Apelação n° 1063335-93.2025.8.26.0100
Número: 1063335-93.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1063335-93.2025.8.26.0100
Registro: 2025.0000925283
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1063335-93.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes HELIO PINTO e YARA MARQUES BARBOSA, é apelado 10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 27 de agosto de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1063335-93.2025.8.26.0100
Apelantes: Helio Pinto e Yara Marques Barbosa
Apelado: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 43.885
Direito Registral – Apelação – Adjudicação compulsória – Pedido julgado improcedente.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que manteve o óbice ao registro de carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória, devido a averbações de indisponibilidade.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se a adjudicação compulsória prevalece sobre as indisponibilidades averbadas na matrícula do imóvel.
III. Razões de Decidir
3.As indisponibilidades averbadas impedem o registro da carta de sentença de adjudicação compulsória.
4.O item 413 do Capítulo XX das NSCGJ aplica-se à adjudicação como modalidade de expropriação de bens em processo de execução (arts. 876 e seguintes do CPC), instituto que não se confunde com a adjudicação compulsória.
5.A adjudicação compulsória não caracteriza forma originária de aquisição da propriedade, mas sim aquisição derivada, que somente substitui a escritura injustamente negada ao promissário comprador.
IV. Dispositivo e Tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. As indisponibilidades averbadas impedem o registro de adjudicação compulsória. 2. A adjudicação compulsória é uma forma derivada de aquisição da propriedade.
Jurisprudência Citada:
– Apelação nº 1010321-87.2023.8.26.0223, j. em 26/2/2024.
Trata-se de apelação interposta por Hélio Pinto e Yara Marques Barbosa contra a r. sentença de fls. 295/300, proferida pela MM. Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, que manteve o óbice ao registro na matrícula nº 86.190 do 10º Registro de Imóveis da Capital de carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória, devido à existência de averbações de indisponibilidade.
Alegam os apelantes, em síntese, que a aquisição decorrente da adjudicação compulsória tem natureza originária; que os ora apelantes não figuraram como partes dos processos em que as indisponibilidades foram decretadas; e que houve omissão do Juízo a quo quanto à prevalência da adjudicação em relação às indisponibilidades. Pedem, ao final, a reforma da sentença para que seja determinado o registro da carta de sentença extraída dos autos da adjudicação compulsória, independentemente do cancelamento das indisponibilidades.
A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 329/333).
É o relatório.
Os recorrentes, com base em contrato de compromisso de compra e venda integralmente quitado, ajuizaram ação de adjudicação compulsória contra Suarez Incorporações Ltda., proprietária do imóvel matriculado sob nº 86.190 no 10º Registro de Imóveis da Capital (fls. 278/282).
Julgado procedente o pedido (fls. 188/189) e transitada a sentença em julgado (fls. 191), extraiu-se a carta de sentença respectiva, que não foi registrada em virtude da existência de sete ordens de indisponibilidade averbadas na matrícula nº 86.190 (Av.3, Av.4, Av.5, Av.6, Av.9, Av.10 e Av.11 fls. 279/281).
Suscitada a dúvida de modo inverso, a MM. Juíza Corregedora Permanente da unidade extrajudicial julgou procedente o pedido, mantendo o óbice apontado pelo Oficial.
Inconformados, os apelantes interpuseram o recurso ora analisado.
Sem razão, contudo.
Preceitua o item 413 do Capítulo XX das NSCGJ, alterado pelo Provimento CG nº 44/2024:
413. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ n.º 39/2014 e na forma do § 1.º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel.
O item transcrito é claro no sentido de que a indisponibilidade averbada não impede o registro da alienação judicial. No entanto, não se pode confundir alienação judicial, que ocorre em fase de execução e abrange a adjudicação, o leilão judicial e a alienação por iniciativa particular, com adjudicação compulsória, ação judicial ou procedimento extrajudicial que objetiva transferir a propriedade de um imóvel ao adquirente, quando o vendedor se recusa ou não pode cumprir sua parte na avença.
