Espécie: APELAÇÃO
Número: 1032247-29.2024.8.26.0405
Comarca: OSASCO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1032247-29.2024.8.26.0405

Registro: 2025.0000988373

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1032247-29.2024.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante JOÃO CICERO FERREIRA DE LIMA NETO, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE OSASCO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Não conheceram da apelação e julgaram prejudicada a dúvida, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 17 de setembro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1032247-29.2024.8.26.0405

Apelante: João Cicero Ferreira de Lima Neto

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Osasco

VOTO Nº 43.914

Registro de imóveis – Apelação – Dúvida prejudicada – Atendimento de exigências no curso do procedimento – Recurso que não pode ser conhecido – Análise para orientação de futura prenotação – Regime da separação obrigatória de bens – Cônjuge sobrevivente que precede os colaterais na ordem de sucessão – Regime de bens que não afeta a qualidade de herdeiro necessário conforme dispositivo expresso de lei e entendimento jurisprudencial.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada para manter óbices ao registro de formal de partilha judicial por inobservância da ordem da vocação hereditária estabelecida pelo Código Civil. O cônjuge sobrevivente não foi incluído na partilha do bem deixado pelo de cujus, o que a parte recorrente, parente colateral de quarta classe, sustenta ser correto em razão do regime de bens adotado (separação obrigatória).

II. Questões em discussão

2. As questões em discussão consistem em determinar se o recurso pode ser conhecido e se o único óbice questionado se mantém: necessidade de inclusão do cônjuge sobrevivente na partilha do bem deixado pelo falecido, ainda que considerado o regime de bens de seu casamento (separação obrigatória).

III. Razões de decidir

3. O recurso de apelação não pode ser conhecido, pois a dúvida está prejudicada pela falta de impugnação de todos os óbices registrários, com atendimento de parte das exigências no curso do procedimento. Análise da exigência impugnada para orientação de futura prenotação. 4. No mérito, a dúvida seria procedente, já que, segundo dispositivo expresso da lei e entendimento jurisprudencial, o cônjuge sobrevivente precede os colaterais na ordem sucessória independentemente do regime de bens adotado pelo casamento. 5. Qualificação registrária que não adentra no mérito da decisão judicial (princípio da legalidade).

IV. Dispositivo e Tese

6. Recurso de apelação não conhecido.

Tese de julgamento: “1. A dúvida está prejudicada pela ausência de impugnação de todos os óbices registrários, com atendimento de exigências no curso do procedimento. 2. Em orientação de futura prenotação, observa-se que o cônjuge sobrevivente é herdeiro necessário e precede os colaterais na ordem de sucessão independentemente do regime de bens do casamento. 3. Para ingresso de formal de partilha judicial, participação do cônjuge no processo de inventário e decisão expressa sobre a ordem de sucessão são necessários”.

Legislação e jurisprudência relevantes:

– Código Civil, art. 1.829 e 1.838; Lei n. 8.935/1994, art. 28; NSCGJSP, item 117, Cap. XX.

– TJSP, Apelação Cível 1012461-19.2024.8.26.0269.

-STJ, REsp n. 2.187.920/PR; EREsp n. 1.171.820/PR; AgInt no REsp n. 1.294.290/MS; REsp 285.651/MT.

– CSM do Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação n. 413-6/7; Apelação n. 0003968-52.2014.8.26.0453; Apelação n. 0005176-34.2019.8.26.0344 Apelação n. 1001015-36.2019.8.26.0223; Apelação n. 464-6/9.

Trata-se de apelação interposta por João Cicero Ferreira de Lima Neto, advogado de Maria Aparecida Sant’Anna da Silva, contra a r. sentença de fls.245/250, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Osasco, que julgou procedente a dúvida suscitada para manter óbices ao registro de formal de partilha judicial na matrícula n.12.120 daquela serventia (prenotação n.140.745 – fls.09/10).

A parte apelante alega que o cônjuge sobrevivente não foi incluído na partilha do bem deixado pelo de cujus A. S. em razão do regime de casamento adotado ser o da separação obrigatória, conforme entendimento consolidado pelo STJ e pelo STF (fls.252/261).

A Procuradoria de Justiça se manifestou pelo não provimento do recurso (fls. 281/282).

É o relatório.

Inicialmente, importante observar que, ainda que se trate de título judicial, tal fato não o torna imune à qualificação registral (CSMSP, Apelação n. 413-6/7; Apelação n. 0003968-52.2014.8.26.0453; Apelação n. 0005176-34.2019.8.26.0344 e Apelação n. 1001015-36.2019.8.26.0223).

Nesse sentido, também a Apelação n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental“.

De fato, o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das NSCGJ:

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e regras que regem a atividade registral.

O recurso de apelação, no entanto, não pode ser conhecido já que a dúvida está prejudicada.

Vejamos os motivos.

A nota devolutiva apresentada no caso formulou as seguintes exigências (fls.09/10, abreviações nossas):

“O presente formal de partilha já foi objeto de análise anterior, tendo sido lançada nota devolutiva aos 11/09/2024, no protocolo 140.100. Reanalizado o título, verifica-se que as exigências não foram cumpridas. Destarte reitero na íntegra a nota devolutiva anterior, abaixo transcrita:

Trata-se de formal de partilha conjunta, dos bens deixados pelos falecimentos (…). Analisado o título, o mesmo foi qualificado negativamente, devendo a parte interessada cumprir as seguintes exigências:

1) Conforme plano de partilha, na 5ª sucessão (óbito de …), o pagamento feito aos herdeiros colaterais. Ocorre que conforme certidão de óbito de fls. 141 e certidão de casamento de fls. 144, o autor da herança faleceu no estado civil de casado com (…) sem deixar descendentes. No que pese o regime do casamento ser o de separação obrigatória de bens, a mesma só não comparece como herdeira, em concorrência com os descendentes do autor da herança. Todavia, na falta de descendentes (previsto no inciso I da lei 1.829 do C.C.), o cônjuge sobrevivente é o 3º na ordem sucessória (art; 1829, III), e vindo antes dos herdeiros colaterais (art. 1.829, IV).

