1VRP/SP: Registro Civil de Pessoa Jurídica. RCPJ. EFEITO NORMATIVO. No âmbito registral, cabe aos oficiais de registro de pessoas jurídicas autorizar a averbação de atas de assembleias virtuais realizadas até 31/12/2020 de associações, fundações e demais sociedades não abrangidas pelo disposto nos arts. 1º, 4º e 5º da Lei 11.030/20, mesmo quando houver vedação estatutária de assembleias virtuais.

Processo 1123459-18.2020.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro civil de Pessoas Jurídicas – Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Adm de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo – SECOVI-SP – Vistos. Tratase de pedido de providências formulado pelo Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos da Capital a requerimento do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo SECOVI. Narra o Oficial que foi apresentada ata eletrônica de denominada assembleia geral virtual realizada em 30/11/2020, cuja averbação foi negada por inexistir previsão estatutária permitindo assembleias virtuais e impossibilidade de averbação com base na Lei 14.010/20, que só teria eficácia até 30/10/2020. Fundamenta que, prevendo a lei data específica, não poderia flexibilizá-la e permitir o registro de assembleia virtual posterior quando não houvesse permissão estatutária. Juntou documentos às fls. 11/43. A requerida manifestou-se às fls. 47/54 e 60/61, alegando que não havendo vedação estatutária não há impedimento para a realização da assembleia virtual, em especial diante das restrições impostas em face da pandemia. O Ministério Público opinou às fls. 97/99 pelo afastamento do óbice. É o relatório. Decido. Respeitado o posicionamento do Oficial, o pedido deve ser julgado procedente. Não se ignora a redação dos Arts. 4º e 5º da Lei 14.010/2020 que expressamente autoriza a realização de assembleias virtuais até 30/10/2020, sendo adequada a posição do Oficial de, em razão de seus deveres funcionais, negar a averbação no caso concreto, já que, apesar de sua liberdade de qualificação, tem seus atos limitados pela lei de vigência. Não obstante, entendo que a interpretação a ser dada a tais normas não pode ser isolada e, além disso, não pode ser entendida como se, após tal prazo, houvesse proibição das assembleias virtuais caso não prevista autorização em estatuto. Veja-se, inicialmente, que prevê o Art. 4º da referida lei que as pessoas jurídicas deverão observar as restrições à realização de reuniões e assembleias presenciais até 30 de outubro de 2020, durante a vigência desta Lei, observadas as determinações sanitárias das autoridades locais. Ao que nos parece, tal artigo é apenas indicativo de um prazo, não se podendo entender que, após tal data, ter-se-ia autorizado, a contrário sensu, a não observação das medidas restritivas pelas pessoas jurídicas. Em outras palavras, a norma criou uma obrigação de observação das restrições até tal data, mas não afastou a necessidade de se observarem as regras locais posteriormente. E no mesmo sentido deve ser interpretado o Art. 5º. Ao autorizar as assembleias gerais eletrônicas até 30/10/2020, independentemente de previsão nos atos constitutivos da pessoa jurídica, a norma parece criar expressamente exceção legal e temporária a possíveis previsões estatutárias em sentido contrário. É dizer que, em razão da pandemia e do dever instituído no Art. 4º de não se realizar assembleias presenciais até determinada data, o legislador, no Art. 5º, permitiu que as assembleias fossem feitas virtualmente mesmo nos casos de inexistência de previsão estatutária ou mesmo de vedação expressa. Disso não decorre que, após tal data, haveria ilegalidade de assembleias virtuais, mas apenas que, a partir de 30 de outubro de 2020, eventuais previsões estatutárias que vedam as assembleias virtuais voltariam a ser eficazes em razão da temporalidade da lei. Assim, entendo que as assembleias realizadas em meio eletrônico após 30/10/2020 devem ser consideradas válidas quando não houver expressa proibição no estatuto e se devidamente justificadas em razão da situação local da pandemia e se dada a devida publicidade quanto a forma de realização no edital de convocação. Corrobora com tal entendimento a previsão do Art. 7º, caput, da Lei 14.030/20, que estendeu a obrigatoriedade da observação das restrições a assembleias presenciais até 31/12/2020. Aqui, cabe uma crítica ao legislador que, no inciso II do parágrafo único do mesmo artigo, menciona o Art. 5º da Lei 14.010, com data diversa, o