Espécie: APELAÇÃO

Número: 1001397-57.2020.8.26.0655

Comarca: VÁRZEA PAULISTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1001397-57.2020.8.26.0655

Registro: 2022.0000657106

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001397-57.2020.8.26.0655, da Comarca de Várzea Paulista, em que são apelantes TAÍS CRISTINA MARCON PEREIRA e MARCIO PEREIRA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE VÁRZEA PAULISTA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação e julgaram improcedente a dúvida, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 16 de agosto de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1001397-57.2020.8.26.0655

APELANTES: Taís Cristina Marcon Pereira e Marcio Pereira

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Várzea Paulista

VOTO Nº 38.756

Registro de imóveis – Especialidade objetiva cumprida no instrumento contratual, que identifica o imóvel vendido tal como ele está descrito na matrícula imobiliária – Não é suficiente, para impedir o registro stricto sensu, a divergência entre as descrições do imóvel trazidas pelo cadastro imobiliário municipal e pela matrícula – Imóvel urbano que poderia estar descrito apenas com referência à matrícula (artigo 2º, caput, da lei nº 7.433/1985 c.c. art. 225, §§1º E 2º, da lei nº 6.015/1973) – Dúvida improcedente – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Taís Cristina Marcon Pereira e Márcio Pereira (fls. 499/519) visando à reforma da r. sentença (fls. 491/496) que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo a recusa do Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Várzea Paulista de ingresso no registro de instrumento particular de compra e venda do imóvel de matrícula nº 10.876.

A Nota de Devolução nº 18.100 (fls. 19/21) indicou como motivo de recusa do ingresso do título:

“Consta da anexada certidão de cadastro imobiliário (protocolo nº 1948/2020), datada de 11 de março de 2.020, expedida pelo órgão competente do Município de Várzea Paulista, Estado de São Paulo, que o imóvel transacionado está localizado no “Bairro Promeca”, o que está coerente com a matrícula 10.876, deste Oficial de Registro de Imóveis, onde consta “Bairro Promeca”, porém, (i) diverge da anexada certidão de “valor Venal” (…), datada de 10 de fevereiro de 2020, expedida pelo órgão competente do Município de Várzea Paulista, Estado de São Paulo, via internet, onde consta

“RESIDENCIAL ALEXANDRIA”; e, (ii) foi emitida via internet, novamente, por este Oficial de Registro de Imóveis, através do site www.varzeapaulista.sp.gov.br, a certidão de “Valor Venal” (…), datada de 27 de março de 2020, expedida pelo órgão competente do próprio Município de Várzea Paulista, Estado de São Paulo, a qual segue anexa a esta nota de devolução, de cuja certidão consta que o imóvel transacionado continua localizado no “Residencial Alexandria”, portanto, não houve correção da localização do imóvel no bando de dados do Município, o que deverá ser regularizado, em respeito aos princípios registrários da continuidade e especialidade objetivas.

(…)

Ademais, fica consignado, ainda, que constam da aludida certidão de cadastro imobiliário que o imóvel transacionado possui (i) a área territorial de 91,26m²; e, (ii) a área predial de 64,61 m², divergindo da citada matrícula 10.876, deste Oficial de Registro de Imóveis, onde constam as seguintes áreas: (a) 91,2589 m²; e, (b) 77,7237 m², respectivamente, o que deverá ser regularizado.

(…)”

Alegam os apelantes, em síntese, que o imóvel está suficientemente descrito no título que se pretende registrar e que as informações periféricas constantes do carnê de IPTU e da certidão de cadastro imobiliário não podem fundamentar a recusa, até porque a designação cadastral não é um elemento obrigatório. Acrescentam que a divergência de área relativamente ao imóvel decorre dos critérios diversos adotados pelo Município para o cálculo do IPTU, conforme a legislação municipal aplicável, e aqueles estabelecidos pela NBR 12.721, que trata de custos de construção para incorporação imobiliária. No tocante ao fato de a certidão de valor venal constar bairro diverso, não há ofensa ao princípio da especialidade objetiva.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 553/555).

É o relatório.

