Processo 1124050-09.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Barongeno Gestão Patrimonial Ltda – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MARILU DOMARCO QUINTANILHA DE ALMEIDA (OAB 184168/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1124050-09.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo

Suscitado: Barongeno Gestão Patrimonial Ltda

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Barongeno Gestão Patrimonial Ltda, tendo em vista negativa em se proceder ao registro de instrumento particular de constituição de sociedade e integralização de capital, o qual envolve o imóvel da matrícula n.28.986 daquela serventia.

O Oficial informa que o ingresso do título foi obstado por não constar, nas procurações apresentadas, a outorga, pelo coproprietário Vicente Barongeno, de poderes especiais expressos para alienação do bem, como exigem o artigo 661, §1º, do Código Civil e precedente deste juízo (processo de autos n.1102241-94.2021.8.26.0100).

Documentos vieram às fls.05/65.

Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte aduz que se trata de empresa familiar, constituída por Vicente Barongeno e por suas únicas duas filhas, Isabel Cristina Barongeno Mancini e Luciana Barongeno, cujo capital social foi integralizado com imóveis de sua propriedade; que registro seria possível, já que, no ato de constituição e conferência de bens, Vicente estava representado por sua filha Luciana conforme procuração pública lavrada em 11/12/2019 pelo 1º Tabelião de Notas da Capital; que, por procuração lavrada pelo mesmo Tabelião em 25/04/2007, o coproprietário também conferiu às filhas, Luciana e Isabel, poderes amplos, gerais e ilimitados, notadamente para gerir e administrar todos seus bens, podendo, por qualquer forma ou título, alienar ou onerar seus bens imóveis; que a empresa está registrada na JUCESP desde 20/12/2019; que Vicente Barongeno faleceu em 23/12/2019 enquanto viúvo, sem deixar testamento, e as sócias Isabel e Luciana são suas únicas herdeiras necessárias; que a sociedade foi constituída unicamente pelos proprietários (pai e filhas herdeiras) para administração do patrimônio comum, não representando risco a terceiros, notadamente ao fisco; que a constituição da empresa contou com a anuência do cônjuge de Isabel, Marco Antonio Mancini; que o título teve ingresso perante o 5ºRI da Capital, matrícula n.43.941 (fls. 05/08).

Em impugnação, a parte suscitada acrescentou que o imóvel é titularizado por Vicente Barongeno na proporção de 50% e por suas filhas, Isabel e Luciana, na proporção de 25% cada uma, o que foi observado quando da constituição da empresa, ocasião em que houve recolhimento dos impostos; que, no ato de constituição e conferência de bens, Vicente estaria representado por Luciana, em verdade, por procuração lavrada em 25/04/2007, pela qual foram conferidos amplos poderes para administrar bens imóveis, notadamente para receber e transmitir domínio; que a exigência não pode ser atendida em razão do falecimento do outorgante (fls. 66/69).

O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 72/74).

É o relatório.

Fundamento e decido.

De início, é importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.

Primeiramente, não se nega a aptidão do instrumento de constituição societária, devidamente registrado na JUCESP, para transferência de imóvel destinado à integralização do capital social, como claramente dispõe o artigo 64 da Lei n. 8.934/94.

O cerne da dúvida suscitada se restringe à extensão dos poderes de representação de que a mandatária dispunha ao firmar o instrumento de constituição da sociedade empresária, Barongeno Gestão Patrimonial Ltda, em nome do sócio Vicente Barongeno (fls. 17/30).

Neste ponto, não se verifica conflito entre a Lei n. 8.934/94, que trata do Registro Público de Empresas Mercantis, e o Código Civil, uma vez que o primeiro diploma nada dispõe sobre a outorga de mandato para prática de atos ou de administração de interesses, o que é tratado de forma detalhada no Capítulo X, Título VI, Livro I, da Parte Especial do segundo diploma (artigos 653/692).

Portanto, tem perfeita aplicação ao caso concreto o artigo 661 do Código Civil, que assim dispõe:

“Art.661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§1º Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos”.

Atente-se, ainda, à lição de Pontes de Miranda, no sentido de que mandato expresso e mandato com poderes especiais são conceitos diferentes, sendo que a lei exige o atendimento cumulativo das duas hipóteses para atos de disposição.