Portanto, em obediência ao item 117 do cap. XX das Normas da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, deverá a RETIFICAR o plano de partilha, para esclarecer referido pagamento e/ou CORRIGIR onde necessário, trazendo aos autos a viúva-herdeira e adjudicando a ela seu quinhão, na forma do art. 1.829 c/c artigos 1.838, uma vez que os herdeiros colaterais somente são chamados à sucessão, na falta de descendentes, ascendentes e cônjuge sobrevivente, conforme estabelece o art. 1.839 do Código Civil Brasileiro. (…)

2) Considerando o lapso temporal entre as aberturas das sucessões com o presente formal de partilha, e em atenção ao art. 1.784 do Código Civil (Princípio da Saisine), deverá ser apresentado ainda, a certidão de inteiro teor dos casamentos de i) A., ii) E. e iii) D., para averiguar seus estados civis nas datas das aberturas das sucessões.

3) Apresentar para averbação (item 9, “b” nº 5 do Cap. XX das NSCGJSP), a certidão dos casamentos de (…) com (…)”.

Contudo, ao oferecer sua impugnação (fls.155/158), a parte impugnante se opôs apenas contra a primeira exigência e apresentou certidões de casamento em atendimento às exigências de número dois e três (fls.213/220).

A jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura é tranquila no sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo Oficial ou o atendimento no curso da dúvida ou de recurso contra decisão nela proferida prejudica- a:

“A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo” (Apelação Cível n.º 220.6/6-00).

Nada impede, porém, que se analise a exigência impugnada para orientação de futura prenotação.

No mérito, a dúvida seria procedente.

O título apresentado a registro consiste em formal de partilha extraído da ação de arrolamento de bens que tramitou perante a 1ª Vara de Famílias e Sucessões da Comarca de Osasco (autos n. 1021568-38.2022.8.26.0405).

A exigência do Oficial diz respeito à partilha do bem deixado pelo de cujus A. S., que faleceu sem deixar descendentes ou ascendentes, mas era casado com M. de O. S. pelo regime da separação obrigatória em virtude da idade.

A viúva não foi incluída no plano de partilha, o qual atribuiu quinhões apenas à irmã do falecido e a seus sobrinhos (fls.92/100).

O Oficial esclareceu sobre a qualidade de herdeira do cônjuge sobrevivente, pelo que exigiu a retificação do título para sua inclusão na partilha do imóvel que compõe a herança ou esclarecimento acerca do pagamento pelos demais herdeiros de valor referente ao quinhão da viúva.

Isto porque o cônjuge sobrevivente é herdeiro necessário e precede os colaterais (irmãos e sobrinhos) na ordem de sucessão estabelecida pelo artigo 1.829 e corroborada pelo artigo 1.838, ambos do Código Civil:

“Art. 1.829. A sucessão legítima defere-se na ordem seguinte:

I – aos descendentes, em concorrência com o cônjuge sobrevivente, salvo se casado este com o falecido no regime da comunhão universal, ou no da separação obrigatória de bens (art. 1.640, parágrafo único); ou se, no regime da comunhão parcial, o autor da herança não houver deixado bens particulares;

II – aos ascendentes, em concorrência com o cônjuge;

III – ao cônjuge sobrevivente;

IV – aos colaterais.”

“Art. 1.838. Em falta de descendentes e ascendentes, será deferida a sucessão por inteiro ao cônjuge sobrevivente”.

Logo, no regime da separação obrigatória de bens e somente se houver descendentes é que o cônjuge sobrevivente não terá direito a herança. Se concorrer com os ascendentes ou se inexistirem descendentes ou ascendentes, sempre será herdeiro.

O entendimento também é confirmado pela jurisprudência:

“PROCESSO CIVIL. INVENTÁRIO. REQUERIMENTO POR HERDEIROS COLATERAIS. FALECIDO QUE DEIXOU CÔNJUGE SUPÉRSTITE. REALIZAÇÃO DE INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. ILEGITIMIDADE. EXTINÇÃO. 1. A restrição imposta no art. 1.829, I, CC, limita-se à hipótese em que o cônjuge supérstite, casado no regime de separação obrigatória, concorre com os filhos do “de cujus”, não se estendendo aos demais incisos da referida norma, o que é reforçado pelo texto do art. 1.838 do mesmo Diploma Legal, que cuida da situação presente, em que a apelada não concorre com ascendentes ou descendentes. 2. Incontroversa a existência de cônjuge supérstite que, ademais, realizou o inventário extrajudicial do falecido, carece de interesse processual e legitimidade os herdeiros colaterais para a abertura do inventário judicial, sendo o caso de manutenção da r. sentença de extinção. 3. Recurso improvido” (TJSP; Apelação Cível n. 1012461-19.2024.8.26.0269; Relator (a): Ademir Modesto de Souza; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itapetininga – 2ª Vara da Família e das Sucessões; Data do Julgamento: 31/03/2025; Data de Registro: 31/03/2025).

