DF: Anoreg/BR recebe nova reunião da Frente Parlamentar da Justiça Notarial e Registral

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Brasília (DF) – Na manhã desta quarta-feira (18.09), a Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg/BR) recebeu em sua sede, em Brasília, membros da Frente Parlamentar da Justiça Notarial e Registral para debater assuntos de interesse da classe. No primeiro momento a reunião foi conduzida pelo presidente da Frente, o deputado federal Rogério Peninha Mendonça (MDB/SC) e na sequencia pelo secretário parlamentar da senadora Soraya Thronicke (PSDB/PSL-MS), Victor Nepomuceno.

A pauta foi definida a partir da Medida Provisória 892/19, que trata das publicações empresariais obrigatórias; passando pela criação da Frente Parlamentar da Justiça Notarial e Registral do Rio Grande do Sul, com participação de seu presidente, o deputado estadual Elizandro Sabino (PTB); terminando com a apresentação do Conselho de Notários e Registradores do Brasil (CNRB).

O presidente da Anoreg/BR, Cláudio Marçal Freire destacou que “A reunião foi muito proveitosa, tendo em vista as emendas que foram apresentadas para a MP 892/19. O secretário parlamentar da senadora Soraya Thronicke, trouxe ponderações para que as emendas sigam no objetivo da Medida Provisória e desta forma não aconteça como na MP 881, que tiveram emendas retiradas pelo próprio presidente da Câmara. Somos gratos à senadora, por ter enviado o assessor, foi de grande proveito na reunião”.

Sobre a criação da Frente Parlamentar no Rio Grande do Sul, Cláudio Marçal ressaltou a importância da participação do deputado na reunião. “Foi uma surpresa agradável receber o deputado Sabino, presidente da Frente no Rio Grande do Sul. A visita com certeza contribuiu, compartilhando conosco uma boa experiência”.

Em relação ao Conselho de Notários e Registradores do Brasil, Marçal enfatizou que “foi todo estruturado com base no estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), instituindo o Conselho de controle da atividade, mas preservando a fiscalização do Poder Judiciário”. “Existem dispositivos que vão trazer muito mais segurança para a nossa atividade, pois estamos tentando resolver questões como por exemplo das interinidades e das designações”, completou.

Estiveram presentes os deputados Sérgio Toledo (PR/AL), João Roma (Republicanos/BA) e representantes das demais entidades do setor extrajudicial do país.

Fonte: Anoreg

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Registro de Imóveis – Abertura de matrículas em nova circunscrição – Matrícula anterior que descreve, separadamente, área do imóvel e área de servidão de passagem – Área da servidão que não se confunde com a do imóvel que se alega ser o serviente – Elementos tabulares, decorrentes do registro anterior, e provas realizadas neste procedimento que não permitem a abertura de matrículas para as duas áreas, do imóvel e da servidão, como se atualmente integrassem a mesma matrícula e tivessem igual proprietário – Anterior retificação da descrição da servidão que não alterou o conteúdo do registro mediante fusão das duas áreas (servidão e imóvel).

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Impugnação sobre o direito de propriedade do requerente oferecida pela Prefeitura do Município de São Paulo que não se mostra fundamentada – Elementos tabulares e provas realizadas neste procedimento, contudo, que não autorizam o afastamento de óbice oposto ao pedido de abertura de matrículas conforme realizado pelo recorrente – Recurso parcialmente provido.

Número do processo: 1121469-31.2016.8.26.0100

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 179

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1121469-31.2016.8.26.0100

(179/2018-E)

Registro de Imóveis – Abertura de matrículas em nova circunscrição – Matrícula anterior que descreve, separadamente, área do imóvel e área de servidão de passagem – Área da servidão que não se confunde com a do imóvel que se alega ser o serviente – Elementos tabulares, decorrentes do registro anterior, e provas realizadas neste procedimento que não permitem a abertura de matrículas para as duas áreas, do imóvel e da servidão, como se atualmente integrassem a mesma matrícula e tivessem igual proprietário – Anterior retificação da descrição da servidão que não alterou o conteúdo do registro mediante fusão das duas áreas (servidão e imóvel).

