CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Título notarial – Escritura de venda e compra Imóvel rural – Princípio da especialidade objetiva – Descrição tabular deficiente Imóvel que, embora ainda não esteja sujeito a georreferenciamento, vem descrito de modo absolutamente precário, sem nenhum ponto de amarração – Prédio que não pode ser considerado um corpo certo – Impossibilidade de aplicar-se o item 10.1.1 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ – Apelação a que se nega provimento, mantida a r. sentença.

Escrito por

Apelação Cível nº 1010738-19.2020.8.26.0361

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1010738-19.2020.8.26.0361
Comarca: MOGI DAS CRUZES

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1010738-19.2020.8.26.0361

Registro: 2021.0000380971

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1010738-19.2020.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante COMERCIAL IBIAÇU DE EMPREENDIMENTOS LTDA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES/SP.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 13 de maio de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1010738-19.2020.8.26.0361

Apelante: Comercial Ibiaçu de Empreendimentos Ltda

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi das Cruzes/SP

VOTO Nº 31.505

Registro de Imóveis – Dúvida – Título notarial – Escritura de venda e compra Imóvel rural – Princípio da especialidade objetiva – Descrição tabular deficiente Imóvel que, embora ainda não esteja sujeito a georreferenciamento, vem descrito de modo absolutamente precário, sem nenhum ponto de amarração – Prédio que não pode ser considerado um corpo certo – Impossibilidade de aplicar-se o item 10.1.1 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ – Apelação a que se nega provimento, mantida a r. sentença.

1. Trata-se de apelação (fl. 75/81) interposta por Comercial Ibiaçu de Empreendimentos Ltda. contra a r. sentença (fl. 67/68) proferida pelo MM. Juízo Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mogi das Cruzes, que julgou procedente a dúvida (fl. 01/09) e manteve a recusa (fl. 34/35) de registro stricto sensu de compra e venda (fl. 17/22) na matrícula nº 4.216 daquele cartório (fl. 49/52).

Segundo a r. sentença, ao objeto do pretendido registro faltam, no caso, dados de precisão acerca das características, confrontações, localização e área do imóvel: a descrição dada pela matrícula é precária, porque lhe falta a indicação de ângulos e medidas dos limites do prédio; desse modo, antes do registro se faz necessária a retificação do assento e, até lá, a pretendida inscrição não pode ser feita, o que leva à procedência da dúvida.

Em seu recurso, a apelante afirma que a r. sentença tem de ser reformada, porque, havendo identidade entre a descrição dada pela matrícula e aquela contida no título, o prédio está identificado como corpo certo e, portanto, não é necessário exigir-se prévia retificação. Além disso, nesta hipótese não houve alienação parcial nem incerteza sobre a identidade do objeto do negócio e o imóvel matriculado, de maneira que o registro pretendido não ofende o princípio da especialidade objetiva. Pede, assim, a recorrente, que seja reformado o r. decisum e, afastado o óbice, se lhe defira a lavratura do registro que pretende.

A ilustre Procuradoria Geral de Justiça ofertou parecer pelo não provimento do recurso (fl. 110/112).

A representação processual da apelante foi regularizada (fl. 98 e 13/16).

É o relatório.

2. A r. sentença tem de ser mantida, em que pese aos bons fundamentos da apelação.

A matrícula nº 4.216 (fl. 49/52) não descreve a contento o imóvel, ao trazer expressões imprecisas, a saber:

“UM TERRENO, com 7,26 ha, mais ou menos, […] com as seguintes confrontações: começa numa pedra que se acha na beira de um ribeirão, daí segue em rumo direito, dividindo com Augusto Antonio Rodrigues, até encontrar outra pedra, daí segue dividindo com Francisco Cardoso, até encontrar terras de Guilherme Pessolato; daí segue rumo direito até encontrar uma pedra e daí dividindo com Benedito Rodrigues, até a pedra, ponto de partida.”