que sem dúvida traz dúvidas à interpretação das regras vigentes. Todavia, vez que a lei foi assim promulgada, cabe ao intérprete buscar a solução que entenda adequada para a contradição. E, no presente caso, entendo que o caput do Art. 7º repetiu a redação do Art. 4º da Lei 14.010/20, apenas alterando a data, de modo que o inciso II de seu parágrafo único deve ser lido como se a autorização do Art. 5º da Lei 14.010 devesse ser adequada ao Art. 7º da Lei 14.030, ou seja, também estendendo-se seu prazo. Entender de modo diverso representaria dizer que a lei 14.030/20 ao mesmo tempo exigiu que fossem observadas restrições às assembleias presenciais sem prever a validade das assembleias virtuais quando estas são contrárias ao Estatuto, criando antinomia que na prática inviabilizaria a atividade das pessoas jurídicas. Em suma, as leis citadas trazem dois entendimentos: a interpretação isolada da Lei 14.010/20 leva à conclusão de que após 30/10/2020 voltam a ter plena eficácia vedações estatutárias às assembleias virtuais. Já a sua intepretação em conjunto com a Lei 14.030/20 leva ao entendimento de que tal prazo é 31/12/2020. Nos dois casos, contudo, não parece haver vedação de que ocorram assembleias virtuais quando não houver vedação estatutária. Qualquer uma destas interpretações leva a entender que a lei teve por fim apenas suspender a eficácia de normas proibitivas de assembleias virtuais por determinado prazo constantes dos estatutos das pessoas jurídicas. E, não havendo tal norma proibitiva, a possibilidade de assembleia virtual deve se dar dentro da liberdade organizacional das pessoas jurídicas, desde que observadas as devidas justificativas para que ocorram. No âmbito registral, cabe aos oficiais de registro de pessoas jurídicas autorizar a averbação de atas de assembleias virtuais realizadas até 31/12/2020 de associações, fundações e demais sociedades não abrangidas pelo disposto nos arts. 1º, 4º e 5º da Lei 11.030/20, mesmo quando houver vedação estatutária de assembleias virtuais. Quando o estatuto for omisso, inexistindo vedação ou autorização, fica autorizada a averbação quando constar no edital de convocação que a assembleia será realizada na forma virtual e devidamente justificada a impossibilidade de realização presencial face as determinações das autoridades sanitárias locais. Saliento que tal intepretação se dá diante da excepcionalidade decorrente da pandemia do coronavírus, devendo a questão das assembleias virtuais, quando omisso o estatuto, ser reanalisada quando inexistirem restrições a eventos presenciais. E, por fim, existindo autorização expressa no estatuto, cabe ao Oficial verificar se as regras para sua realização ali previstas foram seguidas. Em qualquer dos casos, deverá também o Oficial verificar se preenchidos os demais requisitos para validade da assembleia virtual, incluindo as exigências para assinatura eletrônica. Este juízo emite tais diretivas visando trazer segurança e uniformidade no agir dos Oficiais de Registro Civil de Pessoa Jurídica desta circunscrição durante a pandemia, mas não representa vedação de que interessados procurem o juízo competente para obter declaração de eventual nulidade de assembleias virtuais. Entendo, portanto, pela possibilidade da averbação, já que não há vedação estatutária, o edital de convocação (fl. 13, com transcrição à fl. 14) previu a realização virtual da assembleia e a impossibilidade de realização presencial foi bem justificada no Decreto Estadual 65.295/20, que previu a vigência das restrições do Decreto Estadual 64.881/20 na data da realização da assembleia, decreto este que instituiu quarentena, restringiu atividades não essenciais e recomendou a limitação à circulação de pessoas, o que sem dúvida permite entender pela impertinência de realização de assembleia presencial de sindicato que tinha como ordem do dia aprovação de orçamento e repasse de verbas. Neste sentido também o parecer da DD Promotora de Justiça, Dra. Nilda Myuki Sakashita Mitsuda, que assim se posicionou: Todavia, a situação atual é de excepcionalidade diante do quadro da pandemia que impede, ou restringe, a reunião presencial de pessoas, visando evitar aglomerações, sob pena de agravamento pandêmico. Por isso mesmo, referida Lei 14.030, em seu art. 7º, estabeleceu que as associações deveriam observar as restrições à realização de reuniões e assembleias presenciais até 31 de dezembro de 2020, em aparente contradição. Assim, em que pese a autorização temporária para a realização