Impugnação sobre o direito de propriedade do requerente oferecida pela Prefeitura do Município de São Paulo que não se mostra fundamentada – Elementos tabulares e provas realizadas neste procedimento, contudo, que não autorizam o afastamento de óbice oposto ao pedido de abertura de matrículas conforme realizado pelo recorrente – Recurso parcialmente provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto por Itaú Unibanco S.A. contra r. decisão da MM. Juíza Corregedora Permanente do 7° Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo que manteve a negativa de abertura de novas matrículas, na circunscrição que se tornou competente, para as áreas descritas na Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo como correspondentes ao “imóvel” e à “servidão de passagem”, figurando nas novas matrículas igual proprietário para as duas áreas (fls. 216/222).

O recorrente alegou, em suma, que o cerne da controvérsia consiste em verificar se a área descrita como servidão de passagem é de domínio público ou particular e, portanto, se a impugnação oferecida pela Prefeitura do Município de São Paulo é fundamentada. Assim porque, segundo afirmou, a r. decisão recorrida afastou a recusa do Oficial de Registro de Imóveis em promover a abertura de matrícula para a área da servidão sob o fundamento de que seria de domínio comum pelos proprietários dos imóveis dominantes, o que a r. decisão recorrida fez em consonância com o conteúdo de formal de partilha registrado em 1982. Asseverou que a impugnação da Prefeitura de São Paulo não é fundamentada porque nunca houve a transmissão da área da servidão de passagem para domínio público, nem afetação ao uso comum do povo porque o acesso era restrito aos proprietários dos imóveis dominantes. Ademais, promoveu o fechamento da passagem depois de adquirir a propriedade de todos os imóveis, tornando evidente a natureza particular do uso. Afirmou que a Prefeitura do Município de São Paulo não promoveu a desapropriação da área da servidão de passagem que tem entrada pelo n° 326 da Rua Ana Neri e que a sua propriedade sobre essa área foi corroborada na manifestação do 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 230/234).

A Prefeitura do Município de São Paulo ofereceu contrarrazões em que se manifestou pelo não provimento do recurso. Requereu, ainda, a anulação da Averbação n° 5 da Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, relativa à retificação da área da servidão, ou o bloqueio da matrícula (fls. 237/249).

A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 257/258).

Opino.

O recorrente solicitou ao Sr. 7° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, em razão da alteração da competência territorial, a abertura de matrículas autônomas para as duas áreas descritas na Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo com as denominações de “Um imóvel” e de “PASSAGEM DE SERVIDÃO” (fls. 78), o que fez alegando que a referida matrícula abrange essas áreas de que se tornou proprietário.

A abertura das novas matrículas, porém, foi negada na primeira apresentação do título porque não foi apresentada declaração da Prefeitura Municipal de que a área da passagem não é pública (fls. 40), e foi negada na reapresentação do pedido porque a área da servidão de passagem, originalmente averbada sob n° 2 na Transcrição n° 16.745, não integra o imóvel objeto da Matricula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis que somente abrange o terreno e as construções consistentes nas casas 2, 3 e garagem que foram recebidos por José Sialarello em sucessão hereditária.

Manteve, ainda, a exigência de apresentação de declaração de que a área da servidão de passagem não passou a integrar o domínio público municipal (fls. 41/43).

No presente procedimento, que tem natureza administrativa, a qualificação é devolvida por inteiro no julgamento do recurso, sem que disso decorra decisão extra petita ou violação do contraditório e ampla defesa. Nesse sentido foi decidido pelo Colendo Superior da Magistratura na Apelação Cível n° 33.111-0/3, da Comarca de Limeira, em v. acórdão de que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha:

“Inicialmente, cabe ressaltar a natureza administrativa do procedimento da dúvida, que não se sujeita, assim, aos efeitos da imutabilidade material da sentença. Portanto, nesse procedimento há a possibilidade de revisão dos atos praticados, seja pela própria autoridade administrativa, seja pela instância revisora, até mesmo de ofício (cf. ApCiv. 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba).

Não vai nisso qualquer ofensa ao direito de ampla defesa e muito menos se suprime um grau do julgamento administrativo. O exame qualificador do título, tanto pelo oficial delegado, como por seu Corregedor Permanente, ou até em sede recursal, deve necessariamente ser completo e exaustivo, visando escoimar todo e qualquer vício impeditivo de acesso ao cadastro predial.

