Espécie: APELAÇÃO
Número: 1007822-05.2019.8.26.0019
Comarca: AMERICANA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1007822-05.2019.8.26.0019

Registro: 2019.0001054539

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007822-05.2019.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante WALLACE MULLER CARLOS E OUTROS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE AMERICANA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 10 de dezembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1007822-05.2019.8.26.0019

Apelante: Wallace Muller Carlos e outros

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Americana

VOTO Nº 38.008

Registro de Imóveis – Instrumento de compra e venda de lote, com pacto de alienação fiduciária – Item 171 das NSCGJ – É vedado o registro de alienação voluntária, com formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano – Ausência de vínculo pessoal entre os adquirentes a justificar a aquisição em condomínio geral, mesmo que para fins de investimento – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Wallace Muller Carlos e outros contra r. sentença de fls. 94/98, que julgou procedente a dúvida e manteve a negativa ao registro de instrumento particular de compra e venda, com pacto adjeto de garantia fiduciária tendo por objeto lote situado em loteamento registrado.

Os apelantes sustentam a ausência de ilegalidade na formação de condomínio voluntário, a falta de interesse no desmembramento do lote, a intenção de investimento imobiliário e a não aquisição de fração ideal de forma a competir o registro do título (a fls. 110/112).

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls. 127/130).

É o relatório.

Inicialmente observo a existência de precedente específico deste C. Conselho Superior da Magistratura envolvendo outro lote no mesmo loteamento, cujo contrato era idêntico ao ora apresentado a registro.

A ementa do referido precedente administrativo é a seguinte:

REGISTRO DE IMÓVEIS. Instrumento de compra e venda de lote, com pacto de alienação fiduciária. Item 171 das NSCGJ. É vedado o registro de alienação voluntária, com formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano. Recurso desprovido (Apelação Cível: 1000889-50.2018.8.26.0019, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. 22/10/2018).

Apesar da não ocorrência de efeito semelhante a coisa julgada material ou de preclusão administrativa, este julgamento seguirá a mesma fundamentação uma vez que não houve modificação da compreensão deste Colegiado.

Foi prenotado no registro de imóveis instrumento particular de compra e venda, com pacto de alienação fiduciária em garantia (a fls. 21/36), nos termos do art. 61 e parágrafos da Lei nº 4.380/64, com a redação da Lei n. 9.514/97, que tem por objeto o imóvel matriculado sob o n. 130.722.

O negócio jurídico que se busca o registro, portanto, envolve compra de imóvel, na qual figuram como compradores Wallace Muller Carlos e Valdeci Candido, procurando os outorgados a instituição de condomínio civil, com frações ideais de 50% para cada um dos compradores, nos termos do parágrafo único do art. 1.315 do Código Civil.

Muito embora sustentem os apelantes que a venda em favor de dois adquirentes não configura alteração do loteamento e tampouco esteja sendo feita em parte certa e localizada do lote, mas sim em frações ideais do todo, está demonstrado, na hipótese, que a venda está sendo feita a pessoas que não possuem qualquer vínculo entre si.

Tampouco faz sentido a afirmação de se cuidar de investimento imobiliário entre pessoas sem contato pessoal anterior (informado nos autos) e, igualmente, qual o projeto financeiro em consideração à situação fática existente, bem como da aquisição do imóvel pela importância total de R$ 129.000,00 (cento e vinte e nove mil reais).

Como se observa do precedente acima indicado ocorre a existência de outros títulos de alienação celebrados em situação idêntica à presente, o que é bastante para se concluir pela tentativa de descaracterização do plano de loteamento aprovado pelo município com o devido registro na serventia imobiliária e divisão de quadras e lotes, em atendimento às posturas legais, urbanísticas e ambientais.

De outra parte, a afirmação dos apelantes de que não pretendem efetuar o desdobro do lote não afasta a fundamentação exposta.

A incomum situação da aquisição de um lote em condomínio geral por pessoas sem relacionamento anterior, associada à tentativa de registro de título semelhante no mesmo loteamento é suficiente para se concluir que o ingresso de títulos dessa natureza poderia levar à modificação do plano do loteamento, o que afronta normas cogentes.

As Normas de Serviço desta Corregedoria Geral da Justiça também tratam do tema, em seu Capítulo XX, com expressa vedação à formação de condomínio voluntário que traduza fraude à Lei 6.766/79:

171. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.

Por fim, além do precedente específico mencionado, há vários outros deste E. Conselho Superior da Magistratura, a exemplo dos seguintes:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de compra e venda – Alienação de fração ideal de imóvel a pessoas sem vínculos Vedação – Desdobro de lote – Registro obstado Item. 171 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso desprovido (Apelação Cível: 1000352-08.2018.8.26.0584, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. 24/01/2019).

REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO IDEAL – ELEMENTOS INDICATIVOS DE PARCELAMENTO ILEGAL DO SOLO – IMÓVEL DESMEMBRADO EM TAMANHO INFERIOR AO DO MÓDULO RURAL – OFENSA AO SISTEMA NACIONAL DE CADASTRO RURAL – AUSÊNCIA, DEMAIS, DE VÍNCULO ENTRE OS COPROPRIETÁRIOS – DESQUALIFICAÇÃO REGISTRAL CONFIRMADA – REGISTRO OBSTADO – RECURSO DESPROVIDO. (Apelação n.º 0000881-74.2015.8.26.0414, Des. PEREIRA CALÇAS).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Elementos indicativos de parcelamento ilegal do solo – Vendas sucessivas de frações ideais do mesmo bem imóvel – Ausência de vínculo entre os coproprietários – Erros pretéritos não justificam outros – Adquirentes cientes da orientação normativa do C. CSM e da E. CGJ – Desqualificação registral confirmada – Registro obstado – Recurso provido. (Apelação Cível n.° 0009405-61.2012.8.26.0189, Des. RENATO NALINI).

Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 08.04.2020 – SP)

Fonte: INR Publicações

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1012008-77.2019.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1012008-77.2019.8.26.0114

Registro: 2019.0001054530

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1012008-77.2019.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante AMAURY CESAR MAGNO, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 10 de dezembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1012008-77.2019.8.26.0114

Apelante: AMAURY CESA MAGNO

Apelado: 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS

VOTO Nº 38.012

Registro de Imóveis – ITBI – Registro de compromisso de compra e venda – Lei Municipal que cria hipótese de incidência de ITBI – Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade na via administrativa – Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento – Recurso desprovido.

Trata-se de apelação interposta por Amaury César Magno contra a r. sentença[1] que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas/SP, que obstava registro de compromisso de compra e venda. Sustenta o recorrente, em síntese, a inexigibilidade de prova do recolhimento do ITBI, ante a inconstitucionalidade da lei municipal que tem como fato gerador do imposto sobre transmissão o compromisso de compra e venda, certo que apenas a efetiva transferência da propriedade é que poderia ensejar a tributação[2].

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso[3].

É o relatório.

O art. 289 da Lei nº 6.015/73 é expresso ao indicar que é dever do registrador fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes:

“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.

A omissão do titular da delegação pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos termos do art. 134, VI, do Código Tributário Nacional – CTN.

Por sua vez, a Lei nº 12.391, de 20 de outubro de 2005, do Município de Campinas dispõe que o ITBI possui por fato gerador o compromisso de compra e venda, conforme previsto em seu art. 2º, IV, e art. 7º, II.

Embora não se trate de matéria unânime na jurisprudência de nossos Tribunais, ao menos perante este C. Conselho Superior da Magistratura, os precedentes mais recentes são no sentido de que, por se tratar de órgão administrativo, não é cabível a declaração de inconstitucionalidade de normas municipais para afastar, nessas hipóteses, a incidência do ITBI:

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto – ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra – Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1123982-06.2015.8.26.0100; Relator: Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 17/10/2016; Data de Registro: 7/11/2016).

“REGISTRO DE IMÓVEIS. ITBI. Registro de escritura de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência na cessão de compromissos de compra e venda. Transmissão de propriedade. Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento. Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1023519-09.2018.8.26.0114; Relator: Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Campinas – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/8/2019; Data de Registro: 20/8/2019).

Por essas razões, havendo lei local criando a hipótese de incidência aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro entender pela impossibilidade de tributação. Tal matéria deverá ser discutida, se for o caso, no campo jurisdicional.

Da mesma forma, a exigência de comprovação de quitação do ITBI encontra previsão legal no art. 47, § 2º, da mesma Lei Complementar Municipal nº 34/2005, não podendo o Oficial se omitir na sua fiscalização.

Em recente decisão proferida pela Eg. Corregedoria Geral da Justiça, em pedido de providências contra Tabelião de Notas, nos termos do parecer da lavra do MM. Juiz Assessor José Marcelo Tossi Silva, tal entendimento foi novamente consagrado:

“TABELIÃO DE NOTAS – Recusa em lavrar escritura de compra e venda sem a consignação da existência de prévia cessão de compromisso de compra e venda e sem a prova do recolhimento do Imposto de Transmissão ‘inter vivos’ – ITBI, devido pela cessão – Pretensão de reconhecimento da inconstitucionalidade e ilegalidade da lei municipal que prevê a incidência do tributo na cessão de compromisso de compra e venda – Inadequação do procedimento de dúvida para tal finalidade – Recurso não provido, com observação. (Processo CG nº 1064887-74.2017.8.26.0100, DJE 26/2/2018)”.

