Após anos de uso privado, condômino pode continuar usufruindo de área comum sem pagar

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Decisão é da 4ª turma do STJ que declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum.

A 4ª turma do STJ declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum a um condômino que, por mais de 30 anos, usufruiu do espaço apenas com a responsabilidade de sua conservação e limpeza. Para os ministros, a imposição do pagamento violou direito adquirido do morador.

A situação aconteceu em um condomínio de São Paulo. O morador do último apartamento, residente no local desde 1975, sempre teve acesso exclusivo ao terraço do prédio. A convenção condominial estabelecida naquele ano garantiu a ele o direito real de uso sobre a área. Mais de 30 anos depois, por votação majoritária de dois terços dos condôminos, a assembleia modificou o direito real do morador para personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não pudesse ser transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança mensal de taxa de ocupação.

O morador alegou que essas alterações só seriam válidas se houvesse unanimidade na votação e ressaltou a inobservância do direito adquirido. Para o TJ/SP o quórum qualificado, de dois terços dos condôminos, foi considerado suficiente para a alteração, e além disso a taxa de contribuição foi considerada justa.

No STJ, o relator, ministro Marco Buzzi, reconheceu a legitimidade do quórum da assembleia e disse que não é possível atribuir à área direito real, pois, "do contrário, estar-se-iam consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no parágrafo 2º do artigo 1.331 do Código Civil".

Direito adquirido

Em relação à fixação de uma contribuição de ocupação, Buzzi destacou que o STJ tem reconhecido a impossibilidade de se alterar o uso exclusivo de determinada área comum, conferido a um ou alguns dos condôminos, em virtude da consolidação de tal situação jurídica no tempo. "Tem-se que o uso privativo de área comum por mais de 30 anos, sem a imposição de qualquer contraprestação destinada a remunerá-lo, consubstancia direito adquirido".

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1.035.778.

Fonte: Migalhas | 25/02/2014.

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Questão esclarece acerca da transmissão de servidão de passagem

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Servidão de passagem – transmissão.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da transmissão de servidão de passagem. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria Helena Diniz e Melhim Namem Chalhub:

Pergunta: É possível a transmissão de uma servidão de passagem?

Resposta: Acerca da servidão, vejamos o que nos explica Maria Helena Diniz:

“A servidão predial é um direito real de fruição sobre imóvel alheio, de caráter acessório, perpétuo, indivisível e inalienável por não poder ser transferida a outro imóvel, embora seja transmissível por ato inter vivos ou causa mortis, desde que acompanhe o prédio em suas mutações subjetivas. Se é um direito real sobre coisa alheia, seu titular está munido de ação real e de direito de sequela, podendo, ainda, exercer seu direito erga omnes, desde que a servidão esteja regularmente registrada no Registro Imobiliário competente (CC, art. 1.227; Lei n. 6.015/73, art. 167, I, n. 6)”. (DINIZ, Maria Helena. “Sistemas de Registros de Imóveis”. 8ª edição, São Paulo, Saraiva, 2009, p. 140).

Por sua vez, Melhim Namem Chalhub, em sua obra “Curso de direito civil: direitos reais”, publicado pela editora Forense, Rio de Janeiro, em 2003, p. 191, assim explica:

“Trata-se de direito acessório ao direito de propriedade. Não pode ser apartada da coisa principal, sendo inadmissível a transferência de uma servidão de um prédio para outro, nem pode ser alienada separadamente da coisa principal, pois, em razão de sua aderência ao prédio, segue-o nas suas mutações subjetivas, qualquer que seja a causa. (Enneccerus, Kipp Y Wolff, Lafayette, Caio Mário da Silva Pereira, Orlando Gomes.).”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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