Apelação Cível nº 1002697-72.2025.8.26.0366
Número: 1002697-72.2025.8.26.0366
Comarca: MONGAGUÁ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1002697-72.2025.8.26.0366
Registro n°: 2026.0000853796
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002697-72.2025.8.26.0366, da Comarca de Mongaguá, em que é apelante RAMOS & MARQUES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MONGAGUÁ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 2 de setembro de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1002697-72.2025.8.26.0366
Apelante: Ramos & Marques Construtora e Incorporadora Ltda
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mongaguá
Comarca: Mongaguá
Voto nº 39.924
Direito registral – Dúvida – Apelação – Registro de imóveis – Negativa de registro de instituição e especificação de condomínio edilício – Exigência de decisão do juízo de ação coletiva, excluindo o imóvel de seu objeto – Desnecessidade – Decisão judicial que impõe, apenas, inscrição da existência da demanda na matrícula, para fim de mera notícia, sem determinação de bloqueio, indisponibilidade ou qualquer restrição ao imóvel – Aplicabilidade do art. 32 da Lei Nº 4.591/64 somente às incorporações imobiliárias – Caso concreto conta com edificações já concluídas e habitáveis – Dúvida improcedente – Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta por Ramos & Marques Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mongaguá/SP, julgando procedente dúvida registral para manter negativa de requerimento de instituição e especificação de condomínio denominado “Residencial Vila Marques”, composto por 20 casas assobradadas, objeto da matrícula nº 8.839 da referida serventia (fls. 151/154).
A nota devolutiva aponta como exigência a necessidade de desvinculação do imóvel em tela da Ação Civil Pública nº 1002675-24.2019.8.26.0366, em trâmite perante a 1ª Vara Judicial daquela Comarca, e que recai sobre toda a área do Balneário Itaguaí, no qual se insere o terreno em questão (1.625,00 m²). Assevera o Registrador que apenas o juízo da ACP pode avaliar os impactos ambientais da construção das 20 unidades na região, competindo a ele deliberar a respeito, inclusive para prevenção de eventuais litígios envolvendo as edificações (fls. 1/2 e 6).
Em suas razões (fls. 161/165) a apelante, em síntese, impugna a sentença afirmando que ela extrapola a nota devolutiva, invocando indevidamente fundamento novo, consistente na suposta necessidade de observância dos requisitos previstos no art. 32 da Lei nº 4.591/64, na proteção da segurança jurídica dos futuros adquirentes e nos possíveis efeitos da coisa julgada coletiva decorrente da ACP. Alega que tais fundamentos não integravam a exigência formulada pelo registrador, baseada, apenas, na necessidade de desvinculação do imóvel da referida ACP. Afirma que as unidades já estão edificadas, visando, a instituição do condomínio edilício, justamente permitir sua individualização jurídica e a definição das frações ideais. Refuta, por isso, a invocação de norma aplicável às incorporações. Aduz que, impedindo o registro, a decisão mantém a matrícula do imóvel em situação incompatível com a realidade física existente. Salienta não pretender a desvinculação do imóvel da referida ACP, da qual não emana nenhuma indisponibilidade, bloqueio ou ordem judicial restritiva. Defende que, uma vez individualizadas as matrículas, nelas poderá ser publicizada a existência da demanda. Nesses termos, pede a reforma da sentença.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 187/188).
É o relatório.
A apelação comporta provimento.
Trata-se de procedimento de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mongaguá/SP, em razão da negativa de registro de instituição e especificação de condomínio do empreendimento denominado “Residencial Vila Marques”, composto por 20 unidades habitacionais edificadas no terreno matriculado sob nº 8.839 (certidão a fls. 8/12).
Controverte-se sobre um único óbice registral indicado na nota devolutiva (prenotação nº 75.569 fls. 6/7): a exigência de decisão judicial emanada dos autos da ACP nº 1002675-24.2019.8.26.0366 (em trâmite na 1ª Vara Judicial daquela Comarca), que versa sobre área maior (Balneário Itaguaí) em que inserido o imóvel em questão, desvinculando-o expressamente da referida demanda.
A r. sentença julgou procedente a dúvida, entendendo que a eficácia da coisa julgada na ação coletiva impõe a observância do comando judicial em relação a toda área ou situação jurídica versada naquela demanda, o que inclui o terreno da apelante. Invoca a incidência do art. 32 da Lei nº 4.591/64, mesmo em se tratando de especificação condominial e não de incorporação em sentido estrito. Assevera que a ausência de certidão negativa referente ao litígio coletivo pendente é incompatível com a exigência de regularidade registral voltada à segurança jurídica dos futuros adquirentes.
Respeitada convicção diversa, a decisão na ACP não estabelece restrição impeditiva de registro.