das assembleias no modo virtual já haver se exaurido, não se pode desconsiderar que a legislação vigente e aplicável à espécie não veda expressamente a realização desses atos na forma digital, sendo certo que a previsão de que o ato deveria ser realizado no endereço de sua sede não restringe a realização na forma eletrônica. Outrossim, o art. 1.080-A, e seu parágrafo único, admite a realização da assembleia na forma digital para as sociedades limitadas, o que é um indicativo de que a forma pouco importa para a realização de atos desse jaez, desde que observados os requisitos legais. Ao revés, a imposição da realização da assembleia na forma presencial traz risco à questão sanitária atual, em prejuízo à participação de todos os associados. Desse modo, a meu ver, não deve ser negado o ingresso no folio da assembleia realizada em suporte eletrônico, desde que obedecidos todos os requisitos para a sua convocação e realização. Afinal, é tido como válido o documento eletrônico produzido e assinado digitalmente, nos termos do art. 411, II, bem como por força do art. 441, ambos do CPC. Devido à atualidade e premência da regularização do serviço extrajudicial relativo a esta nova demanda, concedo tutela de urgência, para que se cumpra de pronto a presente sentença. Conforme o artigo 300 do Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3ª A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. E o artigo 297 do CPC assim dispõe: Art. 297.O juiz poderá determinar as medidas que considerar adequadas para efetivação da tutela provisória. Parágrafo único. A efetivação da tutela provisória observará as normas referentes ao cumprimento provisório da sentença, no que couber. O ilustre professor José Roberto dos Santos Bedaque, ao discorrer sobre a matéria, assevera que: Considerável destacar que o que o artigo297doNovo Código de Processo Civil prevê o poder discricionário do juiz para determinar seja qual for a medida mais adequada para que se efetive a tutela antecipada, ainda dispondo acerca do procedimento adotado para que se alcance tal efetividade, no caso, o cumprimento de sentença, no que lhe couber. Ressalto que é pacífica a jurisprudência no tocante à possibilidade de concessão da tutela em qualquer fase do processo, verificando o magistrado a presença dos requisitos ensejadores da medida de urgência. Do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos da Capital a requerimento do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo SECOVI, determinando a averbação da ata de assembleia virtual realizada em 30/11/2020. Considerando a magnitude do problema relativo à suspensão da administração de diversas pessoas jurídicas que aguardam o ingresso de suas Atas de Assembleia nas Serventias de Títulos e Documentos e Registro Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Paulo, agrego EFEITO NORMATIVO a esta decisão. Em razão de tal efeito, comunique-se os demais Oficiais de Registro Civil de Pessoa Jurídica da Capital. Concedo, ademais, como acima justificado, a TUTELA DE URGÊNCIA, diante do grave quadro de insegurança social que se apresenta pela impossibilidade de gerência da requerente, bem como de inúmeras pessoas jurídicas na mesma situação, que sofrem sérios entrave para gerenciamento bancário e pagamento de funcionários, determinando o cumprimento imediato desta decisão, independentemente do trânsito em julgado, inclusive com relação aos demais casos similares que se encontrem pendentes de julgamento, em decorrência do caráter normativo empregado nesta sentença administrativa correicional. Ressalvo os pedidos em que houver proibição expressa nos Estatutos ou Contratos Sociais, que deverão ser reapreciados por este juízo. Expeça-se ofício ao Registrador, para cumprimento em 24 (vinte e quatro) horas, comunicando nos autos deste processo. Expeça-se ofício à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, dando ciência desta decisão. – ADV: KARINA ZUANAZI NEGRELI (OAB 157012/SP) (DJe de 09.02.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Registro de Imóveis – Registro de compra e venda – Compradora casada pelo regime da comunhão parcial de bens – Retificação visando a averbação de que os imóveis constituem bens particulares da mulher que os compromissou comprar antes do casamento e os pagou com recursos próprios – Necessidade de retificação das escrituras públicas, com participação da vendedora e do marido, ou de declaração em ação própria de que se tratam de bens reservados – Recurso não provido.