Nesse cenário, a manutenção da r. sentença é medida que se impõe.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator.

Fonte: INR Publicações

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1013445-56.2019.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1013445-56.2019.8.26.0114

Registro: 2019.0001054547

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1013445-56.2019.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante MARCELLO CASSAVIA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 10 de dezembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1013445-56.2019.8.26.0114

Apelante: Marcello Cassavia

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

VOTO Nº 38.017

Registro de Imóveis – Inventário – Ofensa ao princípio da continuidade – Necessidade de partilhas sucessivas – Impossibilidade de registro – Óbice mantido – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Marcello Cassavia contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas/SP, mantendo o óbice levantado para ingresso do título na serventia imobiliária[1].

Afirma o apelante, em síntese, que não houve transmissão per saltum, pois apresentadas as primeiras declarações em separado para cada um dos falecidos, com os respectivos recolhimentos de ITCMD. Sustenta ser possível a cumulação de inventários para partilha de herança deixada pelos dois cônjuges, tanto que, em relação ao registro dos demais imóveis partilhados, não foi apresentado nenhum óbice[2].

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso[3].

É o relatório.

O apelante apresentou a registro o formal de partilha expedido nos autos da ação de inventário conjunto dos bens deixados por Ruy Cassavia e Pérola Machado Luz Cassavia. Como é sabido, a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada a seus requisitos formais e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 119, do Capítulo XX, das NSCGJ[4]. Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial[5].

Ocorre que as regras quanto à possibilidade de inventários sucessivos, para fins processuais, são diferentes dos rigores dos princípios que vigoram no campo dos registros públicos e com eles não se confundem.

No caso concreto, constam da matrícula do imóvel[6], como titulares de domínio, Ruy Cassavia e Pérola Machado Luz Cassavia. Contudo, no título apresentado a registro, houve a partilha da integralidade dos imóveis objeto da herança[7], sem que, primeiramente, tenha havido a partilha dos bens deixados por Ruy Cassavia, que faleceu antes da esposa Pérola. Sendo assim, ainda que inventariados de modo conexo e por instrumento conjunto, os bens dos falecidos deveriam ter sido paulatinamente partilhados quanto ao seu ingresso no registro de imóveis, conforme a ordem de falecimentos, ressalvadas hipóteses de comoriência, o que não ocorreu no caso concreto.

Pelo princípio da continuidade, ou do trato sucessivo, compete a transmissão da propriedade ao espólio herdeiro, e assim sucessivamente, não sendo possível a transmissão da propriedade diretamente aos herdeiros filhos, pelo fato daquele que faleceu posteriormente ainda estar vivo quando aberta a sucessão anterior. A cumulação de inventários visa privilegiar a economia processual, mas não é apta a afastar a previsão de partilhas distintas, sucessivas e sequenciais, aplicáveis no caso em tela.

O pleito da apelante se assimila à partilha per saltum, que já teve tratamento em diversos precedentes deste Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelação nº 917-6/7, Rel. Des. RUY CAMILO, j. 4.11.08; Apelação nº 1.067-6/4, Rel. Des. RUY CAMILO, j. 14.4.09). Confira-se, também, os seguintes precedentes:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Adjudicação casal falecido com único herdeiro inexistência de comoriência necessidade da realização de partilhas sucessivas violação do princípio da continuidade necessidade de retificação do título judicial para acesso ao fólio real – Recurso não provido (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, APELAÇÃO CÍVEL N° 0051003-05.2011.8.26.0100).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Formal de partilha – Transmissão per saltum que se não coaduna com o princípio da continuidade (Lei nº 6.015/73, arts. 195 e 237) – Jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido. (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002506-52.2009.8.26.0383).

E mais recentemente:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Ação de inventário/arrolamento envolvendo mais de um falecido – Sentença homologatória de partilhas sucessivas – Impossibilidade de registro – Princípio da continuidade – Óbice mantido – Recurso desprovido. (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001207-39.2016.8.26.0498).

Nesse cenário, para que a continuidade registrária seja preservada, mostra-se indispensável o registro do título por meio do qual a pré-morta recebeu o bem deixado pelo autor da herança para, em seguida, ser registrada o formal de partilha que atribuiu aos herdeiros filhos a totalidade do bem.

A propósito, dispõe o art. 237 da Lei nº 6.015/73: “Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.

Por essas razões, a hipótese é de manutenção do óbice levantado na nota devolutiva ora impugnada.

Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator.

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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