Apelação Cível nº 1002959-36.2022.8.26.0363
Número: 1002959-36.2022.8.26.0363
Comarca: MOGI MIRIM
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1002959-36.2022.8.26.0363
Registro n°: 2026.0000853797
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002959-36.2022.8.26.0363, da Comarca de Mogi-Mirim, em que é apelante CLÁUDIA BUENO DA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MOGI MIRIM.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 2 de setembro de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1002959-36.2022.8.26.0363
Apelante: Cláudia Bueno da Silva
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Mirim
Comarca: Mogi-Mirim
Voto nº 39.916
Apelação – Registro de imóveis – Dúvida inversa – Não conhecimento – Ausência de título apto a registro e de prenotação – Extinção da pessoa jurídica não implica transferência de pleno direito do seu imóvel para a pessoa do sócio – A prenotação é ato inaugural imprescindível para qualquer processo de registro, sem a qual não há qualificação possível e, logo, objeto para procedimento de dúvida – Sentença correta – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Cláudia Bueno da Silva contra sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis de Mogi Mirim/SP, não conhecendo de dúvida inversa por ela suscitada (fls. 198/201).
Em suma, a apelante inicialmente pretendia o cancelamento de gravame de alienação fiduciária em garantia incidente sobre o imóvel de matrícula nº 41.100 (R.09 – certidão a fls. 165/169), registrado em nome de Cláudia Bueno Voleibol, Promoções e Divulgações Ltda. – ME., e, em razão de alegada extinção da referida pessoa jurídica, da qual era sócia, o registro da transferência do bem para seu nome. No curso do processo sobreveio a averbação do cancelamento do gravame em virtude de quitação do financiamento garantido (Av. 10 17/12/2024), remanescendo interesse, apenas, quanto ao registro da transferência. Afirma a apelante a regular extinção da referida sociedade empresarial, a implicar, segundo defende, a transmissão do patrimônio social para a sócia.
Acolhendo a manifestação do Oficial (fls. 32/38 e 181), a sentença deixou de conhecer da dúvida inversa, em razão da inexistência de título e de regular prenotação.
Na apelação (fls. 219/228), a apelante reitera os fundamentos fáticos e jurídicos anteriormente articulados. Em acréscimo, alega excesso de formalismo e inobservância da primazia do julgamento de mérito, sustentando que, com a quitação do financiamento, o distrato e a baixa cadastral da titular do registro, inexiste óbice formal a impedir a transferência do bem para seu nome, na qualidade de ex-sócia.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 243/244).
É o relatório.
De início, deixo de conhecer da impugnação recursal referente à suposta condenação da apelante em verbas de sucumbência.
Não houve condenação sucumbencial, mas singela menção da sentença a “custas e despesas ex lege”, ou seja, na forma da lei. À falta de previsão legal de despesas processuais em procedimento administrativo de dúvida registral (em especial, nas Leis Estaduais nº 11.331/2002 e nº 11.608/2003), a apelante a nada foi condenada.
No mérito, a apelação não comporta provimento.
Embora não prevista em lei, a suscitação de dúvida diretamente pela parte interessada (dúvida inversa) é admitida pela jurisprudência administrativa paulista, contando, inclusive, com normativa referente ao procedimento (subitem 39.1, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ).
Assim procedeu a apelante, que almeja registrar transferência para seu nome do imóvel matriculado sob nº 41.100 no Registro de Imóveis de Mogi Mirim/SP (certidão a fls. 165/169), de titularidade de Cláudia Bueno Voleibol, Promoções e Divulgações Ltda. – ME (anterior denominação de CB Cessão de Direito de Uso de Imagem – EIRELI), pessoa jurídica da qual ela era a única sócia ao tempo de distrato ocorrido em 12/02/2017 (fls. 13).
No curso do processo sobreveio a averbação do cancelamento de gravame de alienação fiduciária em garantia, incidente sobre o bem (Av. 10 17/12/2024), remanescendo interesse somente em relação ao registro da transferência.
No plano material, não está demonstrado direito da apelante à transferência do imóvel. Como apontado pelo Oficial, “a extinção da pessoa jurídica não transmite desde logo os bens para o nome do sócio. Não há previsão legal de transferência da propriedade por simples requerimento, em decorrência da extinção da pessoa jurídica. A transferência da propriedade deverá ser feita na via própria e não em procedimento de dúvida” (fls. 181).
Nem sequer a regular extinção da pessoa jurídica está comprovada, o que não decorre da mera celebração do distrato social (art. 51, CC).
Mesmo que no documento constem indispensáveis atos de liquidação – pagamento do passivo e atribuição do ativo remanescente à única sócia -, inexiste menção ao imóvel em tela.
Demais disso, a produção de efeitos do distrato está condicionada ao arquivamento na Junta Comercial (arts. 45 e 1.154, CC), o que não se comprovou. A providência, indispensável, não se confunde com a baixa cadastral para fins fiscais (fls. 163).
Nesse contexto, não se vislumbra, nem mesmo em tese, a existência de título apto à transmissão patrimonial da pessoa jurídica para a sócia-apelante.
Ressalte-se que, ao início do procedimento, não havia certeza quanto ao imóvel que se pretendia transmitir. A petição inicial silencia quanto ao número de matrícula (fls. 1/5), estando instruída com certidão de imóvel de titularidade de terceiro completamente estranho à apelante e à pessoa jurídica (matrícula 2.130 fls. 16/17, novamente apresentada a fls. 67/69). Número de matrícula correto e respectiva certidão só vieram aos autos às fls. 79/83 e 165/169 (nº 41.100 fls. 165/169).