Como definia o artigo 134 do antigo Código Comercial, poderes expressos são aqueles manifestados com explicitude. Poderes especiais, por sua vez, são aqueles outorgados para a prática de ato determinado.

O STJ também já se manifestou acerca do tema no julgamento do REsp n.1.836.584/MG, com a seguinte ementa (destaques nossos):

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROCURAÇÃO. OUTORGA DE PODERES EXPRESSOS PARA ALIENAÇÃO DE TODOS OS BENS DO OUTORGANTE. NECESSIDADE DE OUTORGA DE PODERES ESPECIAIS.

1. Ação declaratória de nulidade de escritura pública de compra e venda de imóvel cumulada com cancelamento de registro, tendo em vista suposta extrapolação de poderes por parte do mandatário.

2. Ação ajuizada em 16/07/2013. Recurso especial concluso ao gabinete em 10/09/2019. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal é definir se a procuração que estabeleceu ao causídico poderes “amplos, gerais e ilimitados (…) para ‘vender, permutar, doar, hipotecar ou por qualquer forma alienar o(s) bens do(a)(s) outorgante(s)'” atende aos requisitos do art. 661, § 1º, do CC/02, que exige poderes especiais e expressos para tal desiderato.

4. Nos termos do art. 661, § 1º, do CC/02, para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.

5. Os poderes expressos identificam, de forma explícita (não implícita ou tácita), exatamente qual o poder conferido (por exemplo, o poder de vender). Já os poderes serão especiais quando determinados, particularizados, individualizados os negócios para os quais se faz a outorga (por exemplo, o poder de vender tal ou qual imóvel).

6. No particular, de acordo com o delineamento fático feito pela instância de origem, embora expresso o mandato – quanto aos poderes de alienar os bens do outorgante – não se conferiu ao mandatário poderes especiais para alienar aquele determinado imóvel.

7. A outorga de poderes de alienação de todos os bens do outorgante não supre o requisito de especialidade exigido por lei que prevê referência e determinação dos bens concretamente mencionados na procuração.

8. Recurso especial conhecido e provido” (REsp 1836584/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2020, DJe 13/02/2020).

Foi dentro deste contexto fático e normativo que o Oficial concluiu pela necessidade de outorga de poderes especiais e expressos para que a procuradora transmitisse, a título de integralização de capital social, o imóvel da matrícula n. 28.986, não mencionado nas procurações apresentadas (fls. 36/38 e 48/49).

Anteriormente à referida orientação do Superior Tribunal de Justiça, o E. Conselho Superior da Magistratura entendeu possível a transferência por procuração com poderes expressos, mas sem a identificação dos imóveis:

“Registro de Imóveis Conferência de bens para integralização de capital social Dúvida julgada procedente em primeira instância Análise das três exigências. Óbito da outorgante da procuração ocorrido entre a conferência de bens e o registro do título Afastamento do óbice Aplicação do artigo 674 do Código Civil. Falta de identificação dos imóveis a serem transferidos na procuração outorgada Procuração que confere ao apelante amplos poderes para representar sua esposa, inclusive para alienação de bens Afastamento do óbice Precedente deste Conselho. Conferência de bens comuns do casal para integralizar participação em sociedade da qual apenas o marido se tornará sócio Regime da comunhão parcial de bens Participação societária que entrará na comunhão de bens, ainda que as ações fiquem em nome do recorrente Inteligência do artigo 1.660, I, do Código Civil Anuência suprida pelos termos da procuração e pela futura partilha da participação societária Exigência afastada. Apelação provida, para julgar improcedente a dúvida” (CSM, Apelação Cível n. 1001689-21.2015.8.26.0363, Des. Pereira Calças, j. 15/08/2017).

Considerando a similitude do caso mencionado acima, que também envolveu conferência de bens para integralização de capital social, com óbito da outorgante entre a conferência e o registro do título, ao lado de exigência de identificação dos imóveis na procuração outorgada, é necessário estudo mais detalhado para adequada distinção entre esse precedente e a hipótese sub judice.

Vale observar que o óbito do outorgante não é impedimento para a transferência (23 de dezembro de 2019 – fl. 50), especialmente diante do registro tempestivo da constituição societária perante a JUCESP: o instrumento foi finalizado em 13 de dezembro de 2019, com registro da empresa em 20 de dezembro do mesmo ano (fls. 17/30 e 42).