“RECURSO ESPECIAL. SUCESSÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE PARTILHA. PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. CÔNJUGE SOBREVIVENTE. HERDEIRO NECESSÁRIO. CONCORRÊNCIA COM ASCENDENTE. CONFIGURAÇÃO. REGIME DE BENS. SEPARAÇÃO OBRIGATÓRIA. IRRELEVÂNCIA. 1. Na espécie, não houve violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, visto que agiu corretamente  o tribunal de origem ao rejeitar os embargos de declaração por inexistir omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão atacado, ficando patente o intuito infringente da irresignação. 2. O cônjuge sobrevivente é herdeiro necessário e concorre com os ascendentes, nos termos do art. 1.829, II, do Código Civil, independentemente do regime de bens. Precedentes. 3. Recurso especial conhecido e não provido” (REsp n. 2.187.920/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)

Note-se que o controle de legalidade impede que a publicidade registral seja automática com a apresentação do título perante o fólio real.

Neste contexto, a qualificação registral, enquanto função típica do Oficial Registrador (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), é exteriorização do princípio da legalidade, o qual abrange não só todas as prescrições legais e normativas, como também a orientação jurisprudencial relacionada ao tema.

É evidente que, na hipótese de título com origem judicial, a qualificação deve se ater à análise dos elementos extrínsecos, com respeito ao mérito da decisão, revestida pela coisa julgada material.

No entanto, no caso concreto, estamos diante de sentença homologatória que não solucionou questão de mérito nem conflito, mas apenas ratificou plano de partilha apresentado pelo inventariante, com ressalva expressa sobre a possibilidade de erro ou omissão e em processo do qual o cônjuge supérstite não participou (fls.52/109 e 110):

“(…) Nessa conformidade, presentes os requisitos e preenchidas as demais formalidades legais, homologo as partilhas apresentadas às fls. 29/35, 59/65, 89/102, 215/218 e 219/227, atribuindo aos herdeiros contemplados os seus respectivos quinhões, ressalvados erros e omissões para terceiros”.

Segundo o artigo 654 do Código de Processo Civil, a partilha judicial, esboçada pelo partidor ou constante de plano apresentado pelo inventariante, deve ser julgada por sentença.

Na partilha amigável, via de regra, a sentença homologa o que é apresentado, baseando-se na presunção de boa-fé das declarações do inventariante e restringindo-se à análise de questões formais.

Assim, verifica-se que a atuação judicial se limitou à análise da regularidade formal do acordo apresentado, sem adentrar no mérito das questões jurídicas ou patrimoniais.

Por isso mesmo, o Superior Tribunal de Justiça entende que as sentenças meramente homologatórias não fazem coisa julgada material:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIO. ACORDO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. COISA JULGADA. INEXISTÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. 1. Não faz coisa julgada material a decisão meramente homologatória de acordo, isto é, adstrita aos aspectos formais da transação, não podendo ela ser utilizada como paradigma para se pleitear a rescisão da sentença proferida em sede ação indenizatória posteriormente ajuizada. Precedentes. 2. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp n. 1.294.290/MS, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/6/2018, DJe de 29/6/2018).

“PROCESSUAL CIVIL. SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA DE TRANSAÇÃO COM O ESTADO. DESCONSTITUIÇÃO APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO. POSSIBILIDADE. COISA JULGADA FORMAL. A sentença que homologa transação realizada entre o Estado e o particular, com o objetivo de abreviar liquidação de sentença, não faz coisa julgada material, podendo ser desconstituída por ação diversa da que foi extinta. A pretensão intentada pelo Estado, através de ação civil pública, objetivando a anulação de transação de caráter eminentemente privado, tem a incidência do art. 177, caput, do Código Civil, sobrevindo prescrição vintenária, ao contrário da pretendida prescrição qüinqüenal. Recurso especial improvido” (REsp 285.651/MT, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/11/2002, DJ 03/02/2003, p. 265).

Não há que se falar, portanto, em incursão do Oficial no mérito da sentença ou em desrespeito à coisa julgada.

A exigência se sustenta com base em princípio registrário próprio, o da legalidade.

Ingresso do título dependerá, portanto, de retificação do formal de partilha judicial com demonstração de participação do cônjuge supérstite e/ou decisão expressa sobre sua não qualidade de herdeiro.

Por fim, vale ressaltar que a jurisprudência colecionada pela parte apelante, incluindo a interpretação atual da Súmula n. 377 do Supremo Tribunal Federal pelo Superior Tribunal de Justiça, diz respeito à meação:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE FAMÍLIA. UNIÃO ESTÁVEL. COMPANHEIRO SEXAGENÁRIO. SEPARAÇÃO OBRIGATÓRIA DE BENS (CC/1916, ART. 258, II; CC/2002, ART. 1.641, II). DISSOLUÇÃO. BENS ADQUIRIDOS ONEROSAMENTE. PARTILHA. NECESSIDADE DE PROVA DO ESFORÇO COMUM. PRESSUPOSTO DA PRETENSÃO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS. 1. Nos moldes do art. 258, II, do Código Civil de 1916, vigente à época dos fatos (matéria atualmente regida pelo art. 1.641, II, do Código Civil de 2002), à união estável de sexagenário, se homem, ou cinquentenária, se mulher, impõe-se o regime da separação obrigatória de bens. 2. Nessa hipótese, apenas os bens adquiridos onerosamente na constância da união estável, e desde que comprovado o esforço comum na sua aquisição, devem ser objeto de partilha. 3. Embargos de divergência conhecidos e providos para negar seguimento ao recurso especial” (EREsp n. 1.171.820/PR, Relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 26/8/2015, DJe de 21/9/2015).