Não bastasse a inexistência de título, inexistiu, igualmente, prenotação. Conforme atestado pelo Registrador (fls. 32), em nome da apelante consta, tão somente, protocolo de 05/04/2021 (nº 315.057) muito anterior à suscitação da dúvida em 22/07/2022 , referente a imóvel diverso (matrícula nº 2.130) e seguido de nota devolutiva jamais cumprida (fls. 33).
A apelante não controverte tais fatos. Admitindo a falta de prenotação, defende a presença dos requisitos e documentos necessários à transferência do bem, a adequação da via processual eleita e a primazia do julgamento de mérito.
A prenotação constitui imprescindível ato inaugural de qualquer processo de registro (art. 182, Lei nº 6.015/73). Sem apresentação do título, não há o que ser qualificado nem registrado. Não há recusa possível nem, por consequência, objeto para insurgência do interessado. O procedimento de dúvida é, neste caso, logicamente inviável.
“A ação de dúvida sempre supõe a existência de prenotação de um título, isto é, que um título tenha sido levado ao ofício de registro de imóveis e tenha sido apontado no protocolo, que é o primeiro dos livros registrais: com efeito, somente um título é causa jurídica para o início de um processo de registro, e é apenas dentro de um processo de registro que na via administrativa se pode discutir, por meio da ação de dúvida, a possibilidade de deferir-se e lavrar-se uma inscrição. Por outras palavras: ‘Para que haja a dúvida registrária, em qualquer de suas acepções, é preciso que haja a recusa concreta de um registro‘; ora, recusa só pode haver, legitimamente, quando existe a possibilidade de deferimento, e o deferir-se de uma inscrição apenas se dá com relação a títulos que oficialmente tenham chegado à cognição do oficial de registro de imóveis ou seja, apenas em relação a títulos prenotados” (BENACCHIO, Marcelo; PASSOS, Josué Modesto. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 63. Itálico no original).
Outrossim, o procedimento de dúvida não admite, regra geral, saneamento ou satisfação de exigências em seu curso. Sendo a qualificação registral realizada com base no quanto apresentado por ocasião da prenotação, o julgamento da dúvida, analisando a correção jurídica da qualificação, deve ater-se a seus mesmos pressupostos fáticos.
“Afinal, ao qualificar o título, o oficial de registro de imóveis levou em conta o estado dos documentos que lhe foram apresentados e das inscrições de que dispunha no momento da prenotação, e na ação de dúvida vai-se discutir se, considerado esse preciso instante, a negativa foi correta ou não; portanto, apontar a necessidade de qualquer alteração no título ou nas inscrições para que haja qualificação positiva não é mais que dizer que a negativa foi acertada e que, a bem do princípio da prioridade, o interessado tem que primeiro provocar essa alteração, para voltar a apresentar o seu título.” (Op. Cit., p. 60. Grifei).
Nessas hipóteses, à parte incumbe reapresentar o título com a satisfação da exigência anuída, seguindo-se nova qualificação registral e, se o caso, nova suscitação de dúvida. Trata-se de orientação pacífica na jurisprudência administrativa deste C. CSM (CSM, Apelação Cível nº 97.090-0/4, São José do Rio Preto, j. 12.12.2002, Rel. Des. LUIZ TÂMBARA; Apelação Cível nº 000.176.6/4-00, Socorro, j. 16.09.2004, Rel. Des. JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE; Ap. Cível nº 1003326-39.2017.8.26.0168 Rel. DES. PINHEIRO FRANCO).
Não se desconhece a sempre válida lição de Serpa Lopes, segundo a qual, “[…] em matéria de Registro de Imóveis toda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao Registro, de modo que toda propriedade imobiliária, e todos os direitos sobre ela recaídos fiquem sob o amparo do regime do Registro Imobiliário e participem dos seus benefícios” (Tratado de Registros Públicos. vol. II. 3ª Ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1955. p. 346).
No caso dos autos, contudo, inexiste espaço para flexibilização de exigência, já que o que falta à apelante é, simplesmente, título apto a registro e a própria prenotação, dois elementares requisitos registrais. Consignou o d. representante ministerial: “a controvérsia não reside na simples juntada de documentos aos autos judiciais, mas na inexistência de título formalmente apresentado ao registrador e prenotado, requisito indispensável à instauração válida da dúvida” (fls. 244).
A tanto não se presta aparente requerimento junto ao ONR (19/11/2024 – fls. 160), cujos desdobramentos procedimentais se desconhece.
A providência saneadora intercalar, de caráter excepcional, resta de todo inviabilizada pela magnitude das insuficiências, frise-se, tampouco sanadas durante a tramitação.
Pelas mesmas razões, descabida a invocação da primazia do julgamento do mérito, princípio processual civil inaplicável ao processo administrativo registrário. As disposições do CPC aplicam-se-lhe em caráter meramente subsidiário (art. 15, CPC), isto é, na ausência de regramento específico, o que não se verifica.
Sendo assim, nenhum reparo merece a sentença que deixou de conhecer da dúvida inversa suscitada pela apelante.
Ante o exposto, e considerando o parecer ministerial convergente, nego provimento à apelação.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 08.09.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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