Os apelantes apresentaram a registro contrato particular de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia – Programa Minha Casa, Minha Vida – de nº 855554015296, com caráter de escritura pública, na forma do § 5º do artigo 61, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, firmado em 26 de fevereiro de 2020 (fls. 28/49), instruído com instrumento particular de retificação firmado em 11 de março de 2020 (fls. 50/52). O imóvel ali referido tem a seguinte descrição:

“apartamento nº 112, do Bloco 1, pavimento 1º, integrante doempreendimento RESIDENCIAL PARAÍSO, situado na Rua Vitoria Regia, 199, Bairro Promeca, conforme certidão matrícula número 10.876, Tipo 7, com 01 (uma) vaga de garagem descoberta, contendo 01 (uma) sala jantar/estar, 01 (uma) varanda coberta, 02 (dois) dormitórios, 01 (um) banheiro, 01 (uma) cozinha, 01 (uma) área de serviço e área de circulação; com área privativa de 53,7000m², área de uso comum de divisão não proporcional de 12,0000m², área de uso comum de divisão proporcional de 12,0237m², totalizando uma área de 77,7237m², correspondente a 0,19148%, equivalente a 91,2589m² do terreno e coisas de uso comum do condomínio, cabendo-lhe o direito de uso de 01 (uma) vaga indeterminada de garagem no estacionamento descoberto a qual é inalienável, indivisível, acessória e indissoluvelmente ligada à unidade autônoma. Inscrição Municipal: 32.028.234” (fls. 50/52).

Essa descrição contida no contrato retificado corresponde exatamente à da matrícula nº 10.876 (fls. 123/130), bastando confrontar:

“UM APARTAMENTO, sob o número 112 (cento e doze), “Tipo 7” , do Bloco 1, localizado no 1º andar, do empreendimento imobiliário RESIDENCIAL PARAÍSO, situado na RUA VITÓRIA RÉGIA, sob o nº 199 (cento e noventa e nove), Bairro Promeca, nesta cidade e comarca de Várzea Paulista, Estado de São Paulo, com 01 (uma) vaga de garagem descoberta, contendo: 01 (uma) sala jantar/estar, 01 (uma) varanda coberta, 02 (dois) dormitórios, 01 (um) banheiro, 01 (uma) cozinha, 01 (uma) área de serviço e área de circulação; com área privativa de 53,7000 m², área de uso comum de divisão não proporcional de 12,0000 m², área de uso comum de divisão proporcional de 12,0237 m², totalizando uma área de 77,7237 m², correspondente a 0,19148%, equivalente a 91,2589 m² do terreno e coisas de uso comum do condomínio, cabendo-lhe o direito de uso de 01 (uma) vaga indeterminada de garagem no estacionamento descoberto, a qual é inalienável, indivisível, acessória e indissoluvelmente ligada à unidade autônoma (…) CADASTRO MUNICIPAL: 32.028.234.”

O Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Várzea Paulista, todavia, recusou o registro do título por existir divergência entre a certidão de cadastro imobiliário expedida pelo Município de Várzea Paulista (fls. 22) e a certidão de matrícula do imóvel.

A certidão de cadastro imobiliário expedida pelo Município de Várzea Paulista menciona que o imóvel possui área predial de 64,61 m², não correspondente, portanto, à informada na matrícula.

Vê-se, então, que a divergência na descrição do imóvel não se refere ao título em comparação com o assento, mas entre a certidão de cadastro imobiliário expedida pelo Município de Várzea Paulista e a matrícula do imóvel.

Todavia, a descrição do imóvel feita na matrícula é a que goza de fé pública e, por isso, prevalece sobre eventual descrição do imóvel levada a efeito pelo Município em seus cadastros.

Ademais, a designação cadastral não é elemento essencial à descrição do imóvel na matrícula, tanto que o artigo 176, §1º, 3, “b”, da Lei nº 6.015/73, dispõe que a escrituração do imóvel urbano conterá a designação cadastral, se houver. Confira-se:

“Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

(…)

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver”.

No mesmo sentido é o item 57, I, “c”, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ:

“57. A identificação e caracterização do imóvel compreendem:

I – se urbano:

(…)

c) a designação cadastral, se houver”.

No caso, a designação cadastral está contida tanto na matrícula nº 10.876 quanto no contrato apresentado a registro, indicando que o imóvel está cadastrado no Município sob nº 32.028.234.

Assim, ainda que a designação cadastral fosse elemento essencial da matrícula – o que já se viu que não é -, não haveria razão para se negar o registro, porque ela existe e consta tanto do assento imobiliário quanto do contrato levado à inscrição no fólio real.