Em outras palavras, para meação dos bens quando da dissolução de casamento (ou união estável) em que adotado o regime da separação obrigatória (seja pela nulidade, pelo divórcio ou pelo óbito de um dos cônjuges/companheiros), deve haver prova de aquisição por esforço comum.

Entretanto, no caso sub judice, não há discussão acerca da meação.

Em verdade, a qualificação registrária apenas aponta, com precisão por apoio no princípio da legalidade, que o título judicial não pode ter ingresso em virtude da exclusão de herdeiro necessário da partilha, o cônjuge supérstite, o que precisa ser regularizado pelo juízo competente.

Ante o exposto, pelo meu voto, não conheço o recurso de apelação já que prejudicada a dúvida.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJEN/SP 22.09.2025.

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1006438-53.2024.8.26.0529
Comarca: SANTANA DE PARNAÍBA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1006438-53.2024.8.26.0529

Registro: 2025.0000988367

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006438-53.2024.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que é apelante VENEZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTANA DE PARNAÍBA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 17 de setembro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1006438-53.2024.8.26.0529

Apelante: Veneza Empreendimentos Imobiliários e Participações Societárias Ltda

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santana de Parnaíba

VOTO Nº 43.890

Direitos reais – Processo de dúvida – Escritura de venda e compra – Ordens de indisponibilidade – Registro recusado – Dúvida julgada procedente – Apelo provido.

I. Caso em Exame. 1. A interessada, adquirente do domínio útil de bem imóvel e cessionária de direitos anteriormente prometidos à venda pela enfiteuta aos cedentes, anuentes ao negócio jurídico, pretende o registro da escritura de venda e compra, recusado pelo Oficial, diante das indisponibilidades em nome dos cedentes. 2. Irresignada, a cessionária requereu suscitação de dúvida, julgada procedente; agora, interpôs apelação.

II. Questões em Discussão. 3. A controvérsia versa sobre as indisponibilidades em nome dos cedentes, anuentes, não averbadas na matrícula do bem imóvel objeto da cessão; tal negócio jurídico foi antecedido pela promessa de venda e compra também não levada a registro, e sucedido pelo negócio de transmissão  do domínio útil à cessionária pelo enfiteuta, cuja correspondente escritura teve seu registro negado; discute-se se a indisponibilidade relacionada às pessoas dos cedentes em cadeia de transmissão não levada ao registro imobiliário obsta o acesso do título do negócio de cessão.

III. Razões de Decidir. 4. As indisponibilidades que recaem sobre os anuentes, ainda que vigentes ao tempo da dação em pagamento por meio da qual cederam seus direitos (não registrados) à suscitada, em favor de quem, por causa da cessão, outorgada a escritura de venda e compra, não impedem o registro intencionado, pois não constantes da matrícula. 5. A não oponibilidade das indisponibilidades decorre do princípio da concentração dos riscos, à luz do qual não são oponíveis ao adquirente, terceiro de boa-fé, as situações não registradas/averbadas na matrícula. 6. Prepondera, in concreto, a ponderação legislativa, expressa no art. 54 da Lei n.º 13.097/2015, que, em detrimento pontual da segurança jurídica, optou pela proteção dos negócios imobiliários, pela segurança do tráfico imobiliário, em prestígio assim da fé pública registral, da confiança espelhada no registro predial, da confiança na legitimação registral. 7. A inscrição visada está em conformidade com o princípio do trato sucessivo e a disponibilidade registral (tabular). 8. Negócios jurídicos extrínsecos ao registro, alheios à matrícula, extratabulares, em particular, a promessa de venda e a dação em pagamento referidas no título aquisitivo, negócios intermediários, lá descritos para contextualizar a cadeia de transmissões, e justificar a outorga do título, não obstam a inscrição constitutiva requerida. 9. O juízo de desqualificação registral é de ser revisto; a dúvida é improcedente.

IV. Dispositivo. 10. Apelo provido; registro do título determinado.

Teses de julgamento: As situações não averbadas na matrícula, em especial, indisponibilidades relativas a cedentes de direitos objeto de negócio jurídico não levado a registro, não são oponíveis a adquirentes, terceiros de boa-fé, com quem, depois, o proprietário tabular ajusta negócio de transmissão, e aí por força do princípio da concentração dos riscos; prepondera, in casu, a tutela dos negócios imobiliários, então em prestígio da legitimação registral.

Legislação citada: CC, art. 356; Lei n.º 13.097/2015, art. 54, III e §§ 1.º e 2.º.

A interessada/recorrente VENEZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA. pretende o registro da escritura pública de venda e compra de fls. 5-11 na matrícula n.º 92.529 do RI de Barueri, recusado pelo Oficial, nos termos da nota devolutiva de fls. 49-50, em atenção às ordens de indisponibilidade em nome dos anuentes/cedentes Cassiano Tadeu de Carvalho e Rosangela Di Mazio Neiva de Carvalho.

Irresignada com a r. sentença de fls. 110-111, que então confirmou o juízo de desqualificação registral, interpôs a apelação de fls. 114-122, argumentando que os direitos sobre o bem imóvel pertencentes aos anuentes/cedentes lhe foram cedidos em pagamento de dívida, por meio de transação homologada judicialmente, não representando estorvo ao registro as ordens de indisponibilidades, que sequer estão averbadas na matrícula; tratou-se de uma transferência atípica; não houve cessão voluntária; os direitos cedidos estavam penhorados.