Ou seja: a matrícula não atende com exatidão ao que dispõe a Lei nº 6.015/1973, art. 176, § 1º, II, 3, e §§ 3º-8º e 13, isto é, não dá fiel observância ao princípio da especialidade objetiva, de modo que existe, também, ofensa ao disposto na mesma Lei nº 6.015/1973, art. 225, § 2º: com efeito, o título causal (= a compra e venda documentada pela escritura pública copiada a fl. 17/22) tem por objeto um prédio (cf. fl. 18) que não é possível localizar, e isso impede a inscrição almejada.

Isso já está consolidado no item 10.1.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais NSCGJ (grifou-se):

“A descrição precária do imóvel rural, desde que identificável como corpo certo e localizável, não impede o registro de sua alienação ou oneração, salvo quando sujeito ao georreferenciamento ou, ainda, quando a transmissão implique atos de parcelamento ou unificação, hipóteses em que será exigida sua prévia retificação.”

In casu, não se pode dizer que tenha mera “descrição precária”, mas possa ser identificado como “corpo certo”, um imóvel cujas confrontações não possuem nenhum ponto de amarração, ou, por outras palavras, cujas confrontações não é possível saber onde se iniciam (“começa numa pedra que se acha na beira de um ribeirão”) nem aonde vão chegar (“daí segue em rumo direito, dividindo com Augusto Antonio Rodrigues, até encontrar outra pedra, daí segue dividindo com Francisco Cardoso, até encontrar terras de Guilherme Pessolato; daí segue rumo direito até encontrar uma pedra e daí dividindo com Benedito Rodrigues, até a pedra, ponto de partida”).

Nesse sentido, há precedentes deste Conselho Superior da Magistratura, dentre os quais vale mencionar:

“Registro de imóveis – Dúvida – Imóvel rural – Não identificação como corpo certo – Descrição precária – Quebra do princípio da especialidade objetiva – Impossibilidade de registro de escritura pública de venda e compra – Recurso desprovido.” (CSMSP, Apelação Cível 0005085-94.2014.8.26.0189, Rel. Des. Elliot Akel, j. 7.10.2015, DJe 26.1.2016).

“Registro de Imóveis – Procedimento de dúvida – 1. Compromisso de venda e compra que se limitou a reproduzir a precária descrição do imóvel constante na matrícula – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – 2. Procuração hábil a alienar deve conter poderes, não só expressos, como também especiais – Inteligência do artigo 661, § 1º, do Código Civil em vigor – 3. Servidão – incerteza na sua localização – Desobediência ao princípio da especialidade objetiva – 4. Procedimento de dúvida julgado procedente, negando o registro – Recurso improvido.” (CSMSP, Apelação Cível 524-6/3, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 3.8/2006).

Finalmente, não favorece a apelante a alegação de que o imóvel ainda não esteja sujeito ao georreferenciamento, porque a área deste é inferior a 25 hectares e, assim, o prazo para tanto só se encerra em 20 de novembro de 2025 (inciso VII do art. 10 do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002), e o ato colimado não implica parcelamento ou unificação. É que, como dito, independentemente dessa providência, a descrição atual é de todo insuficiente, e não permite sequer a incidência do mencionado item 10.1.1 do Capítulo XX das NSCGJ.

Por conseguinte, é de recusar-se provimento à apelação para, mantendo o r. decisum e a objeção oposta pelo Oficial de Registro de Imóveis, indeferir o registro da venda e compra (Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, 29) instrumentada pela escritura pública copiada a fl. 17/22 (prenotação 272344, do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Mogi das Cruzes).