Número do processo: 1019673-89.2019.8.26.0100

Ano do processo: 2019

Número do parecer: 339

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1019673-89.2019.8.26.0100

(339/2019-E)

Registro de Imóveis – Registro de compra e venda – Compradora casada pelo regime da comunhão parcial de bens – Retificação visando a averbação de que os imóveis constituem bens particulares da mulher que os compromissou comprar antes do casamento e os pagou com recursos próprios – Necessidade de retificação das escrituras públicas, com participação da vendedora e do marido, ou de declaração em ação própria de que se tratam de bens reservados – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto por Sylvia Maria Ferreira dos Santos e Olvison da Silva Pinto contra r. decisão da MM. Juíza Corregedora Permanente que indeferiu pedido de retificação das matrículas nºs 116.101 e 116.102, ambas do 7º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, para que seja averbado que os imóveis são bens particulares da recorrente que compromissou compra-los antes do casamento e os pagou com recursos próprios.

Os recorrentes alegaram, em suma, que foram casados entre 25 de setembro de 1971 e 12 de junho de 1985, quando se divorciaram, e que voltaram a se casar, pelo regime da comunhão parcial de bens, em 04 de fevereiro de 2006. Disseram que a recorrente Sylvia compromissou comprar os dois imóveis por meio de contratos celebrados no dia 23 de abril de 2001, quando era divorciada, e pagou integralmente os preços fixados nos compromissos de compra e venda utilizando recursos próprios. Asseveraram que as escrituras públicas de compra e venda foram outorgadas no ano de 2011, após a quitação dos respectivos compromissos, quando eram casados. Informaram que existe consenso para a retificação das matrículas a ser feita mediante averbação dos contratos de compromisso de compra e venda, o que, porém, foi negado pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis. Por fim, para afastar qualquer discussão sobre a propriedade dos imóveis, o marido manifestou sua renúncia em relação aos direitos que possa ter, conforme termo de doação que juntaram com as razões de recurso (fls. 70/78).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 88/90).

Opino.

As certidões de fls. 25/27, 37/39, 49/51 e 52/54 demonstram que os imóveis objeto das matrículas nºs 116.101 e 116.102, ambas do 7º Registro de Imóveis da Comarca da Capital, foram comprados pelos recorrentes, casados pelo regime da comunhão parcial de bens, por meio de escrituras públicas lavradas em 12 de setembro e registradas em 26 de outubro de 2011.

As escrituras públicas e os seus respectivos registros mantêm consonância com o estado civil dos recorrentes que se casaram em 04 de fevereiro de 2006, pelo regime da comunhão parcial de bens (fls. 10).

Além disso, os registros foram realizados em conformidade com as escrituras públicas de compra e venda que, embora indiquem que foram outorgadas em cumprimento de contratos particulares de compromisso de compra e venda celebrados no ano de 2001, não ressalvaram que se tratavam de bens particulares da mulher que os compromissou comprar antes do casamento e que teria efetuado o pagamento integral utilizando recursos próprios.

Em razão disso, o presente procedimento, que tem natureza administrativa, não se presta para a retificação dos registros que não contém erros decorrentes de equivocada transposição de elementos constantes dos títulos transmissivos.

Assim, porque não é possível ao Juiz Corregedor Permanente, por meio de procedimento de retificação, alterar declaração de vontade manifestada pelas partes em escritura pública para modificar elemento integrante do negócio jurídico. Neste sentido, entre outros, foi o r. parecer da então MM. Juíza Auxiliar da Corregedoria, a E. Desembargadora Maria Adelaide de Campos França, no Processo nº 98/90, a seguir transcrito:

“A emenda de atos notariais mediante intervenção do Poder Público é admitida, tão somente, quando as circunstâncias indicam ser o erro material evidente, independente de qualquer conjectura e verificável a olho nu. Tal admissão da correção de mero equívoco material pela via administrativa encontra seu fundamento no poder de autoridade da Administração Pública sobre seus próprios atos” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – 1990, Coord. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, Ed. RT, págs. 210/211).

Observo, porém, que nada impede que as escrituras públicas sejam retificadas para constar que os imóveis foram adquiridos com recursos próprios da compradora e, portanto, constituem bens particulares, desde que a retificação seja realizada por meio de nova escritura pública outorgada por todos aqueles que participaram do negócio jurídico, ou seja, o vendedor e os compradores.

Prevalecem, sobre essa matéria, os fundamentos expostos no r. parecer apresentado pelo E. Desembargador Roberto Maio Filho, então Juiz Auxiliar da Corregedoria, no Processo nº 2011/95456 que foi aprovado pelo Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Maurício Vidigal, com o seguinte teor:

“Dispõe o Código Civil:

Art. 1660. Entram na comunhão:

l – os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges;

Art. 1659. Excluem-se da comunhão:

(…)

II – os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares;

Das normas acima transcritas, conclui-se que, no regime da comunhão parcial de bens, a regra geral (art. 1.660, I) é a da comunhão dos aquestos onerosos.

Isto não ocorrerá, entretanto, (exceção prevista no art. 1.659, II), se a hipótese configurar sub-rogação de bem particular, ou seja, estar referido bem entrando no patrimônio do cônjuge em substituição a outro de caráter privado.