Possível, portanto, a requalificação do título nesta sede, ainda que de ofício, podendo ser levantados óbices até o momento não arguidos, ou ser reexaminado fundamento da sentença, até para alteração de sua parte dispositiva” (“Revista de Direito Imobiliário”, 39/339).

Incide, ademais, a orientação contida na Súmula n° 473 do Eg. Supremo Tribunal Federal, no sentido de que cabe à Administração rever seus próprios atos:

“A administração pode anular seus próprios atos, quando eivados de vícios que os tornam ilegais, porque deles não se originam direitos; ou revogá-los, por motivo de conveniência ou oportunidade, respeitados os direitos adquiridos, e ressalvada, em todos os casos, a apreciação judicial”.

Em razão disso, serão apreciados em sua totalidade os motivos opostos pelo Oficial de Registro de Imóveis para a negativa da abertura de matrículas separadas para o imóvel e a servidão de passagem mediante indicação do recorrente como proprietário desses imóveis.

A Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo é relativa a imóvel assim descrito:

“Um imóvel que compreende Terreno e Construções (casas 2, 3 e garagem) situadas na Vila, com entrada à Rua Ana Néri, n° 236, localizadas na Passagem de Servidão abaixo descrita e caracterizada, no 12° Subdistrito-Cambuci, medindo o terreno 6,40m pela frente à servidão mencionada, em segmento que inicia-se na altura de 45,46m e verticalmente à linha divisória esquerda da vila; daí vira à direita, no sentido fundo-frente da vila e numa distância de 10,10m, com frente ainda à servidão de passasem; daí vira á esquerda à uma distância de 15,00m confrontando com José Antônio Galdeano, daí vira a esquerda a uma distância de 15,60m confrontando com a viela particular de Joaquim Ferreira, desse ponto vira a esquerda até a distância de 21,25m, formando o fundo da propriedade e onde confronta com Eduardo Tijon, desse ponto vira a esquerda fechando o perímetro a distância de 5,50m, onde confronta com Miguel Arjona Pedrosa…” (fls. 78 – grifei).

Prossegue a Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo descrevendo a servidão de passagem;

“…e a PASSAGEM DE SERVIDÃO é assim descrita: tem sua entrada pela Rua Ana Néri n° 326 onde mede 3,10m, do lado esquerdo, visto da rua, mede 45,46m confina com Miguel Arjona Pedrosa, do lado direito seguindo a mesma orientação, mede em direção ao fundo 20,35m desse ponto, deflete à direita e segue por uma linha ligeiramente inclinada, na extensão de 4,20m desse ponto, deflete à esquerda e segue em linha reta na distância de 21,60m, confinando em parte com a casa de n° 330 da rua Ana Neri, de propriedade de Guilherme Arjona Pedrosa e em parte como as casas n°s 330 e 332 da aludida via e ainda em parte com a casa n° 2 e com a citada garagem da referida vila, desse ponto deflete à esquerda e segue na extensão de 6,40m, fechando o perímetro e confinando com a casa de n° 3” (fls. 78).

A referida matrícula foi aberta em 02 de setembro de 1982 figurando como proprietária Maria Josephina Menda, também conhecida como Maria Giuseppa Menta, que transmitiu o imóvel para José Sialarello por sucessão hereditária conforme partilha homologada no Processo n° 4/66 da 4ª Vara da Família e das Sucessões de São Paulo (fls. 78/79).

Por sua vez, a Matrícula n° 60.407 tem origem na Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis que originalmente dizia respeito a uma casa e a uma vila com as casas 1, 2 e 3 e garagem, sendo a entrada da vila realizada pela “servidão de passagem” descrita tanto na transcrição como na matrícula n° 60.407, e tendo todos os imóveis como única proprietária Maria Josephina Menda (fls. 84).

Assim, verifica-se a partir das descrições contidas na Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis, em que incluída a servidão de passagem, que todos os imóveis eram de propriedade de Maria Josephina Menda e que o terreno maior já estava dividido em imóveis distintos, sendo um deles consistente em Vila composta pelas casas 1, 2 e 3 e garagem.