3. À vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação, mantendo-se a r. sentença, como lançada.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 10.08.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Sentença que não padece de qualquer vício a justificar o pleito de nulidade – Afastamento da prejudicialidade da dúvida – Exigências reputadas pertinentes que foram cumpridas antes de desencadeado o procedimento de dúvida, deixando para o debate apenas a controvertida. Registrabilidade do título – Recusa de registro da escritura pública de venda e compra – Exigência de apresentação do comprovante de pagamento do ITBI referente à anterior cessão de compromisso de compra e venda não registrada – Qualificação registral limitada ao título apresentado – Óbice afastado – Dúvida julgada improcedente – Recurso provido.

Escrito por

Apelação Cível nº 1078005-15.2020.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1078005-15.2020.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1078005-15.2020.8.26.0100

Registro: 2021.0000380969

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1078005-15.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante REGINALDO LAPA CARDOSO, é apelado OFICIAL DO 4º REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 13 de maio de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1078005-15.2020.8.26.0100

Apelante: Reginaldo Lapa Cardoso

Apelado: Oficial do 4º Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 31.503

Registro de Imóveis – Dúvida – Sentença que não padece de qualquer vício a justificar o pleito de nulidade – Afastamento da prejudicialidade da dúvida – Exigências reputadas pertinentes que foram cumpridas antes de desencadeado o procedimento de dúvida, deixando para o debate apenas a controvertida. Registrabilidade do título – Recusa de registro da escritura pública de venda e compra – Exigência de apresentação do comprovante de pagamento do ITBI referente à anterior cessão de compromisso de compra e venda não registrada – Qualificação registral limitada ao título apresentado – Óbice afastado – Dúvida julgada improcedente – Recurso provido.

1. Trata-se de apelação interposta por Reginaldo Lapa Cardoso contra a r.sentença da MM. Juíza Corregedora Permanente do 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, que julgou prejudicada a dúvida por irresignação parcial, examinando, contudo, a exigência impugnada, para manter a recusa ao registro da escritura pública de venda e compra (fl.92/96).

Em suas razões, o recorrente, preliminarmente, pugnou pela nulidade da sentença, e, no mérito, reafirmou que sua insurgência diz respeito à exigibilidade do recolhimento do imposto (ITBI) relativo à cessão de direitos não registrada e apenas mencionada na escritura pública levada a registro, único óbice registrário apontado quando da segunda nota devolutiva, de modo que não há se falar em prejudicialidade da dúvida que deve ser conhecida e julgada improcedente (fl.109/122).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento parcial do recurso (fl.139/143).

É o relatório.

Decido.

2. O recurso merece provimento.

A sentença não padece de qualquer vício a justificar o pleito de nulidade. O ato decisório enfrentou as questões postas e apresentou os fundamentos entendidos como adequados para a conclusão esposada.

No mérito recursal, a dúvida não está prejudicada por irresignação parcial.

Isto porque o interessado, antes mesmo de ser suscitada a dúvida, cumpriu todas as exigências que reputava pertinentes, deixando para o debate apenas a controvertida e relativa ao imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais – ITBI.

Com o cumprimento dos óbices registrários admitidos como corretos, se superado o que é objeto desta dúvida, o título será registrado.

A prejudicialidade diz respeito à discussão parcial dos óbices sem o cumprimento daqueles admitidos como corretos ou cumpridos no curso do procedimento de dúvida, o que levaria à prorrogação indevida do prazo de prenotação e permissão de dilações e complementações em detrimento de direitos posicionais que acaso pudessem existir em contraposição ao do suscitado.

A dúvida registrária não admite o exame parcial das exigências feitas pelo registrador, na medida em que, mesmo afastada a exigência impugnada, subsistirá a inviabilidade do registro em razão do não atendimento das demais exigências que forem aceitas, ainda que tacitamente.

Hipótese diversa da tratada nestes autos, portanto.

A controvérsia reside na possibilidade de ser ou não exigido, pelo registrador, ao qualificar o título escritura pública de venda e compra o comprovante de recolhimento do imposto de transmissão referente à cessão anterior dos direitos de compromisso de compra e venda não registrada.

A titular do domínio outorgou o título de venda e compra diretamente ao cessionário, com a anuência daqueles que cederam os direitos do compromisso de compra e venda.