Contudo, quanto à necessidade de especificação dos imóveis destinados à integralização do capital, extrai-se do referido acórdão que a procuração, então analisada pelo CSM, outorgava amplos poderes, inclusive para alienação de bens imóveis:

“(…) pela procuração outorgada o mandante habilitou os mandatários a alienar qualquer de seus bens imóveis mediante integralização do aumento de capital social da empresa apelante, integralização que, ainda ‘in casu’, foi concomitante com a subscrição, pelo mandante, de novas ações ordinárias emitidas pela apelante (…)”.

O E. Desembargador Cláudio Luiz Bueno de Godoy[1] esclarece tal situação nos seguintes termos:

“É certo, porém, como Carvalho Santos adverte (Código Civil brasileiro interpretado, 5. Ed. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1952, v.XVIII, p.163), que, se o mandato envolve a outorga de poderes para a venda de todos os imóveis do mandante, terá sido cumprida a exigência de poderes especiais”.

Por outro lado, o que se constata no instrumento particular de constituição da sociedade em análise é que o coproprietário, Vicente Barongeno, estava representado pela procuradora Luciana Barongeno nos termos de procuração lavrada em 11 de dezembro de 2019 pelo 1º Tabelião de Notas de São Paulo (livro 4670, página 343 fls. 17/30 e 36/38). Procuração esta que somente conferiu às procuradoras, Isabel Cristina Barongeno Mancini e Luciana Barongeno, poderes para gerir, administrar e alienar os seus bens “móveis, semoventes, automóveis, direitos, ações, quotas sociais e outros de qualquer natureza”.

Assim, como nada se previu quanto à alienação de imóveis, essa procuração não serve para a transferência pretendida.

Já quanto à procuração de fls. 48/49, lavrada em 25 de abril de 2007, observa-se que, embora o outorgante tenha conferido “os mais amplos, gerais e ilimitados poderes” para gerir e administrar “todos seus bens, podendo comprar, vender, compromissar a venda, ceder, permutar, doar, receber doações, inclusive onerosas, hipotecar, dividir, lotear, alugar, arrendar e por qualquer outra forma ou título alienar ou onerar bens, moveis, imóveis” (…) “receber e transmitir posse, domínio, direito e ação”, impôs atuação sempre em conjunto pelas mandatárias constituídas, Isabel Cristina Barongeno Mancini e Luciana Barongeno.

No ato de constituição e de integralização de capital, porém, e como já visto, Vicente estava representado apenas pela procuradora Luciana (fl. 17).

Assim, embora a alteração contratual registrada na JUCESP seja documento hábil à transferência de bens imóveis, no caso concreto, tal título foi corretamente desqualificado já que a mandatária não detinha poderes para dispor sozinha do patrimônio imobiliário de titularidade de Vicente Barongeno.

Note-se que a impossibilidade de atendimento da exigência formulada em razão do falecimento do coproprietário outorgante ou o ingresso do título perante o 5º RI da Capital, Av.05/M.43.941 (fl. 60), não permitem conclusão diversa.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 14 de dezembro de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito

NOTA:

[1] Cláudio Luiz Bueno de Godoy, Código civil comentado. Barueri: Manole, 2007, p. 524. (DJe de 16.12.2022 – SP)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônico.

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Processo 1120537-33.2022.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Denise de Souza Vieira – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital para afastar a possibilidade de averbação do título apresentado, mantendo os óbices apontados na nota de devolução de fls.119/120. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ARTHUR AZEVEDO NETO (OAB 71699/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1120537-33.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Requerente: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital – Sp

Requerido: Denise de Souza Vieira

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Denise de Souza Vieira diante da negativa de averbação de carta de sentença extraída da ação de autos n.1000818-10.2020.8.26.0009, na qual foi homologado o divórcio de Rogério Souza Pinto e Denise de Souza Vieira, bem como a partilha dos bens do casal, que incluiu o imóvel da matrícula n.143.089 daquela serventia.

O Oficial informa que o ato cabível para o título apresentado seria o de registro em sentido estrito. Entretanto, após a devolução inicial com exigência pela comprovação do recolhimento do tributo devido, o título foi reapresentado sem o atendimento da exigência, insistindo a apresentante pela averbação, nos termos do artigo 167, II, 14, da Lei 6015/73, sob a alegação de que a transação homologada consubstancia mera expectativa de transferência da propriedade, a qual somente seria alcançada após adimplemento integral do financiamento.

