Processo 1139554-55.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Banco do Estado do Rio Grande do Sul S.A. – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registral. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: LUIZ HENRIQUE CABANELLOS SCHUH (OAB 18673/RS)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA –

Processo Digital nº: 1139554-55.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 13º Registro de Imóveis

Suscitado: Banco do Estado do Rio Grande do Sul S.A.

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento do Banco do Estado do Rio Grande do Sul S/A, tendo em vista negativa em se proceder à averbação de aditamento a contrato particular de venda e compra, financiamento com hipoteca, fiança e outros pactos, firmado em 21 de setembro de 2022, o qual foi registrado na matrícula n. 51.858 daquela serventia.

O Oficial informa que, conforme nota devolutiva (prenotação n. 370.243 – fls. 25/27), a recusa foi motivada pela ausência de previsão legal para ingresso do título na forma de aditamento, sendo necessário novo instrumento para registro de nova hipoteca, com observância de todos os seus requisitos.

Não se trata, portanto, de hipótese de averbação, notadamente porque, por meio do título, pretende-se aditar a hipoteca original, registrada sob n. 14 na matrícula, adicionando-se o valor de R$14.000.000,00.

O acréscimo no valor da garantia configura, assim, novo negócio jurídico, não se tratando de novação: a dívida original não se extinguiu. Cuida-se de novo valor atrelado à garantia, sendo que o primeiro se destinou ao pagamento dos vendedores, enquanto o segundo destina-se à ampliação e à reforma do imóvel. Neste sentido, a decisão proferida no processo de autos n. 0011994-89.2012.8.26.0362.

Documentos vieram às fls. 03/27.

Em manifestação dirigida ao Oficial e em impugnação, a parte suscitada aduz que, diante da linha de crédito da operação (CICAP-Aquisição de Terreno e Construção Individual da Casa Própria SH), inexiste obrigação legal que imponha a aquisição do terreno e a construção no mesmo momento contratual; que a utilização dos valores para diferentes propósitos é da essência da operação, uma vez que o valor relativo à compra do terreno é pago ao vendedor e os valores da construção são liberados ao financiado, de acordo com a evolução da obra; que a aquisição do terreno e a construção são considerados uma única operação, sendo cada etapa parte do todo (artigo 9º da Lei n. 4.380/64); que o aditamento é instrumento contratual apto a proceder às alterações no título, notadamente quando os recursos são liberados em momentos distintos, e pode ser objeto de averbação (artigo 167, II, item 15, da Lei n. 6.015/73); que não há novação nem nova operação, de modo que o registro de um novo contrato acarretaria hipoteca em segundo grau do mesmo imóvel, o que contraria a regulamentação do Bacen (artigo 7º, III, da Resolução n. 4.676/18). Juntou documentos às fls. 33/72.

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 75/77).

É o relatório.

Fundamento e decido.

De início, vale ressaltar que, conforme esclarecido pelo Oficial, embora a parte interessada defenda que se trata de averbação, estamos diante de hipótese de registro em sentido estrito.

De fato, o negócio jurídico firmado em 28 de abril de 2022, com constituição de hipoteca sobre o imóvel da matrícula n. 51.858 em virtude de confissão de dívida no valor de R$13.500.000,00, já foi registrado (R.14 – fls. 22/23 e 36/48), sendo que não há como se concluir que a aquisição do terreno e a construção integram uma única operação, conforme previsto no artigo 9º da Lei n. 4.380/64, aplicável exclusivamente ao Sistema Financeiro da

Habitação, já que o bem foi avaliado em R$15.200.000,00 (fl. 38), o que supera o limite de enquadramento da operação pelo Sistema Financeiro da Habitação (R$1.500.000,00 – artigo 13, I, da Resolução Bacen n. 4.676/2018).

O novo título, portanto, não pode ingressar no fólio real com fundamento no artigo 167, inciso II, item 15, da Lei de Registros Públicos, que cuida “da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros”.

Verifica-se, ademais, que, por meio do novo negócio, aditamento firmado em 21 de setembro de 2022, houve aumento do valor da garantia hipotecária, com acréscimo do montante de R$14.000.000,00 ao saldo devedor consolidado no valor de R$13.449.325,18, além de alteração na forma e nos prazos para pagamento (fls. 08/15).

Inequívoco, portanto, que o novo contrato altera elementos essenciais da garantia anteriormente constituída, o que evidencia verdadeira novação. Neste sentido, este juízo decidiu no processo de autos n. 1060253-93.2021.8.26.0100.

A identificação do crédito, com especificação da coisa dada em garantia e dos demais elementos da negociação, é requisito formal da validade dos direitos reais de garantia (princípio da especialização).

Tal princípio decorre da necessidade de segurança jurídica e garante conhecimento adequado dos fatos a terceiros. É por isso que não se pode admitir alteração sem a devida observância aos limites legais que norteiam a atividade registral.