Nessa linha, aguarda a reforma do decisum e, com isso, o julgamento improcedente da dúvida e o registro do título, em prestígio do resolvido no processo contencioso, e de modo a resguardar a segurança jurídica e seu direito de propriedade.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça se manifestou pelo desprovimento do recurso (fls. 145-148).

É o relatório.

1. O dissenso versa a respeito do registro da escritura de fls. 5-11, lavrada no dia 3 de maio de 2024, prenotada sob o n.º 6451, por meio do qual formalizada a venda e compra do domínio útil do imóvel objeto da matrícula n.º 92.529 do RI de Barueri, ajustada entre o espólio da foreira Marisa Stella Vieira e a VENEZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA., adquirente.

O negócio jurídico dispositivo contou com a anuência de Cassiano Tadeu de Carvalho e Rosangela Di Mazio Neiva de Carvalho, para quem, anteriormente, no dia 31 de julho de 1999, há mais de vinte anos, a enfiteuta havia prometido vender o domínio útil, pelo preço de R$ 160.000,00, satisfeito. In casu, cederam seus direitos à adquirente/recorrente, para quem outorgada a escritura levada a registro.

Os anuentes, na realidade, deram os seus direitos sobre o bem imóvel em pagamento de dívida, cederam os seus direitos mediante dação em pagamento no valor de R$ 943.478,26, objeto de transação convencionada no dia 11 de março de 2024, homologada pelo Juízo da 3.ª Vara Cível da Comarca de Barueri, então nos autos do processo n.º 0013404-21.2017.8.26.0068 (fls. 30-35 e 36-37).

2. Na escritura de venda e compra, os anuentes ratificam a cessão de seus direitos e a dação em pagamento, negócio jurídico de disposição.

Tratou-se aí de acordo liberatório, convenção por meio da qual a recorrente consentiu na substituição do objeto da prestação que lhe era devida pelos anuentes.

O acordo é da essência da dação em pagamento. O art. 356 do CC é elucidativo, ao dispor que “o credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida.” (sublinhei)

A dação em pagamento, meio supletivo de extinção das obrigações, é, sem dúvida, contrato translativo, como esclarece, com propriedade, Orlando Gomes[1], daí porque, consequentemente, o poder de disposição é um pressuposto subjetivo seu.

Nas palavras de Gustavo Tepedino e Anderson Schreiber, “o devedor precisa ter o poder de dispor do bem que será objeto da dação em pagamento, já que esta envolve a alienação daquele.”[2] Na dação, reforça Judith Martins-Costa, “há  negócio jurídico bilateral de alienação …, havendo um plus, que é solver a dívida.”[3]

3. Os direitos foram cedidos, dados em pagamento; houve dação consensual (perdoem-me a redundância, a tautologia) de direitos sobre bem imóvel em pagamento de dívida; nada obstante estivessem penhorados, não foram excutidos, expropriados.

Na precisa e oportuna advertência de Orlando Gomes, “o direito moderno desconhece a dação em pagamento coativa. Há de ser convencionada entre os interessados.”[4] (sublinhei)

In concreto, por conseguinte, ocorreu, apesar da retórica empregada pela recorrente, alienação voluntária. À época, entretanto, os cedentes estavam privados da plena disponibilidade de seus bens, de seus direitos imobiliários.

As indisponibilidades arroladas nos relatórios de fls. 51-62, que acompanham a nota devolutiva de fls. 49-50, persistiam ao tempo da lavratura da escritura de venda e compra e, especialmente, quando da prenotação, da apresentação do título a registro.

De todo modo, não são oponíveis à adquirente/recorrente.

4. A não oponibilidade das indisponibilidades listadas é, in casu, decorrente do princípio da concentração dos riscos, de acordo com o qual, pontua Narciso Orlandi Neto, “a matrícula atrai também os riscos que envolvem o imóvel e os direitos reais inscritos” e, assim, se lá não registrados/averbados, conclui, não são oponíveis ao adquirente, “que fica dispensado até de buscar informações nos distribuidores forenses.”[5] Escora-se na Lei n.º 13.097/2015, no seu art. 54.

No que ora interessa, o art. 54, III, dispõe que os negócios jurídicos translativos de direitos reais sobre bens imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, se não averbada, na matrícula, a indisponibilidade do direito registrado. Por sua vez, o § 1.º do art. 54 deixa claro que não podem ser opostas, ao terceiro adquirente de boa-fé, situações jurídicas ausentes da matrícula.

Sob essa lógica, as indisponibilidades mencionadas pelo Oficial, uma vez não lançadas na matrícula n.º 92.529 do RI de Barueri, até porque estranhas à enfiteuta, não podem ser opostas à adquirente do domínio útil, ora recorrente, de quem, para fins de caracterização de sua boa-fé, não era exigível, por ocasião da transação judicial, obtenção de documentos outros, além de certidão de propriedade e de ônus reais.

Dela, adquirente/recorrente, também não era exigível, ao tempo da dação em pagamento, a consulta à CNIB, Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, tampouco a obtenção de certidões forenses e de distribuidores judiciais. É o que se infere e se extrai do § 2.º do art. 54 da Lei n.º 13.097/2015.