Embora não tenha sido juntada a estes autos, é incontroverso (fls. 12 e 137) que aquela decisão judicial não decreta indisponibilidade, bloqueio ou qualquer restrição construtiva aos imóveis insertos na área de seu objeto. Limita-se a determinar a inserção de informação, nas certidões de matrícula, da existência da ação coletiva, de modo a prevenir futura alegação de desconhecimento por parte de terceiros adquirentes. Trata-se de mera finalidade publicitária.
Desnecessária, assim, decisão expressa daquele Juízo excluindo imóvel específico do objeto da ação coletiva.
Primeiro porque se trata de mera notícia e não de restrição judicial, o que, fosse o caso, de fato justificaria prévia deliberação do Juízo. Carece de senso exigi-lo acerca de mera notícia, porque, nem sequer em tese, se cogitaria de afronta à decisão judicial.
Segundo porque os terrenos já contam com edificações concluídas e habitáveis (alvarás municipais às fls. 99/118), visando a individualização matricular, tão somente, fazer refletir no registro a realidade fática já existente. O impedimento do registro faz perpetuar indesejável descompasso.
Terceiro porque, ainda que, por hipótese, medidas ambientais e de regularização fundiária venham a ser determinadas naqueles autos, as unidades fracionadas seguirão, naturalmente, inseridas na área maior, de modo que seus respectivos titulares seguirão sujeitos a tais medidas, não podendo, como visto, alegar desconhecimento. Consta, inclusive, expresso consentimento da apelante para reprodução da informação nas futuras matrículas individualizadas (fls. 164).
Em outras palavras, com ou sem individualização registrária, seja o titular da matrícula-mãe, sejam os titulares das matrículas individualizadas, as decisões do Juízo da ação coletiva a todos alcança.
Demais disso, a norma invocada (art. 32, Lei nº 4.591/64) não se aplica ao caso em tela.
O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 exige do incorporador a apresentação de extenso rol de documentos, sem os quais ele não pode registrar o memorial de incorporação nem alienar ou onerar as frações ideais que corresponderão às futuras unidades autônomas.
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
[…]
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
[…]
No que interessa ao presente caso, a alínea “b” impõe a apresentação de certidões negativas de ações reais e pessoais relativas ao imóvel.
A exigência aplica-se às incorporações imobiliárias, que são regidas pela Lei nº 4.591/64. Não atinge a instituição e especificação de condomínio edilício, objeto do título apresentado pela apelante, que conta com disciplina legal diversa, o art. 1.332 do Código Civil.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam.
As normas que regem a instituição do condomínio edilício (em especial, o art. 1.332, CC) silenciam quanto a requisito documental similar ao do artigo 32, alínea “b”, da Lei nº 4.591/64. São institutos distintos, com regramentos legais próprios, inexistindo razão objetiva a justificar a extensão de exigência prevista somente para as incorporações imobiliárias.
Extensão e rigor do rol documental do artigo 32 justificam-se pelas particularidades jurídicas e econômicas da incorporação imobiliária, que envolve contratação de unidades futuras, etapas e aprovações construtivas diversas e complexa engenharia financeira.
Por isso, aquilo que se exige do incorporador com vistas à tutela dos interesses do adquirente é proporcional aos inerentes riscos dessa empreitada. “A função da norma é a proteção dos futuros adquirentes, objetivando a diminuição dos riscos na adesão ao empreendimento ligado à execução de edificações imobiliárias, justamente com a finalidade de se verificar eventual repercussão econômica ou afetação do imóvel objeto da incorporação” (TJSP/CSM; Apelação Cível 1003942-89.2023.8.26.0366; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Mongaguá; j. 13/11/2024).
De modo geral, essa dinâmica não se verifica na instituição de condomínio edilício, nas situações de obra já concluída. É o que se passa no caso dos autos, em que as edificações, como visto, já estão finalizadas e prontas para serem habitadas (alvarás municipais às fls. 99/118). A especificação condominial visa, apenas, transportar para o registro a individualização física já existente no plano da realidade.
Por este motivo, o caso em tela comporta a devida distinção do mencionado precedente administrativo, invocado pelo Registrador (fls. 2), relativo a procedimento de dúvida também envolvendo imóvel inserido na área da ação coletiva. Ao contrário deste, aquele caso tratava de incorporação imobiliária, o que motivou a manutenção da negativa do registro da incorporação.
Sendo assim, seja pela inexistência de restrição judicial impeditiva do registro, seja pela inaplicabilidade da norma protetiva ao caso concreto (artigo 32, alínea “b”, Lei nº 4.591/64), o caso é de remoção do óbice registral.
Ante o exposto, e respeitado entendimento diverso do d. representante ministerial, dou provimento à apelação, para julgar improcedente a dúvida e remover o óbice registral consistente na exigência de prévia decisão do MM. Juízo da ACP nº 1002675-24.2019.8.26.0366 excluindo o imóvel de matrícula nº 8.839 da área tratada na ação coletiva.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 08.09.2026 – SP)
Fonte:
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.