Ressalta que o divórcio já foi averbado e que não cabe averbação sobre a assunção de financiamento, uma vez que o fato jurídico homologado é complexo, compreendendo, primeiramente, a transmissão dos direitos pelo titular, sendo a assunção das obrigações mera consequência da cessão da propriedade fiduciária, nos termos do artigo 29 da Lei n. 9514/97.

Documentos vieram às fls.09/133.

Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte interessada se opõe ao recolhimento do tributo, salientando que a transmissão da propriedade exige escritura pública e alegando que o título apenas contém declaração dos divorciandos quanto à transação na qual o varão cedeu e transferiu para a mulher todos os direitos e obrigações relativos à sua meação.

Sustenta que “sendo a carta de sentença inquestionavelmente um título judicial suscetível apenas de averbação naquela indigitada matrícula por ter ele caracterizado o ato de transação na partilha de bens do divórcio, apenas como um ônus ou encargo para a requerente enfrentar com suas forças o restante pagamento do financiamento imobiliário e a solução de sua respectiva hipoteca; de tal maneira a possibilitar, após o cancelamento da oneração, a consecução da promessa de doação da metade ideal do imóvel do varão para a mulher, agora ditos divorciados” (fls.122/124). Nestes autos, porém, não produziu impugnação (fls. 134/135).

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice, anotando que nada mais há a ser averbado, restando apenas o registro da partilha homologada (fls.137/139).

É o relatório

Fundamento e decido.

De início, vale ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (artigo 289 da Lei n. 6.015/73; artigo 134, VI, do CTN e artigo 30, XI, da Lei 8.935/1994), bem como pelo disposto pelo item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

No mérito, a procedência é medida de rigor. Vejamos os motivos.

O título apresentado consiste em carta de sentença extraída do processo de autos n.1000818-10.2020.8.26.0009, que tramitou perante a 1ª Vara de Família e Sucessões do Foro Regional IX – Vila Prudente e tratou do divórcio consensual do casal Rogério de Souza Pinto e Denise de Souza Vieira (fls.58/118, com aditamento às fls.33/54).

A sentença proferida em 25 de março de 2020, além de declarar a dissolução do vínculo conjugal, também homologou o acordo de partilha apresentado pelos divorciandos, segundo o qual o varão abriu mão do imóvel e do veículo adquiridos durante a união conjugal em favor de Denise, obrigando-se a suportar 50% do ITCMD incidente sobre a transação, enquanto Denise se responsabilizou pelas despesas do financiamento vencidas a partir da sentença (fls.63/64 e 111/113).

Nesse contexto, em que há partilha de bens com transmissão de propriedade imobiliária, a carta de sentença do divórcio deve ser objeto de registro, na forma do artigo 167, I, 25, da Lei de Registros Públicos, e não de mera averbação, como previsto no artigo 167, II, 14, da mesma lei.

Neste sentido, as notas explicativas do item 9, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça de São Paulo (destaque nosso):

“9. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

a) o registro de:

(…)

23. atos de entrega de legados de imóveis, formais de partilha e sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento, quando não houver partilha (Livro 2);

NOTA: A escritura pública de separação ou divórcio e a sentença de separação judicial, divórcio ou que anular o casamento só serão objeto de registro quando versar sobre a partilha de bens imóveis ou direitos reais registrários.

(…)

b) a averbação de:

(…)

14. escrituras públicas de separação, divórcio e dissolução de união estável, das sentenças de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;

NOTA: A escritura pública de separação, divórcio e dissolução de união estável, a sentença de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento será objeto de averbação, quando não decidir sobre a partilha de bens dos cônjuges, ou apenas afirmar permanecerem estes, em sua totalidade, em comunhão, atentando se, neste caso, para a mudança de seu caráter jurídico, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento do condomínio ‘pro indiviso'”.

O objetivo da nota inserida nas NSCGJ é orientar quanto à providência a ser tomada diante da apresentação de título judicial que altere o estado civil do proprietário tabular.

Ocorre que, com o advento da Lei n. 6.850/80, que modificou a Lei de Registros Públicos visando compatibilizá-la com o estatuto processual (artigo 1.124 do CPC/73), a medida gerou confusão ao transportar o número 22, do inciso I, do artigo 167, da Lei n. 6.015/73, para o número 14, do inciso II, do mesmo artigo, com determinação de averbação “das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro”.