A Transcrição n° 16.745, porém, não permite reconhecer que a servidão de passagem integrava os diferentes terrenos e construções que compunham a Vila, pois descrita separadamente na transcrição, embora sendo de propriedade da mesma pessoa.

Igual conclusão decorre da Matrícula n° 60.407 que diz respeito ao terreno em que situadas as casas 2 e 3 e a garagem, com medidas e confrontações separadamente descritas, e que faz frente para a “servidão de passagem” que também é descrita de forma separada tanto na matrícula como na transcrição de origem (fls. 78/85).

As áreas, medidas e confrontações dos terrenos que integravam a Transcrição n° 16.745, nesses incluído aquele em que situadas as casas 2, 3 e garagem que atualmente são objeto da Matrícula n° 60.407, e também as da servidão de passagem, podem ser melhor visualizadas na planta de fls. 44 em que a área da servidão de passagem está marcada em cor amarela e a área do terreno com as casas 2, 3 e garagem está marcada em cor verde.

A referida planta mostra que o imóvel objeto da Matrícula n° 60.407 (terreno e casas 2, 3 e garagem) não se confunde com o terreno da “PASSAGEM DE SERVIDÃO”, ou seja, que a servidão de passagem não é parte do terreno em que situadas as casas 2, 3 e garagem e que esse terreno, portanto, não é serviente em relação aos demais que têm acesso pela mesma servidão.

Essa conclusão também decorre do inventário dos bens deixados pelo falecimento de Maria Josephina Menda porque, segundo os documentos de fls. 100 e seguintes, o herdeiro José Sialarello recebe imóvel que não se mostra superior ao terreno com as casas 2, 3 e garagem (fls. 134/135, 140 e 149).

Anota-se, porém, quanto à área total dos imóveis recebidos por José Sialarello e demais sucessores de Maria Josephina Menda, que segundo consta às fls. 135 teriam recebido área que ficou em comum entre todos, isso além dos imóveis de sua propriedade exclusiva (fls. 135).

Por seu lado, em razão do falecimento de Maria Josephina Menda foi o imóvel objeto da Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis partilhado em favor de pessoas distintas (fls. 100 e seguintes).

Em razão disso, não é possível reconhecer, neste procedimento de natureza administrativa, que o terreno com as casas 2, 3 e garagem objeto da matrícula n° 60.407 é o serviente em relação à área da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” descrita na mesma matrícula (art. 1.378 do Código Civil).

Ao contrário, a forma de redação da matrícula e os documentos juntados aos autos indicam que se trata de imóvel dominante em relação à servidão de passagem, conclusão que também se coaduna com o princípio da unitariedade da matrícula.

Ressalva-se, porém, que a análise realizada neste procedimento é restrita à possibilidade de abertura de duas matrículas novas tendo como origem a Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, uma para o terreno com as casas 2, 3 e garagem, e outra para a “PASSAGEM DE SERVIDÃO”, como se atualmente fossem um só imóvel a ser desmembrado, ambos de propriedade do recorrente.

Por seu turno, não prevalece a alegação do Município de São Paulo de que a retificação da descrição da área da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” realizada pela Av. 5 da Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis é nula.

As duas áreas (terreno e servidão) continuam a ser descritas separadamente na Averbação n° 5, e não há alegação de que a retificação não foi realizada “intra muros” tabulares (fls. 80/82).

Igual ocorre com a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo em relação ao domínio da “PASSAGEM DE SERVIDÃO”, fundada em irregularidade do parcelamento do solo urbano e na transmissão do domínio da área ao Poder Público mediante afetação (fls. 180 e seguintes).

Assim porque, conforme a Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis, a divisão do imóvel ocorreu no ano de 1938 e consta na transcrição que foi construída no terreno vila dotada de casas, barracões, quartos e garagem (fls. 83).

A retificação do registro para especificação das casas e da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” foi realizada por mandado de 26 de julho de 1971, averbado sob n° 2 à margem da Transcrição n° 16.745.

Além disso, o referido imóvel foi de propriedade exclusiva de Maria Josephina Menda entre 17 de outubro de 1938 e 29 de junho de 1957, data em que faleceu, e somente então foi partilhado entre seus herdeiros e cessionário de herança como demonstram os documentos de fls. 100 e seguintes.

