Patrimônio de Afetação – cancelamento. Averbação de construção

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do Patrimônio de Afetação. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: Foi constituído Patrimônio de Afetação na matrícula do terreno onde foi construído um edifício. Averbada a construção e registradas a atribuição da destinação e a convenção condominial, ressalta-se que não houve financiamento da construção ou transferência de unidade autônoma. Agora estão sendo requeridas as aberturas das matrículas das unidades autônomas. Posto isto, pergunto: nas aberturas das matrículas deverá ser transportada a averbação do patrimônio de afetação ou deverá ser exigido que no requerimento de abertura conste a solicitação para o cancelamento da averbação do patrimônio de afetação, tendo em vista a construção do edifício?

Resposta: Enquanto não cancelado o Patrimônio de Afetação, entendemos que tal garantia deverá ser averbada nas matrículas filhas do empreendimento.

Neste sentido, vejamos o que nos explica Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 155:

“Caso alguma unidade tenha sido objeto de matrícula própria, dentro das regras legais e das normativas estaduais, a averbação deverá estender-se também a ela. As razões para assim afirmar podem ser resumidas nos seguintes pressupostos: (1) a instituição de patrimônio de afetação abrange a totalidade do empreendimento; (2) o patrimônio de afetação não constitui um gravame sobre o imóvel, ao contrário, é um instituto que visa a proteger os compradores, os credores por produtos e serviços fornecidos ao empreendimento e credores com direito real sobre o imóvel; (3) os imóveis já vendidos continuam a integrar o patrimônio de afetação e serão protegidos pela instituição, nos casos previstos em lei; (4) as unidades vendidas a preço fixo, sem financiamento, terão a proteção do patrimônio de afetação, porque as obras que restam (tanto na unidade propriamente dita, quanto nas áreas comuns) e as obrigações ainda por saldar (impostos, despesas, salários, etc.) também estarão incluídas nestas garantias; (5) as unidades vendidas com financiamento para sua construção, também continuarão garantidas pelo patrimônio de afetação, quanto ao restante das obras e demais obrigações; (6) o comprador poderá integrar a Comissão de Representantes, não importando para tanto se ele é titular da propriedade plena, se existe hipoteca ou, até mesmo, se titula apenas o direito real de aquisição (nas alienações fiduciárias).”

Ademais, a redação do art. 31-E, I, da Lei nº 4.591/64, por não apresentar um rol que contenha situações alternativas, ou seja, a partícula “ou” ao invés da “e”, faz com que o patrimônio de afetação possa subsistir mesmo após averbada a conclusão da obra. Assim, justificada está esta prática registral de fazer averbar o cancelamento do patrimônio de afetação a requerimento da parte interessada, não sendo automático o cancelamento tão somente pela conclusão da edificação.

Com o aqui exposto, concluímos, ainda, não ser automático o cancelamento do patrimônio de afetação tão somente pela averbação a nos mostrar o término da construção, reclamando o caso, requerimento apropriado do interessado para que o Oficial pratique o ato que a situação vai exigir, dando-se, com isso, por efetivamente cancelada a afetação patrimonial aqui em trato.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 13/09/2016

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O registro de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda independe de apresentação de CND

O Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 1005171-64.2015.8.26.0625, onde se decidiu não ser exigível a apresentação de Certidão Negativa de Débito (CND) para registro de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por maioria de votos, julgado provido, com Declaração de Voto Vencido pelo Desembargador Ricardo Henry Marques Dip.

O caso trata de apelação interposta em face de sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e impediu o registro de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, sob o fundamento de que é necessária a apresentação da CND, de acordo com o disposto no art. 47, I, ‘b’, da Lei nº 8.212/91. Inconformado, o recorrente alegou, em suas razões recursais, que a atual jurisprudência do CSM/SP é no sentido de se dispensar a exigência, encontrando guarida no item 119.1, do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça paulista.

Ao julgar o caso, o Relator entendeu, em síntese, que o recurso merece provimento e que a manutenção da exigência importaria no constrangimento do contribuinte ao pagamento de tributos de forma contrária ao devido processo legal. Afirmou, ainda, que “mascararia uma cobrança por quem não é a autoridade competente, longe do procedimento adequado à defesa dos direitos do contribuinte, em atividade estranha à fiscalização que lhe foi cometida, ao seu fundamento e fins legais, dado que as obrigações tributárias em foco não decorrem do ato registral intencionado.”

