Processo 1064389-07.2019.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1064389-07.2019.8.26.0100
Processo 1064389-07.2019.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Jose Fera Credidio Neto – – Elyria Bonetti Yoshida – Vistos. Trata-se dedúvida inversa suscitada por José Fera Credido Neto e Elyria Bonetti Yoshida em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, após segunda negativa de registro de usucapião extrajudicial relativa ao imóvel transcrito sob nº 73.749. Os suscitantes afirmam que após o afastamento dos óbices anteriormente apresentados pelo Oficial no Proc. 1006201- 21.2019.8.26.0100, foi solicitado a comprovação de pagamento de ITBI referente a cessão de direitos hereditários, o que foi atendido, além de comprovante do recolhimento de ITCMD relativo ao inventário de Vincenzo Candia. Discordam os suscitantes de tal exigência, alegando ser inócua tal exigência, além de não haver burla a legislação. O Oficial manifestou-se às fls. 24/26, juntando documentos às fls. 27/43. Aduz que, no procedimento anterior, foi determinado que o Oficial verificasse se não se estava a burlar as formas tradicionais de aquisição de propriedade, de modo que exigiu os comprovantes de pagamento dos tributos. Vieram aos autos cópia do processo administrativo de usucapião (fls. 64/323). O Ministério Público opinou pela procedência dadúvida (fls. 58/59). É o relatório. Decido. O presente óbice deve ser afastado. De fato, ao decidir o Processo nº 1006201- 21.2019.8.26.0100, após afastar os óbices ali analisados, determinou-se que deveria o Oficial atentar-se ao disposto no §2º do Art. 13 do Prov. 65/2017, evitando assim que o processo de usucapião fosse usado como forma de burlar os meios tradicionais de aquisição de propriedade. Tal norma é de essencial importância, pois visa coibir a utilização do procedimento extrajudicial de usucapião como meio de aquisição da propriedade quando tal aquisição poderia ser feita de outros modos, de especial modo a impedir que o interessado se furte a pagar emolumentos com escrituras públicas, taxas judiciárias e outros impostos eventualmente incidentes. Conforme já apontado em outras decisões deste juízo, o procedimento extrajudicial de usucapião em muito se assemelha ao processo judicial, tendo como mais importante diferença a inexistência de lide ou contestação ao pedido. Não por outra razão, o Prov. 65/2017 exige a apresentação de requerimento nos moldes da petição inicial, além do procedimento demandar a notificação de interessados, juntada de documentos que comprovem a posse e julgamento do mérito do pedido pelo Oficial de Registro. Neste comparativo, legítimo se faz entender o Art. 13, §2º do Prov. 65/2017 como analogia ao interesse de agir necessário nas ações judiciais: se for aparente que o requerente pretende burlar os meios tradicionais de aquisição de propriedade, cumpre ao Oficial exigir explicações ou documentos que demonstrem a necessidade do pedido de usucapião para que atinja seu objetivo; ficando claro que a aquisição poderia ser feita, em tempo hábil e sem grandes dificuldades, através dos meios tradicionais de aquisição, o pedido deve ser indeferido, assim como a ação judicial seria extinta sem julgamento do mérito por falta de interesse de agir. Com base em tais premissas, em que pese a cautela do Oficial, a interpretação dada com relação ao decidido na dúvida anterior extrapola os objetivos da norma e, de certo modo, contraria os próprios fundamentos da usucapião. Naqueles autos, decidiu-se pela desnecessidade de citação dos cedentes, com base no caput do Art. 13 do Prov. 65/17 do CNJ. Isso porque, havendo negócio jurídico entre as partes com relação ao imóvel objeto do pedido, presume-se que não haverá oposição à usucapião, já que o