Fácil concluir, portanto, que a apresentação de novo título é necessária, com retrato adequado do negócio ou negócios celebrados, o qual, então, será passível de registro em sentido estrito.

Nesse sentido, a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de aditamento e ratificação de hipoteca – Aumento do crédito garantido – Contratação de nova hipoteca – Especialização – Requisito de validade do direito real de garantia – Ato sujeito a registro em sentido estrito – Situação não se amolda às hipóteses excepcionais submetidas à averbação – Emolumentos – Redução descabida – Dúvida procedente – Recurso provido” (CSM – Apelação Cível n. 0011994-89.2012.8.26.0362 – Des. José Renato Nalini; j. 23.08.2013).

Em referido acórdão, esclarece-se que:

“A especialidade atende à necessidade de segurança do sistema de crédito e, por isso, constitui-se em requisito formal de validade dos direitos reais de garantia. Sem as formalidades legais, os contratos de penhor, hipoteca e anticrese, válidos como acordo de vontade entre partes, não configuram direitos reais e, portanto, consideram-se, como tais, ineficazes. Nessa perspectiva, os procedimentos formais afiguramse, a um só tempo, requisito essencial de validade (dos direitos reais) e de eficácia perante terceiros (dos acordos de vontade subjacentes). Por isso, a dúvida, nada obstante a r. sentença proferida pelo i. MM Juiz Corregedor Permanente, é procedente: com efeito, o título apresentado é passível de registro em sentido estrito, não de averbação. Excepcionadas as situações tratadas no artigo 167, II, 15, da Lei n.º6.015/1973, e nos artigos 58, do Decreto-Lei n.º 167/67, e 50, do Decreto-Lei n.º 413/69 que servem para confirmar a regra , o título versando sobre ratificação de hipoteca é suscetível de registro, se pactuada a elevação do crédito garantido: a novação, in concreto, com constituição de nova hipoteca, é manifesta”.

Por esse mesmo ângulo, mas tratando especificamente da garantia fiduciária, nega-se a averbação de aditamento contratual com alterações substanciais (CGJSP, Processo n. 31.763/2015, Des. Hamilton Elliot Akel, j. 30/03/2015; CGJSP, Processo n. 146.225/2013, Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013; CGJSP, Processo n. 151.796/2013, Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014).

Note-se que, diante da vedação de constituição de hipoteca em segundo grau sobre o imóvel (art. 7º, III, Resolução Bacen n. 4.676/2018), de rigor o cancelamento da hipoteca anteriormente registrada antes do registro da garantia referente ao novo negócio jurídico pactuado.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registral.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 19 de janeiro de 2023.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 23.01.2023 – SP)

Fonte: DJe – SP

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Processo 1140359-08.2022.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Espólio de Marinisia Brandão Figueira de Mello Nevares – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital para determinar a averbação do título objeto da prenotação n.634.352. Deste procedimento, não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: REINALDO BERTASSI (OAB 72540/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1140359-08.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Requerente: 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo

Requerido: Espólio de Marinisia Brandão Figueira de Mello Nevares

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital a requerimento do espólio de Marinisia Brandão Figueira de Mello Nevares, visando averbação de escritura pública na qual Francisco José Figueira de Mello Nevares declara que se casou com Marinisia Brandão Figueira de Mello Nevares pelo regime da separação obrigatória de bens em 07 de julho de 2012 e que sua mulher adquiriu o imóvel objeto da matrícula n.131.974 do 4º RI com recursos exclusivamente provenientes da venda de outro imóvel próprio, de modo que não se comunica com o patrimônio conjugal (prenotação n.634.352).

O Oficial informa que o título foi qualificado negativamente por entender necessária declaração judicial para afastar a comunicabilidade presumida por força da súmula n.377 do STF; que não desconhece o atual entendimento desta Corregedoria e a alteração da interpretação da referida súmula pelo STJ no julgamento do EREsp n.1.623.858-MG, mas a declaração de Francisco foi unilateral e não contou com a participação de qualquer interessado; que o imóvel foi adquirido de forma onerosa na vigência do casamento, sem que tenha sido feita menção à origem do valor utilizado para pagamento; que a declaração busca modificar por via oblíqua a escritura de 31 de outubro de 2012, sendo necessária a rerratificação do ato com assinatura das partes e dos demais participantes (item 55, Cap.XIV, das NSCGJ); que Francisco e Marinisia faleceram, deixando um único filho cada, os quais não são comuns ao casal e figuram no processo de inventário de Francisco, um na qualidade de requerente e outro na condição de interessado, mas não há esclarecimento se há discussão acerca da titularidade do imóvel, pelo que não haveria óbice se o herdeiro legítimo de Francisco manifestasse anuência com os termos da escritura ou se a análise da questão no inventário restasse demonstrada.

Documentos vieram às fls.07/58.

