Blog

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) permitiu a inclusão em inventário dos direitos oriundos de um contrato de promessa de compra e venda de lote, ainda que sem registro imobiliário.

Seguindo o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Turma reconheceu que a promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato.

Em seu voto, o ministro relator observou que compromisso de compra e venda de um imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro. Trata-se de um negócio jurídico irretratável, tal qual afirma a Lei 6.766/79.

Da mesma forma como ocorre nessa lei, o Código Civil classifica como um direito real o contrato de promessa de compra e venda registrado em cartório. Entretanto, “a ausência de registro da promessa de compra e venda não retira a validade da avença”.

Outras instâncias

No caso, a mãe do falecido, herdeira, pediu o arrolamento dos direitos sobre um lote em condomínio, objeto de contrato de promessa de compra e venda, nos autos de inventário de bens deixados pelo filho. O pedido foi negado. Ela interpôs agravo de instrumento, mas o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou o recurso.

O tribunal mineiro entendeu que, “estando o bem imóvel de forma irregular, em nome de terceiro, não há que se falar em arrolamento de direitos, ainda que decorrentes de contrato de promessa de compra e venda; vez que o imóvel somente se transmite em propriedade por escritura/registro, para, só então, proceder-se ao arrolamento/inventário para transmiti-Ia aos herdeiros, em partilha”.

A herdeira recorreu ao STJ sustentando que o Código Civil atribuiu ao contrato de promessa de compra e venda caráter de direito real. Também invocou o Código de Processo Civil, na parte em que diz que deverá constar das primeiras declarações a relação completa de todos os bens e direitos do espólio. Sustentou que os direitos decorrentes de um contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel se incluem no conceito de direitos a serem inventariados.

Equívoco

O ministro Salomão afirmou que o TJMG equivocou-se ao desprezar a validade do contrato de promessa de compra e venda, negando o pedido de inclusão dos direitos oriundos dele. Esclareceu que “é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado”.

Além disso, afirmou, a Lei 6.766 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente.

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1185383.

Fonte: STJ | 22/04/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Imóvel rural. Aquisição por estrangeiro. Fração ideal no mesmo imóvel. Incra – dispensa.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da dispensa da autorização do Incra para aquisição, pela mesma pessoa estrangeira, de fração ideal no mesmo imóvel rural com área total inferior a 3 MEIs. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza:

Pergunta: A segunda aquisição, pela mesma pessoa estrangeira, de fração ideal no mesmo imóvel rural com área total inferior a 3 MEIs (Módulo de Exploração Indefinida) depende de autorização do Incra?

Resposta: Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, em trabalho publicado pelo IRIB, intitulado “Coleção Cadernos IRIB – vol. 7 – Os Imóveis Rurais Na Prática Notarial e Registral – Noções Elementares”, p. 34-35, abordou este tema com muita propriedade. Vejamos o que ele nos ensina:

“Aquisição de mais de uma fração ideal no mesmo imóvel: conforme já exposto no primeiro capítulo, para fins registrários, deve-se entender por ‘imóvel rural’ aquele descrito em matrícula individualizada, pois cada matrícula representa uma unidade imobiliária. Desta forma, a segunda aquisição de fração ideal sobre o mesmo imóvel não necessita de autorização do Incra se a área total adquirida for inferior a 3 MEIS, porque é considerada como aquisição de um imóvel em etapas, e não segunda aquisição.

Nesse sentido, o entendimento da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo no Processo CG nº 85.020/1988:
‘Não se vê, porém, por que a hipótese dos autos importaria em vulneração daquela disposição do Dec. 74.965/74. O estrangeiro adquiriu, em duas etapas, a propriedade sobre único imóvel rural com superfície inferior ao tresdobro do módulo. Poderia, é certo, ter adquirido em momento único a gleba toda, com 24,20 hectares, sem que para tanto necessitasse de autorização ou licença da autoridade competente. Não se cuidou, ao contrário do que deixa entrever a representação, de aquisição de mais de um imóvel, ou de duas glebas com 24,20 ha cada qual. Ainda que se aceite que o alcance do citado art. 7º, § 3º, Dec. 74.965/74, inclua as alienações de frações ideais do mesmo imóvel já titulado em parte pelo alienígena, ou de imóvel diverso, não resta dúvida de que a espécie em exame não justifica opção pela drástica senda do cancelamento dos registros aquisitivos. Inexistiu transgressão aos dispositivos da legislação agrária aplicáveis, uma vez que o estrangeiro, por força das duas transcrições questionadas, adquiriu, ao fim e ao cabo, único imóvel rural, com superfície inferior ao limite fixado em lei.’

Essa situação, portanto, não caracteriza a aquisição de ‘mais de um imóvel rural’, mas apenas o aumento da participação do condômino nas cotas-partes de um mesmo bem imóvel.”

Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.