Prevalece, na hipótese vertente, a soberana ponderação legislativa, que, em detrimento pontual da segurança jurídica, optou pela proteção dos negócios imobiliários, pela segurança do tráfico imobiliário, em prestígio da fé pública registral, da confiança espelhada no registro imobiliário, confiança na legitimação registral.

Evidente que eventuais prejudicados poderão, na via jurisdicional, postular a ineficácia do negócio jurídico de alienação do domínio útil celebrado entre o enfiteuta e o cessionário de modo direto. O que não se admite é que a indisponibilidade que não consta do registro imobiliário constitua óbice a registro do contrato.

Dentro desse contexto, impõe-se o registro intencionado.

5. A inscrição constitutiva visada está em conformidade com o princípio do trato sucessivo e a disponibilidade registral (tabular).

O registro tem respaldo na titularidade de direito inscrita na matrícula; preserva a integridade da cadeia de titularidade de direitos reais.

A aptidão registral do título aquisitivo não é, in concreto, afetada pelas indisponibilidades enumeradas pelo Oficial, desprovidas de força para obstar o acesso da escritura ao álbum imobiliário.

Ao outorgar a escritura de venda e compra, o intitulado vendedor, retendo, à época, mero domínio formal, apenas cumpriu um dever seu, fundado em sua titularidade formal e sua autonomia privada, não alcançada pelos comandos de indisponibilidade.

O título formaliza um negócio jurídico vinculado, devido, “o negócio jurídico é, aí, pagamento”[6], concorrendo a sua inscrição para a estabilização das relações jurídicas.

Negócios jurídicos extrínsecos ao registro, então alheios à matrícula, extratabulares, em particular, aqui, a promessa de venda e a dação em pagamento aludidas na escritura de venda e compra, negócios intermediários, descritos para contextualizar a cadeia de transmissões, e justificar a outorga do título, não se prestam a bloquear o registro.

O controle desses negócios intermediários, não levados a registro, não submetidos à qualificação registral, não compete ao Oficial.

Ante o todo exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação e, logo, julgando improcedente a dúvida, determino o registro da escritura pública de fls. 5-11, prenotada sob o n.º 6451, na matrícula n.º 92.529 do RI de Barueri.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Obrigações. 13.ª ed. Atualizado por Humberto Theodoro Júnior. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 119.

[2] Fundamentos de Direito Civil: obrigações. Rio de Janeiro: Forense, 2020, p. 270. v. 2.

[3] Comentários ao novo Código Civil: do direito das obrigações; do adimplemento e da extinção das obrigações: arts. 304 a 388.. Sálvio de Figueiredo Teixeira (coord.). Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 485. v. 5, t. I.

[4] Op. cit., p. 120.

[5] Registro de imóveis. 2.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2024, p. 52-55.

[6] Antonio Junqueira de Azevedo. Negócio jurídico e declaração negocial: noções gerais e formação da declaração negocial. Tese de titularidade Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo, 1986, p. 218-219.

Fonte: DJEN/SP 22.09.2025.

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1042311-59.2024.8.26.0224
Comarca: GUARULHOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1042311-59.2024.8.26.0224

Registro: 2025.0000988355

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1042311-59.2024.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante ALTAIR FERREIRA DOS SANTOS, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARULHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de setembro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1042311-59.2024.8.26.0224

Apelante: Altair Ferreira dos Santos

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Guarulhos

VOTO Nº 43.887

Direito Registral – Apelação – Registro de Imóveis – Hipoteca Judiciária – Apelação provida.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que manteve a qualificação negativa ao registro de hipoteca judiciária sobre imóvel com averbação de indisponibilidade, com base no art. 1.420 do Código Civil, além de ausência de determinação judicial sobre a prevalência da oneração.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se a hipoteca judiciária pode ser registrada em imóvel com averbação de indisponibilidade sem determinação judicial expressa sobre a prevalência da oneração.

III. Razões de Decidir

3. O art. 1.420 do Código Civil não se aplica à hipoteca judicial, que não tem natureza negocial, mas sim processual. Não deriva da vontade do devedor, mas sim do credor, e visa conferir publicidade ao crédito reconhecido por sentença judicial.

4. A hipoteca judiciária não implica em privilégio do crédito, muito menos em alienação imediata do bem. O atributo da hipoteca judicial é conferir efeito erga omnes ao crédito e sequela em relação terceiros, de modo que e não impede o registro, pois não há transmissão da propriedade. Tem a natureza de medida processual para assegurar futura execução.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. A hipoteca judiciária pode ser registrada mesmo com averbação de indisponibilidade, pois não implica alienação imediata. 2. A prevalência da hipoteca judicial não necessita de determinação expressa quando se trata de alienação judicial forçada.

Legislação Citada:

– Código Civil, art. 1.420.

– Código de Processo Civil, arts. 495, 835, § 3º.

Jurisprudência Citada:

– CSM, Apelação nº 1011373-65.2016.8.26.0320, Rel. Des. Pereira Calças, j. 05/12/2017.

– CSM, Apelação Cível 1005168-36.2017.8.26.0368, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. 27/08/2019.

– CSM, Apelação Cível 0004027-07.2019.8.26.0278, Rel. Des. Fernando Torres Garcia, j. 01/09/2022.

– CSM, Apelação Cível 1048319-36.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 22/08/2024.

– CSM, Apelação Cível 0000138-72.2024.8.26.0568, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 27/06/2024.