A parte interessada defendeu a possibilidade de ingresso diante da declaração do cônjuge perante o Oficial (fls. 10/27). Em juízo, apenas juntou traslado da escritura de declaração com o de acordo do único filho do declarante, sem oferecer impugnação (fl.59/61).

Constatada a ausência de prenotação válida, determinou-se a reapresentação do requerimento à serventia extrajudicial (fl.55).

O Ministério Público opinou pelo afastamento do óbice (fls.64/66).

É o relatório.

Fundamento e decido.

De início, vale ressaltar que não é possível, no curso de dúvida e de pedido de providências, alterar o título apresentado visando atendimento de exigência formulada (itens 39.5.1 e 39.7, Cap.XX, das NSCGJ).

Fica prejudicada, portanto, a análise do documento de fls.60/61.

No mérito, o óbice deve ser afastado. Vejamos os motivos.

Conforme consta no Registro n.06 e na Averbação n.07 da matrícula n.131.974, o imóvel foi transmitido por venda para Marinisia Brandão Figueira de Mello Nevares via escritura lavrada em 31 de outubro de 2012, época em que ela estava casada pelo regime da separação obrigatória de bens com Francisco José Figueira de Mello Nevares (fls.41/42).

O título agora apresentado para averbação na referida matrícula é uma escritura declaratória lavrada em 30 de março de 2015 perante o Cartório do 10º Ofício de Petrópolis/RJ, na qual Francisco José Figueira de Mello Nevares declara que sua mulher Marinisia adquiriu aquele bem com recursos próprios, oriundos da venda de outro apartamento que ela já possuía desde 2005, bem antes do casamento, e esclarece que, embora casados na época da aquisição, não fez qualquer contribuição financeira para a compra, pelo que não possui qualquer direito sobre o imóvel (37/38).

Francisco faleceu em 07 de outubro de 2021, deixando como único herdeiro descendente seu filho, testamenteiro e inventariante, André Luiz Amorim Acatauassú Nevares (fls.45/54).

Marinisia faleceu posteriormente, em 25 de outubro de 2021, deixando como único herdeiro descendente seu filho e inventariante, Fabiano Brandão de Soroa (fls.28/35).

Ocorre que, ao contrário do que entende o Oficial registrador, o título que se busca averbar não altera elemento essencial do registro anterior, mas somente esclarece a origem dos recursos utilizados na aquisição do bem, confirmando a incomunicabilidade já informada na matrícula, a qual se deduz do regime da separação obrigatória de bens que vigorava no casamento por ocasião da aquisição (artigo 1.687 do Código Civil).

Observe-se que, nos casos em que o regime da separação de bens é obrigatório, a atual orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça nos Embargos de Divergência nº1.623.858/MG é pela releitura da antiga súmula 377 do STF, com compreensão de que o esforço comum não pode ser presumido:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE FAMÍLIA. UNIÃO ESTÁVEL. CASAMENTO CONTRAÍDO SOB CAUSA SUSPENSIVA. SEPARAÇÃO OBRIGATÓRIA DE BENS (CC/1916, ART. 258, II; CC/2002, ART. 1.641, II). PARTILHA. BENS ADQUIRIDOS ONEROSAMENTE. NECESSIDADE DE PROVA DO ESFORÇO COMUM. PRESSUPOSTO DA PRETENSÃO. MODERNA COMPREENSÃO DA SÚMULA 377/STF. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS.

1. Nos moldes do art. 1.641, II, do Código Civil de 2002, ao casamento contraído sob causa suspensiva, impõe-se o regime da separação obrigatória de bens.

2. No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento, desde que comprovado o esforço comum para sua aquisição.

3. Releitura da antiga Súmula 377/STF (No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento), editada com o intuito de interpretar o art. 259 do CC/1916, ainda na época em que cabia à Suprema Corte decidir em última instância acerca da interpretação da legislação federal, mister que hoje cabe ao Superior Tribunal de Justiça.

4. Embargos de divergência conhecidos e providos, para dar provimento ao recurso especial” (EREsp 1623858/MG, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 23/05/2018, DJe 30/05/2018).

Assim, diante do regime da separação de bens, a lógica aplicável é inversa, incumbindo a eventual interessado prejudicado buscar na via jurisdicional o reconhecimento da comunicabilidade do bem, cuja declaração alterará o conteúdo do registro aquisitivo.

Aliás, visando afastar a possibilidade de confusão, com retrato da real situação do bem, é que a averbação se torna importante para noticiar que o imóvel foi adquirido com capital exclusivo de Marinisia e se trata de bem particular, notadamente diante da concordância expressa do cônjuge.

Justamente porque há consenso entre o casal, a via jurisdicional é totalmente prescindível.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital para determinar a averbação do título objeto da prenotação n.634.352.

Deste procedimento, não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 20 de janeiro de 2023.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito (DJe de 23.01.2023 – SP)

Fonte: DJe – SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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