A divergência entre a área considerada pelo Município em seu cadastro e a contida na matrícula após o registro do condomínio edilício não configura impedimento nem compromete a especialidade objetiva.

O imóvel está perfeitamente caracterizado na matrícula e no contrato, daí porque não se justifica a recusa do Oficial quanto ao registro do título.

Ademais, os critérios do Município para a aferição de área e a incidência do imposto predial, como se vê da legislação municipal anexada aos autos, levam em conta as partes cobertas do imóvel, desconsiderando as descobertas.

De fato, o Município de Várzea Paulista instituiu o Plano Diretor pela Lei Complementar nº 167/061, e o Código Tributário Municipal pela Lei Complementar nº 160/052, onde os artigos 10 e 28, respectivamente, consideram área construída apenas as que sejam cobertas. E a NBR 12.721, que trata do cálculo dos custos de construção para incorporação imobiliária, nos termos do art. 53 e 54 da Lei nº 4.591/64, considera também as áreas descobertas.

Enquanto a legislação do Município de Várzea Paulista considera área construída apenas as áreas cobertas, a NBR mencionada considera a área real total da unidade autônoma a soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada (item 3.7.1.3)3.

Essa divergência entre os diplomas legais é a provável razão para a divergência de área predial constante na certidão de cadastro imobiliário expedida pelo Município de Várzea Paulista em comparação com a área da matrícula.

De todo modo, não era preciso descobrir qual a razão da divergência apontada, haja vista que o imóvel está perfeitamente descrito no título celebrado, correspondente àquele que consta no fólio real.

Não bastasse, a Lei nº 7.433/1985, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, contentasse com a descrição do imóvel pela menção à matrícula em se tratando de imóveis urbanos e desde que sua descrição e caracterização estejam presentes na certidão do Cartório de Registro de Imóveis. Confira-se o caput do artigo 2°:

“Art 2º – Ficam dispensados, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do Registro de Imóveis”.

E o artigo 225, § 1º e § 2º, da Lei nº 6.015/1973 assim estabelecem:

“Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior”.

Bastava, portanto, descrever o imóvel por remissão ao que sua matrícula contém, para que o requisito da especialidade objetiva fosse cumprido.

Havendo perfeita correspondência entre a descrição do imóvel contida no instrumento de contrato e na certidão de matrícula, não há que se falar em desatendimento do princípio da especialidade objetiva, impondo-se, portanto, a improcedência da dúvida.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação e julgo improcedente a dúvida.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

Notas:

[1]https://transparencia5.varzeapaulista.sp.gov.br/include/legislacao/pdf/lc_371_434.pdf

[2] https://transparencia5.varzeapaulista.sp.gov.br/include/legislacao/pdf/lc_4502_5068.pdf

[3] https://central3.to.gov.br/arquivo/176706/ (DJe de 21.10.2022 – SP)

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1008858-31.2020.8.26.0348

Comarca: MAUÁ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1008858-31.2020.8.26.0348

Registro: 2022.0000657101

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1008858-31.2020.8.26.0348, da Comarca de Mauá, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS FUNCIONÁRIOS DA COMPANHIA SANTISTA DE TRANSPORTES COLETIVOS CSTC, é apelado OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA MAUÁ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação e julgaram improcedente a dúvida, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 16 de agosto de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1008858-31.2020.8.26.0348

APELANTE: Cooperativa Habitacional dos Funcionários da Companhia Santista de Transportes Coletivos CSTC

APELADO: Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da comarca Mauá

VOTO Nº 38.735

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada prejudicada ao fundamento de não cabimento da dúvida inversa – Dúvida inversa admitida na jurisprudência administrativa deste Conselho Superior da Magistratura e prevista no item 39.1, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ No mérito, a exigência é descabida – Não aplicação do disposto no artigo 77 da Lei 5.764/1971 à liquidação extrajudicial voluntária das cooperativas – Artigos 75 e 77 que não foram, ademais, recepcionados pela nova ordem constitucional, porquanto aplicáveis apenas à então existente liquidação extrajudicial não voluntária ou coativa, de iniciativa do órgão executivo federal, que não subsiste à luz do disposto no artigo 5º, XVIII, da Constituição Federal – Recurso Provido – Dúvida improcedente.