Tal sub-rogação, em regra, tem que estar devidamente documentada, contando com menção expressa no título de venda do bem anterior (substituído) e no da compra do posterior (substituto). Com qual finalidade? A de comprovar uma efetiva e verdadeira ocorrência da sub-rogação, evitando prejuízo ao outro cônjuge que não gozará da comunicação patrimonial.

Mas não é o que aqui parece ocorrer. Os nubentes têm, como regra, liberdade para escolher seu regime de bens [1], podendo, inclusive, alterar suas regras ao longo do matrimônio [2].

Termos em que, interpretando de modo menos literal (e primando pelas exegeses teleológica e sistemática) a regra contida no já transcrito inciso II do art. 1.659, pode ser concluído que a sub-rogação se verifica, não só na substituição do imóvel-imóvel, como também na aquisição de bem mediante uso do capital privado de um dos cônjuges. Note-se que há referência a “valores” na norma em comento.

Disto resulta que a manifestação de vontade expressa no título, pela qual o imóvel foi adquirido com capital exclusivo, consistindo em bem particular, não ofende a legislação aplicável ao referido regime de bens do casamento, lembrando não haver lugar para ilações nesta seara administrativo-registral, conforme reconhecido por esta Corregedoria Geral da Justiça nos autos do Processo CG nº 4.693/2007:

…sabido que, nesta esfera administrativa, não cabe ao Oficial Registrador, ao Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente ou mesmo à Corregedoria Geral da Justiça enveredar em tal seara, para fins de interpretar a vontade das partes, matéria reservada à esfera jurisdicional (Proc. CG. 120/84; Proc. CG nº 605/94; Proc. CG. Nº 1.583/95; Proc. CG nº 1.109/2005).

Há mais. Conforme já se pronunciou esta Corregedoria Geral da Justiça, em parecer da lavra do Meritíssimo Juiz Auxiliar, Dr. Vicente de Abreu Amadei, aprovado pelo eminente Desembargador Dínio de Santis Garcia, então Corregedor Geral da Justiça:

“(…) se houve algum equívoco este é do título causal, não do registro imobiliário que é formalmente perfeito e, conforme nossa doutrina e precedentes administrativos, o erro do registro não se confunde com o erro do título causal e não se pode admitir a via administrativa da retificação do registro imobiliário para sanar defeito de escritura: a) “a retificação de erro constante do registro não se confunde com o erro cometido no negócio causal que originou o assentamento imobiliário” (Walter Ceneviva, Lei dos Registros Públicos Comentada, Saraiva, 1991, p. 372); b) “se o erro se deu na escritura, pública ou particular, somente por outra poderá ser retificado, sendo que as particularidades poderão sê-lo pela escritura pública, e jamais a pública pela particular” (Aguiar Vallim, Direito Imobiliário Brasileiro, RT, 1984, p. 109); c) ”falta qualquer competência aos Juízes para decretar sanações e, até, para retificar erros das escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por escritura pública e não por mandado judicial” (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, t. III, §338, nº 1 com referência ao Acórdão publicado na RT 182/754; d) “o registro errado, resultante de uma escritura pública erradamente lavrada, por exemplo, só poderá ser retificado depois que as partes comparecendo novamente à presença do mesmo ou de outro notário, o façam lavrar, para ser por elas assinada, outra escritura, de retificação da primeira” (Valmir Pontes, Registro de Imóveis. Saraiva, 1982, p. 124-125); e) “se o suposto engano está no título que deu origem ao registro cuja retificação é pretendida, é aquele que deve ser corrigido” (CSM – AC 271.205 – Santo André, j. 5.10. 78, em Registro de Imóveis, Narciso Orlandi Neto, jan./78 a fev/81, verbete 93, p. 103; pareceres desta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, relativo a Procs. CG 216/86 e 14/87 (Decisões Administrativas da CGJ, 1987, Ed. RT, pp. 110/111 e 116/117); ao Proc. 23/86 (Decisões Administrativas da CGJ, 1986, Ed. RT, pp. 118/119) e ao Proc. 259/84 (Decisões Administrativas da CGJ, 1984/1985, Ed. RT, pp. 168-169), entre outros” (Proc. CG 38/92).

No mesmo sentido:

Bem por isso, o registro, …, nada mais fez do que refletir a situação retratada no título, não tendo contado sequer com a oposição dos interessados na época da sua realização.