Desse modo, não houve parcelamento do solo urbano com a finalidade de venda dos lotes mediante pagamento do preço em parcelas, razão pela qual não incidiram as regras do Decreto-lei n° 58/37 que era vigente na época da construção da Vila e da averbação da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” que, observo, não teve verdadeira natureza de servidão de passagem, com imóveis serviente e dominantes, até o falecimento de Maria Josephina Menda que foi, em vida, a única proprietário de todo o imóvel.

Em decorrência, não se pode falar em parcelamento do solo urbano irregularmente realizado.

Por fim, também não há qualquer prova de que a área da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” foi declarada pública por ato da Prefeitura do Município de São Paulo, nem de que foi afetada ao uso comum do povo.

A planta de fls. 44 mostra que se trata de passagem somente com acesso à Rua Ana Néri, ou seja, que não liga duas vias públicas, e o uso da servidão de passagem somente pelos titulares dos imóveis dominantes não permite reconhecer, neste procedimento, que foi afetada ao uso comum do povo como via de circulação pública.

Por essas razões, a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo não é fundamentada, mas permanecem os motivos da recusa da abertura de duas matrículas, na forma pretendida, porque não há como reconhecer, neste procedimento, que a “PASSAGEM DE SERVIDÃO” a que se refere a Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis integra a área da referida matrícula como de propriedade do recorrente, ou de seus antecessores.

Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que seja dado parcial provimento ao recurso para afastar a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo, porque não fundamentada, com manutenção, porém, da recusa da prática do ato pretendido porque não comprovado, neste procedimento administrativo, que o imóvel objeto da Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, consistente em “…Terreno e Construções (casas 2, 3 e garagem)” é o imóvel serviente da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” com área descrita separadamente na mesma matrícula.

Sub censura.

São Paulo, 27 de abril de 2018.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer por seus fundamentos, que adoto, e dou parcial provimento ao recurso para afastar a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo, porque não fundamentada, com manutenção, porém, da recusa da prática do ato pretendido porque não comprovado, neste procedimento administrativo, que o imóvel objeto da Matrícula nº 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, consistente em “…Terreno e Construções (casas 2, 3 e garagem)”, é o imóvel serviente da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” com área descrita separadamente na mesma matrícula. Publique-se. São Paulo, 07 de maio de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogada: MARCOS SAYEG, OAB/SP 298.876 e EDUARDO MIKALAUSKAS, OAB/SP 179.867 – DEMAP 13.

Diário da Justiça Eletrônico de 10.05.2018

Decisão reproduzida na página 082 do Classificador II – 2018

Fonte: INR Publicações

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CSM/SP: Registro de Imóveis – ITBI – Incorporação imobiliária em regime de administração – Legislação municipal que impõe necessidade de reconhecimento prévio pela administração tributária da não consideração na base de cálculo do imposto do valor das benfeitorias e construções – Qualificação registral que deve observar a legalidade estrita – Recurso não provido.

Escrito por

Apelação n° 1132584-78.2018.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1132584-78.2018.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1132584-78.2018.8.26.0100

Registro: 2019.0000718907

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1132584-78.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes FERNANDA FERIGATTO VARDASCA e MARLENE FERIGATTO VARDASCA, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Por maioria de votos, negaram provimento ao recurso. Vencidos os Desembargadores Campos Mello, que declarará voto, e Fernando Torres Garcia.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de agosto de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1132584-78.2018.8.26.0100

Apelantes: Fernanda Ferigatto Vardasca e Marlene Ferigatto Verdasca

Apelado: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 37.800

Registro de Imóveis – ITBI – Incorporação imobiliária em regime de administração – Legislação municipal que impõe necessidade de reconhecimento prévio pela administração tributária da não consideração na base de cálculo do imposto do valor das benfeitorias e construções – Qualificação registral que deve observar a legalidade estrita – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Marlene Ferigatto Vardasca e Fernanda Ferigatto Vardasca contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do registro de escritura pública de compra e venda de fração de terreno e quitação de benfeitorias em razão da necessidade da comprovação do recolhimento integral do ITBI ou do reconhecimento pela Administração Tributária da não consideração na apuração na base de cálculo do imposto do valor das benfeitorias e construções.