Trata-se de apelação interposta por ALTAIR FERREIRA DOS SANTOS em face da r. sentença de fls. 467/471, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos, que, em procedimento de dúvida, manteve a qualificação negativa ao requerimento para registro da hipoteca judiciária junto ao imóvel objeto da matrícula 76.031, em razão de averbação vigente de indisponibilidade dos bens e direitos da proprietária Imobiliária e Construtora Continental Ltda, com fundamento no art. 1.420 do Código Civil e pela ausência de determinação judicial acerca da prevalência da oneração em relação à indisponibilidade.

O apelante busca a reforma da sentença, tendo em vista que a pretensão é de registro de hipoteca judiciária determinada por decisão judicial após comprovação do cumprimento dos requisitos legais, a fm de garantir e satisfazer a condenação imposta em processo judicial, de modo que não há que se falar em preferência da indisponibilidade porque necessária a proteção ao credor em fase de cumprimento de sentença ou execução. Acrescente-se que a Imobiliária e Construtora Continental Eireli tem outros imóveis e figura como devedora em muitos outros processos judiciais (fls. 479/484).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo improvimento do apelo (fls. 507/508).

É o relatório.

A apelação merece provimento.

De acordo com os autos, o apelante apresentou ao 2º Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos requerimento para registro de hipoteca judiciária do imóvel objeto da matrícula 76.031, autorizada por decisão judicial nos autos do processo nº 0012924-50.2023.8.26.0224 movido pelo apelante Altair Ferreira dos Santos em face da Imobiliária e Construtora Continental Eirelli, perante a 8ª Vara Cível da Comarca de Guarulhos.

O Oficial informou que junto à matrícula 76.031 consta averbação vigente de indisponibilidade dos bens e direitos da proprietária e requerida Imobiliária e Construtora Continental Ltda, o que impede o registro da hipoteca, mesmo da judiciária, tendo em vista a vedação contida no art. 1.420 do Código Civil, no sentido de que somente os bens alienáveis podem ser dados em hipoteca e também porque o requerimento veio desacompanhado de qualquer determinação judicial acerca da prevalência da oneração em relação à indisponibilidade, razão para a nota de devolução (fls. 81/82).

Como se vê, o ingresso do título foi impedido pela existência de averbação de indisponibilidade proveniente de ordem de outro juízo (Av. 08, ação civil pública nº 224.01.2009.049383-8/000000-000, da 2ª Vara da Fazenda Pública de Guarulhos), sem que o juízo da execução tenha ressalvado a prevalência da hipoteca.

No entanto, a qualificação negativa deve ser afastada.

Em primeiro lugar porque o artigo 1.420 do Código Civil não se destina às hipóteses de hipoteca judicial, decorrente da vontade do credor, mas principalmente à hipoteca convencional, que deriva da vontade do devedor. Logo, óbice apresentado pelo Registrador quanto a esse fundamento não se justifica.

Em segundo lugar, com amparo no art. 495 do Código de Processo Civil, a hipoteca judiciária tem a função de “garantir uma possível execução definitiva ou provisória” (FONSECA, João Francisco N. da. Comentários ao Código de Processo Civil. Vol. IX. São Paulo: Saraiva, 2017, p. 87). Por meio dela, o bem é afetado para que recaia sobre ele, ao depois, a penhora em eventual cumprimento de sentença (art. 835, § 3º, do CPC/2015).

Uma vez constituída, a hipoteca judiciária confere ao credor hipotecário o direito de preferência no pagamento, observada prioridade no registro (art. 495, § 4º, do CPC/2015). Vale dizer, o montante obtido na excussão hipotecária servirá, prioritariamente, ao pagamento do credor hipotecário, ressalvadas eventuais preferências estabelecidas a outros créditos por leis específicas. Por ser “apenas uma medida processual, diferente, portanto, da hipoteca como garantia real do direito material, a preferência apontada pelo dispositivo legal cede a qualquer regra de direito material” (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Código de Processo Civil. 8ª ed. Juspodivm: 2023, p. 919).

Dizendo de outro modo: por si só ela não implica em transmissão do domínio ou imediata alienação do imóvel e eventual registro da arrematação ou adjudicação futuras deverá ser precedido do levantamento da indisponibilidade.

Lado outro, “a hipoteca judiciária não estabelece vinculação absoluta quanto ao futuro bem a penhorar. Tanto o credor como o devedor podem motivadamente vir a pleitear que a penhora atinja outro bem – cabendo ao juiz resolver a questão tomando em conta as diretrizes do menor sacrifício do devedor e da utilidade da execução” (JUSTEN FILHO, Marçal; MOREIRA, Egon Bockmann; TALAMINI, Eduardo. Sobre a hipoteca judiciária. Revista de Informação Legislativa, n. 133, jan.-mar./1997. Brasília, p. 88).

Nessa linha de ideias, a hipoteca judiciária não acarreta, tal qual o pagamento, a imediata satisfação do direito do credor. A constituição da hipoteca judiciária, além de não derivar de ato do devedor, mas sim do próprio credor, destina-se, reitera-se, a assegurar futura execução. Inclusive, a excussão da hipoteca somente ocorrerá se o executado não pagar o débito no prazo legal.

Não há óbice, portanto, para o deferimento de seu registro porque ela não importa, por princípio, em alienação do bem.