Trata-se de apelação (fls. 235/246) interposta pela Cooperativa Habitacional dos Funcionários da Companhia Santista de Transportes Coletivos CSTC contra a r. sentença (fls. 229/230), proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mauá, que julgou prejudicada a dúvida inversa por ser inviável seu oferecimento à luz do disposto no artigo 198, da Lei de Registros Públicos.

Em suas razões de recurso, alega a apelante, em síntese, que: (i) é cabível a suscitação de dúvida inversa, nos termos do que estabelece o item 39.1 do Tomo II, das NSCGJ; (ii) a alienação do imóvel pela cooperativa atendeu às exigências da Lei 5.764/71 e do seu Estatuto, não se lhe aplicando as regras da Lei Falimentar, à vista de sua natureza de sociedade simples; (iii) faz jus à tutela de urgência para o imediato registro do título apresentado porque a Caixa Econômica Federal está na iminência de rescindir o contrato de financiamento feito pelo comprador do imóvel em vista da sentença proferida.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pela manutenção da r. sentença (fls. 276/278).

É o relatório.

A r. sentença recorrida considerou incabível a dúvida inversa, julgando-a prejudicada, sob o fundamento de não estar prevista no artigo 198, da Lei de Registros Públicos, e, portanto, o item 39.1, do Capítulo XX, das NSCGJ, que sobre ela dispõe, não teria fundamento legal.

Não se desconhece que há entendimento doutrinário e jurisprudencial (RExtr. 77.966, j. 13.05.1983) no sentido de que a dúvida direta é a única ação de dúvida prevista em lei e disciplinada pelos artigos 198 a 204, 207 e 296, da Lei nº 6.015/73.

Contudo, no âmbito do Estado de São Paulo, a dúvida inversa está prevista no item 39.1, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ, sendo, inclusive, disciplinado o seu procedimento.

A jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura igualmente admite a dúvida inversa, como se destaca no seguinte precedente:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida Inversa – Admissibilidade – Título judicial – Qualificação – Cabimento – Irresignação Parcial – Dúvida prejudicada – Atendimento de exigências no curso da dúvida – Prorrogação inaceitável do prazo da prenotação – Declaração de quitação dos débitos condominiais – Exigência não mais justificável – Revogação tácita do parágrafo único do artigo 4.º da Lei n.º 4.591/1964 pelo artigo 1.345 do Código Civil de 2002 – Recurso não provido.

(…)

A dúvida inversa, suscitada, com fundamento em criação pretoriana, pela interessada, ora apelante – que, inconformada com uma das exigências formuladas pelo registrador, ao invés de requerer-lhe a suscitação, apresentou-a diretamente ao MM Juiz Corregedor Permanente -, é, consoante jurisprudência consolidada, admitida pelo Conselho Superior da Magistratura deste Egrégio Tribunal de Justiça” (APELAÇÃO CÍVEL nº 0028707-86.2011.8.26.0100, j. 24/05/2012; Relator DES. JOSÉ RENATO NALINI).

Afastada, portanto, a r. sentença no que se refere ao não conhecimento da dúvida inversa, passa-se à análise da questão controvertida.

Inicialmente, há de ser indeferida a pretendida antecipação de tutela recursal. Isto porque, instaurada a dúvida registrária, o prazo da prenotação é prorrogado até solução final do procedimento, sendo inadmissível a concessão de tutela provisória, na forma pretendida pela apelante, em razão do disposto no art. 203, da Lei nº 6.015/73, que condiciona o registro do título ao trânsito em julgado da decisão:

“Art. 203 – Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:

I – se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação;

II – se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo”.

Desta forma, há manifesta incompatibilidade da antecipação da tutela recursal e o procedimento (processo em fase recursal) de dúvida, implicando a ausência de interesse processual na concessão da medida de urgência.

E, no mérito, a dúvida não procede.

A exigência formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mauá, com referência ao imóvel de matrícula 56.570, está assim retratada nas informações do delegatário (fls. 188/194), destacando-se o seguinte trecho:

“Conforme exposto na nota de devolução (fls. 168), o título não estava apto para registro, visto que, por ser a vendedora cooperativa de habitação, em liquidação extrajudicial, se faz necessário ter prévia avaliação do imóvel, bem como sua alienação necessita ser entre umas das formas previstas no art. 142, da Lei n. 11.101/2005”.