Não se registrará a cessão, já que a outorga da escritura pública de venda e compra diretamente ao terceiro cessionário dispensa o registro das cessões intermediárias, posto que observado o princípio da continuidade.

É sabido que o registrador, por imperativo legal (art. 289 da Lei nº 6.015/73) tem o dever de fiscalizar o adimplemento dos tributos que exsurjam dos atos praticados por eles, ou perante eles, no exercício de sua função.

Ao registrador não é dado fiscalizar o recolhimento de tributos eventualmente incidentes sobre negócios jurídicos que não tenham sido levados a registro, apenas referidos no título submetido ao seu crivo.

A qualificação registrária deve estar adstrita à verificação do recolhimento do imposto de transmissão relativo ao título objeto de ingresso no fólio real.

Logo, afastado o óbice registrário.

3. Por todo o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 10.08.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

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TJ/SP – Escritura pública de compra e venda que abrangeu cinco imóveis – Indicação dos valores venais de cada um dos imóveis e do preço total da venda – Pedido de retificação da escritura pública, por ata retificativa, para constar que o valor da venda de cada um dos imóveis correspondeu ao seu valor venal – Inexistência de erro material que comporte a modificação de elemento da compra e venda, consistente no preço atribuído a cada um dos imóveis, sem a participação dos vendedores – Recurso não provido.

Escrito por

Número do processo: 1005014-46.2018.8.26.0024

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 75

Ano do parecer: 2020

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1005014-46.2018.8.26.0024

(75/2020-E)

Escritura pública de compra e venda que abrangeu cinco imóveis – Indicação dos valores venais de cada um dos imóveis e do preço total da venda – Pedido de retificação da escritura pública, por ata retificativa, para constar que o valor da venda de cada um dos imóveis correspondeu ao seu valor venal – Inexistência de erro material que comporte a modificação de elemento da compra e venda, consistente no preço atribuído a cada um dos imóveis, sem a participação dos vendedores – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso interposto pela Igreja Evangélica Assembleia de Deus contra decisão que manteve a recusa do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Município de Murutinga do Sul, Comarca de Andradina, em lavrar ata retificativa para a alteração da escritura pública de compra e venda dos imóveis que são objeto das matrículas nºs 14.868, 19.379, 12.136, 19.378 e 12.137, todos do Registro de Imóveis de Andradina, em razão da inexistência de erro material, constatável por documento, que autorize a modificação do negócio jurídico sem que os vendedores participem do novo ato notarial.

A recorrente alegou, em suma, que necessita da retificação da escritura pública de compra e venda a fim de possibilitar o seu registro. Asseverou que a compra e venda teve como objeto cinco imóveis cujos valores venais foram indicados na escritura pública. Aduziu que esses valores somam R$ 8.428,82. Esclareceu que o preço total da compra venda dos imóveis foi de R$ 8.430,00 e que não foi especificado na escritura o preço atribuído a cada um dos imóveis porque deveria corresponder ao seu respectivo valor venal. Disse que a diferença entre a soma dos valores venais e o preço da venda dos imóveis, de R$ 1,18, decorreu de mero arredondamento. Contudo, para registro da compra e venda foi exigida a retificação da escritura pública que deverá conter o preço da venda de cada um dos imóveis, o que pode ser feito pelo tabelião de notas mediante ata retificatória, sem a participação dos vendedores (fls. 63/71).

A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso, ressalvando que os vendedores movem ação para anular a compra e venda, conforme constou na r. decisão recorrida (fls. 82/86).

Opino.

