Apelação n° 1057660-32.2024.8.26.0506
Número: 1057660-32.2024.8.26.0506
Comarca: RIBEIRÃO PRETO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1057660-32.2024.8.26.0506
Registro: 2025.0001294413
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1057660-32.2024.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante CLEUSA RODRIGUES CINTRA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de dezembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1057660-32.2024.8.26.0506
Apelante: Cleusa Rodrigues Cintra
Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto
VOTO Nº 43.971
Direito Registral – Dúvida julgada procedente – Ordem judicial de indisponibilidade de bens em nome do cedente decretada posteriormente à celebração do negócio jurídico – Cessão contratual intermediária não inscrita na matrícula – Registro em conformidade com o princípio tempus regit actum – Contrato mencionado apenas para contextualizar a cadeia de transmissão extratabular – Cancelamento prévio prescindível, tratando-se de cessão não inscrita na matrícula – Inexistência de obstáculo ao registro do título – Óbice afastado – Apelação provida.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra r. sentença que manteve a recusa do registro da escritura pública de venda e compra e cessão, em virtude de ordem de indisponibilidade em nome do promitente cedente. A apelante alega não haver óbice ao registro pretendido, argumentando que a propriedade foi transmitida antes da decretação da indisponibilidade.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se a ordem de indisponibilidade em nome do promitente cedente impede o registro de escritura pública de venda e compra e cessão de imóvel, considerando que a alienante permanece como proprietária tabular na matrícula.
III. Razões de Decidir
3. A indisponibilidade relativa à cessão intermediária não registrada somente impede o registro se decretada anteriormente ao negócio jurídico dispositivo que a afrontaria.
4. Indisponibilidade que, no caso concreto, é superveniente à cessão de direitos realizada.
5. Não há indisponibilidade averbada na matrícula, tampouco em nome da proprietária tabular.
IV. Dispositivo e Tese
6. Apelação provida.
Tese de julgamento: “1. A indisponibilidade de bens de cedente, cuja intermediação, extratabular, é citada apenas para revelar a cadeia de transmissão do bem, não impede o registro quando decretada posteriormente ao negócio jurídico dispositivo”.
Jurisprudência Citada:
– TJSP; Apelação Cível nº 1001677-54.2024.8.26.0019; j. 10/10/2024;
– TJSP; Apelação Cível nº 1006438-53.2024.8.26.0529; j. 17/09/2025;
– TJSP; Apelação Cível nº 1001678-39.2024.8.26.0019; j. 23/05/2025.
Trata-se de apelação interposta por Cleusa Rodrigues Cintra contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP, que manteve a recusa de registro da escritura pública de venda e compra e cessão, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 187.980 junto à referida serventia extrajudicial, em virtude da existência de ordem de indisponibilidade em nome do promitente cedente, Paulo Roberto Braga (fls. 68/71).
Sustenta a apelante, em síntese, que a despeito da nomenclatura dada ao contrato celebrado em 01 de julho de 2011, efetivamente adquiriu o imóvel naquela data, pagando integralmente o preço ajustado e ingressando na posse do bem. Alega que a escritura pública lavrada em 2024 apenas formalizou e deu publicidade ao negócio jurídico já concluído, razão pela qual a ordem de indisponibilidade, posteriormente decretada, não impede o registro pretendido. Argumenta ter agido de boa-fé, ressaltando que os precedentes em que se funda a sentença não guardam semelhança com o presente caso e, ademais, estão superados pelo atual entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura (fls. 82/88).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 107/111).
É o relatório.
A apelante pretende o registro de escritura pública de venda e compra e cessão de imóvel (fls. 12/23) junto à matrícula nº 187.980 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP (fls. 24/25).
O Oficial entendeu pela qualificação negativa do título em virtude da existência de ordem de indisponibilidade, oriunda da 4ª Vara do Trabalho de Ribeirão Preto/SP (autos do processo nº 0011950-35.2015.5.15.0067), em nome de Paulo Roberto Braga, indicado, na escritura, como interveniente ou anuente cedente (fls. 26/27).