O Oficial esclareceu, ainda, que a incidência do artigo 142, da atual Lei de Falências, decorre da remissão feita pelo artigo 77, II, da Lei nº 5.764/1971, aos artigos 117 e 118, do então vigente Decreto-lei nº 7.661/1945, anterior lei de falências, ora revogada.

Ao ver do registrador, a Lei de regência das cooperativas (Lei nº 5.764/1971) determinava a aplicação das regras da lei de falências (Decreto-lei nº 7.661/1945) no tocante à alienação de bens, fazendo expressa referência aos artigos 117 e 118, da lei de quebra que, por força do artigo 77, da lei das cooperativas, deveria balizar a alienação de bens na hipótese de liquidação extrajudicial de cooperativa.

Como o Decreto-lei nº 7.661/1945 foi revogado e substituído pela Lei nº 11.101/2005, a alienação dos bens das cooperativas em liquidação extrajudicial deveria, segundo o delegatário, obedecer ao estabelecido no artigo 142, o qual, antes da modificação pela recente Lei nº 14.112/2020, previa a necessidade de avaliação prévia e a utilização de uma das seguintes modalidades de alienação: leilão, por lances orais; propostas fechadas; e pregão.

Por oportuno, convém anotar que, após a prenotação havida nos autos, a Lei nº 11.101/2005 sofreu alteração pela Lei nº 14.112/2020, de modo que o caput do artigo 142 está assim redigido:

“Art. 142. A alienação de bens dar-se-á por uma das seguintes modalidades:

I – leilão eletrônico, presencial ou híbrido;

II – (revogado);

III – (revogado);

IV – processo competitivo organizado promovido por agente especializado e de reputação ilibada, cujo procedimento deverá ser detalhado em relatório anexo ao plano de realização do ativo ou ao plano de recuperação judicial, conforme o caso;

V – qualquer outra modalidade, desde que aprovada nos termos desta Lei”.

Mas o Oficial não tem razão.

A Lei nº 5.764/1971, que define a Política Nacional de Cooperativismo, institui o regime jurídico das sociedades cooperativas e dá outras providências, prevê a dissolução extrajudicial das cooperativas por ato voluntário ou por iniciativa do órgão executivo federal, sem prejuízo da liquidação judicial, conforme o disposto nos artigos 63 e 64.

Como a recorrente está em liquidação extrajudicial, não interessa cuidar da liquidação judicial, mas apenas da extrajudicial.

E segundo a lei, duas são as espécies de liquidação extrajudicial: a voluntária, para os casos do artigo 63, e a não voluntária ou coativa, para o caso do artigo 64.

A liquidação voluntária é deliberada em assembleia, ao passo que a liquidação não voluntária seria de iniciativa do órgão executivo federal. Diz-se “seria” porque a partir da Constituição Federal de 1988 não subsiste a liquidação não voluntária de iniciativa do órgão executivo federal, sob pena de violação ao disposto no artigo 5º, XVIII, da Carta Magna:

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(…)

XVIII – a criação de associações e, na forma da lei, a de cooperativas independem de autorização, sendo vedada a interferência estatal em seu funcionamento;”

Nesse sentido, destaca-se:

“Com a liberdade de constituição e funcionamento das cooperativas, inaugurada pela Constituição Federal de 1988, não é mais possível que ocorra sua liquidação coativa extrajudicial, prevista nos arts. 75 a 77 da respectiva lei, cujas disposições, portanto, encontram-se revogadas” [1].

A liquidação extrajudicial que persiste é a voluntária, a ser deliberada pela Assembleia Geral da Cooperativa e que se submete ao procedimento dos artigos 65 a 74, da Lei 5.764/1971, não se lhes aplicando o disposto nos artigos 75 a 77, da mesma lei.

Novamente merece destaque a doutrina:

“É preciso não confundir a liquidação extrajudicial, de que tratavam os artigos 75 e 77 da Lei 5.764/1971 (em que era suposta sua instauração por autoridade administrativa competente e a cujo controle a cooperativa estaria vinculada) com a liquidação contemplada em seu art. 65, que é fase ou processo pelo qual passa a sociedade dissolvida para efeito de sua extinção. A primeira era coativa e tinha por fim instaurar o concurso universal de credores para lhes proporcionar em rateio a satisfação de seus créditos, deflagrando-se sob o controle de uma autoridade pública; a segunda é decorrência da dissolução, por qualquer das causas que lhe são próprias, não instaura concurso de credores e se mantém sob o controle dos próprios cooperados” [2].

