Processo 1045620-77.2021.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Equação Administradora de Bens Ltda – Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de providências formulado por Equação Administradora de Bens Ltda em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital para determinar apenas o cancelamento do registro da hipoteca alcançada pela perempção (fls. 62/63 – item 1 do transporte de matrículas – R.12 – matrícula 9.277). Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais nem honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. REPUBLICADO POR INCORREÇÃO. – ADV: GIULIANA BARCI DE MORAES (OAB 434403/SP), MÁGINO ALVES BARBOSA FILHO (OAB 69943/SP), VIVIANE BARCI DE MORAES (OAB 166465/SP), RODRIGO FUNABASHI (OAB 261163/SP), FELIPE GENARI (OAB 356167/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1045620-77.2021.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: Equação Administradora de Bens Ltda
Requerido: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado por Equação Administradora de Bens Ltda em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, para cancelamento de todas as restrições anteriores à adjudicação do imóvel da matrícula n. 217.824 daquela serventia, com pedido de tutela antecipada.
A parte requerente aduz que o imóvel, adquirido mediante contrato de compra e venda, já tinha sido adjudicado por proprietário anterior em ação judicial na qual ele figurava como credor, pelo que todos os ônus anteriores à adjudicação que recaem sobre o bem devem ser cancelados (oito penhoras e duas hipotecas transportadas das matrículas n. 9.277, 25.050 e 83.254): a adjudicação, assim como a arrematação, consubstancia modo de aquisição originária da propriedade; que constou expressamente na carta de adjudicação a inexistência de qualquer ônus ou recursos pendentes de julgamento. Juntou documentos às fls. 13/70.
A decisão de fl. 71 indeferiu a tutela de urgência pleiteada.
O Oficial manifestou-se às fls. 75/82, sustentando, no que tange às hipotecas, que apenas uma delas pode ser cancelada, já que alcançada pela perempção (matrícula 217.824 – item 1 da Av.1), ao passo que o cancelamento da outra necessita de ordem judicial ou de anuência do credor hipotecário ou, ainda, de comprovação da participação do credor hipotecário no processo em que houve a adjudicação. Quanto às penhoras, aduz que, em princípio, somente podem ser canceladas mediante ordem judicial ou por requerimento unânime dos envolvidos, nos termos do art. 250 da LRP; que, por outro lado, não desconhece a atual jurisprudência dos tribunais superiores no tocante à perda de eficácia das averbações de penhora anteriores à arrematação, com permissão de alienações posteriores, pelo que não se opõe ao cancelamento direto das constrições se for do entendimento deste juízo administrativo.
O Ministério Público opinou pela improcedência (fls. 86/88).
É o relatório.
Fundamento e decido.
No mérito, o pedido procede parcialmente. Vejamos os motivos.
Analisando a matrícula n. 217.824, juntada às fls. 61/66, verifica-se a existência de oito penhoras e de duas hipotecas, sem que tenha sido exibida qualquer decisão para levantamento dos gravames.
A Egrégia Corregedoria Geral de Justiça já se posicionou acerca da impossibilidade de cancelamento de penhora realizada por determinação judicial via decisão administrativa desta Corregedoria Permanente (com nossos destaques):
“REGISTRO IMOBILIÁRIO. CANCELAMENTO DE PENHORA – Mesmo diante do registro de carta de adjudicação e sua repercussão no registro imobiliário (cancelamento indireto) não cabe expedição de ordem para o cancelamento de inscrições de penhora provenientes de outros processos judiciais, competindo requerimento ao juízo que a determinou – Preliminar rejeitada e Recurso não provido” (CGJ, Proc. n° 1093002-08.2017.8.26.0100 – Parecer 101/2018-E, j. 13.03.2018).