Assim, se houve erro ou omissão na celebração do instrumento…, trata-se de equívoco do título causal e não do registro imobiliário, o qual não pode ser retificado administrativamente, sem prévia retificação do título que lhe deu origem (Processo CG nº 2009/129476).

É caso, pois, de se respeitar a manifestação dos cônjuges (fls. 11/12 e 21) e dar provimento ao recurso, ressalvados, por evidente, eventuais direitos de credores ou outros terceiros que, por ventura, venham a demandar, na via própria, questionando a já referida declaração de vontade que resultou na atual situação patrimonial do referido bem.

Assim decidiu o Egrégio Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 96.913-0/4:

Registro de Imóveis – Escritura de aquisição com expressa declaração de que parte do preço pago resulta de alienação de bens particulares do adquirente – Interveniência da virago, acedendo à discriminação da parte ideal de propriedade exclusiva – Acesso ao fólio possível – Recurso provido.

(…)

Não há porque remeter as partes à via jurisdicional, ademais inidentificável, se marido e mulher declaram, ambos, que parte do preço de aquisição do imóvel decorre de sub-rogação de bem só a um deles pertencente, com exclusividade. Tanto mais, vale o acréscimo, quando nada indica qualquer pretensão de burla do regime de bens do casamento.

Por fim, mesmo diante de terceiros, o registro não impede se socorram, eles sim, da via jurisdicional adequada, caso entrevejam alguma lesão a direito seu”.

Entretanto, e para evitar questionamentos, ressalvo novamente que a distinção entre o precedente citado e o presente caso concreto é que as escrituras públicas outorgadas em favor dos recorrentes não ressalvaram que os imóveis são bens particulares da compradora, razão pela qual não há erro no procedimento de registro que possa ser corrigido neste procedimento.

Por outro lado, os contratos particulares de compromisso de compra e venda celebrados pela recorrente não foram registrados, e não podem ser averbados, depois da transmissão da propriedade, somente para que conste nas matrículas que foram celebrados quando a compradora era divorciada.

Igual ocorre com a declaração de fls. 77/78 porque a doação é negócio jurídico que deve ser registrado, mediante protocolo do respectivo título, e porque sua validade depende de escritura pública quando relativa a imóvel com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos, além de demandar a comprovação de que houve declaração e recolhimento do imposto devido (ITCMD), ou de que foi reconhecida sua isenção.

Por fim, também não há vedação para que os recorrentes obtenham a retificação das matrículas por meio de determinação judicial, se assim preferirem, mas para isso deverão mover ação própria, contenciosa, perante o Juízo que for competente.

Ante o exposto, o parecer que submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

São Paulo, 02 de julho de 2019.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e nego provimento ao recurso administrativo. Oportunamente, restituam-se os autos à Vara de origem. Intimem-se. São Paulo, 15 de julho de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: WASHINGTON LUIZ MOURA, OAB/ SP 374.273.

Diário da Justiça Eletrônico de 29.07.2019

Decisão reproduzida na página 143 do Classificador II – 2019

Fonte: INR Publicações

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Registro de Imóveis – Pedido de Providências – Desbloqueio de matrícula que depende da regular instituição do condomínio – Registro da convenção de condomínio no Livro Auxiliar 3 que não convalida a inexistência da instituição do condomínio – Recurso a que se nega provimento.

Número do processo: 1004550-68.2018.8.26.0526

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 487

Ano do parecer: 2020

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1004550-68.2018.8.26.0526

(487/2020-E)

Registro de Imóveis – Pedido de Providências – Desbloqueio de matrícula que depende da regular instituição do condomínio – Registro da convenção de condomínio no Livro Auxiliar 3 que não convalida a inexistência da instituição do condomínio – Recurso a que se nega provimento.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Condomínio Shopping Center Salto interpõe recurso contra a r. sentença de fl. 266/267, que julgou improcedente o pedido de providências, que buscava o desbloqueio da matrícula n.º 16.187 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Salto.

Em síntese, pretende o recorrente o desbloqueio da matrícula do imóvel para reconhecimento da instituição do condomínio; regularização de todas as atas de assembleias realizadas após 2005 e retificação de registros da matrícula n.º 16.187 posteriores ao registro de averbação n° 31 para que constem boxes ao invés de frações ideais.

A D. Procuradoria da Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 321/323).

Opino.

Em face da ordem expedida pela 1ª Vara Cível da Comarca de Salto, nos autos do Processo n.º 0004177-88.2017.8.26.0526, houve o bloqueio administrativo da matrícula n.º 16.187 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Salto, cujo desbloqueio ora se pretende obter.