outorgante alienou seus direitos sobre o bem. Ocorre que, ao presumir que não há oposição, surge a dúvida com relação a necessidade da usucapião. Ora, se há concordância do proprietário ou outro titular de direitos sobre o bem, deve a parte explicar porque não formaliza tal concordância em título apto ao registro. Daí a inserção do §2º no citado Art. 13, além do comentário constante na decisão da dúvida anterior. No presente caso, a notificação dos cedentes foi dispensada com base nos documentos apresentados, inclusive o pagamento do imposto incidente sobre a operação. Deste modo, demonstrou a parte a regularidade na origem da posse do imóvel: passou a exercê-la após adquirir de quem entendia ser titulares do direito de propriedade. Isso não significa, contudo, ser necessária a demonstração de que os cedentes obtiveram tais direitos hereditários regularmente, com comprovação do ITCMB. Demonstrada a boa-fé na aquisição da posse, está cumprido um dos requisitos da usucapião ordinária, havendo justo título. Se não se está pleiteando a acessio possessionis, irrelevante a comprovação da titularidade do direito pelo cedente. Portanto, pelos próprios requisitos da usucapião pleiteada, a exigência formulada se mostra descabida. Ainda, se fosse pleiteada a usucapião extraordinária, uma vez afastada a exigência de justo título e boa-fé, a exigência de comprovantes de pagamento de imposto seria ainda mais desnecessária. Destarte, para os fins do Art. 13, §2º, do Prov. 65/17, não há necessidade de que seja comprovada a regularidade de todas as alienações anteriores, até porque se totalmente regulares a usucapião seria desnecessária. Em outras palavras, a exigência de comprovante do ITCMD é inepta a demonstrar violação ou não aos meios tradicionais de aquisição de propriedade. Eventual exigência de pagamento de imposto pode ser necessária para fins de demonstrar a origem da posse e existência de boa-fé, mas no presente caso tal comprovação já foi feita com o recolhimento do ITBI sobre a cessão de direitos que deu origem à posse que se pretende ver utilizada para reconhecimento da prescrição aquisitiva. Não se está a dizer, aqui, que não há qualquer violação aos meios tradicionais de aquisição de propriedade no presente caso, mas apenas que a exigência do Oficial não é apta para comprovar a inexistência de fraude. Nada impede, contudo, que em sua qualificação registral ao fim do pedido entenda o Oficial que a aquisição poderia se dar de forma regular sem grandes dificuldades, indeferindo o pedido ou pedindo maiores esclarecimentos do requerente. Destaco a expressão “sem grandes dificuldades”. Isso porque, a depender do pedido, pode ser possível a aquisição de título aquisitivo, mas o processo para adquirí-lo seria tão trabalhoso que se justifica o interesse de agir no pedido de usucapião, não havendo burla aos métodos regulares. Tal hipótese ocorreria, por exemplo, quando houvesse sucessivas aquisições de direito por causa mortis, mas sem inventário: o interessado até poderia requisitar a abertura de todas as partilhas necessárias em uma cadeia de cessões para que obtivesse a adjudicação do imóvel, mas tal procedimento seria tão demorado ou dificultoso que a usucapião é o único meio efetivo para obtenção da regularidade da propriedade em tempo hábil. No caso concreto, todavia, em não havendo análise do Oficial sobre o mérito do pedido, não pode esta corregedoria manifestar-se, sob pena de supressão de instância. Diante do exposto, julgo improcedente a presente dúvida inversa, afastando a exigência de comprovante de recolhimento de ITCMD, determinando o regular seguimento o processo administrativo de usucapião. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. P.R.I.C. – ADV: NELSON ROBERTO TURCO (OAB 31190/SP)