Conforme precedentes desta Corregedoria Geral da Justiça, a retificação de atos notariais pela via administrativa, sem a participação de todas as partes do negócio jurídico, somente é possível para a correção de erro material evidente, verificável desde logo. Neste sentido o r. parecer da MM. Juíza Auxiliar da Corregedoria, atual Desembargadora Maria Adelaide de Campos França, no Proc. 98/90, a seguir transcrito:

“A emenda de atos notariais mediante intervenção do Poder Público é admitida, tão somente, quando as circunstâncias indicam ser o erro material evidente, independente de qualquer conjectura e verificável a olho nu. Tal admissão da correção de mero equívoco material pela via administrativa encontra seu fundamento no poder de autoridade da Administração Pública sobre seus próprios atos” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – 1990, Coord. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, Ed. RT, págs. 210/211).

Os itens 54 e 54.1 do Capítulo XVI das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, de igual modo, autorizam a retificação da escritura pública por meio de ata de retificação destinada a suprir inexatidões materiais e irregularidades constatáveis por documentos, desde que não acarretem a modificação da vontade das partes ou a substância do negócio jurídico:

“54. Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, constatáveis documentalmente e desde que não modificada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico realizado, podem ser corrigidos de ofício ou a requerimento das partes, ou de seus procuradores, mediante ata retificativa lavrada no livro de notas e subscrita apenas pelo tabelião ou por seu substituto legal, a respeito da qual se fará remissão no ato retificado.

54.1. São considerados erros, inexatidões materiais e irregularidades, exclusivamente:

a) omissões e erros cometidos na transposição de dados constantes dos documentos exibidos para lavratura do ato notarial, desde que arquivados na serventia, em papel, microfilme ou documento eletrônico;

b) erros de cálculo matemático;

c) omissões e erros referentes à descrição e à caracterização de bens individuados no ato notarial;

d) omissões e erros relativos aos dados de qualificação pessoal das partes e das demais pessoas que compareceram ao ato notarial, se provados por documentos oficiais”.

Assim porque não é possível ao tabelião, ou ao juiz, em procedimento administrativo, alterar a manifestação de vontade das partes consubstanciada na escritura pública.

Neste caso concreto, a recorrente busca retificar escritura pública de compra e venda, lavrada pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Município de Murutinga do Sul em 20 de março de 2007, nas págs. 005 a 008 do Livro nº 0404, para que conste que o preço atribuído para a compra e venda de cada um dos cinco imóveis correspondeu ao seu respectivo valor venal.

Contudo, a certidão de fls. 16/19 demonstra que as partes da escritura pública atribuíram para a compra e venda dos cinco imóveis o preço total de R$ 8.430,00, sem especificar o valor correspondente à venda de cada um dos bens.

Apesar da pequena divergência entre a soma dos valores venais dos imóveis e o preço total da compra e venda, a retificação pretendida diz respeito a elemento essencial do negócio jurídico, sem que esteja comprovada documentalmente a existência de erro evidente, detectável desde logo.

Ademais, a atribuição de valor individual para a venda de cada um dos imóveis poderá acarretar obrigações correlatas, como as consistentes em retificar declaração de imposto de renda e recolher imposto, razão pela qual não pode ser feita sem a participação dos vendedores.

Por fim, segundo indicado na decisão recorrida, os vendedores movem ação em que pretendem a declaração da nulidade da escritura pública (Processo nº 1003142-59.2019.8.26.0024), o que também impede a modificação da escritura por ata de retificação, a ser lavrada sem a sua participação, para indicar o preço individual para a venda de cada imóvel.

Diante disso, neste caso concreto não estão presentes os requisitos para a alteração da escritura pública de compra e venda mediante ata de retificação, a ser lavrada sem que dela participem os vendedores dos imóveis.

Ante o exposto, o parecer que submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 21 de fevereiro de 2020.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, e por seus fundamentos que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Intimem-se. São Paulo, 21 de fevereiro de 2020. (a) RICARDO ANAFE, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: SILVIO BARBOSA FERRARI, OAB/SP: 373.138.

Diário da Justiça Eletrônico de 16.03.2020

Decisão reproduzida na página 033 do Classificador II – 2020

Fonte: INR Publicações

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