Adicionalmente, a sustentar o mesmo raciocínio, este C. Conselho Superior da Magistratura, em precedentes envolvendo alienação judicial forçada, ou seja, não voluntária, vem entendendo que a previsão expressa de prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo é prescindível:

“(…) apesar de o decreto de indisponibilidade advir de Juízo distinto daquele que providenciou a alienação forçada, é de se amainar a necessidade de que a carta de arrematação contenha expressa menção de prevalência da venda judicial. Deveras, a preferência da alienação judicial sobre eventuais decretos de indisponibilidade é ínsita à expedição da carta de arrematação ou de adjudicação. A finalidade precípua da carta é viabilizar o registro da venda forçada. Seria de todo incongruente que o Juízo em que efetuada a hasta pública expedisse carta de arrematação ou de adjudicação, se não fosse para que arrematante ou adjudicante pudesse levá-la a efetivo registro. Quando da ordem de expedição da carta de arrematação, o Juízo que providenciou a alienação já está afirmando, porque consequência imanente ao ato, que o respectivo registro há de ser efetuado, ainda que Juízo distinto tenha decretado a indisponibilidade do bem arrematado. Note-se que o registro não trará, em tese, prejuízo àquele cuja demanda tenha ensejado o decreto de indisponibilidade. O crédito que possui subroga-se no preço da arrematação, sem alteração alguma na ordem de preferência. Tampouco se olvide que o destinatário da determinação judicial de indisponibilidade é o próprio devedor. A ordem presta- se a obstar que o devedor, sponte propria, por alienação entre particulares, desfaça-se de seu patrimônio, furtando-se ao pagamento da dívida. Todavia, a ordem de indisponibilidade não impede a venda judicial do bem” (Apelação nº 1011373-65.2016.8.26.0320, Rel. Des. Pereira Calças, j. 05/12/2017).

No mesmo sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Indisponibilidade decorrente de penhora determinada em favor do INSS – Carta de Arrematação – Alienação forçada – Dúvida julgada procedente – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido” (CSM; Apelação Cível 1005168-36.2017.8.26.0368; Rel. Des. Pinheiro Franco; j. 27/08/2019).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – ALIENAÇÃO FORÇADA – INDISPONIBILIDADE DOS BENS DA EXECUTADA DESPROVIDA DE FORÇA PARA OBSTACULIZAR A ALIENAÇÃO FORÇADA DO BEM IMÓVEL E SEU RESPECTIVO REGISTRO – APELAÇÃO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, AFASTADO O ÓBICE REGISTRAL E REFORMADA A SENTENÇA” (CSM; Apelação Cível 0004027-07.2019.8.26.0278; Rel. Des. Fernando Torres Garcia; j. 01/09/2022).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – ALIENAÇÃO FORÇADA – DÚVIDA – ORDENS DE INDISPONIBILIDADE AVERBADAS NA MATRÍCULA DESPROVIDAS DE FORÇA PARA OBSTACULIZAR A ALIENAÇÃO FORÇADA DO IMÓVEL E SEU RESPECTIVO REGISTRO – PRECEDENTES DESTE EGRÉGIO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA – APELAÇÃO PROVIDA” (CSM; Apelação Cível 1048319-36.2024.8.26.0100, de minha relatoria; j. 22/08/2024).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTAS DE ARREMATAÇÃO – ALIENAÇÃO FORÇADA – DÚVIDA INVERSA – AUSÊNCIA DE PROTOCOLO VÁLIDO – ANUÊNCIA EM RELAÇÃO A PARTE DAS EXIGÊNCIAS FORMULADAS PELO OFICIAL DE REGISTRO – IMPUGNAÇÃO PARCIAL – DÚVIDA PREJUDICADA – ANÁLISE, EM TESE, DA EXIGÊNCIA IMPUGNADA A FIM DE ORIENTAR – FUTURA PRENOTAÇÃO – ORDENS DE INDISPONIBILIDADE – AVERBADAS NAS MATRÍCULAS DESPROVIDAS DE FORÇA PARA OBSTACULIZAR A ALIENAÇÃO FORÇADA DOS IMÓVEIS E SEU RESPECTIVO REGISTRO – PRECEDENTES DO EGRÉGIO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA – APELAÇÃO NÃO CONHECIDA” (CSM; Apelação Cível 0000138-72.2024.8.26.0568, de minha relatoria; j. 27/06/2024).

A conclusão acima ganha reforço com alteração recente das Normas de Serviço Extrajudiciais (item 413 do Capítulo XX), por força de aprovação do Parecer 607/2024-E, elaborado no bojo da Apelação n. 1073659-79.2024.8.26.0100, em reflexo do entendimento que tem prevalecido neste Conselho Superior da Magistratura, no sentido de se admitir o registro da alienação judicial do bem imóvel ainda que oriunda de juízo diverso do que determinou a indisponibilidade e ainda que ausente, no título, alusão à sua prevalência.

Assim, por força do Provimento CG n. 44/2024, publicado em 19/09/2024, foi suprimida a parte final do item 413 do Cap.XX das NSCGJ, que hoje vigora com a seguinte redação:

“413. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ n.º 39/2014 e na forma do § 1.º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel”.

Por consequência, os precedentes acima, apesar de referentes à alienação judicial forçada, estendem-se aos casos de hipoteca voluntária, uma das modalidades de constrição judicial.

Ressalte-se, no entanto, que a solução dada ao caso concreto não se baseia na aplicação retroativa do dispositivo alterado, mas nos precedentes deste Conselho Superior da Magistratura, que há longa data vêm prevalecendo.

Daí porque desnecessária a exigência de que seja consignada, no título, a prevalência da hipoteca judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou de que seja previamente cancelada a ordem de indisponibilidade averbada.

Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO à apelação para permitir o registro da hipoteca judiciária.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJEN/SP 22.09.2025.

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