Por certo, a liquidação extrajudicial voluntária não se submete ao disposto nos artigos 75 a 77, da Lei 5.764/1971, haja vista que a competência para realizar o ativo é do(s) liquidante(s), nomeado(s) pela assembleia geral da cooperativa, nos exatos limites do que por ela for deliberado. Essa é a redação do artigo 65, caput: “Quando a dissolução for deliberada pela Assembléia Geral, esta nomeará um liquidante ou mais, e um Conselho Fiscal de 3 (três) membros para proceder à sua liquidação”.

E conforme o artigo 68, são obrigações dos liquidantes, entre outras: “realizar o ativo social para saldar o passivo e reembolsar os associados de suas quotas-partes, destinando o remanescente, inclusive o dos fundos indivisíveis, ao Banco Nacional de Crédito Cooperativo S/A.” (inc. VI); “convocar a Assembléia Geral, cada 6 (seis) meses ou sempre que necessário, para apresentar relatório e balanço do estado da liquidação e prestar contas dos atos praticados durante o período anterior” (inc. IX); “apresentar à Assembléia Geral, finda a liquidação, o respectivo relatório e as contas finais” (inc. X).

Constata-se, portanto, que as obrigações dos liquidantes são dispostas de modo exauriente pelo artigo 68 e, em momento algum, há imposição para obediência às formalidades do artigo 77 para a alienação de bens.

De fato, como a deliberação quanto à dissolução e apuração dos haveres é da assembleia geral da cooperativa, cabe unicamente a ela dispor como isso se dará, a fim de que os liquidantes sigam o quanto por ela deliberado. Findo o processo destinado à alienação dos bens, far-se-á a prestação de contas à mesma assembleia geral, como determinado na lei.

A observância das formalidades do artigo 77 da lei tinha sua razão de ser para a então existente liquidação extrajudicial coativa ou não voluntária, por iniciativa do órgão executivo federal, considerando que nessa hipótese não havia deliberação da assembleia, de modo a ser justificável as cautelas da avaliação prévia de bens e da sua alienação pelos mesmos modos destinados à venda dos bens da massa falida.

Inexistindo similitude entre a situação da liquidação extrajudicial voluntária da Lei 5.764/1971 com a alienação dos bens arrecadados em falência, não há justificativa bastante para a aplicação do disposto no artigo 142, da atual Lei de Falências, como, aliás, não havia razão para a aplicação mesma dos artigos 117 e 118, da anterior Lei de Falências (Dec.-lei 7.661/1945), por força da remissão feita pelo artigo 77 da Lei 5.764/1971.

Em outras palavras, a liquidação extrajudicial voluntária das cooperativas nunca se submeteu ao disposto no artigo 77, da lei de regência, já que há procedimento específico e exauriente para ela na mesma lei, nos artigos 65 a 74. E após a Constituição Federal, que impediu a interferência estatal na criação e funcionamento das cooperativas, não subsiste a liquidação extrajudicial não voluntária ou coativa, de modo que os artigos 75 a 77, da lei das cooperativas, não foram recepcionados pela nova ordem constitucional.

Conclui-se, portanto, que a exigência do Oficial de Registro de Imóveis de Mauá é descabida.

Por oportuno, consigne-se que estão arquivadas as atas da assembleia geral extraordinária a respeito da liquidação extrajudicial da cooperativa, de aprovação e nomeação do liquidante extrajudicial, Sr. Julio Cesar Lellis, e de autorização da venda do imóvel tratado nestes autos, de matrícula nº 56.570 (fls. 35/36).

Então, a alienação foi autorizada em assembleia geral extraordinária, de modo a não existir óbice ao registro do título.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida .

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

Notas:

[1] EMPRESA INDIVIDUAL DE REPONSABILIDADE LIMITADA E SOCIEDADE DE PESSOAS; Alfredo de Assis Gonçalves Neto; Erasmo Valladão Azevedo e Novaes França, Revista dos Tribunais, pág. 400

[2] EMPRESA INDIVIDUAL DE REPONSABILIDADE LIMITADA E SOCIEDADE DE PESSOAS; Alfredo de Assis Gonçalves Neto; Erasmo Valladão Azevedo e Novaes França, Revista dos Tribunais, págs. 400/401. (DJe de 18.10.2022 – SP)

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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