Compulsando os autos, verifica-se que a indisponibilidade indicada pelo Oficial não atinge a vendedora e proprietária tabular do imóvel, Companhia Habitacional Regional de Ribeirão Preto – COHAB/RP, não afetando, portanto, sua legitimidade para dele dispor.
Ademais, inexistia indisponibilidade ao tempo em que celebrado o compromisso particular de cessão de direitos e obrigações entre a apelante e os promitentes cedentes, Ana Lúcia Pedro Braga e Paulo Roberto Braga (fls. 28/30). Em outras palavras, a celebração da avença ocorreu no ano de 2011 (fls. 28/30) e o feito em que decretada a ordem de indisponibilidade, incluída junto à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), foi distribuído em 2015 (fls. 26/27).
Da análise das tábuas registrais (fls. 24/25), é possível concluir, ainda, que, por ocasião da prenotação, a ordem judicial de indisponibilidade não estava averbada na matrícula nº 187.980 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP.
Logo, deve ser afastada a exigência formulada pelo Oficial, tendo em vista que a restrição não recai sobre a proprietária tabular e o compromisso particular de cessão de direitos e obrigações diz respeito a negócio jurídico não inscrito no sistema registral.
Vale ressaltar, por oportuno, que a participação dos intervenientes ou anuentes cedentes no título serviu tão somente para contextualizar a cadeia de transmissão e justificar a outorga do título (fls. 12/23).
O registro pretendido funda-se em direito real devidamente inscrito na matrícula, preservando-se, assim, a continuidade da cadeia dominial. Por essa razão, a indisponibilidade apontada pelo Oficial não constitui óbice ao ingresso da escritura pública de compra e venda e cessão do imóvel (fls. 12/23) no Registro Imobiliário.
Com efeito, no que concerne a títulos não registrados, abordados apenas para revelar a cadeia de transmissões, deve prevalecer a diretriz tempus regit actum. Assim, o controle registral da disponibilidade em relação às cessões contratuais intermediárias não levadas a registro deve considerar a data de sua celebração e não, a da prenotação.
In casu, conforme já exposto, a ordem de indisponibilidade constante na nota de devolução (fls. 26/27) é superveniente ao negócio de cessão de direitos e obrigações celebrado entre a apelante e os promitentes cedentes, Ana Lúcia Pedro Braga e Paulo Roberto Braga (fls. 28/30), de modo que, à época, o cedente não estava privado do poder de dispor do bem imóvel.
A respeito do tema, este C. Conselho Superior da Magistratura assim decidiu, recentemente, em votos de minha relatoria:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA DE VENDA E COMPRA – CONTINUIDADE REGISTRAL E DISPONIBILIDADE TABULAR OBSERVADAS – REGISTRO EM CONFORMIDADE COM O PRINCÍPIO TEMPUS REGIT ACTUM – CESSÕES CONTRATUAIS INTERMEDIÁRIAS NÃO INSCRITAS NA MATRÍCULA – REALIDADE EXTRATABULAR – CONTRATOS APENAS CIRCUNSTANCIALMENTE MENCIONADOS NO TÍTULO, REFERIDOS PARA CONTEXTUALIZAR A CADEIA DE TRANSMISSÕES EXTRATABULARES – ORDENS DE INDISPONIBILIDADE EM RELAÇÃO A DOIS DOS CEDENTES DECRETADAS POSTERIORMENTE ÀS OPERAÇÕES ECONÔMICAS – CANCELAMENTO PRÉVIO PRESCINDÍVEL – TEMPUS REGIT FACTUM – EXIGÊNCIA AFASTADA – DÚVIDA IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO.” (TJSP; Apelação Cível 1001677-54.2024.8.26.0019; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Americana – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/10/2024; Data de Registro: 17/10/2024).