Em Declaração de Voto Vencido, o Desembargador Ricardo Dip apontou que a alínea ‘b’ do inciso I do art. 47 da Lei nº 8.212/91 está em vigor, uma vez que, o art. 1º da Lei Complementar nº 147/2014 e o Decreto nº 8.302/2014 revogaram apenas a alínea ‘d’ do inciso I do mencionado art. 47 (além do Decreto nº 6.106/2007 e alguns dispositivos do Decreto nº 3.048/99. O Desembargador ainda afirmou que, “havendo lei vigente –e há-o–, contra seus termos não pode ter eficácia a dispensa administrativo-judiciária que se contém no item 119.1 do capítulo XX do código paulista de regras extrajudiciais”. Além disso, entendeu que o caso em exame envolve a Lei nº 8.212/91, que não foi expressamente declarada inconstitucional, não podendo o Oficial Registrador estender-lhe a fulminação que afligiu a Lei nº 7.711/88 e salientou que o art. 48 da Lei nº 8.212/91 enuncia que o Oficial Registrador é solidariamente responsável pela prática de atos com inobservância de seu art. 47. Posto isto, o Desembargador votou pelo improvimento do recurso.

 Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB | 13/09/2016.

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Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou dois recursos especiais e manteve decisão judicial que anulou parcialmente doação de ações realizada entre um empresário e seus filhos. Os efeitos da anulação atingem o montante que ultrapassou a metade do patrimônio comum do empresário e de sua atual companheira na data da transferência.

Por meio de ação de nulidade, o empresário narrou que foi casado até 1953, em relação que gerou três filhos. Ainda em 1952, contudo, iniciou união estável com outra mulher (também autora no processo), advindo desse relacionamento outro filho.

Em 2004, os autores, os filhos do empresário e outros sócios formaram duas empresas holdings, com a finalidade de obter participação societária em outras sociedades e administrar aluguéis. De acordo com o autor, a maior parte de seu patrimônio e de sua segunda esposa era constituída por ações em seu nome, distribuídas entre as duas companhias.

Segundo o empresário, um dos filhos do primeiro casamento, que estava à frente dos negócios das holdings, passou a levar até a sua residência documentos para assinatura, entre eles um termo de doação de todas as ações subscritas em nome dele em favor dos quatro filhos.

Adiantamento

O empresário afirmou que não sabia que o termo dizia respeito à doação da integralidade de suas ações. Alegou que foi induzido a erro, assinando doação de parte do patrimônio que pertencia a sua segunda mulher, de forma que a transação também dependeria da anuência dela.

Em primeira instância, o magistrado declarou nula somente a doação que excedeu o montante de 50% do patrimônio do casal à época da transação. Em relação à quantia restante, com base no Código Civil de 2002, o juiz entendeu ter havido apenas o adiantamento da futura herança cabível aos herdeiros (adiantamento de legítima), em operação que deveria ser registrada no momento do inventário.

A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS).

Vício de consentimento

Tanto o casal quanto os três filhos do primeiro casamento do empresário recorreram ao STJ. Nas razões do recurso, o casal afirmou que seria necessária a anulação de toda a doação, seja por vício em relação ao consentimento da operação, seja por causa dos prejuízos aos direitos de meação e de herança da segunda mulher.

Já os três herdeiros alegaram que, apesar de a doação ter ocorrido em 2004, as ações transferidas tiveram origem em outra empresa, constituída em 1944, nove anos antes do início do segundo relacionamento. Assim, eles defenderam que a companheira não teria direito à meação do patrimônio.

Em relação ao recurso dos autores, o ministro relator, Marco Buzzi, considerou que não foi suficientemente esclarecida eventual ofensa legal cometida no julgamento da apelação. Dessa forma, o relator entendeu inadmissível o recurso por falta de delimitação da controvérsia, conforme estipula a Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal (STF).

No tocante à alegação dos herdeiros de que as ações não poderiam constituir parcela do patrimônio da companheira, o ministro Buzzi explicou que os bens discutidos foram formados por meio de sucessivos empreendimentos, aquisições de novas cotas sociais e transformações societárias, até a criação das duas empresas holding, em 2004.

Longa convivência

Dessa forma, seguindo o posicionamento das instâncias ordinárias, o relator entendeu que as ações doadas não foram formadas por mera valorização econômica das cotas societárias pertencentes ao empresário antes do início da convivência, mas de patrimônio construído e preservado durante o longo período de relacionamento do casal.

“Efetivamente, consoante atestado pelas instâncias ordinárias, a constituição do referido patrimônio se deu ‘em comunhão de esforços dos companheiros, no decorrer de mais de 50 anos de convivência’. Ressalte-se, no particular, que o próprio companheiro (em nome de quem se encontravam subscritas as ações) afirma e reconhece a participação, ainda que indireta, de sua convivente na formação do patrimônio”, concluiu o ministro relator ao negar o recurso dos herdeiros.

O valor a ser restituído ao patrimônio comum do casal deverá ser apurado durante a fase de liquidação de sentença.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1519524.

Fonte: STJ |13/09/2016

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