As apelantes sustentam a regularidade do recolhimento do ITBI, pugnando pelo registro do título (a fls. 89/98).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 117/119).

É o relatório.

A questão em exame é referente à comprovação do ITBI no caso de incorporação imobiliária pelo regime de administração.

Os recorrentes sustentam a incidência do ITBI em consideração somente ao valor atribuído à fração ideal do terreno, com exclusão do valor da construção da base de cálculo.

Os artigos 7º, parágrafos 1º e 4º, e 29, incisos I e III, do Decreto Municipal n. 55.196, de 11 de junho de 2014, ao reger a hipótese de incidência em exame, estabelece:

Art. 7º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

§ 1º Na apuração do valor venal do bem transmitido ou do seu respectivo direito, considera-se o valor das benfeitorias e construções nele incorporadas.

(…)

§ 4º Não se considera na apuração da base de cálculo do Imposto o valor das benfeitorias e construções incorporadas ao bem imóvel pelo adquirente ou cessionário, desde que comprovada, à Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico, que a incorporação foi efetivada por tais agentes.

Art. 29. Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos obrigados a verificar:

I – a existência da prova do recolhimento do Imposto ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção;

(…)

III – a manifestação da Administração Tributária quanto à comprovação, pelo sujeito passivo, da situação prevista no § 4º do artigo 7º deste regulamento.

Desse modo, a não incidência do imposto sobre as benfeitorias e acessões artificiais depende de prévio exame pela Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico, da comprovação da realização de benfeitorias ou construção pelos agentes da incorporação em regime de administração.

Em sede de qualificação registral não cabe ao Oficial de Registro Imobiliário o exame da compatibilidade das prescrições normativas tributárias frente ao sistema jurídico.

Observada a legalidade estrita, tão só deve verificar a validade da norma e sua incidência no caso concreto.

Nessa perspectiva, nos termos da normatização municipal aplicável, compete examinar a incidência do ITBI e exigir a comprovação de seu recolhimento com o valor venal do imóvel acrescido do valor das benfeitorias e construções nele incorporadas ou, então, manifestação da administração tributária reconhecendo a exclusão do valor daquelas da base de cálculo do imposto por se tratar de incorporação imobiliária pelo regime de administração.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO 67980

DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO

AP. 1132584-78.2018.8.26.0100

Ouso divergir do entendimento da d. maioria, para dar provimento ao recurso.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença que manteve a recusa ao registro de escritura pública de compra e venda de fração de terreno e quitação de benfeitorias em razão da necessidade de comprovação do recolhimento integral do ITBI sobre o terreno e sobre as benfeitorias e construções ou, então, do reconhecimento pela Administração Tributária quanto à desnecessidade de inclusão do valor das benfeitorias e construções na base de cálculo do imposto.

O Oficial do Registro Imobiliário recusou o registro da escritura alegando o dever de fiscalizar o correto recolhimento de impostos.

Todavia, no presente caso, houve o recolhimento do imposto. E este Conselho Superior já firmou entendimento de que ao registrador compete verificar apenas o recolhimento dos tributos relativos aos atos cuja prática lhe é atribuída, não lhe competindo discutir o valor recolhido, matéria de interesse exclusivo da Fazenda Pública, a quem a lei reserva os meios próprios para haver do contribuinte diferenças de recolhimento de impostos que entenda devidas.

Com efeito, a recusa de registro deve limitar-se às hipóteses de total ausência de recolhimento do tributo ou, então, de recolhimento em valor desarrazoado.

Não é esse, porém, o caso dos autos, uma vez que o montante do imposto pago, considerado como base de cálculo apenas o valor do terreno, foi de R$ 84.346,00 (fl. 11), observando-se que o imóvel está avaliado em “R$ 5.168.260,00, do qual corresponde R$ 2.811.533,44 para o terreno, e R$ 2.356.726,56 para a construção” (fl. 10).