Como se sabe, os atos atributivos ou declaratórios da propriedade são objeto de registro em sentido estrito.

Essa questão foi resolvida em consulta formulada pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil ao então juiz desta 1ª Vara de Registros Públicos, Dr. José de Mello Junqueira, no processo de autos n.124/1981, cujo resultado esclareceu o seguinte (destaques nossos):

“(…) Pela averbação faz-se apenas mudanças de acréscimos ou sinalizações ao objeto (construção, numeração) ou ao título (reratificação) ou circunstâncias de alteração de nome e restabelecimento de sociedades conjugais e outras. Não é lícito alterar-lhe a destinação e finalidade dada pelo sistema registrário.

(…) As sentenças de separação judicial, divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando partilharem, concomitantemente, os bens do casal contém, em verdade, dois dispositivos distintos: um ordenamento sobre a situação de estado das pessoas envolvidas e outro sobre o domínio dos bens, como consequência ao ordenamento primeiro.

Expede-se no caso um formal de partilha, instrumento próprio que documenta o ato judicial a divisão dos bens, como ocorre nas transmissões “causa mortis”.

Não importa o Ofício de Justiça expedir um mandado ou uma carta de sentença, ao invés do formal de partilha. O rótulo não desnatura a natureza do título. Partilhado os bens, o instrumento que documenta esse ato judicial é um formal de partilha, qualquer que seja o título que o encabeça, devendo conter, para se aperfeiçoar, todas as formalidades exigidas em lei.

Tratando-se de um formal de partilha, o registrador deverá registrá-lo (inscrevê-lo) por força do número 25, inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73.

É preciso que o Oficial do Registro atente para o conteúdo da decisão, examinando a ocorrência ou não da partilha dos bens, principalmente se o instrumento expedido pelo Juízo da Família contiver o nome de mandado ou carta de sentença (…)”.

Foi com base nesse julgado paradigmático que a E. Corregedoria Geral da Justiça expediu o Comunicado 12/82, o qual, por sua vez, deu origem às notas hoje presentes nas NSCGJ.

Observe-se que, no caso concreto, a alteração do estado civil dos proprietários tabulares já foi objeto da Averbação n.11 (fl.131), sendo a carta de sentença apresentada título suficiente para transmissão da meação de Rogério, de modo a tornar Denise proprietária exclusiva do bem, independentemente de escritura pública, como autoriza o artigo 221, inciso IV, da Lei 6015/73.

Note-se que os divorciandos, ao acordarem em atribuir a integralidade dos bens comuns para um dos cônjuges, propiciaram desproporção entre as meações, o que caracterizou excesso, que receberá tratamento tributário próprio conforme haja ou não reposição onerosa.

Essa reposição onerosa é a compensação financeira feita com patrimônio próprio do cônjuge beneficiado àquele prejudicado na partilha.

Se, na divisão, um dos cônjuges adquire onerosamente a meação do outro sobre determinado imóvel, configura-se o fato gerador do ITBI, que é a transmissão inter vivos a qualquer título por ato oneroso de bem imóvel. Se não houver compensação financeira, considera-se doada essa parte desproporcional, pelo que incide ITCMD.

No caso concreto, como não houve reposição onerosa, ficou caracterizado o fato gerador do ITCMD, sobre o qual as partes também decidiram dividir a responsabilidade.

Como se sabe, para os registradores vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art.134, VI, do CTN e art. 30, XI, da Lei 8.935/1994).

Correta, portanto, a fiscalização realizada no caso (exigência de recolhimento do imposto de transmissão cabível).

Vale observar, ainda, que, em havendo previsão legal de exação para a hipótese aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro nem a este juízo administrativo entender pela não tributação ou pela existência de qualquer causa extintiva do crédito tributário.

Neste sentido decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura na Apelação nº 0019186-49.2013.8.26.0100, de relatoria do Exmo. Des. Elliot Akel (destaque nosso):

“Registro de imóveis – Dúvida – Registro de carta de adjudicação – Ausência de recolhimento de imposto ITBI que é devido pela cessão e pela adjudicação – Impossibilidade de reconhecimento de decadência ou prescrição pela via administrativa – Impedimento do registro mantido – Recurso Desprovido”.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital para afastar a possibilidade de averbação do título apresentado, mantendo os óbices apontados na nota de devolução de fls.119/120.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 14 de dezembro de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 16.12.2022 – SP)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônico.