Fonte: DJE/SP 24-10-2019

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Processo 1057597-37.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO

Número: 1057597-37.2019.8.26.0100

Processo 1057597-37.2019.8.26.0100  –

Dúvida – Notas – Durval Brandão de Oliveira – Fazenda do Estado de São Paulo – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Durval Brandão de Oliveira, tendo em vista a negativa em proceder ao registro do formal de partilha extraído dos autos de inventário dos bens deixados pelo falecimento de Delphina Brandão de Oliveira, referente aos imóveis matriculado sob nº 185.189 e transcrito sob nº 84.983. O óbice registrário refere-se à necessidade de individualização da guia de recolhimento do imposto ITCMD referente à doação, diante da renúncia feita por Ronaldo Artacho de Oliveira em favor do suscitado, tendo em vista que, das várias guias apresentadas, não foi possível aferir qual delas refere-se ao mencionado imposto. Juntou documentos às fls.05/178. O suscitado apresentou impugnação às fls.179/184. Argumenta que a Fazenda Pública do Estado de São Paulo concordou com a expedição do alvará ou formal de partilha referente aos bens do espólio, bem como houve a homologação da partilha pelo Juízo de Direito do Estado de Minas Gerais. Salienta que o imóvel localizado em Minas Gerais foi registrado sem qualquer indagação sobre a renúncia, assim como foram liberados os bens móveis, benefícios junto ao INSS, saldos em contas bancárias existentes em Minas Gerais e São Paulo. Por fim, aduz que a vontade do renunciante não foi devidamente colhida. Apresentou documentos às fls.185/196. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.199/201 e 218). A Fazenda do Estado de São Paulo manifestou-se às fls.208/209, concordando que o ITCMD “causa mortis” foi devidamente recolhido, todavia, em relação ao ITCMD referente à doação (renúncia traslativa) depende de providência estabelecida no artigo 9º, § 4º da Lei Estadual nº 10.705/00, com redação dada pela Lei Estadual nº 10.992/01 e artigo 26, RITCMD, aprovado pelo Decreto nº 46.655/02. Acerca da manifestação do órgão fazendário, o Registrador informou que cabe ao delegatário fiscalizar o recolhimento e não o quantum das transações envolvidas, mesmo que acessórias. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. A renúncia da herança caracteriza-se como um negócio jurídico unilateral, irretratável, solene e potestativo, pelo qual o herdeiro não aceita receber a herança a que tinha direito. Na presente hipótese houve a ocorrência da chamada renúncia traslativa, pela qual o herdeiro Ronaldo Artacho Oliveira renunciou o seu quinhão hereditário, proveniente do falecimento de Delphina Brandão de Oliveira, em favor do herdeiro Durval Brandão de Oliveira. Na verdade, tecnicamente não se trata de renúncia, mas sim de uma cessão, pois consiste em aceitação da herança seguida de uma doação em favor de pessoa determinada, ou seja, renuncia em favor de terceiro. Neste contexto ao aceitar a herança e depois renunciá-la, passam a incidir duas espécies de impostos, quais sejam, o ITCMD e o ITBI. A exigência formulada pelo oficial consiste apenas na apresentação da guia de recolhimento do ITCMD, concernente à doação, vez que o ITCMD “causa mortis”, proveniente da partilha, foi recolhido. A alegação do suscitado sobre a concordância da Fazenda Pública no recolhimento do mencionado imposto não prospera, haja vista que a manifestação do órgão fazendário no inventário ocorreu em 17.11.2006 e a “renúncia traslativa” ocorreu em 02.04.2007, logo a concordância da Fazenda não abrangeu o imposto devido por ocasião da doação. É o que se vê da manifestação de fls.208/209: “… Quanto ao ITCMD doação relativo ao termo de renuncia de fls.77 (fls.49 dos autos de inventário), após o transito em julgado da sentença homologatória, deve ser providenciado o cumprimento das obrigações acessórias destinadas a concretizar o lançamento do ITCMD DOAÇÃO – antigo inter vivos estadual – (artigo 9º, § 4º, da Lei Estadual nº 10.705/00, com redação dada pela Lei Estadual nº 10.992/01 c/c artigo 26, do RITCMD, aprovado pelo Decreto 46.655/02)…” Ademais o argumento do suscitado de que a vontade do renunciante não foi devidamente colhida é matéria que foge ao âmbito administrativo, sendo que a existência de algum vício de consentimento deverá ser objeto de ação própria a ser proposta nas vias judiciais, com a incidência do contraditório e ampla dilação probatória. Por fim, ressalto que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal, e dentre estes impostos se encontra o ITCMD, cuja prova de recolhimento deve instruir o formal de partilha, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada, o que não é caso dos autos. Todavia, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor (Apelação Cível nº 28.382-0/7, da Comarca da Capital, em que figurou como relator o E. Desembargador Antônio Carlos Alves Braga). Logo, ante a ausência de juntada da guia de recolhimento do ITCMD referente a doação feita por Ronaldo Artacho Oliveira a Durval Brandão de Oliveira, é de rigor a manutenção da exigência. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Durval Brandão de Oliveira, e mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RUBENS GOMES HENRIQUES (OAB 383120/SP), FERNANDA BITTENCOURT PORCHAT DE ASSIS (OAB 124833/SP), NATHÁLIA AOKI HENRIQUES (OAB 407378/SP)

Fonte: DJE/SP 23/10/2019

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Processo 1083772-68.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO

Número: 1083772-68.2019.8.26.0100

Processo 1083772-68.2019.8.26.0100 –

Dúvida – Registro de Imóveis – Luciana Alves Fleming George e outro – Vistos. Tratase de dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Luciana Alves Fleming George, diante da negativa em se proceder ao registro do instrumento particular de contrato de locação de imóvel não residencial, firmado entre Maria Verônica Lakatos e José Roberto Lakatos, na qualidade de locadores, e Buffet Spasso Dourado Eirelli ME, como locatária. Os óbices registrários referem-se: a) necessidade de reconhecimento das firmas das testemunhas; b) apresentação do laudo de vistoria (original), mencionado na cláusula 2º do contrato de locação; c) necessidade de constar do mencionado contrato referencia expressa e inequívoca da matricula do imóvel, seu número e cartório; d) o contrato de locação deve ser aditado para constar o estado civil do locador ou apresentar certidão de nascimento/casamento atualizada; e) apresentação de cópia autenticada dos documentos pessoais dos locadores; f) exibir prova de representação atualizada, válida para a data do contrato, qual seja, 15.05.2017, da locatária Buffet Spasso Dourado Eirelli ME a sua representante Luciana Alves Fleming George. Juntou documentos às fls.04/63. A suscitada apresentou impugnação às fls.64/72. Argumenta que as exigências solicitadas para o devido registro do contrato, para publicidade da cláusula de vigência e validade contra eventual adquirente do imóvel, dependem exclusivamente da ação dos locadores, os quais não se recusam a cumprir com os seus deveres. Salienta que, ainda que assim não fosse, as exigências são eminentemente subjetivas, vez que não possuem amparo legal para a sua aplicação. Apresentou documentos às fls.74/77. Vieram aos autos novas informações do Registrador, às fls.86/88, corroborando as exigências mencionadas. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.91/93). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça. As exigências do Oficial para o registro do título apresentado baseiam-se nos princípios da legalidade, especialidade subjetiva e segurança jurídica, que norteiam os atos registrários. Em relação à necessidade do reconhecimento de firma das testemunhas, a Lei de Registros Públicos, no art. 221, II, determina que os escritos particulares tragam reconhecidas as firmas das partes e testemunhas. As razões do Oficial são ponderáveis, por terem fundamento na necessidade de segurança jurídica. De acordo com os ensinamentos de Walmir Pontes: “Reconhecimento de firmas O reconhecimento de firmas, no sistema dos registros públicos, somente pode ser exigido pelo oficial, como no caso das escrituras particulares, por efeito de disposição expressa de lei” (PONTES, Walmir. Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1982, p. 148). Em prestígio ao princípio da segurança registraria e da formalidade do registro de imóveis, a exigência do reconhecimento de firma de todos os contratantes não se mostra excessiva, vez que, além de prevista legalmente, confirma de forma mínima a identidade dos titulares do direito que se pretende transigir e registrar. A necessidade de apresentação do laudo de vistoria original, é oriunda clausula 2º do contrato de locação que estipula: “… No prazo de 90 (noventa) dias, os locadores ou quem estes indicarem, procederão à vistoria do imóvel, para verificação da conclusão das benfeitorias relacionadas acima, época esta em que será formalizado laudo de vistoria inicial bem como registros fotográficos do local, que passarão a fazer parte deste instrumento”. Logo, denota-se que o laudo de vistoria é parte integrante do contrato. A expressa referência ao cartório e número da matrícula do imóvel, tem amparo no princípio da especialidade objetiva (artigos 176 e 212 da Lei 6.015/73), cujas regras impedem o registro de títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). E ainda a necessidade de constar o estado civil do locador ou apresentação da certidão de nascimento ou casamento atualizada, pauta-se no princípio da especialidade subjetiva elencado no artigo 176, II, 4, a e b e art. 176, III, 2, a e b. Ao Oficial Registrador cabe a qualificação dos títulos que lhes são apresentados, justamente para evitar a prática de atos atentatórios aos princípios básicos do direito registral ou que tornem insegura e não concatenada a escrituração. Neste contexto, a falta da qualificação do locador viola o princípio da segurança jurídica que norteia os atos registrários, uma vez que gera a ocorrência de dúvida em relação à real identidade dele. A exigência de apresentação de cópia autentica dos documentos pessoais dos locadores, justifica-se pelos argumentos expostos pelo registrador, qual seja, coibir o ingresso de instrumentos particulares inidôneos, valendo-se subsidiariamente das normas destinadas aos Tabeliães de Notas. Por fim, tratando-se de pessoa jurídica, deverá ser apresentada a representação atualizada a fim de conferir se o signatário tem poderes de representação, assumindo as responsabilidades provenientes dos atos a serem praticados em nome da empresa. Assim, fica evidente a impossibilidade de se proceder ao registro do título em questão. O simples argumento de que cabe exclusivamente aos locadores a apresentação dos documentos ao cartório, não serve para afastar as exigências, sendo necessária a apresentação de um aditivo contratual. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Luciana Alves Fleming George, e consequentemente mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RAFAEL TSUHAW YANG (OAB 240976/SP)

Fonte: DJE/SP 23/10/2019

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