“REGISTRO DE MÓVEIS – Arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade imobiliária – Questão, todavia, irrelevante – Cancelamento direto de penhoras estranhas ao processo onde ocorreu a alienação judicial – Necessidade de ordem judicial emanada da autoridade competente, ou seja, daquela que determinou as inscrições – Registro da carta de arrematação, portanto, é insuficiente para tanto – Confirmação do juízo de desqualificação registrai – Recurso desprovido” (CGJ, Processo n. 0004589-40.2014.8.26.0456, j . 03.08.2016).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Cancelamento direto de penhora estranha à do processo onde ocorrida a alienação judicial – Impossibilidade – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça – Dúvida improcedente – Recurso provido” (CGJ, Processo n. 0011823-84.2015.8.26.0344, j . 28.07.2016). ‘Registro de Imóveis – Pretensão de cancelamento de hipotecas e fls. 161 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA Recurso Administrativo n° 1093002-08.2017.8.26.0100 penhoras à vista de arrematação ocorrida em juízo cível – Cancelamento de penhoras que depende de ordem do juízo que as determinou – Ausência de comprovação da notificação do credor hipotecário – Impossibilidade do cancelamento – Inteligência do art. 1.501 do Código Civil – Recurso desprovido” (CGJ, Processo n. 1017712-21.2016.8.26.0100, j . 16.07.2016).
Não compete a este juízo administrativo, portanto, analisar ou modificar as decisões judiciais no que tange às penhoras.
Ademais, ao contrário do que diz a parte suscitada, a adjudicação em leilão judicial, assim como a arrematação, é modo derivado de aquisição de propriedade, caracterizada por uma alienação forçada proveniente de ordem judicial em processo de execução ou de cumprimento de sentença, que independe da relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário (executado) e o adquirente (arrematante ou adjudicante), nos moldes do atual entendimento do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 9000002-19.2013.8.26.0531).
Nesse sentido, ainda, a jurisprudência do STJ (AgRg no AREsp 805.687/RS, Quarta Turma, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j. 10.03.16).
Logo, em não se tratando de aquisição originária, a atual proprietária deve buscar o cancelamento das constrições perante os juízos que as determinaram em consonância com a jurisprudência supramencionada.
No que tange às hipotecas, a Lei de Registros Públicos, em seu artigo 251, assim dispõe:
“Art. 251 – O cancelamento de hipoteca só pode ser feito:
I – à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;
II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);
III – na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias”.
Conforme parecer do MM. Juiz Marcelo Fortes Barbosa Filho, elaborado no Proc. CGJ 346/2002 e aprovado em 06.02.2002 pelo Corregedor Geral da Justiça à época, Des. Luiz Tâmbara, o rol previsto no art. 251 é numerus clausus, devendo, como regra, ser observado.
Contudo, se verificada a perempção, é possível operar-se averbação de ofício:
“Para que subsistisse a hipoteca, a prorrogação de sua inscrição deveria ter sido promovida dentro do prazo de trinta anos, vencido em 27.07.1986, e, como não o foi, a garantia real perimiu, eis que não se admite sua perpetuidade, cessando, então, a inscrição de produzir seus efeitos próprios (Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de direito civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1974. vol. IV, p. 352-353).
Ora, caracterizada a perempção, operada pelo simples decurso de um prazo legal insusceptível de suspensão ou interrupção, conforme o explicitado pelo C. Conselho Superior da Magistratura quando do julgamento da Ap 256.993, da Comarca da Capital (rel. Des. Acácio Rebouças, j. 13.01.1977, RDI 3/121), não há necessidade de ordem judicial para que seja promovida averbação correspondente.
Assim, entendo ser possível, de ofício, seja determinada a realização de averbação, reportada a perempção da hipoteca em apreço, o que, apesar de não caracterizar um cancelamento, indicará não produzir a inscrição quaisquer novos efeitos”.
O prazo legal a que se refere a decisão, antes regido pelo artigo 887 do CC/16, vem atualmente estabelecido pelo artigo 1.485 do CC/2002, com nossos destaques:
“Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir”.
De tal modo, no decurso do prazo legal de trinta anos sem a devida prorrogação ou celebração de novo contrato, a hipoteca perde seus efeitos.