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Número do processo: 1017747-74.2021.8.26.0562

Ano do processo: 2021

Número do parecer: 90

Ano do parecer: 2022

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1017747-74.2021.8.26.0562

(90/2022-E)

Pedido de providências – Registro de Imóveis – Pleito de desdobro – Conjunto habitacional – Inadmissibilidade – Concepção urbanística e ambiental que seria desvirtuada – Desrespeito aos direitos dos demais adquirentes – Parecer pelo não provimento do recurso.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso denominado “apelação” interposto por MARIA CECÍLIA DE JESUS SILVA MORAES, AGUINALDO CESAR DA SILVA MORAES e MARIA HELENA DE JESUS DA SILVA MORAES contra a r. sentença de fls. 55/59, que julgou improcedente o pedido de providências ofertado em face do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos, mantendo a negativa de desmembramento da matrícula n.º 34.938.

Sustentam os recorrentes, em suma, a ausência de impedimento legal para a realização do ato pretendido; que a Lei nº 13.465/17 criou novas oportunidades para regularização, inclusive em relação às edificações que não obedecem as normas urbanísticas.

A D. Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 80/82).

É o relatório.

Opino.

Apesar da interposição do recurso com a denominação de apelação, substancialmente cuida-se de recurso administrativo previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, cujo processamento e apreciação competem a esta Corregedoria Geral da Justiça.

Diante disso, pela aplicação dos princípios da instrumentalidade e fungibilidade ao processo administrativo, passo a seu conhecimento.

Cuida-se de pedido de providências em que os recorrentes pretendem o desmembramento da matrícula n.º 34.938, referente a casa n.º 122, tipo II B, situada na Rua Dr. Antonio Alves Arantes e seu respectivo terreno, integrantes do Conjunto Residencial Marechal Arthur da Costa e Silva.

A nota de devolução nº 3.766, de 28 de julho de 2021, estabeleceu as seguintes exigências (fls. 09):

“1) Exigência anterior n.º 1.837/2021 não cumprida. A casa n.º 122, tipo II – B, situada na Rua Dr. Antonio Alves Arantes e seu respectivo terreno é integrante do Conjunto Residencial Marechal Arthur da Costa e Silva conforme memorial arquivado nesta serventia. O projeto original, portanto, não poderá ser alterado, de acordo com o atual entendimento da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, vide Recurso Administrativo n.º 1025120-87.2016.8.26.0577, da CGJSP, julgado em data de 22/09/2017, publicado no DJE de 14/11/2017, p. 34.

2) O ato solicitado, desmembramento, trata-se de averbação, portanto o pedido deverá ser, s.m.j., dirigido diretamente ao Juiz Corregedor, na forma de Pedido de Providência, não se confundindo com o procedimento de Dúvida, previsto nos artigos 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos (L. 6.015/73), pertinente somente quando o ato colimado diz respeito a registro em sentido estrito e cuja iniciativa cabe ao Oficial Registrador”.

O recurso, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, não comporta guarida.

Consoante informado pelo Oficial Registrador, o imóvel telado é parte integrante de conjunto habitacional construído e regularizado em 11 de outubro de 1977.

Disto decorre, diversamente do que querem fazer crer os recorrentes, a inaplicabilidade do regramento dos condomínios de lotes disposto no art. 1.358-A do Código Civil, que assim dispõe:

“Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.”

Pressupõe-se, assim, a instituição de um condomínio de lotes sobre determinada área, com partes de propriedade exclusiva e partes comuns, o que não ocorre na hipótese de desdobro.

Ultrapassado este ponto, o subitem 167.1 do Capitulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, define o conjunto habitacional como o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas, é feito para alienação de unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor.

A partir desta redação infere-se, então, não se tratar de mero lote, mas sim de unidade habitacional.

Como se sabe, o empreendimento é aprovado pela Municipalidade e pelo GRAPROHAB (inciso II do artigo 5º do Decreto Estadual n.º 52.053/07), além de deter finalidade social. Além disso, o terreno é dimensionado para conter um projeto harmônico equilibrando-se os aspectos urbanísticos, ambientais, jurídicos, registrários e protetivos dos adquirentes.