DIREITOS REAIS – PROCESSO DE DÚVIDA – ESCRITURA DE VENDA E COMPRA – ORDENS DE INDISPONIBILIDADE – REGISTRO RECUSADO – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – APELO PROVIDO. I. Caso em Exame. 1. A interessada, adquirente do domínio útil de bem imóvel e cessionária de direitos anteriormente prometidos à venda pela enfiteuta aos cedentes, anuentes ao negócio jurídico, pretende o registro da escritura de venda e compra, recusado pelo Oficial, diante das indisponibilidades em nome dos cedentes. 2. Irresignada, a cessionária requereu suscitação de dúvida, julgada procedente; agora, interpôs apelação. II. Questões em Discussão. 3. A controvérsia versa sobre as indisponibilidades em nome dos cedentes, anuentes, não averbadas na matrícula do bem imóvel objeto da cessão; tal negócio jurídico foi antecedido pela promessa de venda e compra também não levada a registro, e sucedido pelo negócio de transmissão do domínio útil à cessionária pelo enfiteuta, cuja correspondente escritura teve seu registro negado; discute-se se a indisponibilidade relacionada às pessoas dos cedentes em cadeia de transmissão não levada ao registro imobiliário obsta o acesso do título do negócio de cessão. III. Razões de Decidir. 4. As indisponibilidades que recaem sobre os anuentes, ainda que vigentes ao tempo da dação em pagamento por meio da qual cederam seus direitos (não registrados) à suscitada, em favor de quem, por causa da cessão, outorgada a escritura de venda e compra, não impedem o registro intencionado, pois não constantes da matrícula. 5. A não oponibilidade das indisponibilidades decorre do princípio da concentração dos riscos, à luz do qual não são oponíveis ao adquirente, terceiro de boa-fé, as situações não registradas/averbadas na matrícula. 6. Prepondera, in concreto, a ponderação legislativa, expressa no art. 54 da Lei n.º 13.097/2015, que, em detrimento pontual da segurança jurídica, optou pela proteção dos negócios imobiliários, pela segurança do tráfico imobiliário, em prestígio assim da fé pública registral, da confiança espelhada no registro predial, da confiança na legitimação registral. 7. A inscrição visada está em conformidade com o princípio do trato sucessivo e a disponibilidade registral (tabular). 8. Negócios jurídicos extrínsecos ao registro, alheios à matrícula, extratabulares, em particular, a promessa de venda e a dação em pagamento referidas no título aquisitivo, negócios intermediários, lá descritos para contextualizar a cadeia de transmissões, e justificar a outorga do título, não obstam a inscrição constitutiva requerida. 9. O juízo de desqualificação registral é de ser revisto; a dúvida é improcedente. IV. Dispositivo. 10. Apelo provido; registro do título determinado. Teses de julgamento: As situações não averbadas na matrícula, em especial, indisponibilidades relativas a cedentes de direitos objeto de negócio jurídico não levado a registro, não são oponíveis a adquirentes, terceiros de boa-fé, com quem, depois, o proprietário tabular ajusta negócio de transmissão, e aí por força do princípio da concentração dos riscos; prepondera, in casu, a tutela dos negócios imobiliários, então em prestígio da legitimação registral. Legislação citada: CC, art. 356; Lei n.º 13.097/2015, art. 54, III e §§ 1.º e 2.º”. (TJSP; Apelação Cível 1006438-53.2024.8.26.0529; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Santana de Parnaíba – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/09/2025; Data de Registro: 18/09/2025). No mesmo sentido: TJSP; Apelação Cível 1001678-39.2024.8.26.0019; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Americana – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/05/2025; Data de Registro: 31/05/2025.
Em suma, o óbice apresentado pelo Oficial deve ser afastado, com autorização de ingresso do título no Registro Imobiliário.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)
Fonte: Inr Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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