadra “D”, bem como vendeu a benfeitoria realizada no imóvel, sendo tal negócio jurídico formalizado por Escritura de Cessão de Compromisso de Venda e Compra e Venda de Benfeitoria, lavrada perante o 28º Tabelião de Notas da Capital e averbada sob nº 101 na mencionada transcrição.

Afirma que por um lapso não lavraram a Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda do imóvel, razão pela qual o Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital certificou que a requerente não é proprietária do bem.

Assevera, por fim, que a irregularidade do negócio firmado entre as partes não poderá ser resolvida administrativamente, uma vez que o vendedor faleceu em 03.08.1990.

Assim, requer uma decisão judicial reconhecendo a propriedade sobre o imóvel. Juntou documentos às fls.62/73.

A petição inicial foi emendada às fls.83/87. A interessada corrobora os argumentos da inicial e requer finalmente que seja suprida a lacuna existente, referente à ausência de escritura de venda e compra do imóvel, já que o vendedor faleceu em meados de 1990.

O Registrador manifestou-se à fl. 92. Informa o imóvel em tela pertenceu ao 5º Registro de Imóveis da Capital, razão pela qual foram encaminhados os autos àquele Oficial. Foram apresentados documentos às fls.93/99.

O Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital apresentou salienta que nos termos da certidão de fls.93/97, a requerente figura tão somente como detentora dos direitos de compromisso de venda e compra, sendo que a proprietária continua sendo M. do C. D., razão pela qual não há que se falar em retificação, mas sim na necessidade de apresentação de um título de transmissão definitiva da propriedade, ou reconhecimento pela via judicial (fls. 109/112).

O Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital corroborou os argumentos do Oficial do 5º Registro de Imóveis (fl.113).

O Ministério Público opinou pela improcedência da ação (fls.103/105 e 119).

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Com razão os Registradores e o Douto Promotor de Justiça. No ordenamento jurídico pátrio, incumbe ao Registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos.

Analisando os elementos constantes dos autos, verifica-se que de acordo com a transcrição nº 8.014 e averbações nºs 09 e 101, consta como titular de domínio a loteadora M. do C. D. e como promitente compradora, ora cessionária, Igreja Apóstólica.

O compromisso de compra e venda não é título hábil para transmissão da propriedade e, como bem exposto pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis, o presente caso não seria de retificação imobiliária, mas sim de registro de título aquisitivo, configurado na escritura definitiva de compra e venda ou a expedição de título judicial.

Ademais, o atendimento ao solicitado levaria à quebra do princípio da continuidade, segundo o qual, nos termos dos artigos 195 e 237, in verbis:

”Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”; e

“Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”

No caso posto, figura como proprietária M. do C. D., não podendo por salto o Srº A. ceder e transferir os direitos e obrigações decorrentes do compromisso de venda e compra diretamente à requerente.

E ainda, há que se ressaltar que no âmbito administrativo não cabe o preenchimento de lacuna referente a ausência de escritura de compra e venda definitiva, levando-se ainda em consideração o falecimento do cedente em meados de 1990. Tal fato é reconhecido pela própria requerente, que na emenda da inicial fl.85 expos:

“7. = Destarte, há de convir o MM. Juízo que há certa irregularidade no negócio firmado entre as partes (venda e compra de imóvel sem outorga de escritura, ocorrendo a ulterior falta de averbação ou registro de tal negócio na transcrição do imóvel), irregularidade esta que jamais será resolvida administrativamente, porque o vendedor faleceu em 03/08/1990, conforme comprova a certidão de óbito exibida à fl. 72. 8. = Daí a necessidade de ajuizamento do presente procedimento, no intuito de regularizar, judicialmente, a formalidade do negócio firmado pelas partes (Igreja e Antonio), já que por ocasião da venda e compra, não lavraram escritura.” Grifei.

Ora, sendo este Juízo administrativo, não detém competência para preenchimento da lacuna provocada pela ausência de título hábil à transmissão da propriedade, sendo que tal impasse deverá ser resolvido pela via judicial, através da ação de adjudicação compulsória, com o crivo do contraditório e ampla defesa.

Diante do exposto, julgo improcedente formulado por Igreja Apostólica em face do Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital e mantenho o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente arquivem-se os autos.

P.R.I.C.
São Paulo, 08 de setembro de 2016.
Tania Mara Ahualli
Juíza de Direito

Fonte: CNB / SP | 14/09/2016

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