Nesta ordem de ideias, aliás como já fixado anteriormente por esta Corregedoria Geral da Justiça em diversos precedentes, a pretensão inaugural resta inviável porquanto eventual desdobro implicaria em aumento do número das unidades autônomas; em potencial adensamento da ocupação e aumento da carga sobre a estrutura do conjunto, desvirtuando, também, a finalidade precípua do empreendimento.

Como bem destacado pelo Oficial Registrador, o acolhimento da pretensão poderá, inclusive, gerar o “efeito manada” em que, em virtude do deferimento da divisão do lote, um número indiscriminado de proprietários faça o mesmo, acarretando o colapso populacional e estrutural do empreendimento.

Neste exato sentido foi a decisão do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, que aprovou o r. Parecer 338/2017, nos autos do Recurso Administrativo n.º 1025120- 87.2016.8.26.0577, de lavra da MM.ª Juíza Assessora da Corregedoria Geral da Justiça. Dra. Tatiana Magosso, cuja ementa assim se transcreve:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de averbação de desdobro de lote de conjunto habitacional – Impossibilidade – Concepção urbanística e ambiental que seria desvirtuada – Direitos dos demais adquirentes – Pedido de providências improcedente – Recurso não provido.”

Do r. Parecer 338/2017 relevante destacar o seguinte trecho:

“O r. parecer, da lavra do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria José António de Paula Santos Neto, aprovado pelo Exmo. Corregedor Geral da Justiça Des. Ruy Pereira Camilo (Proc CG 2008/91555), trouxe importantes considerações no sentido de que a própria natureza da figura denominada conjunto habitacional repele, por si só, a ideia de ulterior desmembramento de suas frações, haja vista se tratar de empreendimento previamente edificado, cujo terreno foi especialmente dimensionado para conter um projeto harmônico equilibrando-se os aspectos urbanísticos, ambientais, jurídicos, registrários e protetivos dos adquirentes. Nos autos do precedente citado, citou-se parte das informações prestadas pelo … º Oficial de Registro de Imóveis de que, pela relevância, menciono novamente:

A vedação do parcelamento do ‘lote’, portanto, não está meramente implícita, mas é da essência do Conjunto Habitacional, está no cerne de sua conceituação. Admiti-la, pressupõe a admissão da descaracterização do Conjunto Habitacional. Uma vez definida a finalidade do empreendimento, há que se ter em mente que visa ele criar realidades ambiental e urbanística próprias, gerando a perspectiva no conjunto de adquirentes que tal realidade será preservada. Nesse sentido que se insere a qualificação registral, visando não à mera obstaculização do intento da requerente, mas buscando preservar a chamada segurança jurídica e a proteção do direito obtido pelos diversos adquirentes, que confiam na manutenção da realidade ambiental e urbanística de onde vivem.

Como se vê, o posterior desdobro de um dos imóveis ali inseridos poderia frustrar a expectativa dos demais titulares de idênticas frações ideais.” (Proc CG n. 56.893/2012, Parecer do MM. Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão, aprovado pelo MM. Desembargador José Renato Nalini).

Por seu turno, a “carta de habitação n.º 43/2019”, emitida pela Secretaria de Infraestrutura e Edificações do Município de Santos, não é, por si, suficiente ao acolhimento do pleito inicial, diversamente do alegado pelos recorrentes.

Além do acima já disposto, não se pode olvidar que o desmembramento tal como requerido implica em ofensa à segurança jurídica, afetando diretamente os demais adquirentes das unidades habitacionais que confiam na manutenção da realidade ambiental e urbanística de onde vivem.

Ante o exposto, o parecer que submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação seja recebida como recurso administrativo e a ele seja negado provimento.

Sub censura.

São Paulo, 18 de fevereiro de 2022.

Leticia Fraga Benitez

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Vistos. Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora desta Corregedoria Geral da Justiça e, por seus fundamentos, ora adotados, recebo a apelação como recurso administrativo, ao qual nego provimento. São Paulo, 21 de fevereiro de 2022. (a) FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA, Corregedor Geral da Justiça – ADV: EFRAIN FRANCISCO DOS SANTOS, OAB/SP 63.034.

Fonte: INR Publicações. 

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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