A representação foi formulada à época, nos autos do Processo n.º 0004177-88.2017.8.26.0526, pela então Oficial Interventora da Unidade, Senhora Daniela Rosário Rodrigues, em face da suspeita de existência de empreendimento irregular sobre o imóvel.

Na oportunidade, informou-se que ao analisar o título prenotado sob n.º 120.861 verificou-se que o objeto da escritura de venda e compra é uma fração ideal de terreno correspondente a 1,02% do imóvel matriculado sob n.º 16.187, sendo que o ato foi lavrado em 1988 em aparente burla à Lei de parcelamento do solo ou de condomínio edilício, bem como ao item 171 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Aduziu que pelo teor do R-1 a aquisição deu-se por 49 pessoas, por frações ideais ínfimas, como 1,02; 0,89; 0,90 e outras. Além disso, asseverou que pelos atos subsequentes, verificou-se a sucessiva alienação de frações ideais diminutas, mas com facilidade de comércio dado ao elevado número de registros.

Nesta senda, com fulcro no art. 214, §§ 3º e 4º da Lei de Registros Públicos, o bloqueio da matrícula em questão foi deferido pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.

Feito este breve escorço histórico, pretende, pois, o recorrente, o desbloqueio da matrícula do imóvel n.º 16.187; o reconhecimento de constituição do condomínio; a regularização de todas as atas de assembleias realizadas após o ano de 2005; bem como a retificação dos registros da matrícula do imóvel nº 16.187 posteriores a averbação nº 31, a fim de constar boxes originados das frações ideais, o que, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, não merece guarida.

Com efeito, o parágrafo único do art. 28 da Lei nº 4.591/64 dispôs sobre a incorporação imobiliária que passou a ser definida como:

“…a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas”.

A incorporação imobiliária, portanto, ocorre mediante venda de frações ideais do terreno a que são vinculadas futuras unidades autônomas situadas em edifício a construir ou em construção, incidindo as normas que a regem.

Daí decorre a desnecessidade da incorporação imobiliária no caso concreto uma vez já existir, consoante Av. 31 da matrícula n.º 16.187, a averbação da construção do edifício telado.

A despeito disso, a situação registrária padece de regularização ante a incontroversa inexistência de condomínio instituído.

Como se sabe, cuida-se de fase superveniente à construção e se destina à individualização das unidades autônomas a que são vinculadas as frações ideais relativamente ao terreno e às partes comuns do edifício e à indicação do fim a que se destinam, constituindo, assim, autêntico procedimento divisório entre os comunheiros, como nos ensinam Nisske Gondo e Nascimento Franco:

“Como se vê, a especificação do condomínio, com a atribuição aos condôminos, de partes ideais do terreno, áreas e coisas de uso comum, é um autêntico procedimento divisório entre os comunheiros” (João Nascimento Franco; Nisske Gondo, Condomínio em edifícios, 5. ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 27).

E, como bem consignado no r. Parecer 204/2019-E de lavra do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, José Marcelo Tossi e Silva, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Geraldo Francisco Pinheiro Franco:

“O registro da instituição e especificação do condomínio, portanto, é essencial para que deixe de existir o regime de comunhão em frações ideais sobre o terreno e passe a existir o instituto do condomínio edilício que importa em coexistência de propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas (apartamentos, lojas, garagens etc.) e copropriedade sobre o todo do terreno e sobre as partes do edifício de uso comum dos condôminos.”

Disso decorre que o registro da instituição de condomínio e da especificação não pode ser dispensado, como pretende o recorrente, prevalecendo, no tema, os fundamentos bem lançados no r. parecer apresentado pelo E. Desembargador Cláudio Luiz Bueno de Godoy, então Juiz Auxiliar da Corregedoria, no Processo CG n. 1.403/94, que foi aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, o E. Desembargador Antonio Carlos Alves Braga:

“Condomínio. Registro da incorporação. Necessidade posterior do registro da instituição e especificação do condomínio, concomitantemente com a averbação da construção. Existência jurídica e registrária das unidades autônomas. Lei n. 4.591/64, artigos 7º, 8º, 32 e 44. Lei n. 6.015/73, artigo 167-I-17 e 18, e artigo 167-II-4. Provimento CG n. 58/89, Capítulo XX, itens 211 e 213.