Ou seja, as indisponibilidades averbadas na matrícula em desfavor do proprietário tabular impedem o registro da carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória.
Ainda assim, o Oficial, por se tratar de título judicial, emitiu nota de esclarecimento, abrindo a possibilidade para os recorrentes apresentarem decisão do Juízo que expediu a carta de sentença sobre a prevalência da adjudicação sobre as indisponibilidades averbadas (fls. 275/277 e 262).
Todavia, as decisões prolatadas pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível do do Foro Regional da Lapa foram no sentido de que a baixa das indisponibilidades deveria ser buscada perante os Juízos que determinaram as constrições (fls. 237 e 243). E tais decisões foram integralmente confirmadas em sede de agravo de instrumento por v. acórdão prolatado pela 2ª Câmara de Direito Privado (fls. 249/257).
Em relação às ordens de indisponibilidade inscritas na matrícula (Av.3, Av.4, Av.5, Av.6, Av.9, Av.10 e Av.11 fls. 279/281), duas são as situações: as averbações nºs 4, 5, 6, 10 e 11 foram canceladas por ordens emitidas pelos juízos competentes protocoladas na Central de Indisponibilidade de Bens (CNIB); as averbações nºs 3 e 9 continuam em vigor, sem notícia de cancelamento (fls. 276).
Se não bastasse a persistência de duas das ordens de indisponibilidade (Av. 3 e Av.9) o que indiscutivelmente impede o registro da carta, o mero protocolo do cancelamento da ordem na CNIB não é suficiente para autorizar a inscrição do título apresentado. Nesse sentido os itens 408.2, 408.3 e 408.4 do Capítulo XX das NSCGJ, que exigem solicitação do interessado para prenotação do cancelamento e pagamento dos emolumentos respectivos:
408.2. As ordens de cancelamentos de indisponibilidades permanecerão disponíveis na Central de Indisponibilidade de Bens e serão prenotadas mediante solicitação do interessado.
408.3. Protocolado título representativo de direito contraditório, deverá ser comunicada ao interessado a existência de averbação de indisponibilidade e a pendência de ordem de cancelamento não averbada.
408.4. Os emolumentos devidos pela averbação da indisponibilidade serão pagos quando da efetivação do cancelamento direto ou indireto da constrição, pelos valores vigentes à época do pagamento.
Em outras palavras, mesmo as averbações cujo cancelamento foi noticiado à CNIB (Av.4, Av.5, Av.6, Av.10 e Av.11 fls. 279/281 e 276) impedem o registro, cabendo ao interessado providenciar o necessário para o cancelamento formal das ordens na matrícula do imóvel.
Esclareça-se, por fim, que, diferentemente do alegado no recurso, a adjudicação compulsória não caracteriza forma originária de aquisição da propriedade. Muito pelo contrário: como a sentença prolatada substitui a escritura não outorgada, a correta formação do polo passivo é determinante para que se observe o princípio da continuidade, permitindo o registro do título. Não há dúvida, assim, que se trata de aquisição derivada da propriedade.
E mesmo a adjudicação como modalidade de expropriação de bens, regulada pelos arts. 876 e seguintes do CPC, não configura aquisição originária da propriedade. Nesse sentido, acórdão recente deste Conselho Superior por mim relatado:
“Ademais, a alienação forçada em processo judicial, diversamente do consignado pelo recorrente, encerra transmissão derivada do direito de propriedade. Não se desconhece que, em data relativamente recente, o C. Conselho Superior da Magistratura chegou a reconhecer que a arrematação/adjudicação constituía modo originário de aquisição da propriedade. Contudo, tal entendimento acabou não prevalecendo, pois o fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não é o quanto basta para afastar o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade” (Apelação nº 1010321-87.2023.8.26.0223, j. em 26/2/2024).
A r. sentença prolatada, portanto, deve ser mantida integralmente.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: DJEN/SP 05.09.2025.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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