A partir de constatação análoga, já se reconheceu a possibilidade de averbação da perempção em mais de um julgado da E. Corregedoria Geral de Justiça: Processo CGJ nº 904/2003, parecer do MM. Juiz Assessor Claudio Luiz Bueno de Godoy, elaborado em 25.09.2003; Processo CGJ nº 07/2004, parecer do MM. Juiz Assessor José Antonio de Paula Santos Neto, elaborado em 02.02.2004, e Processo CGJ nº 2014/118757, parecer do MM. Juiz Assessor Gustavo Henrique Bretas Marzagão, aprovado pelo Exmo. Des. Hamilton Elliot Akel em 27.08.2014.
Neste último, ressaltou-se também que a averbação da perempção resulta em cancelamento da hipoteca, afirmação esta consignada com base em entendimento firmado em embargos de declaração no Proc. CGJ nº 788/2005, em decisão proferida em 25.10.2005 pelo Exmo. Des. José Mário Antonio Cardinale, à época Corregedor Geral de Justiça:
“… o almejado reconhecimento da perempção importa sim cancelamento da hipoteca, não tendo a decisão embargada incorrido em qualquer imprecisão técnica. Ainda que a postulação formulada não faça referência a cancelamento de hipoteca, certo é que a pretendida extinção do registro, ainda que decorrente de situação fática vinculada ao decurso do tempo, produz necessária e automaticamente aquele resultado. Como ensina Narciso Orlandi Neto:
O cancelamento de um ato do registro significa a retirada de seus efeitos do mundo jurídico. Melhor dizendo, cancelado o registro, desaparece a publicidade e, com ela, os efeitos que ele produziria em relação a terceiro.
Num sistema como o nosso, em que o registro tem eficácia constitutiva, aparece um efeito paralelo, de conteúdo negativo; ele é também extintivo do registro anterior…. (Retificação do Registro de Imóveis, 1997, Livraria Del Rey, Editora Oliveira Mendes, pág. 254).
E, nos expressos termos do artigo 248 da Lei de Registros Públicos, o cancelamento efetuar-se-á mediante averbação”.
Não bastasse isso, o proceder do ato de ofício foi objeto de norma regulatória prevista no item XXXII do Provimento nº 1/1988 desta Corregedoria Permanente, editado por José Renato Nalini e Ricardo Henry Marques Dip, com a seguinte redação:
“XXXII. Além das hipóteses previstas no item 122, cap. XX, das “NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA”, poderá averbar-se, por instância ou EX-OFFICIO, o cancelamento de registro de hipoteca perempta”.
Sob a luz de tal entendimento, verifica-se que a hipoteca indicada no item 1 do transporte de matrículas (R.12 – matrícula 9.277 – fls. 62/63) pode ser cancelada de ofício diante da perempção verificada, já que ausente registro subsequente de novo título a reconstituí-la.
O mesmo não se observa quanto à hipoteca gravada no item 5 do transporte de matrículas (R.5 – matrícula 25.050 – fl. 63), já que o registro ocorreu em 30 de março de 1994 e, portanto, não foi alcançado pela perempção (trinta anos conforme o disposto no art. 1.485 do Código Civil).
Assim e tendo em vista que nenhum dos requisitos do art. 251 da LRP foi preenchido, conclui-se que autorização para cancelamento da averbação desta última hipoteca caracterizaria o esvaziamento da garantia em total prejuízo do credor hipotecário, que não teria como reaver seu crédito, o que não pode ser admitido neste âmbito administrativo.
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de providências formulado por Equação Administradora de Bens Ltda em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital para determinar apenas o cancelamento do registro da hipoteca alcançada pela perempção (fls. 62/63 – item 1 do transporte de matrículas – R.12 – matrícula 9.277).
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais nem honorários advocatícios.
Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 21 de julho de 2021.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJe de 28.07.2021 – SP
Fonte: DJE/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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