Neste sentido, confira-se decisão deste Conselho Superior da Magistratura, na Apelação nº 0011118-34.2014.8.26.0405, Relator Des. Elliot Akel:

“Assentou-se orientação, neste Conselho Superior, no sentido de que o elastério conferido ao artigo 289 da Lei 6.015/73, e agora ao artigo 30, XI, da Lei 8.935, é o de que ao serventuário compete verificar tão só a ocorrência do pagamento do imposto relativo aos atos cuja prática lhe é acometida.

Ou seja, no caso, em que se busca a prática de ato registrário, a qualificação do Oficial, na matéria concernente ao imposto de transmissão, não vai além da aferição sobre seu recolhimento, e não sobre a integralidade de seu valor.

Com efeito, qualquer diferença de imposto deve ser reclamada pela Fazenda na esfera própria.” (CSM, Ap. 28.382-0/7, Relator Antônio Carlos Alves Braga, São Paulo, Data Julgamento: 28/09/95).

Ainda, em outro recente precedente deste Conselho Superior da Magistratura:

“Registro de Imóveis Escritura pública de dação em pagamento Qualificação negativa Questionamento a respeito da base de cálculo utilizada para recolhimento do imposto sobre transmissão de bens móveis ITBI Análise pela oficial registradora, na matéria concernente ao imposto de transmissão, que deve se ater ao seu recolhimento, sem alcançar o valor Não configuração de flagrante irregularidade no recolhimento Recolhimento antecipado de ITBI que não afronta as NSCGJ Precedente do C. Conselho Superior da Magistratura Dúvida julgada improcedente para afastar a exigência de recolhimento de alegada diferença do imposto devido à Municipalidade Apelação não provida” (Apelação nº 1024222-11.2015.8.26.0577, Relator Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, data de julg. 24/05/18).

Relevante, por fim, a transcrição de trecho do voto acima mencionado:

“(…) Não foi atacada a regularidade formal do título nem mesmo a temporalidade do recolhimento ou o ato em si.

Ao contrário, a exigência envolve exame substancial do montante do pagamento do imposto devido, que é atribuição dos órgãos fazendários competentes, sendo que seu questionamento mereceria a participação da Fazenda Pública, principal interessada. Ao Oficial cabe fiscalizar, sob pena de responsabilização pessoal. A existência da arrecadação do imposto previsto e a oportunidade em que foi efetuada. O montante, desde que não seja fragrantemente equivocado, extrapola a sua função”.

Além do mais, a obrigação imposta ao registrador de exigir a prévia manifestação da Administração Tributária está prevista em Decreto (art. 29, inciso III, do Decreto Municipal nº 55.196/14), que não pode criar obrigação não prevista em lei, sob pena de violação do princípio da legalidade.

Nesse sentido é a lição do Ministro José Celso de Mello Filho: “Qualquer comando estatal, ordenando prestação de ato ou abstenção de fato, impondo comportamento positivo (ação) ou exigindo conduta negativa (abstenção), para ser juridicamente válido, há de emanar de regra legal. O conceito de lei, a que se refere a Constituição, está vinculado ao critério subjetivo-orgânico.

Em consequência, e para os efeitos desta regra, lei é todo ato normativo editado, ordinariamente, pelo Poder Legislativo, ou, excepcionalmente, pelo Poder Executivo (leis delegadas e decretoslei), no desempenho de sua competência constitucional e segundo o rito estabelecido na própria Constituição. Apenas a lei em sentido formal, portanto, pode impor às pessoas um dever de prestação ou de abstenção.” (in “Constituição Federal Anotada”, Ed. Saraiva, 1984, p. 325). Por isso, não prevista a obrigação em lei, é descabida a exigência apresentada pelo registrador.

Desse modo, caso entenda que o valor das benfeitorias deveria integrar a base de cálculo do ITBI, caberá ao Município de São Paulo cobrar a complementação pertinente, oportunidade em que a apelante poderá discutir sua tese de que a compra e venda limitou-se à fração ideal do terreno com sucessiva quitação das benfeitorias, pois, segundo alega, foram realizadas por administração, a cargo de construtora contratada, e pagas diretamente pelas adquirentes.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso para permitir o registro da escritura pública de compra e venda.

É como voto, sempre tributado o devido respeito ao entendimento divergente.

São Paulo, 27 de agosto de 2019.

Campos Mello

Presidente da Seção de Direito Privado.

Fonte: INR Publicações

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