O registro da incorporação, que antecede a edificação do prédio e serve antes de tudo a viabilizar o início da negociação das unidades autônomas a serem erigidas, em nada se relaciona com o nascimento jurídico dessas unidades do condomínio, ainda não instituído. Ele não pode prestar-se a suprir o registro posterior da instituição e especificação condominial. Simultaneamente ao ato de averbação da construção, deve ser feito o registro da instituição e especificação do condomínio, a fim de que, a partir desse instante, as unidades autônomas passem a existir legalmente. Há sim contemporaneidade necessária entre o ato de registro da instituição condominial e o ato de averbação da construção do edifício. Se este último tem o efeito jurídico da individualização e discriminação das unidades autônomas, insta, à evidência, que essas mesmas unidades, naquele instante, existam jurídica e registrariamente, o que só se dá com o registro da instituição e especificação do condomínio” (Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, n. 34, jul./dez. 1994).

Consoante dispõe o art. 7º da Lei nº 4.591/64:

“Art. 7º – O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade”.

Francisco Eduardo Loureiro ao comentar o art 1.332, do Código Civil:

“Os modos acima enunciados são os títulos necessários para a criação do condomínio edilício. Não basta, porém, a emissão de vontade por negócio jurídico. O registro imobiliário é constitutivo do condomínio edilício, porque não se admite que a modalidade especial de propriedade, direito real que é, nasça por mero consenso. Antes do registro, o negócio da instituição gera apenas efeitos inter partes, em especial a localização da posse sobre partes certas da construção e a obrigação de contribuir para o custeio das partes de uso comum, a que doutrina e jurisprudência denominam condomínio de fato.

De outro lado, somente pode ser levada a registro a instituição de condomínio de edificação já concluída, atestada por “habite-se” emitido pela autoridade administrativa competente. O registro da incorporação de unidades a construir ou em construção não equivale e nem supre a instituição” [1]

Averbada, pois, a construção, passa-se à fase de registro da instituição do condomínio edilício e, na sequência, de registro da sua convenção, observando-se a sequência lógica dos atos a serem praticados.

Neste sentido a Apelação Cível 1.250-6/0 de relatoria do E. Desembargador Munhoz Soares:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa ao registro de convenção de condomínio – Ausência de pressupostos consistentes em averbação da construção e registro da instituição e especificação, o que é indispensável para dar existência jurídica ao condomínio edilício – Encadeamento lógico inarredável – Alegação de situação de fato, irregular, que não pode influir na qualificação registrária – Necessidade de evitar inversão ou omissão de atos, que configuraria burla ao sistema – Negado provimento ao recurso.”

Fixadas estas premissas, o registro da convenção do Condomínio Shopping Center Salto no Livro 3 Auxiliar não pode prevalecer e não tem o condão de convalidar a ausência de instituição do condomínio, sendo imprescindível seu registro no Livro 2 para que o condomínio edilício passe a ter existência jurídica.

Nesta ordem de ideias, inviável, também, a pretensão do recorrente consistente na regularização de todas as atas de assembleias realizadas após o ano de 2005; bem como na retificação dos registros da matrícula do imóvel nº 16.187 posteriores a averbação nº 31 a fim de constar boxes originados das frações ideais, fazendo-se necessária a prévia regular instituição do condomínio, que deverá preceder o almejado desbloqueio da matrícula n.º 16.187.

Finalmente, considerando a irregularidade do registro da convenção do Condomínio Shopping Center Salto no Livro 3 Auxiliar, realizado sem a prévia instituição do condomínio, de rigor seja determinado seu bloqueio, em prestígio a segurança jurídica que dos atos registrais se espera.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de ser negado provimento ao recurso interposto, com determinação para bloqueio do registro da Convenção do Condomínio Shopping Center Salto no Livro 3 Auxiliar do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Salto.

Sub censura.

São Paulo, 18 de novembro de 2.020.

LETICIA FRAGA BENITEZ

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Vistos. Aprovo o parecer da MM.ª Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto e determino o bloqueio do registro da Convenção do Condomínio Shopping Center Salto no Livro 3 – Auxiliar, do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Salto, cujo mandado de averbação deverá ser expedido pelo MM. Juiz Corregedor Permanente. Oficie-se, pois. São Paulo, 19 de novembro de 2020. (a) RICARDO ANAFE, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: ADERIGE MORALES, OAB/SP 226.475.

Diário da Justiça Eletrônico de 24.11.2020

Decisão reproduzida na página 144 do Classificador II – 2020

Nota:

[1] Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Cesar Peluso, 11ª Edição, 2017, Ed. Manole, pg. 1272.

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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